Особенности процессуального положения несовершеннолетнего по делам, связанным с воспитанием детей

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕССУАЛЬНОГО ПОЛОЖЕНИЯ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ВОСПИТАНИЕМ ДЕТЕЙ

О. С. БАТОВА

Батова О. С., главный консультант аналитического управления Законодательного Собрания Вологодской области.

Решающее значение в определении правового положения участника гражданского процесса имеет цель его участия, зависящая от наличия или отсутствия юридической заинтересованности по делу. Исходя из заинтересованности: личная (субъективная), государственная или общественная - все лица, участвующие в делах о воспитании детей, могут быть поделены на две группы. К лицам, имеющим личную заинтересованность, следует отнести ребенка, его родителей (лиц, их заменяющих) и, если таковые имеются, фактических воспитателей. К лицам, имеющим государственную заинтересованность, относятся прокурор, органы опеки и попечительства, другие органы, на которые возложена обязанность по охране прав несовершеннолетних детей; общественная заинтересованность имеется у учреждений, которые вправе подавать иски о лишении или ограничении родительских прав. Специфика споров о воспитании детей заключается в том, что ребенок, интересы которого непосредственно затрагиваются, не может принимать фактическое участие в деле ввиду своей недееспособности, а его законные представители (родители, усыновители, опекуны) зачастую не могут осуществлять представительство интересов ребенка в суде, так как нередко оказываются в положении сторон в процессе и защищают в суде свои собственные интересы, которые иногда расходятся с интересами ребенка. При этом сложно соблюсти интересы несовершеннолетних, поскольку один из родителей (лиц, их заменяющих) не заинтересован в объективном рассмотрении дела, формировании доказательственной базы, в результате чего могут пострадать интересы ребенка. Так, например, спор об определении места жительства ребенка ставит его участников в положение лиц, интересы которых, касающиеся воспитания ребенка, не совпадают. Каждый из них, будучи заинтересованным в передаче ребенка именно ему, отстаивая свое право на воспитание, стремится доказать, что интересы ребенка будут обеспечены наилучшим образом им, следовательно, он имеет преимущественное право на воспитание ребенка. В требовании каждой из сторон о передаче ей ребенка выражается притязание ее к другой стороне о сосредоточении в ее руках всего объема прав по воспитанию ребенка, которые ранее в равной мере принадлежали им обоим соответственно, осуществлялись ими совместно. Невыполнение родительских прав и обязанностей по отношению к ребенку, злоупотребление ими, правонарушение, допущенное одним из родителей, влечет за собой обращение в суд другого родителя за защитой своих прав и интересов и интересов самого ребенка с просьбой, чтобы суд признал за истцом всю полноту прав на воспитание ребенка. Ответчик в свою очередь стремится доказать, что он своих обязанностей по надлежащему воспитанию ребенка не нарушал, и просит оставить его у себя. Для устранения возникшей проблемы, если между интересами родителей и детей имеются противоречия, которые установлены судом, предлагается обеспечивать каждому несовершеннолетнему участнику гражданского процесса бесплатную юридическую помощь, независимо от присутствия в процессе законных представителей, так как Конституцией Российской Федерации каждому гарантировано право на получение квалифицированной юридической помощи. Представляется, что полномочия данного представителя должны быть подтверждены мотивированным постановлением суда. Для реализации данного положения на практике необходимо внести дополнение в ст. 26 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации", предусматривающее оказание бесплатной юридической помощи несовершеннолетним в случае нарушения их права на жизнь и воспитание в семье. Данная норма будет корреспондировать со ст. 50 ГПК РФ, в соответствии с которой суд назначает адвоката в качестве представителя в случае отсутствия представителя у ответчика, место жительства которого неизвестно, а также в других предусмотренных федеральным законом случаях. Это послужит критерием качественной защиты, что является немаловажным при состязательности процесса. Оплачивать эту помощь необходимо из федерального бюджета по аналогии со ст. 50 УПК РФ. Так, например, в соответствии с законодательством Франции, где существует система ювенальных судов, в течение всех процессуальных действий, касающихся ребенка, он может просить, чтобы его выслушали и чтобы адвокат или другое лицо по его выбору оказывали ему содействие, так как около 250 адвокатов, находящихся при судах, специализируются на защите и консультировании несовершеннолетних. Ребенок выбирает адвоката сам или может обратиться к судье с просьбой о том, чтобы адвоката ему назначил председатель коллегии адвокатов <1>. -------------------------------- <1> Французская модель ювенальной юстиции (пер. с франц. А. М. Герцик) // Защита прав ребенка. Социальные и юридические аспекты. М., 1999. С. 91, 110.

Следует отметить, что родители не только являются сторонами по делам, связанным с воспитанием детей, но могут участвовать в качестве третьих лиц, как заявивших, так и не заявивших самостоятельные требования. Так, вступая в начатый процесс по требованию матери к фактическому воспитателю о передаче ребенка на воспитание, отец, проживающий отдельно от жены, либо бывший супруг может заявить самостоятельное требование о передаче ребенка ему на воспитание. В этом случае он признается третьим лицом, заявившим самостоятельное требование. Согласно ст. 52 ГПК РФ, ст. 64 СК РФ родители (лица, их заменяющие) являются законными представителями детей. В том случае, когда, не участвуя в спорном материальном правоотношении, они обращаются в суд с требованием о защите прав ребенка, они приобретают процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 43 ГПК РФ. Они выступают от имени и в интересах ребенка. Истцом является сам ребенок. Понятие стороны в гражданском процессе непосредственно связывается с материально-правовым отношением, ставшим предметом судебного разбирательства. Поэтому ребенок, как и другие субъекты спорного правоотношения, должен занимать положение стороны в споре о праве на воспитание в тех случаях, когда речь идет о защите его прав и законных интересов непосредственно. В спорах о воспитании детей между родителями - о месте жительства ребенка при раздельном проживании супругов (п. 3 ст. 65 СК РФ), по делам об осуществлении родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка (п. 2 ст. 66 СК РФ), а также в спорах об устранении препятствий к общению с ребенком его близких родственников (п. 3 ст. 67 СК РФ), по мнению С. А. Ивановой, ребенок не является лицом, участвующим в деле, так как он не является субъектом данного спорного правоотношения, поставленного на рассмотрение суда. Спор идет о правах и обязанностях родителей (или других лиц) и, по существу, сводится к тому, кто из них может лучше осуществлять свое право на воспитание ребенка <1>. -------------------------------- <1> Иванова С. А. Некоторые процессуальные особенности судебного рассмотрения гражданских дел, связанных с воспитанием детей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1968. С. 6 - 7.

По нашему мнению, ребенок по данным делам является стороной, так как он субъект спорного правоотношения и все правовые последствия судебного решения, которое будет вынесено по иску родителей (или лиц, их заменяющих), будут распространяться непосредственно на ребенка. При рассмотрении данных споров непосредственно затрагиваются такие его права, как: - право жить и воспитываться в семье (п. 2 ст. 54 СК РФ); - право на совместное проживание с родителями (п. 2 ст. 54 СК РФ); - право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками (п. 1 ст. 55 СК РФ). Следует отметить, что в судебной практике кроме дел о возможности общения с ребенком близких родственников встречаются дела о лишении права на общение, которые не предусмотрены Семейным кодексом Российской Федерации, так как лишение или ограничение таких прав возможно только в отношении родителей. Вологодским городским судом было рассмотрено дело по иску И. (матери ребенка) о возврате ребенка и о лишении В. (бабушки ребенка) и Л. (дедушки ребенка) права на общение с внучкой. По делу было установлено, что ответчики (бабушка и дедушка) обманом забрали ребенка из школы и лишили истицу возможности воспитывать дочь. Более семи месяцев удерживали ребенка у себя, не отпускали в школу. В соответствии с решением суда были удовлетворены требования о передаче ребенка матери и о лишении бабушки и дедушки права на общение с внучкой <1>. -------------------------------- <1> Архив Вологодского городского суда. 2001 г. Дело N 2-3789-01.

Суд в данном случае, на наш взгляд, справедливо, на основании ст. 5 СК РФ, применил в качестве аналогии закона ст. 69 СК РФ, предусматривающую основания для лишения родительских прав. При этом ответчики лишены права на общение с внучкой, поскольку они злоупотребляли своими правами. Представлять интересы ребенка по делам о воспитании детей будет представитель органа опеки и попечительства, обязательно привлеченный к участию в деле на основании определения суда, который обязан провести обследование условий жизни самого ребенка и лиц, претендующих на его воспитание, и представить заключение по существу спора. Таким образом, ребенок является соистцом или соответчиком, в зависимости от ряда условий: 1) кем из родителей подан иск; 2) с кем хочет остаться сам ребенок (при условии достаточного возраста для принятия данного решения); 3) в случае малолетнего возраста ребенка - от объективных условий и комплексного обследования условий жизни ребенка и его родителей (или лиц, их заменяющих). По нашему мнению, признание за несовершеннолетним права занять положение стороны по делам, в которых защищаются его интересы, имеет не только теоретическое, но и практическое значение. При определении самостоятельной процессуальной роли несовершеннолетних, не участвующих непосредственно в судебном разбирательстве, разграничивается материальная и процессуальная заинтересованность субъектов, защищающих права недееспособных. Признание несовершеннолетних стороной по делу соответствует конституционным положениям об охране детства, поможет суду более последовательно защищать права несовершеннолетних. Таким образом, общие процессуальные положения о сторонах в гражданском судопроизводстве (ст. 38 ГПК РФ) целесообразно дополнить ссылкой на то, что положение истца в процессе могут занимать лица, в защиту прав которых возбуждается производство по гражданскому делу, независимо от наличия у них процессуальной дееспособности. При достижении возраста четырнадцати лет ребенок может самостоятельно защищать в суде свои права при возникновении споров, связанных с определением его места жительства или права на общение с близкими родственниками (п. 2 ст. 56 СК РФ, п. 4 ст. 37 ГПК РФ), а законные представители могут быть привлечены к процессу. Представляется, что в этом случае право ребенка не ограничивается возможностью обратиться с заявлением (иском, жалобой) в суд. Он наделяется и другими правами и обязанностями, предусмотренными ст. 35 ГПК РФ. Но на практике данное право не может быть реализовано до принятия соответствующего федерального закона, предусматривающего механизм обращения ребенка в суд. Таким образом, реальных предпосылок для осуществления данного права в настоящее время не существует, так как действующее гражданское процессуальное законодательство не определяет положения несовершеннолетнего участника гражданского процесса, утратившего родительское попечение или пытающегося защитить свои права именно от родителей. Данная ситуация может быть разрешена путем принятия соответствующего федерального закона, закрепляющего процессуальное положение несовершеннолетнего, порядок его обращения за защитой в суд, и внесения соответствующих изменений в ГПК РФ. В спорах родителей или лиц, их заменяющих, об отобрании детей от третьих лиц: о возврате родителям ребенка, удерживаемого не на основании закона или судебного решения (п. 1 ст. 68 СК РФ), о возврате опекунам (попечителям) подопечного от любых лиц, удерживающих у себя ребенка без законных оснований (п. 2 ст. 150 СК РФ), о возврате приемному родителю ребенка, удерживаемого другими лицами не на основании закона (п. 3 ст. 153 СК РФ), органы опеки и попечительства, не участвуя в спорном материальном правоотношении, выступают от имени государства и в интересах ребенка. Ребенок также в зависимости от фактических обстоятельств дела будет являться соистцом или соответчиком. При рассмотрении дел о лишении родительских прав (п. 1 ст. 70 СК РФ), о восстановлении в родительских правах (п. 2 ст. 72 СК РФ) в литературе не раз высказывалось мнение о том, что при предъявлении иска о лишении родительских прав органом опеки и попечительства или другим органом (п. 1 ст. 70 СК РФ) ребенок будет являться лицом, участвующим в деле, и занимать юридическое положение истца. Родители же в этих делах являются ответчиками <1>. -------------------------------- <1> Иванова С. А. Некоторые процессуальные особенности судебного рассмотрения гражданских дел, связанных с воспитанием детей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. С. 7; Она же. Судебные споры о праве на воспитание детей. М., 1974. С. 74 - 76; Органы опеки и попечительства как истцы и ответчики по некоторым спорам о праве на воспитание детей // Проблемы гражданского права и процесса. Труды Иркутского гос. университета. Т. 78. Серия юридическая. Вып. 10. Ч. 2. Иркутск, 1970. С. 164 - 165.

Представляется, что, даже если иск о лишении родительских прав предъявлен к одному из родителей, ребенок все равно по этому делу будет являться стороной (истцом), а другой родитель, чьи права не оспариваются и не подвергаются сомнению, займет в процессе положение законного представителя ребенка и вместе с органами опеки и попечительства должен будет осуществлять защиту прав и интересов несовершеннолетнего. В делах о восстановлении в родительских правах положение истца занимают родители, обратившиеся в суд с просьбой о восстановлении их прав. Ответчиком по такому делу должен быть другой субъект спорного правоотношения, которым в данном случае является ребенок. Ребенок в этих делах должен занимать юридическое положение ответчика. Однако в силу своей недееспособности ребенок не может принимать участие в процессе, поэтому процессуальную роль ответчика в этих делах выполняют органы опеки и попечительства <1>. -------------------------------- <1> Иванова С. А. Некоторые процессуальные особенности судебного рассмотрения гражданских дел, связанных с воспитанием детей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. С. 7; Она же. Судебные споры о праве на воспитание детей. С. 7, 76 - 78, 165 - 166.

Следует отметить, что аналогичная ситуация в процессе возникает при рассмотрении исков об отмене ограничения родительских прав (ст. 76 СК РФ) и отмене усыновления (ст. 140 СК РФ), где ребенок, по сути, также является ответчиком. При рассмотрении дела об ограничении в родительских правах (п. 1 ст. 73 СК РФ) ребенок будет являться истцом, а его права в процессе будут представлять органы опеки и попечительства (при предъявлении иска к обоим родителям) и один из родителей как законный представитель (при предъявлении иска к одному из родителей). При разрешении споров, касающихся происхождения детей, таких, как установление отцовства в судебном порядке (ст. 49 СК РФ), ребенок по достижении им совершеннолетия (и только он) будет являться истцом по данной категории дел. При несовершеннолетии ребенка он также является истцом по данным делам, но его права в процессе будет представлять один из родителей либо лицо, их заменяющее. По иску о взыскании алиментов, как известно, истцом на практике признается родитель, с которым проживает ребенок, хотя, разумеется, таковым является сам несовершеннолетний как субъект права на алименты. А родитель ребенка - это его законный представитель, который, обращаясь в суд за взысканием алиментов на содержание ребенка, всего лишь восполняет недостающую процессуальную дееспособность несовершеннолетнего лица, действуя в его интересах. В соответствии со ст. 57 СК РФ ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы, а также быть заслушанным в ходе любого судебного или административного разбирательства. Однако реализация этих прав, в особенности права выражать ребенком свое мнение в суде, вызывает значительные сложности в правоприменительной практике. Право ребенка на выражение мнения часто подвергается необоснованным стеснениям и ограничениям, либо само мнение получает неправильную оценку. Особенно часто это проявляется в спорах о передаче детей на воспитание. На наш взгляд, такая ситуация вызвана следующими основными причинами: 1) традиционно отрицательное отношение российских судов к участию ребенка в судебном процессе; 2) отсутствие устоявшейся судебной практики в этом вопросе; 3) пассивная роль родителей или иных законных представителей, неоказание ими необходимого содействия ребенку в реализации своих прав. Нежелание судов допускать ребенка к участию в процессе во многом основано на действовавших ранее принципах судебной практики. Ввиду нежелательности отрицательного воздействия судебной обстановки на психику детей их допросы допускались только в крайних случаях, когда невозможно было установить фактические обстоятельства по делу на основании исследования других доказательств. Так, в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 февраля 1973 г. N 3 подчеркивалось, что в тех случаях, когда суд признает необходимым опросить ребенка, такой опрос следует проводить вне зала судебного заседания, в присутствии педагога либо классного руководителя, воспитателя детского сада и т. п. <1>. Применительно к спорам о детях отсюда делался вывод, что привязанность ребенка и его желание жить с тем или иным родителем должны выявляться органами опеки и попечительства при производстве обследования, а вызов ребенка в этих целях в суд недопустим. -------------------------------- <1> Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 21 февраля 1973 г. N 3 "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Кодекса о браке и семье РСФСР" // Сборник постановлений Верховного Суда РСФСР. 1961 - 1993. М.: Юрид. лит-ра, 1994.

Понятно, что хотя присутствие ребенка в суде - действительно нежелательное явление, это не может более являться основанием для воспрепятствования ребенку свободно выразить свое мнение, что было бы грубым нарушением ст. 57 СК РФ. Сама процедура выражения ребенком мнения должна осуществляться на стадии подготовки дела к судебному рассмотрению, конечно, с учетом мнения органов опеки и попечительства в соответствии с требованиями п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 мая 1998 г. N 10 <1>. -------------------------------- <1> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 7.

Следует согласиться с Л. Б. Максимович в том, что из установленного порядка опроса несовершеннолетнего в ходе судебного заседания остается неясным, как надлежит поступить суду в случае получения отрицательного заключения органа опеки и попечительства по поводу предстоящего опроса ребенка в суде. Означает ли это, что решающее слово о возможности выявления мнения ребенка непосредственно в судебном заседании остается за органом опеки и попечительства или же мнение органа опеки ничего по существу не решает, если суд уже пришел к выводу о необходимости опроса ребенка в судебном заседании? Если суд не вправе действовать вопреки мнению органа опеки, то как тогда будет выявлено мнение ребенка и будет ли оно выявлено вообще? <1> -------------------------------- <1> Максимович Л. Б. О праве ребенка выражать свое мнение // Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства. М.: Изд. дом "Городец", 2005.

Кроме вышеназванных моментов, применение ст. 57 СК РФ вызывает трудности в судебной практике и по возрастному критерию. Так, в данной норме не определен возраст ребенка, начиная с которого он вправе выражать свое мнение. Значит ли это, что и трехлетний малыш вправе предстать перед судом? С позиции здравого смысла - едва ли. Ответ на этот вопрос позволяет дать Конституция Российской Федерации и Конвенция ООН о правах ребенка (далее - Конвенция). В соответствии с п. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Приоритет международных договоров перед нормами семейного законодательства предусмотрен и в ст. 6 СК РФ. Конвенция является одним из таких договоров. Пункт 1 ст. 12 Конвенции предусматривает обязанность каждого из государств-участников обеспечить ребенку, способному сформулировать свои собственные взгляды, право свободно выражать эти взгляды по всем вопросам, затрагивающим права ребенка, причем взглядам ребенка следует уделять должное внимание в соответствии с возрастом и зрелостью ребенка. Статья 13 Конвенции, также направленная на обеспечение свободного выражения ребенком своего мнения, предусматривает исчерпывающий перечень оснований для ограничения этого права. Ограничение этого права допускается лишь в случае, когда такое ограничение предусмотрено законом и необходимо: а) для уважения прав и репутации других лиц; б) для охраны государственной безопасности, или общественного порядка (ordre public), или здоровья или нравственности населения. С учетом этих норм Конвенции и следует применять ст. 57 СК РФ. Лишь неспособность ребенка сформулировать свое мнение может рассматриваться как основание для ограничения права выразить его. Собственно, об ограничении права здесь приходится говорить весьма условно, поскольку выразить его в суде можно лишь посредством устного или письменного изложения. Отсюда следует, что пока у ребенка отсутствует способность сформулировать свое мнение, не возникает и само право на выражение его в суде. Представляется также, что сознанием ребенка должна охватываться и цель выражения им своего мнения - решение судом вопроса о том, с кем из родителей он будет проживать. Но как установить, способен ли ребенок сформулировать свое мнение? Как нам представляется, основной объективный критерий при решении этого вопроса - возраст ребенка. По достижении определенного возраста ребенок должен предполагаться способным сформулировать свое мнение по вопросу о месте своего проживания и воспитания. Учет этого критерия возможен путем применения по аналогии ст. 28 ГК РФ. Допустимость применения гражданского законодательства к семейным отношениям по аналогии предусмотрена в ст. 5 СК РФ. Согласно ст. 28 ГК РФ ребенок по достижении шести лет вправе самостоятельно совершать отдельные виды сделок (например, мелкие бытовые сделки). Разумно предположить, что по крайней мере с того же возраста ребенок способен сформулировать и свое мнение о том, с кем из родителей он хотел бы проживать, осознавая при этом, перед кем и для каких целей он такое мнение выражает. Обоснованность такого мнения и его соответствие интересам ребенка - это совершенно другой вопрос, который оценивается судом. Изучив материалы судебной практики по данному вопросу, приходим к выводу, что по большей части дел, связанных с воспитанием детей, суд вообще не заслушивает мнение ребенка. Например, по делу о передаче на воспитание А. В. Соколову (отцу) двоих несовершеннолетних детей - Соколова Артема (1995 г. р.) и Соколовой Анастасии (1992 г. р.) в ходе судебного разбирательства не выяснялось мнение и желание детей воспитываться в семье мачехи и отца, хотя Анастасии на момент рассмотрения дела было уже 9 лет, а Артему - 6 лет, что, по нашему мнению, привело к нарушению прав детей, предусмотренных ст. 57 СК РФ <1>. Либо как в деле, рассмотренном Дзержинским районным судом г. Перми от 29 октября 2003 г., по иску отца ребенка к матери ребенка об определении места жительства их сына Максима, 1992 г. р., заслушав мнение ребенка о желании проживать с отцом, суд не дал своего суждения о том, почему желание ребенка не может учитываться при разрешении спора между родителями. Не дал суд надлежащей оценки и доводам истца о преимуществах проживания ребенка с ним, т. е. тем самым суд не разрешил возникший между родителями спор, не определил место жительства ребенка с одним из родителей, исходя из требований ст. 65 СК РФ <2>. -------------------------------- <1> Архив Вологодского городского суда. 2001 г. Дело N 2-3407-01. <2> Бюллетень Главного управления Министерства РФ по Пермской области и КПАО, Пермского областного суда, Арбитражного суда Пермской области. Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 2003 год. 2004. Вып. N 2.

Поэтому считаем, что с шестилетнего возраста ребенок имеет право выразить свое мнение, но не в ходе судебного заседания, а при подготовке заключения органами опеки и попечительства, т. е. на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. В случае возникновения обоснованного сомнения в способности конкретного ребенка в возрасте шести лет и более сформулировать и выразить свое мнение должна быть назначена соответствующая судебная экспертиза. Если в результате экспертизы будет установлено, что данный ребенок не в состоянии сформулировать свое мнение, это должно быть отражено в решении по делу. При заслушивании мнения ребенка должен присутствовать обязательно специалист-психолог, чье участие позволит вынести суду верное решение и будет способствовать более полной реализации ребенком права на выражение своего мнения. Набор вопросов, которые суд поставит перед экспертом в делах подобного рода, касается, во-первых, истца, ответчика, а также возникшей конфликтной ситуации, а во-вторых, самого ребенка. Ответы на вопросы, относящиеся к ребенку, предполагают "выявление индивидуально-личностных особенностей ребенка, мотиваций его поведения, факторов, влияющих на изменение поведения, формирование доминант поведения, личностных ценностей, социальных ориентиров и т. п. Сюда входят и такие вопросы: каков уровень, структура психического, в том числе интеллектуального, развития ребенка; каково его действительное отношение к истцу (родителю, родителям), ответчику (другому родителю или лицу, осуществляющему фактическое воспитание); имелось ли психическое воздействие на несовершеннолетнего с их стороны; каковы степень и характер воздействия возникшей ситуации на психофизическое состояние ребенка, способен ли он в конкретной ситуации к выработке самостоятельного решения, как скажется на нем удовлетворение или, наоборот, отказ в иске" <1>. -------------------------------- <1> Сахнова Т. В. Основы судебно-психологической экспертизы по гражданским делам: Учебное пособие. М.: Юристъ, 1997. С. 101, 107.

Порядок выражения ребенком мнения в гражданском процессуальном законодательстве не определен, поэтому здесь часто допускаются ошибки. Приглашение ребенка для выражения мнения часто отражается в протоколах судебного заседания как вызов для допроса в качестве свидетеля. Однако следует помнить, что допрос несовершеннолетнего свидетеля и выражение ребенком своего мнения - это совершенно разные правовые институты. Такое нарушение может послужить основанием для отмены судебного решения в связи с существенным нарушением норм процессуального права. В ч. 1 ст. 69 ГПК РФ указывается, что свидетелем может быть любое лицо, которому известны какие-либо обстоятельства, относящиеся к делу. Лицо, вызванное в качестве свидетеля, обязано явиться в суд и дать правдивые показания (ч. 1 ст. 70 ГПК РФ). За отказ или уклонение от дачи показаний (ст. 308 УК РФ), а также за дачу заведомо ложного показания (ст. 307 УК РФ) свидетель несет уголовную ответственность, если ему исполнилось 16 лет. Необходимость допроса несовершеннолетнего в качестве свидетеля определяется судом, в то время как выражение ребенком своего мнения - это его личное неимущественное право, реализацию которого суд обязан надлежащим образом обеспечить. А. М. Нечаева считает, что мнение ребенка занимает свое, ни с чем не сравнимое место в числе доказательств по делу <1>. Поэтому считаем целесообразным дополнить ГПК РФ положением, регламентирующим выражение ребенком своего мнения в ходе судебного заседания. -------------------------------- <1> Нечаева А. М. Семейное право. Курс лекций. М., 1998. С. 184.

Не исключено, что и в более раннем возрасте ребенок способен выразить свое мнение. Отказ в выражении мнения в этом случае был бы неправомерен. Обычно кто-либо из участвующих в деле лиц заявляет по этому поводу соответствующее ходатайство. Представляется, что при решении вопроса об удовлетворении или отклонении такого ходатайства суду следует выяснить мнение участвующего в деле представителя органа опеки и попечительства по данному вопросу. В затруднительных случаях суд, как и в случае с ребенком старше шести лет, вправе назначить судебно-психиатрическую или судебно-психологическую экспертизу для выяснения вопроса о способности ребенка самостоятельно сформулировать свое мнение. При анализе норм ГПК РФ можно сделать вывод, что процессуальное законодательство не в полной мере урегулировало специфику участия ребенка в процессе, поэтому считаем целесообразным включение в ГПК РФ специального раздела, регламентирующего особенности разбирательства дел с участием ребенка, что позволило бы более эффективно защищать его права в сфере гражданского судопроизводства.

------------------------------------------------------------------

Название документа "Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с договором аренды недвижимости (IV квартал 2007 года)" (Карасева С. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ (IV КВАРТАЛ 2007 ГОДА)

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 31 января 2008 года

С. Ю. КАРАСЕВА

1. Признав договор аренды помещения незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, суд применил по аналогии положения ст. 623 ГК РФ и отказал во взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения, так как стоимость произведенных арендатором без согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.11.2007 по делу N А43-36809/2006-2-734).

Предприниматель обратился с иском к местной администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в отношении арендованного им муниципального нежилого помещения. Решением суда Нижегородской области, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Суды руководствовались ст. 6 ГК РФ и применили к правоотношениям сторон по аналогии ст. 623 ГК РФ. Договор аренды от 01.07.1999 суд признал незаключенным в силу отсутствия государственной регистрации. Суд сослался на то, что переоборудование нежилого помещения совершено истцом для своей предпринимательской деятельности. Администрация не давала согласия на проведение работ за ее счет. 05.10.1999 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения сроком действия с 01.07.1999 по 01.07.2002. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.07.1999, в котором указано, что объект аренды находится в технически исправном состоянии, пригодном для эксплуатации. Вопреки требованиям ст. 651 ГК РФ договор аренды не прошел государственную регистрацию, в связи с чем обоснованно признан судом незаключенным. При отсутствии договорных отношений истец использовал помещение в качестве пекарни и магазина. В период пользования недвижимым имуществом предприниматель реконструировал объект. Истец 21.09.2006 прекратил пользование помещением, а объект вместе с неотделимыми улучшениями был возвращен администрации, поэтому предприниматель обратился с иском. В ч. 1 ст. 1102 ГК РФ указано, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применяемый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). В рассматриваемом случае истец требует взыскать стоимость неотделимых улучшений имущества, проведение которых не было технически необходимо. ГК РФ не урегулирован вопрос о судьбе таких улучшений. Поэтому ФАС округа признал правильным применение к спорным отношениям по аналогии положений ст. 623 ГК РФ. В силу ч. ч. 2 и 3 данной статьи в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Суд оценил в совокупности представленные в дело доказательства, в том числе письмо администрации от 11.01.2006, смету от 06.11.2006 "Ремонт и переоборудование помещения", трудовой договор и акт об окончании работ по перепланировке помещения магазина от 31.03.2006 и установил факт отсутствия согласования с арендодателем видов, объемов и стоимости работ. Более того, в упомянутом письме указано, что ответчик не возражает против перепланировки нежилого помещения при условии проведения ее за счет средств предпринимателя. При таких условиях суд обоснованно не признал стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений неосновательным обогащением и отказал в удовлетворении иска. ФАС оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2. Суд отказал в признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделки в виде возврата помещений образовательному учреждению, поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок и его государственной регистрации не требуется. Относительно отсутствия экспертного заключения в соответствии со ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" суд установил, что в материалах дела имеется подписанная комиссией экспертная оценка последствий заключения договора аренды, из которой следует, что предоставление спорного имущества в аренду не нарушает прав несовершеннолетних (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 по делу N А43-6326/2007-13-147).

Прокурор в интересах образовательного учреждения (далее - техникум) обратился с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю о признании недействительным договора аренды от 24.05.2006 и применении последствий недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений. Иск основан на ст. ст. 167, 651 ГК РФ, ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" и мотивирован тем, что оспариваемая сделка не прошла государственной регистрации и совершена без предварительного получения заключения об оценке последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок, а потому государственной регистрации, предусмотренной ст. 651 ГК РФ, не требуется. Довод прокурора об отсутствии упомянутого заключения суд отклонил. Заключение (экспертная оценка) согласовано с учредителем техникума - Департаментом образования области. В ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Прокурор указал, что договор является недействительным, так как не прошел государственной регистрации, как того требует ст. 651 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 651 договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть определенный срок. Таким образом, как справедливо указал суд, спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит. Вторым основанием для признания сделки недействительной прокурор указал ее совершение без получения заключения об оценке последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей (ст. 13 ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации"). По смыслу данной нормы получение заключения должно препятствовать нарушению прав несовершеннолетних. Вместе с тем в материалах дела имеется экспертная оценка последствий заключения договора аренды, подписанная комиссией из пяти человек. Из документа следует, что предоставление спорного имущества в аренду не нарушает прав несовершеннолетних. Указанное заключение получено до заключения договора аренды. Доказательств того, что выводы, содержащиеся в заключении, не соответствуют действительности, а само заключение не отвечает требованиям закона, прокурор не представил. Ссылка прокурора на необходимость составления такого заключения учредителем образовательного учреждения в рассматриваемом случае не имеет принципиального значения, поскольку при его составлении в работе комиссии принимал участие специалист Департамента образования, а результаты утверждены представителем учредителя техникума. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

3. Суд взыскал задолженность по арендной плате, так как арендованный земельный участок с достаточной точностью определен сторонами, в период аренды ответчик пользовался участком и не заявлял каких-либо претензий арендодателю относительно неопределенности арендованного участка, передача участка по отдельному акту сторонами не предусматривалась, муниципальное образование обладало полномочиями на распоряжение спорным земельным участком (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.11.2007 N А78-6273/06-С1-18/214-Ф02-8249/07).

Управление имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района обратилось с иском к деревообрабатывающему комбинату (ООО "ДК "Тайга") о взыскании задолженности по арендной плате. Решением суда иск удовлетворен. Апелляционный суд оставил решение без изменения. ООО "ДК "Тайга" полагает, что объект аренды в договоре с достаточной точностью не определен, выкопировка земельного участка не является частью договора аренды и подписана в одностороннем порядке, следовательно, договор считается незаключенным, поскольку не согласованы его существенные условия. Кроме того, участок не передавался ООО по акту. По мнению ООО "ДК "Тайга", право собственности арендатора на земельный участок не подтверждено. ООО не согласно с выводом суда о том, что земельный участок не относится к землям транспорта. Как полагает ООО, арендатором в договоре необоснованно применена базовая ставка арендной платы, а также повышающие коэффициенты "10" и "4". На основании Постановления главы муниципального образования от 26.01.2005 о предоставлении земельного участка в аренду 26.01.2005 между МО "Читинский район" (арендодатель) и ООО "ДК "Тайга" (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому МО "Читинский район" передало, а ООО "ДК "Тайга" приняло в аренду на срок с 26.01.2005 по 26.12.2005 (11 месяцев) земельный участок площадью для использования в коммерческих целях. Арендатор обязался вносить арендную плату в согласованных сторонами размере и сроки (ежеквартально), из расчета 11735 руб. 6 коп. в месяц. Поскольку ООО "ДК "Тайга" в нарушение условий договора не внесло арендную плату за пользование земельным участком, истец обратился в суд. Суды исходили из обязанности ответчика уплатить истцу арендную плату за пользование земельным участком. Данные выводы являются обоснованными. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. П. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 года N 1738-1 "О плате за землю" (действовавшей в спорный период) условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Поскольку факт неоплаты арендных платежей ответчиком не оспаривался, суд пришел к правомерному выводу о том, что задолженность подлежит взысканию с ответчика. Доводы ООО о незаключенности договора аренды, так как не определен объект аренды, о том, что выкопировка земельного участка не является частью договора аренды и подписана в одностороннем порядке, участок не передавался ему по акту, отклоняются как необоснованные. Из материалов дела усматривается, что арендованный ответчиком земельный участок с достаточной точностью определен сторонами, что следует из приложения к договору аренды (выкопировки участка). Кроме того, в период аренды ответчик пользовался земельным участком и не заявлял каких-либо претензий арендодателю относительно неопределенности арендованного участка как объекта аренды. В договоре аренды указано, что данный договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка. Следовательно, передача данного земельного участка по отдельному акту сторонами не предусматривалась, при этом принимается во внимание то обстоятельство, что ООО "ДК "Тайга" фактически пользовалось данным земельным участком, поскольку на нем находится принадлежащий ответчику на праве собственности подъездной путь. Довод о том, что МО "Читинский район" не является собственником земельного участка и не могло им распоряжаться, не принимается во внимание в связи со следующим. Согласно ст. 2 ФЗ N 101-ФЗ от 17 июля 2001 г. "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки в результате разграничения государственной собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Доказательства разграничения права собственности на спорный земельный участок не представлены. Отсутствуют в материалах дела также доказательства, свидетельствующие об отнесении арендованного ответчиком земельного участка к землям транспорта, а также не к муниципальной, а иной собственности. Следовательно, в силу указанных выше норм права МО "Читинский район" обладало полномочиями на распоряжение спорным земельным участком, в том числе на сдачу его в аренду. Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка был заключен на основании Постановления главы муниципального образования "Читинский район" от 26.01.2005 о предоставлении земельного участка в аренду. Согласно утвержденному 10.08.2005 Положению об Управлении имущественных и земельных отношений и архитектуры муниципального района "Читинский район" Управление является юридическим лицом и вправе выступать арендодателем объектов муниципальной собственности, а также правопреемником по ранее заключенным договорам аренды. Не принимается во внимание также довод о необоснованности применения арендатором базовой ставки арендной платы повышающих коэффициентов "10" и "4". Как видно из представленной истцом в дело справки-расчета, размер арендной платы обоснованно определен арендатором в соответствии с Законом РФ "О плате за землю" и ежегодной индексацией ставок земельного налога. Применение повышающих коэффициентов "10" (по виду деятельности) и "4" (по месторасположению или экономической зоне расположения участка) согласовано сторонами в договоре аренды от 26.01.2005, подписанном ответчиком без замечаний и возражений, и соответствует Постановлению от 11 апреля 2001 года главы муниципального образования "Читинский район". Следовательно, суды пришли к правомерному выводу о том, что ответчик обязан уплатить арендные платежи за пользование земельным участком. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

4. Суд отказал в понуждении к заключению договора аренды частной автомобильной дороги, поскольку такой договор не относится к договорам, понуждение к заключению которых в судебном порядке предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ. Хотя закон субъекта РФ и относит к перечню основных целевых направлений использования средств дорожного фонда в том числе и связанные с арендой данной автомобильной дороги расходы, финансирование которых осуществляется на основании заключенного с собственником дороги договором аренды, однако не содержит указаний об обязательном заключении такого договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.11.2007 N Ф03-А37/07-1/4716).

ОАО "Колымаэнерго" обратилось к Департаменту дорожного хозяйства администрации Магаданской области с иском о понуждении заключить договор аренды автомобильной дороги "Ларюковая - Усть-Среднекан". Решением суда в удовлетворении иска отказано. ОАО "Колымаэнерго" является собственником сооружения - автомобильной дороги "Ларюковая - Усть-Среднекан", а также неотъемлемых ее участков - автодорог "Левобережный подход" и "Усть-Среднекан - Мост". Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. 06.04.2007 ОАО "Колымаэнерго" в адрес Департамента направило для рассмотрения проект договора аренды автомобильной дороги "Ларюковая - Усть-Среднекан", согласно которому арендодатель (ОАО "Колымаэнерго") обязуется предоставить во временное пользование, а арендатор (администрация Магаданской области в лице Департамента) принять, оплатить пользование и по окончании срока аренды возвратить имущество - автодорогу "Ларюковая - Усть-Среднекан". Имущество предоставляется на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007, сумма арендной платы составляет 23353 000 руб. 23.04.2007 в адрес истца от Департамента поступил отказ от заключения договора в связи с тем, что выделение денежных средств на оплату по договору аренды частной автомобильной дороги "Ларюковая - Усть-Среднекан" в областном бюджете на 2007 год не запланировано. Полагая неправомерным отказ Департамента от заключения договора аренды, ОАО "Колымаэнерго" на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ обратилось в суд. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Суд правомерно исходил из того, что договор аренды частной автомобильной дороги по настоящему спору не относится к договорам, регламентируемым ст. ст. 426 и 429 ГК РФ, понуждение к заключению которых в судебном порядке предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ. При этом судом обоснованно отклонена ссылка истца об обязательности заключения договора в силу ст. 5 Закона Магаданской области N 302-ОЗ "О бюджетном территориальном дорожном фонде Магаданской области". Как правильно указал суд, данная статья относит к перечню основных целевых направлений использования средств дорожного фонда в том числе и расходы, связанные с арендой частной автомобильной дороги "Ларюковая - Усть-Среднекан", финансирование которых осуществляется на основании заключенного с собственником дороги договором аренды. Вместе с тем Закон не содержит указаний об обязательном заключении такого договора. При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод об отсутствии правовых оснований для понуждения Департамента к заключению договора в судебном порядке. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции без изменения.

5. Суд отказал в признании недействительным договора аренды недвижимого муниципального имущества, поскольку информация о сдаче помещений в аренду была размещена на официальном интернет-сайте Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью, что равноценно размещению информации в периодическом печатном издании, радио-, теле-, видеопрограмме, кинохроникальной программе, и позволяет признать соблюденным требование об обязательном размещении информационного сообщения о предлагаемых в аренду объектах в средствах массовой информации (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.11.2007 N Ф03-А59/07-1/4536).

Прокурор обратился с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью, ООО "ИнтерОфис" о признании недействительным договора аренды недвижимого муниципального имущества и применении последствий недействительности сделки путем обязания ООО возвратить Департаменту помещения. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано со ссылкой на соответствие договора аренды действующему законодательству. Прокурор приводит доводы о том, что суд необоснованно признал соблюденными при заключении спорного договора требования п. 2.1 Положения об аренде муниципального имущества муниципального образования города Южно-Сахалинска, утвержденного решением городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.06.2003 N 429/57-03-2 (далее - Положение об аренде) об обязательном размещении информационного сообщения о предлагаемых в аренду объектах в средствах массовой информации, поскольку официальный интернет-сайт Департамента к таковым в силу Закона о СМИ не относится. Между Департаментом (арендодатель) и ООО "ИнтерОфис" (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества: встроенных нежилых помещений в жилом доме - сроком на 10 лет. Прокурор считает, что при заключении договора нарушены положения ст. ст. 5 и 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку оценка передаваемого в аренду муниципального имущества и самого права аренды не производилась, а также нарушены п. п. 2.1 - 2.5 Положения об аренде муниципального имущества МО г. Южно-Сахалинска, предписывающие обязательное размещение в средствах массовой информации информационного сообщения о предлагаемых к сдаче в аренду объектах недвижимости. Суд правомерно исходил из отсутствия оснований для признания оспариваемого договора недействительной (ничтожной) сделкой. Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен в соответствии с п. 4.2 Положения на основании Методики расчета арендной платы, по базовой ставке, утвержденной решением городского собрания от 06.04.2004 N 637/81 вн-04-2. При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что в соответствии с Положением обязательное определение рыночной величины стоимости права аренды не установлено, и исходя из толкования во взаимосвязи норм ст. ст. 8 и 12 Закона N 135-ФЗ, суд пришел к правильному выводу о том, что по отношению к оспариваемому договору не является императивным требование закона об обязательном проведении оценки объекта, несоблюдение которого влечет его недействительность. Правомерно отклонены судом и доводы прокурора о нарушении при заключении спорного договора п. 2.1 Положения об аренде. Как установлено материалами дела и не оспаривается заявителем, информация о сдаче в аренду сроком на 5 лет нежилых помещений в жилом доме была размещена на официальном интернет-сайте Департамента. Официальный сайт Департамента учрежден распоряжением Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопредшественник Департамента) от 20.09.2002 N 267-р с целью повышения информационной открытости деятельности органов местного самоуправления для населения и предприятий инфраструктуры г. Южно-Сахалинска, в том числе для доведения предлагаемых услуг до потенциальных потребителей. В соответствии со ст. 2 Закона РФ "О средствах массовой информации" под такими средствами наряду с периодическим печатным изданием, радио-, теле-, видеопрограммой, кинохроникальной программой понимается и иная форма периодического распространения массовой информации, что позволяет признать соблюденным требование п. 2.1 Положения об аренде при размещении сообщения о предлагаемом в аренду имуществе на официально зарегистрированном сайте Департамента в Интернете, распространяющем массовую информацию в электронной форме. ФАС Дальневосточного округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

6. Суд апелляционной инстанции необоснованно признал договор аренды земельного участка незаключенным, поскольку сведения, содержащиеся в договоре, позволяют выделить арендуемый земельный участок из других земель и отсутствие кадастрового номера участка в договоре аренды не может являться основанием для признания договора незаключенным. К тому же гражданское и земельное законодательства не указывают отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка безусловным основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.11.2007 N Ф04-8047/2007(40301-А75-17)).

Администрация города обратилась с иском к предпринимателю о возврате арендованного земельного участка площадью 10 кв. м, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка площадью 10,38 кв. м и о взыскании неосновательного обогащения. До принятия решения по делу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил возвратить земельный участок площадью 10 кв. м, от требований о взыскании неосновательного обогащения и истребовании земельного участка площадью 10,38 кв. м из чужого незаконного владения отказался в связи с их удовлетворением ответчиком. Суд обязал ответчика вернуть истцу земельный участок площадью 10 кв. м, освобожденный от временного объекта - торгового киоска - за счет ответчика. Суд апелляционной инстанции решение отменил, производство в части требований о взыскании неосновательного обогащения и об обязании ответчика освободить самовольно занятый земельный участок площадью 10,38 кв. м прекратил, в остальной части иска отказал. В соответствии с заключенным 13.12.2005 между сторонами договором аренды земельного участка истец (арендодатель) сдал, а ответчик (арендатор) принял в пользование земельный участок из земель поселений площадью 10 кв. м для размещения временного объекта - торгового киоска. Схемой земельного участка, являющейся неотъемлемой частью договора, установлены границы земельного участка, его местонахождение. Предусмотрено, что договор действует с 16.12.2005 по 14.12.2006, по истечении этого срока действие договора прекращается, участок передается арендодателю в состоянии не хуже первоначального, со сносом киоска арендатором за свой счет. Передача арендатору участка произведена при фактическом подписании договора, акт приема-передачи не составлялся. Иск обоснован тем, что при обследовании земельного участка в период срока действия договора установлено увеличение его границ без надлежащего разрешения. Ввиду отсутствия у истца намерений сдавать участок в аренду на новый срок ответчику предложено привести границы участка в соответствие с условиями договора. В связи с невыполнением требований арендодателя и прекращением срока действия договора арендатор обязан вернуть участок, незаконно занимаемую площадь и сумму неосновательного обогащения. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор содержит достаточные данные, позволяющие конкретизировать спорный земельный участок, который фактически был передан ответчику, и указал, что факт самовольного использования ответчиком земельного участка площадью 10,38 кв. м подтверждается материалами дела. Обоснованно счел, что органы местного самоуправления в пределах их полномочий вправе распоряжаться землями, находящимися в государственной собственности, до их разграничения. Со ссылкой на требования ст. ст. 619, 622 ГК РФ пришел к правильному выводу о возвращении истцу участка, являющегося предметом договора. Суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права, в частности - при фактическом принятии судом частичного отказа от иска в резолютивной части решения отсутствует указание о прекращении производства по делу в этой части, и пришел к выводу, что договор аренды земельного участка не заключен, поскольку отсутствуют данные о внесении участка в государственный земельный кадастр, о присвоении соответствующего кадастрового номера, отсутствует кадастровый план участка, следовательно, данный участок не является объектом земельных отношений. В этой связи суд указал, что истцом в нарушение требований ст. 65 АПК РФ не доказано право распоряжения земельным участком, сданным в аренду ответчику. Суд кассационной инстанции считает правильными выводы суда первой инстанции, что сдача в аренду земельного участка, не прошедшего кадастровый учет, не является основанием для признания договора незаключенным. Суд первой инстанции обоснованно счел, что истец вправе был распорядиться земельным участком, и правомерно установил, что договор содержит достаточные данные, позволяющие конкретизировать спорный участок, который фактически был передан ответчику. Поскольку сведения, содержащиеся в договоре аренды, позволяют выделить арендуемый земельный участок из других земель, то отсутствие кадастрового номера земельного участка в договоре аренды не может являться основанием для признания договора незаключенным. К тому же гражданское и земельное законодательства не указывают отсутствие государственного кадастрового учета земельного участка безусловным основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным. ФАС округа отменил Постановление апелляционной инстанции в части отказа в иске и взыскании с истца судебных расходов и оставил в силе в этой части решение суда первой инстанции. В остальной части Постановление оставил без изменения.

7. Суд удовлетворил иск о взыскании долга за услуги по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового оборудования, поскольку ответчик является арендатором встроенных нежилых помещений и обязан нести бремя содержания имущества. Доводы ответчика о том, что для возникновения у него обязательства по оплате необходимо подписание между ним и истцом акта приемки оказанных услуг, несостоятельны, так как заключенным между сторонами договором составление акта приемки не предусмотрено, не вытекает эта обязанность и из положений гл. 39 ГК РФ, регулирующих взаимоотношения сторон (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2007 N Ф04-7274/2007(39986-А27-39)).

ООО "Домосеть-76" обратилось с иском к ООО "Стоматологическая клиника "Карат" о взыскании 28990,81 руб., из которых 24519,20 руб. составляют сумму основного долга за услуги по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового инженерного оборудования согласно договору от 01.04.2004 за период с октября 2005 г. по август 2006 г., а также 4471,61 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. Иск мотивирован обязанностью ответчика оплачивать оказанные услуги, так как он является арендатором встроенных нежилых помещений, обязан нести бремя содержания имущества, ООО "Домосеть-76" как специализированная организация выполняет обязанности по обслуживанию муниципального жилищного фонда, помещения ответчика находятся в жилых домах, истец не может прекратить оказание услуг. Решением суда иск удовлетворен. Суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения. ООО "Домосеть-76" является специализированной организацией, осуществляющей работы по содержанию общего имущества жилых домов, техническому обслуживанию общих в пределах границ ответственности коммуникаций, технических устройств, приборов учета, а также технических помещений жилых домов, по содержанию придомовой территории, а также по текущему ремонту общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории. ООО "Стоматологическая клиника "Карат" занимает встроенное нежилое помещение общей площадью на основании заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом договора аренды от 23.01.2003. ООО "Домосеть-76" и ООО "Стоматологическая клиника "Карат" 01.04.2004 заключили договор на техническое обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования, строительных конструкций и санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории домовладения. Согласно договору стоимость обслуживания установлена в размере 11 руб. в расчете на 1 кв. м занимаемой площади без НДС, что составило 2451,92 руб. в месяц без НДС. Ответчик принял на себя обязательство оплачивать предоставляемые истцом услуги на основании выставляемого им счета. Как правильно установил суд первой инстанции, на основании ч. 2 ст. 616 ГК РФ, ст. ст. 36 - 39 Жилищного кодекса РФ и договора аренды от 23.01.2003, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, ответчик обязан нести расходы по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества. Возникшие между сторонами отношения регулируются гл. 39 ГК РФ. Установив факт оказания истцом ответчику услуг в соответствии с вышеуказанным договором, а также наличие у ответчика задолженности по оплате этих услуг, суд обоснованно, на основании статей 309, 310 ГК РФ, удовлетворил иск. Суд кассационной инстанции считает необоснованной ссылку судов первой и апелляционной инстанций на Постановление Совета народных депутатов г. Новокузнецка от 24.06.2003 N 6/67 "О порядке участия собственников нежилых помещений в расходах по содержанию домовладения", поскольку ответчик не является собственником помещения. Но данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения. Несостоятельными являются доводы ответчика о том, что для возникновения у него обязательства по оплате необходимо подписание между ним и истцом акта приемки оказанных услуг. Заключенным между сторонами договором составление акта приемки не предусмотрено, не вытекает эта обязанность и из положений гл. 39 ГК РФ, регулирующих взаимоотношения сторон. Оказываемые истцом услуги являются текущими и не направлены на достижение определенного результата. Общие положения о подряде, предусматривающие приемку выполненных работ, к рассматриваемым взаимоотношениям неприменимы. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

8. Суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, придя к выводу, что наличие в договоре указания на передачу одному собственнику помещения другими сособственниками правомочий сдавать помещение в аренду и проставление всеми сособственниками подписей в договоре свидетельствуют о наличии у него полномочий выступать арендодателем помещения, находящегося в общей долевой собственности, и о согласии других участников долевой собственности на сдачу имущества в аренду, а специального оформления полномочий от имени двух других дольщиков в таком случае не требовалось (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2007 по делу N А05-5630/2007).

ООО "Научно-технический центр "Шельф" обратилось с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения и обязании произвести его регистрацию. Решением суда требования удовлетворены. Апелляционный суд решение оставил без изменения. Индивидуальный предприниматель А. М. (арендодатель) и ООО (арендатор) 04.04.2007 заключили договор аренды нежилого помещения сроком на три года. Помещение находится в общей долевой собственности А. М. (1/4 доли), А. А. (1/4 доли) и О. (1/2 доли), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В договоре содержится указание на то, что сособственники имущества в соответствии со ст. 608 ГК РФ управомочили А. М. сдать помещение в аренду. Аналогичное указание имеется в акте приема-передачи от 09.04.2007, который также подписан всеми сособственниками. В разделе договора "Реквизиты сторон" содержатся подписи всех трех сособственников. Общество 10.04.2007 обратилось в Управление за государственной регистрацией договора от 04.04.2007. Уведомлением от 19.04.2007 Управление сообщило о приостановлении регистрационных действий в связи с необходимостью представления надлежаще оформленных полномочий А. М. на сдачу имущества в аренду от имени других сособственников. Поскольку такие документы ООО не представило, Управление уведомлением от 21.05.2007 сообщило об отказе в государственной регистрации спорного договора аренды на основании п. 2 ст. 19, абзацев 6, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основания для отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе установлены ст. 20 Закона о государственной регистрации, согласно которой в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости и если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с данным Законом. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Проанализировав представленный на государственную регистрацию договор аренды, суды пришли к правильным выводам, что наличие в договоре указания на передачу А. М. другими сособственниками правомочий сдавать помещение в аренду и проставление всеми сособственниками подписей в договоре свидетельствуют о наличии у А. М. полномочий выступать арендодателем помещения, находящегося в общей долевой собственности, и о согласии других участников долевой собственности на сдачу имущества в аренду, а специального оформления полномочий А. М. от имени двух других дольщиков в таком случае не требовалось. В данном случае предметом аренды являлось помещение как объект общей собственности, а участник общей собственности может выдать другому участнику в порядке ст. 182 ГК РФ только доверенность на право распоряжаться своей долей, но не помещением (его частью). ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

9. Суд отказал в признании незаконным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка в связи с тем, что земельное законодательство не определяет решение о предварительном согласовании места размещения объекта в качестве основания возникновения у администрации обязанности по заключению договора аренды (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.10.2007 N Ф08-6644/2007).

Предприниматели обратились с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в предоставлении земельного участка и об обязании администрации заключить договор аренды данного участка. Решением суда требование удовлетворено. Суд обязал главу муниципального образования в десятидневный срок направить предпринимателям договор аренды на земельный участок площадью 760 кв. м для строительства магазина-пекарни. Суд указал, что администрация не представила доказательств обоснованности отказа в предоставлении участка, предприниматели произвели и оплатили работы по проектированию магазина-пекарни, выполнена топографическая съемка земельного участка. Суд апелляционной инстанции решение отменил, в удовлетворении требований отказал, мотивировав тем, что земельное законодательство не определяет решение о предварительном согласовании места размещения объекта в качестве основания возникновения у администрации обязанности по заключению договора аренды. Предприниматели обратились к главе города Туапсе с заявлением от 11.11.2005 о предоставлении земельного участка ориентировочной площадью 760 кв. м для передачи его в аренду для строительства магазина-пекарни согласно объявлению в газете "Туапсинские вести" от 13.10.2005 N 197. В соответствии с Постановлением главы г. Туапсе от 14.11.2005 N 2357 о предварительном согласовании места размещения магазина-пекарни предпринимателями предварительно согласовано в аренду сроком до 01.10.2006 место размещения магазина-пекарни на данном участке, утвержден акт выбора земельного участка от 27.09.2005. 14.11.2005 администрация (арендодатель) и предприниматели (арендаторы) заключили договор аренды земельного участка, согласно которому в аренду сроком до 01.10.2006 предоставлен участок из земель поселений площадью 760 кв. м для использования в целях предварительного согласования места размещения магазина-пекарни (проведение проектно-изыскательских работ). 19.01.2006 главой МО г. Туапсе принято Постановление N 66 о приостановлении действия Постановления главы г. Туапсе от 14.11.2005 N 2357, в соответствии с которым действие Постановления от 14.11.2005 приостановлено на неопределенный срок в связи с необходимостью формирования земельного участка для налоговой инспекции. 08.06.2006 главой администрации МО г. Туапсе принято Постановление "Об отмене действия Постановления главы г. Туапсе от 14.11.2005 N 2357", в силу которого договор аренды земельного участка от 14.11.2005 и Постановление от 19.01.2006 N 66 признаны утратившими силу. На основании заявления, адресованного главе администрации г. Туапсе, предприниматели просили пролонгировать договор аренды земельного участка от 14.11.2005 на основании ст. 621 ГК РФ и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, указав, что решением арбитражного суда от 18.09.2006 признаны недействительными Постановления главы администрации от 19.01.2006 N 66 и от 08.06.2006 N 1277. Письмом от 25.10.2006 администрация указала, что данное решение арбитражного суда обжаловано в апелляционную инстанцию и не вступило в законную силу. Решением арбитражного суда от 18.09.2006, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, Постановления главы МО г. Туапсе от 19.01.2006 N 66 и от 08.06.2006 N 1277 признаны недействительными. Предприниматели, не согласившись с ответом администрации и квалифицировав его в качестве отказа в предоставлении участка, обратились в суд. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. По правилам п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Данная норма права не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный п. 4 ст. 445 ГК РФ. Как разъяснено в п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", реализация предусмотренного п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. С учетом того, что факт передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам материалами дела не подтверждается, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что у администрации отсутствует обязанность по пролонгации спорного договора аренды на новый срок. Суд апелляционной инстанции установил и сделал обоснованный вывод о том, что предоставленный в аренду земельный участок не сформирован и не прошел кадастровый учет. Целью предоставления явилось то, что земельный участок предварительно не согласован и необходимо провести дополнительные работы по его формированию. Отсутствие доказательств формирования объекта аренды в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ свидетельствует о незаключенности договора. В соответствии с п. 5 ст. 30, ст. 32 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется после проведения работ по его формированию и проведению государственного кадастрового учета при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта и проекта границ земельного участка. Поэтому суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что само по себе наличие решения о предварительном согласовании, без соблюдения иных условий, приведенных в законе, не является основанием для предоставления земельного участка для целей строительства. Кроме того, в письме от 12.09.2006 выражен отказ в пролонгации договора для проведения проектно-изыскательских работ, а не в предоставлении земельного участка для целей строительства. Тем самым права заявителей обжалуемым отказом администрации не нарушены. ФАС округа оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

10. Суд отказал арендатору земельного участка во взыскании с нового арендатора стоимости произведенных улучшений участка в качестве неосновательного обогащения, поскольку из содержания договора аренды невозможно установить объект, передаваемый в пользование (отсутствует план или описание границ земельного участка, сведения о его кадастровом учете), в связи с чем договор не может быть признан заключенным (Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007 N Ф09-10145/07-С6).

Унитарное предприятие обратилось с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхозу) им. Кирова о взыскании на основании ст. 613, 621, 623, 1102, 1105 ГК РФ неосновательного обогащения. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. 20.10.2004 владельцы земельных паев товарищества "Прогресс" в лице его председателя (арендодатель) и унитарное предприятие (арендатор) подписали договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 2619,8 га, расположенного на землях в границах колхоза "Прогресс", сроком на 11 месяцев. В июле - августе 2005 г. унитарное предприятие и физические лица - пайщики подписали дополнительные соглашения об условиях внесения арендной платы, предметом которых стороны определили передачу в аренду земельных долей. По утверждению истца, в период осень - весна 2005 - 2006 гг. истцом были проведены предпосевные работы на спорном земельном участке, стоимость которых составила 818 195 руб. 02 коп. Не расторгнув договор аренды с унитарным предприятием, пайщики передали земельный участок в пользование кооперативу. Истец полагает, что кооператив воспользовался его улучшениями, засеяв уже подготовленную землю, и в силу ст. 1102 ГК РФ обязан возвратить неосновательно приобретенное имущество. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В силу ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку из его содержания невозможно установить объект, передаваемый в пользование унитарному предприятию (отсутствует план или описание границ земельного участка, сведения о его кадастровом учете). В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Учитывая, что требования унитарного предприятия предъявлены к кооперативу как новому арендатору земельного участка, неосновательно воспользовавшемуся результатами улучшения земельного участка, а в нарушение ст. 65 АПК РФ факт неосновательного обогащения ответчика в виде приобретения или сбережения имущества за счет истца в соответствии со ст. 1102 ГК РФ не доказан и доказательств наличия арендных отношений между ответчиком и пайщиками в материалы дела не представлено, суды обоснованно отказали в удовлетворении иска. Кроме того, суды правомерно пришли к выводу, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку в деле отсутствуют доказательства увеличения собственного имущества кооператива. Суды обоснованно признали документы, представленные истцом в обоснование размера понесенных расходов (учетные листы тракториста-машиниста, акт о затратах на ремонт сельскохозяйственной техники, расчеты амортизации и комплексной цены дизельного топлива для работы трактористов, прочие нормы выработки, сведения о единых тарифных ставках рабочих, положение по оплате труда, технологические и лимитно-заборные карты, выписки из пособий и методических рекомендаций по учету амортизации, составлению бизнес-планов), не отвечающими признакам допустимости и относимости доказательств (ст. ст. 67, 68 АПК РФ), поскольку из их содержания невозможно установить, на каком земельном участке осуществлялись работы и их объем. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

11. Суд отказал во взыскании задолженности по оплате стоимости потребленной электроэнергии и по арендной плате, признав договор аренды торгового павильона незаключенным в связи с отсутствием в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое в аренду (Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2007 N Ф09-10040/07-С5).

ООО "ТД "Оренбургская марка" обратилось с иском к федеральному государственному учреждению "Колония-поселение N 13" Управления Федеральной службы исполнения наказаний РФ о взыскании задолженности по оплате стоимости потребленной электроэнергии и по арендной плате. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. Между ООО (арендодатель) и колонией (арендатор) заключен договор аренды торгового павильона от 10.10.2005, согласно которому ООО сдает в аренду торговый павильон общей площадью 12 кв. м с арендной платой 350 руб. в месяц за 1 кв. м. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем предоплаты не позднее 10 числа текущего месяца на основании выставленного арендодателем счета. Из договора следует, что арендатор является ответственным за эксплуатацию энергоустановок и представление сведений о расходе электроэнергии. Арендатор обязуется оплатить арендодателю плату за использование электроэнергии на основании выставленных счетов-фактур не позднее 5 числа текущего месяца за предыдущий период. По акту приема-передачи от 20.10.2005 торговый павильон был передан истцом ответчику. По акту приема-передачи от 31.05.2006 павильон был возвращен ответчиком истцу. Истец полагает, что у ответчика имеется задолженность по оплате стоимости потребленной электроэнергии за период с октября 2005 г. по май 2006 г. в сумме 19320 руб., а также задолженность по арендной плате в сумме 70 руб. Суд, установив, что договор аренды торгового павильона от 10.10.2005 является незаключенным, отказал в удовлетворении иска на основании ст. ст. 8, 12, 432, 607 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Суд установил, что в договоре отсутствуют сведения, позволяющие индивидуализировать передаваемое арендатору имущество, и в связи с этим пришел к выводу о том, что договор является незаключенным, так как сторонами не согласовано условие о его предмете. Следовательно, основания для взыскания задолженности по оплате электроэнергии и арендной плате по незаключенному договору отсутствуют. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

12. Учитывая, что арендатор знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи и акта обследования помещения, а также то, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, суд отказал в удовлетворении иска о взыскании затрат, понесенных в связи с капитальным ремонтом арендованного помещения (Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к Департаменту имущественных отношений администрации о взыскании затрат, понесенных в связи с капитальным ремонтом арендованного нежилого помещения. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. 07.07.2005 Департамент (арендодатель), муниципальное учреждение "Жилищная служба" (балансодержатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду встроенные нежилые помещения. Срок действия договора аренды установлен с 28.04.2005 по 28.04.2010. Помещение принято истцом по акту приема-передачи 28.04.2005. Регистрация договора аренды произведена 21.12.2005. В акте обследования помещений от 05.05.2005, составленном арендодателем, балансодержателем и арендатором, отмечено, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя. Из акта следует, что требуются замена дощатых и плиточных полов, устройство подвесных потолков, в кабинетах - облицовка стен гипсокартонными листами, в коридорах - ремонт штукатурки стен, в санузле - облицовка стен глазурованной плиткой на высоту 1,7 м, устройство подпольного канала из кирпича, смена оконных и дверных блоков, устройство бетонного крыльца с облицовкой керамическими плитками, ремонт асфальтовой отмостки, козырька над входом, смена системы электроснабжения, магистрального трубопровода и стояков канализации, унитаза и умывальника с подводкой горячей и холодной воды. Согласно акту все работы относятся к капитальному ремонту. В соответствии с изменением от 10.08.2005 в договор аренды от 07.07.2005 включен п. 5.10, согласно которому на период проведения капитального ремонта и реконструкции с 28.04.2005 по 31.10.2005 арендатору предоставляется льгота по арендной плате путем применения коэффициента состояния 0,700 в расчете арендной платы за помещение, исчисленной в соответствии с условиями договора. Согласно изменениям от 22.09.2007 и 10.04.2006 в договор аренды от 07.07.2005 включен п. 5.13, согласно которому арендатору предоставляется скидка по арендной плате в размере 99% на период с 28.04.2005 по 31.12.2005 и с 01.01.2006 по 31.12.2006. Общая скидка по арендной плате, полученная арендатором в связи с проведением им ремонтных работ, составила 709445 руб. 02 коп. По расчету предпринимателя, общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1196843 руб. 99 коп. Полагая, что в силу ст. ст. 612, 616 ГК РФ арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт и письмо от 15.12.2006 в адрес Департамента о незачтенных 487398 руб. 97 коп. осталось без ответа, предприниматель обратился с иском. В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Предпринимателем представлены документы, подтверждающие проведение капитального ремонта и его стоимость. Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа. Суд исходил из того, что капитальный ремонт был произведен истцом до регистрации договора аренды и в связи с этим обязанность по возмещению произведенных арендатором затрат у Департамента не возникла. Однако, как указал суд апелляционной инстанции, данное суждение нельзя признать правильным, поскольку договором аренды установлено, что объект считается переданным арендатору с момента подписания сторонами акта приема-передачи, что не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ. Учитывая, что предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется. Кроме того, договором аренды также не предусмотрено безусловной компенсации расходов предпринимателя на капитальный ремонт. В соответствии с договором аренды капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, производятся им по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет. Договором предусмотрено право арендодателя возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендатором. Судом апелляционной инстанции установлено, что Департаментом в счет арендной платы был зачтен проведенный предпринимателем ремонт на общую сумму 709445 руб. 02 коп. При этом суд правильно отметил, что нельзя признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что основанием для отказа в удовлетворении иска является то обстоятельство, что решением городской Думы от 24.05.2006 отменен подп. 1 п. 5.1.1 раздела 5 Положения об аренде муниципального имущества, Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество и Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности, утвержденных решением городской Думы от 28.05.2002. В данном подпункте предусмотрено снижение размера арендной платы в случае, если ремонт объекта муниципальной собственности производится за счет средств арендатора. Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, установленная ст. 616 ГК РФ, не может быть отменена нормативными актами органов местного самоуправления. Вместе с тем предприниматель не представил доказательств того, что требуемая им сумма затрат на капитальный ремонт не связана с хозяйственной деятельностью арендатора (ст. 65 АПК РФ). При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции с учетом договора аренды, по которому обязанность по проведению капитального ремонта возложена на балансодержателя - муниципальное учреждение "Жилищная служба", сделал правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания указанной суммы с арендодателя. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

13. Суд отказал в иске к банку о запрете чинить препятствия в пользовании арендованным помещением, поскольку банк неоднократно предлагал истцу установить за свой счет отдельный вход в помещение или согласовать список конкретных лиц, которым банк гарантировал бы предоставление доступа в арендованное помещение через помещение банка в любое время, однако истец уклонился от обсуждения всех предложенных вариантов (Постановление ФАС Центрального округа от 05.10.2007 по делу N А62-4914/2006).

ЗАО "Полимер" обратилось с иском к Сбербанку России о запрете чинить препятствия в пользовании арендованным помещением теплового пункта путем выдачи комплекта ключей от входных металлических дверей в помещение первого этажа и помещение теплового пункта. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. Между ОАО "Смоленскпромстрой" (арендодатель) и ЗАО "Полимер" (арендатор) 08.12.2005 заключен договор аренды нежилого помещения теплового пункта общей площадью 9,8 кв. м на первом этаже здания для использования в целях обеспечения эксплуатации, функционирования и ремонта коммуникаций первого этажа здания. Сбербанком России приобретены в собственность часть нежилых помещений первого этажа этого здания для размещения офиса его отделения. Истец ссылается на то, что ответчик не согласовал проведение ремонта, заменил деревянную дверь в помещении теплового пункта на металлическую и не выдал ключи от этого помещения ни истцу, ни арендодателю, чем нарушил их права. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ). Судом установлено, что согласно поэтажному плану помещение теплового пункта, принадлежащее на праве собственности ОАО "Смоленскпромстрой" и переданное в аренду ЗАО "Полимер", расположено обособленно от других помещений первого этажа, принадлежащих арендодателю, и попасть в него можно только через нежилые помещения ответчика, приобретенные им в собственность без каких-либо обременений. Сбербанк России, являясь кредитной организацией и совершая операции с ценностями, технически укрепил свои помещения с целью сохранности денежной наличности и ценностей, защиты жизни персонала в соответствии с ведомственными Требованиями к помещениям кредитных организаций (приложение N 1 к Положению Банка России N 199-П от 09.10.2002 "О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории РФ") и Инструкцией по технической укрепленности и оборудованию сигнализацией, системами контроля доступа и видеоконтроля подразделений Сбербанка России, утвержденной 18.07.2003 президентом, председателем правления Сбербанка России и согласованной 27.03.2003 с заместителем Министра внутренних дел РФ. Ответчик в качестве одного из способов защиты установил металлическую дверь на входе, ведущем в тепловой пункт, по периметру границы, разделяющей нежилые помещения, принадлежащие Сбербанку России и ОАО "Смоленскпромстрой". Судом первой инстанции учтено, что ответчик в письмах от 09.03.2006, от 15.03.2006, от 31.05.2006, от 01.06.2006, от 02.06.2006 и при личных беседах предлагал истцу установить за счет банка отдельный вход в помещение теплового пункта или же согласовать список конкретных лиц, которым банк гарантировал бы предоставление доступа в помещение теплового пункта через помещение банка в любое время. Однако истец уклонился от обсуждения всех предложенных вариантов. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

14. Суд отказал в признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, так как при заключении договора о передаче прав и обязанностей директор некоммерческой организации действовал в пределах своих полномочий (Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2007 по делу N А54-93/2007/С15).

Автономная некоммерческая организация "Дворец культуры строителей" обратилась с иском к государственному учреждению культуры "Рязанский областной музыкальный театр" и Управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани о признании недействительными договора от 04.04.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.01.1992, заключенного между Дворцом культуры и театром, соглашения от 20.04.2006 к договору аренды от 20.01.1992, заключенного между Управлением и театром, и применении последствий недействительности сделок путем обязания театра освободить здание и передать его дворцу культуры по акту приема-передачи. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении требований отказано. 20.01.1992 между Жилищно-коммунальным управлением объединения "Рязаньстрой" (арендодатель) и Дворцом культуры (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 1867 кв. м. В связи с передачей на основании Постановления главы администрации области от 08.12.1994 объекта аренды в муниципальную собственность г. Рязани между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Рязани (арендодатель) и истцом (арендатор) заключено соглашение от 25.09.1996 об изменении договора аренды от 20.01.1992, согласно которому срок действия договора устанавливался до 2042 года. Согласно уставу истца Дворец культуры реорганизован в форме преобразования в АНО "Рязанский Дворец культуры строителей" и зарегистрирован в качестве юридического лица ИМНС России N 3 по г. Рязани 25.07.2003. После реорганизации арендные отношения сторон были продолжены в соответствии с условиями договора. Получив согласие Управления - собственника спорного здания, истец в лице директора некоммерческой организации по договору от 04.04.2006 передал свои права и обязанности арендатора по договору от 20.01.1992 театру. Соглашением от 20.04.2006, заключенным между Управлением (арендодатель) и театром (арендатор), внесены изменения в договор аренды от 20.01.1992. Указывая на то, что у директора Дворца культуры отсутствовали полномочия на заключение договора о перенайме от 04.04.2006, истец обратился с иском. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ "О некоммерческих организациях" N 7-ФЗ от 12.01.1996 структура, компетенция, порядок формирования и срок полномочий органов управления некоммерческой организацией, порядок принятия ими решений и выступления от имени некоммерческой организации устанавливаются учредительными документами некоммерческой организации в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами. В силу ст. 29 данного Закона высшим органом управления некоммерческой организацией является коллегиальный высший орган управления. Основная функция высшего органа управления некоммерческой организацией - обеспечение соблюдения некоммерческой организацией целей, в интересах которых она была создана. К компетенции высшего органа управления некоммерческой организацией относится решение следующих вопросов: изменение устава некоммерческой организации; определение приоритетных направлений деятельности некоммерческой организации, принципов формирования и использования ее имущества; образование исполнительных органов некоммерческой организации и досрочное прекращение их полномочий; утверждение годового отчета и годового бухгалтерского баланса; утверждение финансового плана некоммерческой организации и внесение в него изменений; создание филиалов и открытие представительств некоммерческой организации; участие в других организациях; реорганизация и ликвидация некоммерческой организации (за исключением ликвидации фонда). В уставе Дворца культуры установлена такая же компетенция высшего органа управления некоммерческой организацией, как и в указанной норме права. Согласно ст. 30 данного Закона исполнительный орган некоммерческой организации может быть коллегиальным и (или) единоличным. Он осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен высшему органу управления некоммерческой организацией. К компетенции исполнительного органа некоммерческой организации относится решение всех вопросов, которые не составляют исключительную компетенцию других органов управления некоммерческой организацией, определенную настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и учредительными документами некоммерческой организации. Согласно уставу Дворца культуры текущее руководство деятельностью организации отнесено к компетенции исполнительного органа, которым является директор, действующий от имени организации без доверенности и представляющий ее интересы во всех организациях. Директор осуществляет распоряжение имуществом и денежными средствами в соответствии с порядком, установленным правлением организации, совершает сделки и осуществляет иные полномочия, не относящиеся к компетенции правления. Учитывая названные нормы права, положения устава некоммерческой организации и обстоятельства дела, суды пришли к правомерному выводу о том, что при заключении договора от 04.04.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.01.1992 директор Дворца культуры действовал в пределах своих полномочий. ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

------------------------------------------------------------------

Название документа