К вопросу об определении понятия "недвижимость" в гражданском законодательстве Российской Федерации

К ВОПРОСУ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ "НЕДВИЖИМОСТЬ" В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Я. А. КАМИНСКАЯ

Каминская Я. А., кандидат юридических наук.

Понятие недвижимого имущества (недвижимости) вошло в отечественное законодательство и правоприменительную практику сравнительно недавно. Впервые легальное перечисление видов недвижимости, равно как и разграничение имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое, было дано в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. <1>. -------------------------------- <1> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

В то же время, по свидетельству историков, появлением в отечественном гражданском законодательстве термина "недвижимое имущество" мы обязаны Петру I: в Указе о единонаследии 1714 г. этим термином были сглажены различия между вотчинами и поместьями. В целом же под недвижимостью в Указе понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Согласно тому же Указу недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей (например, шахты), а также деревья, плоды, иные растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой <2>. -------------------------------- <2> Гришаев С. П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 38.

Что же касается действующего законодательства Российской Федерации, в котором, как уже отмечалось, понятие "недвижимость" не расшифровывается, то, устанавливая различные правовые режимы для вещей движимых и недвижимых, оно ограничивается лишь перечислением некоторых объектов недвижимого имущества. В частности, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ГК РФ оговаривается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ. Более детальное определение некоторых упомянутых объектов недвижимости содержится в ряде иных нормативно-правовых актов РФ. Так, в Федеральном законе от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" <3> приводится определение земельного участка. Согласно ст. 1 названного Закона земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. -------------------------------- <3> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

Однако приведенное выше определение недвижимости устраивает далеко не всех правоведов <4>. Критика законодательного определения понятия "недвижимость" связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т. п.). -------------------------------- <4> См.: Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество (к совершенствованию гражданского законодательства) // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 102.

Между тем очевидно, что далеко не все перечисленные в ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Не обладает ими, в частности, предприятие, которое в качестве имущественного комплекса объединяет все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, например, объекты интеллектуальной собственности. Соответственно, установление в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия, правового режима недвижимости может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями (как имущественными комплексами). Стоит отметить также, что момент возникновения самого недвижимого имущества в законодательстве не определен, точнее говоря, он связывается с моментом регистрации прав на такое имущество. Помимо ГК РФ понятие недвижимого имущества содержится в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5> (далее - Закон о государственной регистрации прав). Однако следует обратить внимание, что в Законе о государственной регистрации прав не упоминаются суда и космические объекты, а также возможность отнесения к недвижимости иного имущества. В то же время в названной норме фигурируют такие не упомянутые в ГК РФ объекты недвижимости, как жилые и нежилые помещения. Иными словами, в данной статье определена сфера применения Закона о государственной регистрации прав только к тем объектам недвижимости, которые в нем названы. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.

Определением недвижимости, подлежащей регистрации по Закону о государственной регистрации прав, не снимаются, однако, все вопросы, связанные с отнесением того или иного имущества к недвижимости, точнее - к неделимым объектам недвижимости. В частности, достаточно дискуссионным на сегодняшний день остается вопрос о возможности существования единого объекта недвижимости, состоящего из здания (строения) и земельного участка под ним. На практике существует тенденция однобокого решения этого вопроса, исходящая из того, что земельный участок является главной вещью по отношению к строению. Между тем, по мнению ряда авторов <6>, постановка вопроса, предусматривающая обязательное следование недвижимой вещи за земельным участком, заранее обречена на провал, хотя бы потому, что не только в России, но и во многих странах мира строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором оно расположено, - в пользовании или аренде. Подобная ситуация предусмотрена, в частности, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав. В названной статье предусматривается два возможных случая регистрации объектов незавершенного строительства: 1) если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности; 2) если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности. -------------------------------- <6> См.: Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Приложение к журналу "Хозяйство и право". 2000. N 11. С. 88.

С другой стороны, в Гражданском кодексе РФ однозначно указывается, что особый правовой статус - статус недвижимости - вещь может приобретать только на основе прямого указания закона. Так, лишь относительно недавно в законодательстве появилось прямое указание на отнесение к объектам недвижимости квартиры или комнаты в квартире (ст. ст. 15 - 16 Жилищного кодекса РФ). Данный вопрос имеет весьма важное правовое значение, так как на практике достаточно часто возникает необходимость регистрации прав на отдельные квартиры во вновь возведенных жилых домах, причем зачастую эти квартиры имеют различных собственников, претендующих на них в связи с действием инвестиционных договоров. Следовательно, весьма важный с точки зрения приобретения и реализации права собственности вопрос об отнесении того или иного объекта (части объекта) к неделимому недвижимому имуществу, а равно оснований и возможности его обособления, на сегодняшний день остается не до конца урегулированным в гражданском законодательстве РФ. Отсутствует даже примерный легально установленный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества. Сложившаяся ситуация вынуждает правоведов формулировать совокупность признаков, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимости. Выделяются, в частности, следующие особенности недвижимого имущества <7>: -------------------------------- <7> Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. пособие. Омск: ОмГУ, 2003. С. 8 - 9.

- недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений; - пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более или менее широкого круга третьих лиц, а во многих случаях - и государства, общества в целом; - большинство объектов недвижимости (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля и др.) имеют особую социальную значимость, что вызывает необходимость установления ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте. На наш взгляд, однако, перечисленные критерии отнесения тех или иных вещей к разряду недвижимости не могут быть использованы на практике, так как они не выделяют каких бы то ни было институциональных признаков этих объектов. Так, в частности, тем же критериям полностью будут отвечать, например, произведения искусства, антикварные ювелирные украшения, собрания редких книг и т. п. В связи с этим, по нашему мнению, перечисленные признаки недвижимого имущества, если и могут быть использованы, то только в совокупности с иными, упоминаемыми в литературе, основаниями отнесения имущества к разряду недвижимого. Таким образом, единственным классическим объектом недвижимости, как справедливо отмечается в литературе <8>, на сегодняшний день может быть признан только участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой <9>. -------------------------------- <8> Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. N 11. С. 14. <9> Подробнее о дискуссии на эту тему см.: Чубуков Г. В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. N 9. С. 45.

В целом же на основании действующего гражданского законодательства РФ и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее. Гражданский оборот таких объектов - в силу их особой общественной значимости - связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами. Данное определение, безусловно, не может быть признано научным, однако именно оно фактически применяется на практике. Следует отметить также, что правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей. При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в целом остаются неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя.

------------------------------------------------------------------

Название документа