Покупка квартиры - дело непростое

(Бычков А.)

("ЭЖ-Юрист", 2013, N 31)

Текст документа

ПОКУПКА КВАРТИРЫ - ДЕЛО НЕПРОСТОЕ

А. БЫЧКОВ

Александр Бычков, юрист, г. Москва.

Приобретение квартиры - один из самых выгодных и оптимальных способов вложения сбережений. Купив на имеющиеся или заемные средства квартиру, участник делового оборота может не опасаться обесценивания денег в результате инфляционных процессов. Цены на недвижимость постоянно растут, поэтому в дальнейшем он может выгодно продать приобретенную квартиру или сдать ее в аренду.

Что указать в договоре?

Приобретение квартиры осуществляется по модели договора купли-продажи (ст. 558 ГК РФ), в котором необходимо указать следующую информацию: наименование приобретаемого объекта (квартира), ее общую и жилую площадь, адрес, кадастровый (условный) номер. Не лишними будут такие сведения, как описание многоквартирного дома, в котором расположена квартира (кирпичный, панельный, количество этажей), указание этажа, где она находится, и т. д.

В договоре рекомендуется описать состояние приобретаемой квартиры, имеющуюся обстановку (мебель, сантехнику, бытовую технику и др.). Как правило, при обсуждении условий сделки стороны уточняют, в каком состоянии передается объект и что отдается покупателю вместе с ним, однако после ее регистрации выясняется, что продавец те или иные вещи из освобожденной квартиры вывез. Чтобы этого не произошло, в договоре купли-продажи желательно зафиксировать, что именно получает покупатель за свои деньги.

В договор необходимо включить условие о гарантиях, которые предоставляет покупателю продавец, а именно приобретаемая квартира должна быть свободной от любых прав и притязаний со стороны любых третьих лиц, не должна быть предметом каких бы то ни было обязательств, в частности быть уже кому-то проданной, подаренной, обещанной в дар, находиться в залоге, под арестом, в отношении ее не должен быть установлен судебный или договорный секвестр (специальный вид хранения вещей, являющихся предметом спора, предусмотренный ст. 926 ГК РФ), не должна быть внесена в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, передана в качестве вклада по договору простого товарищества (о совместной деятельности), в доверительное управление, в аренду и т. п. Продавец должен гарантировать покупателю, что у него имеются все необходимые права и разрешения для отчуждения квартиры в собственность покупателя.

Перед приобретением квартиры покупателю следует выяснить, на чье имя зарегистрировано право собственности на квартиру. Договор заключается с собственником или лицом, которое действует от имени собственника по доверенности.

В доверенности должны быть указаны конкретные полномочия по отчуждению квартиры или общее правомочие по распоряжению от имени собственника принадлежащей ему недвижимостью, право на подачу документов регистратору и др. Правомочие по отчуждению квартиры предполагает, помимо собственно указания на возможность ею распорядиться, также ссылку на условия, на которых поверенный вправе совершать сделки. Если в доверенности имеется положение о том, что он вправе продавать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению, то все в порядке, такого положения вполне достаточно. В данной ситуации поверенный действует на основании волеизъявления собственника, которое выражено в надлежащей форме. Если доверенность не была отозвана доверителем, не была признана недействительной в установленном порядке, то поверенный вправе распоряжаться квартирой (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 12.12.2012 по делу N 33-11174).

Покупателю следует запрашивать у представителя продавца нотариально удостоверенную доверенность с неистекшим сроком действия, а также уточнять у нотариуса, который ее удостоверял, не была ли такая доверенность отозвана доверителем.

Брачные отношения продавца

Покупателю необходимо поинтересоваться у продавца, состоит ли он (она) в законном браке. В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, покупателю необходимо запросить у него нотариально удостоверенное согласие его супруга (супруги) на продажу квартиры на тех условиях, которые он с продавцом согласовал (как того требует п. 3 ст. 35 СК РФ). В данном документе помимо собственно согласия на совершение сделки супруг (супруга) продавца также указывает на отсутствие между ними заключенного брачного договора, которым они изменили законный режим имущества супругов.

В случае если продавец в браке не состоит, покупателю необходимо запросить от него нотариально удостоверенное заявление об этом.

Если продавец, состоящий в браке, приобрел квартиру в дар или по наследству либо она была им приобретена до вступления в брак и нотариальное согласие супруга (супруги) по закону не требуется, покупателю все равно следует запросить нотариальное согласие его супруга (супруги) или нотариально удостоверенное заявление о том, что он в браке не состоит. Указанный документ выступает дополнительной гарантией для покупателя, а в таком серьезном вопросе, как приобретение недвижимости, никакие дополнительные гарантии лишними не будут.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать на то, что продавец гарантирует покупателю отсутствие в отношении отчуждаемой квартиры режима общей долевой собственности. В настоящее время в обществе широко распространено такое явление, как гражданский брак, или сожительство. Люди не оформляют свои отношения, но проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Нередко на практике гражданские супруги начинают выяснять отношения по поводу приобретенного имущества. В таких случаях суд учитывает, на чье имя оформлено соответствующее имущество, оценивает степень личного участия каждого из супругов в приобретении имущества, учитывает иные, заслуживающие внимания обстоятельства. Данные споры суд разрешает по правилам об общей долевой собственности.

Поскольку добросовестному покупателю о таких отношениях, скорее всего, будет неизвестно, ему следует в договоре с продавцом этот аспект оговорить. В договоре следует указать, что продавец также гарантирует покупателю, что в отношении отчуждаемой квартиры нет споров по поводу установления режима общей долевой собственности. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о том, что квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, равно как и при отсутствии сведений об имеющихся в отношении ее обременениях, покупатель признается добросовестным. При той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по условиям гражданского оборота, он предпринял все зависящие от него разумные меры по проверке приобретаемой недвижимости.

Покупателю также следует запросить согласие органов опеки и попечительства в случае, когда те или иные права на квартиру имеются у несовершеннолетних лиц, а также совершеннолетних недееспособных лиц. В противном случае возникает риск отказа в проведении регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, а также риск оспаривания такой сделки в дальнейшем (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2012 по делу N 11-22602).

Квартира должна быть свободной

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В связи с этим покупателю следует запросить у продавца выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире лицах, а в договоре купли-продажи указать, что их право пользования прекращается и они должны быть сняты с регистрационного учета. От продавца необходимо добиваться снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц еще до регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, поскольку в дальнейшем могут возникнуть споры по поводу их выселения.

Самый распространенный пример такого спора - сохранение права бессрочного пользования квартирой со стороны лиц, которые дали согласие на ее приватизацию, но сами в приватизации не участвовали. Для таких зарегистрированных лиц условия договора купли-продажи не являются обязательными, они не создают для них обязанности выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.02.2013 N 33-3672). Для покупателя важно получить квартиру, свободную от прав и притязаний со стороны третьих лиц, поэтому лучше получить доказательства снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц еще до оформления сделки. В договоре также необходимо отразить гарантию того, что в отношении квартиры никто не сохраняет прав владения и пользования по каким бы то ни было основаниям.

Покупателю нужно проверить, нет ли у продавца непогашенной задолженности по коммунальным платежам, по налогу на имущество. В договоре купли-продажи лучше специально оговорить, хотя это и презюмируется, что бремя содержания приобретаемой квартиры покупатель несет после регистрации сделки и перехода к нему права собственности. Указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, будет нелишним.

Также покупателю следует переговорить с участковым полиции, в районе деятельности которого находится многоквартирный дом, в котором расположена квартира. У него можно получить информацию об обстановке в районе вообще и в окрестностях дома в частности: не поступают ли какие-либо заявления от жильцов дома, что собой представляют соседи и т. д. Такая информация позволит покупателю принять правильное решение о том, стоит ли приобретать в собственность объект.

Конкуренция исков

Оговорив все условия сделки с продавцом, покупателю при подписании договора купли-продажи необходимо настоять и на подписании одновременно с ним акта приема-передачи квартиры, даже если фактический заезд в квартиру состоится после регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Это нужно для того, чтобы в случае возникновения спора с третьими лицами, которые начнут претендовать на квартиру, ссылаясь на то, что с ними также были подписаны договоры купли-продажи (а такое не исключено), покупатель мог сослаться в свою защиту на положения ст. 398 ГК РФ.

В соответствии с этой статьей в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Наличие у покупателя подписанного с продавцом акта приема-передачи вместе с договором купли-продажи позволит ему добиться оставления квартиры за собой на основании ст. 398 ГК РФ. Из судебной практики следует: если на жилое помещение одновременно претендуют несколько лиц, то безусловным преимуществом обладает то из них, которому имущество фактически передано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.02.2013 N 33-2664/13).

При наличии подписанных документов с продавцом и его заверений в договоре об отсутствии ранее возникших обязательств у покупателя есть все основания считать себя защищенным.

Убытки покупателя

Если по каким-то причинам покупатель в оговоренный срок не получил от продавца квартиру, то он вправе требовать возмещения убытков. Из-за неисполнения продавцом обязательства по передаче покупатель не смог извлечь доход от аренды квартиры. В такой ситуации покупателю по правилам ст. 15 ГК РФ нужно доказать размер и факт причинения ему убытков, вину продавца в их возникновении и наличие прямой (непосредственной) причинно-следственной связи между возникновением убытков и противоправным поведением продавца (действия или бездействие).

Для того чтобы убедить суд в праве покупателя на получение убытков, последний должен обосновать, какие конкретно им предпринимались меры для получения выгоды, какие были сделаны для этого приготовления, что он мог и должен был извлечь доход и только по вине продавца его не извлек (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2012 по делу N 11-23180). Требование о возмещении убытков в отсутствие доказательств реальности получения доходов удовлетворению не подлежит (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.10.2012 по делу N 33-8500/2012).

В обоснование своих доводов о наличии убытков покупателю необходимо представить суду заключенный с клиентом договор аренды квартиры, в котором должна быть предусмотрена его обязанность передать квартиру в определенный срок (после того, как право собственности на квартиру зарегистрировано за покупателем), а также доказательства, свидетельствующие о том, что со стороны продавца ему чинились какие-либо препятствия во владении и пользовании квартирой (материалы проверки полиции, свидетельские показания и др.). При этом в договоре нужно отразить условие об обязанности продавца в полном объеме возместить покупателю все убытки, вызванные несвоевременной передачей квартиры, а также в чинении препятствий по владению и пользованию ею.

В договоре купли-продажи квартиры следует оговорить ответственность продавца за нарушение его обязательства по передаче квартиры в срок в надлежащем состоянии с вещами, которые стороны сделки согласовали, обязательства по освобождению квартиры от вещей продавца и др.

Покупателю необходимо настаивать на включении в договор условия о его праве на односторонний внесудебный отказ от договора при наличии со стороны продавца каких-либо нарушений (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и не допустить включения такого же условия о праве самого продавца.

В такой ситуации продавец даже в случае неисполнения покупателем обязательств по договору (в частности, обязательства по оплате) будет не вправе требовать возврата ему квартиры обратно, поскольку такое право должно быть специально оговорено в договоре купли-продажи. Если же в договоре данного условия нет, то продавец вправе только в порядке п. 3 ст. 486 ГК РФ требовать от покупателя оплаты и начисления процентов по ст. 395 ГК РФ.

Продавец может также на основании ст. 450 ГК РФ в судебном порядке потребовать расторжения договора по мотиву существенного нарушения, однако должен представить конкретные доказательства, в чем заключается существенность допущенных нарушений. Сам по себе факт нарушения денежного обязательства покупателем таким существенным нарушением не является, если продавец не обоснует, какие негативные значительные последствия он понес по вине покупателя (Определение ВС РФ от 03.06.2008 N 5-В08-8).

Итак, приобретение квартиры - выгодное вложение средств. Но, чтобы не купить кота в мешке, покупателю необходимо особое внимание уделить договору купли-продажи. В противном случае можно потерять деньги и лишиться недвижимости.

Название документа