Специфика земельно-правовых отношений с участием религиозных организаций

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ С УЧАСТИЕМ РЕЛИГИОЗНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 22 января 2008 года

О. А. ЧЕРНЕГА

Чернега О. А., юрисконсульт Управления делами Московской патриархии.

Виды прав религиозных организаций на земельные участки

Действующее законодательство предусматривает также следующие виды прав религиозных организаций на земельные участки: - право постоянного (бессрочного) пользования; - право собственности; - право безвозмездного срочного пользования; - право аренды; - сервитут. В настоящее время большинство религиозных организаций Русской православной церкви обладают земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования

До 30 октября 2001 года земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, предоставлялись религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом федеральное законодательство (в частности, Земельный кодекс РСФСР, Гражданский кодекс РФ) не содержало специальных норм, предусматривающих предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование религиозных организаций. Однако в законодательстве некоторых субъектов Российской Федерации такие нормы были. Например, ст. 15 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 года "Об основах платного землепользования в городе Москве" (в ред. от 29 сентября 1999 года) допускала предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование религиозным организациям (объединениям). С вступлением в силу Земельного кодекса РФ предоставление религиозным организациям земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования прекратилось (п. 8 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") (далее - Вводный закон). В соответствии со ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у религиозных организаций до вступления в силу ЗК РФ, сохраняется. При этом согласно п. 2 ст. 3 Вводного закона религиозные организации обязаны до 1 января 2010 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования по своему желанию на право безвозмездного срочного пользования или аренды либо приобрести земельные участки в собственность (путем выкупа или на безвозмездной основе).

Право собственности

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ земельные участки, на которых расположены принадлежащие религиозной организации на праве собственности здания (строения, сооружения) религиозного или благотворительного назначения, передаются в собственность религиозной организации бесплатно. Если на земельном участке нет зданий (строений, сооружений) религиозного или благотворительного назначения, он может быть приобретен религиозной организацией в собственность путем выкупа. При этом особенности заключения договоров купли-продажи земельных участков определены ст. 37 ЗК РФ. В собственность религиозных организаций не могут быть переданы земельные участки, изъятые из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земельные участки сельскохозяйственного назначения, арендуемые религиозными организациями на основании договоров аренды без права выкупа. Если иное не предусмотрено федеральным законом, не подлежат передаче в собственность религиозных организаций земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком

Земельный кодекс РФ предусматривает следующие основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, в безвозмездное срочное пользование религиозных организаций: - если на земельном участке расположено здание, строение, сооружение религиозного или благотворительного назначения, принадлежащее религиозной организации на праве безвозмездного пользования, - на срок безвозмездного пользования зданием, строением, сооружением (п. 1 ст. 36 ЗК РФ); - для строительства зданий, строений, сооружений религиозного или благотворительного назначения (с предварительным согласованием мест размещения объектов) - на срок строительства соответствующих объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Право аренды земельных участков

Земельные участки могут предоставляться религиозным организациям в аренду. Приведу наиболее типичные случаи заключения религиозными организациями договоров аренды земельных участков: - расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение благотворительного назначения <*> религиозная организация арендует; -------------------------------- <*> Случаи заключения религиозными организациями договоров аренды находящихся в государственной (муниципальной) собственности зданий, строений, сооружений религиозного назначения практически не встречаются.

- расположенные на земельном участке здания, строения, сооружения не имеют религиозного или благотворительного назначения; - земельный участок не застроен; - земельный участок не предназначен для застройки (например, отнесен к землям сельскохозяйственного назначения). Порядок заключения и содержание договора аренды земельных участков определены ст. 22, 41 ЗК РФ. Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены ст. 41, 42 ЗК РФ.

Земельный сервитут

Религиозные организации могут выступать в качестве: - обладателей земельных сервитутов (например, в случае, когда проход (проезд) к храму осуществляется через соседний земельный участок); - собственников земельных участков, обремененных земельными сервитутами (например, если религиозная организация на основании соглашения с соседним землевладельцем предоставляет ему часть принадлежащего религиозной организации на праве собственности земельного участка в целях ремонта инженерных коммуникаций).

Проблемы переоформления права постоянного (бессрочного) пользования

В соответствии с п. 2 ст. 3 Вводного закона юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Согласно п. 3 Определения Конституционного Суда РФ от 25 декабря 2003 года N 512-О обязанность юридического лица, в том числе религиозной организации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на иные виды имущественных прав (аренду, собственность) не означает понуждения к заключению соответствующих договоров (аренды, купли-продажи). По мнению Конституционного Суда, положение п. 2 ст. 3 Вводного закона, "предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию" (п. 2 Определения). Свою позицию по вопросу переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками высказал также Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно п. 1 Постановления от 24 марта 2005 года N 11 переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками является правом, а не обязанностью юридического лица, в том числе религиозной организации. Очевидно, ВАС РФ, разъясняя приведенную формулировку п. 2 ст. 3 Вводного закона, имел в виду право юридических лиц выбрать по "своему желанию" (точнее, по собственному усмотрению) вариант переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Для юридических лиц возможны следующие варианты переоформления данного права: на право собственности либо на право аренды - а для религиозных организаций, кроме того, - на право безвозмездного срочного пользования. Государственные органы не вправе ограничивать принадлежащую юридическому лицу свободу выбора одного из данных вариантов. Однако такой "выбор" должен осуществляться юридическим лицом в соответствии с законом. Например, согласно правилам, установленным ст. 36 ЗК РФ, религиозная организация не вправе требовать от уполномоченного органа бесплатной передачи в собственность земельного участка, на котором расположено здание религиозного назначения, находящееся в безвозмездном пользовании религиозной организации. В соответствии со ст. 7.34 КоАП РФ (в ред. Федерального закона от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ) нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. Следует отметить, что данная норма КоАП РФ не предусматривает административную ответственность религиозных организаций за невыполнение обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право безвозмездного срочного пользования. В настоящее время в ряде субъектов Российской Федерации приняты нормативные правовые акты, устанавливающие порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Такой порядок применительно к религиозным организациям, имеющим в постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки, расположенные на территории Московской области, был предусмотрен Правилами организации переоформления прав на земельные участки, продажи или передачи в аренду земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Московской области от 11 октября 2002 года N 451/36 (в ред. на 26 июня 2006 года). Данное Постановление утратило силу в связи с Постановлением Правительства Московской области от 20 ноября 2006 года N 1085/45, где содержатся примерные формы договоров. В Москве передача земельных участков в собственность юридическим лицам (в том числе религиозным организациям), владеющим ими на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 27 июня 2006 года N 431-ПП. Рассмотрим наиболее типичные вопросы, которые возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. 1. На какие виды прав можно переоформить имеющееся у религиозной организации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования религиозная организация осуществляет выбор вида права на земельный участок по собственному усмотрению с учетом норм земельного законодательства. Возможны следующие варианты переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. На земельном участке, принадлежащем религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположено здание (строение, сооружение) религиозного или благотворительного назначения, находящееся в безвозмездном пользовании религиозной организации. В этом случае право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно быть переоформлено на право безвозмездного срочного пользования на срок пользования соответствующим зданием, строением, сооружением (ст. 36 ЗК РФ). На земельном участке, принадлежащем религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, расположено здание (строение, сооружение) религиозного или благотворительного назначения, находящееся в собственности религиозной организации. Такой земельный участок должен быть передан в собственность религиозной организации бесплатно (ст. 36 ЗК РФ). На земельном участке, принадлежащем религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, не расположены объекты религиозного или благотворительного назначения. В этом случае религиозная организация вправе переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды (ст. 22 ЗК РФ) либо выкупить соответствующий земельный участок в собственность (ст. 37 ЗК РФ). Если государственный акт о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование предусматривает возможность застройки земельного участка, то религиозная организация вправе выстроить на земельном участке здание (строение, сооружение) религиозного или благотворительного назначения, оформить выстроенный объект в собственность и вслед за этим переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании религиозной организации, имеет сельскохозяйственное назначение. Право постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком может быть переоформлено на право аренды без возможности выкупа (п. 5 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Законодательство субъекта Российской Федерации может также предусматривать право религиозных организаций на бесплатное получение в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании религиозных организаций (п. 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). 2. Какие объекты относятся к зданиям (строениям, сооружениям) религиозного назначения? Ответ на этот вопрос содержится в п. 2 письма Минфина России от 24 мая 2005 года N 03-06-02-02/41, согласно которому к зданиям, строениям, сооружениям, имеющим религиозное назначение, относятся здания (строения, сооружения), иные места и объекты, специально предназначенные для совершения и обеспечения: - богослужений, молитвенных и религиозных собраний, других религиозных обрядов и церемоний; - религиозного почитания (паломничества); - профессионального религиозного образования; - иной религиозной деятельности. При составлении перечня зданий (строений, сооружений) религиозного назначения Минфин России руководствовался п. 1 Положения о передаче религиозным организациям находящегося в федеральной собственности имущества религиозного назначения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2001 года N 490, согласно которому к недвижимому имуществу религиозного назначения относятся объекты, построенные для совершения и обеспечения богослужений, молитвенных и религиозных собраний, других религиозных обрядов и церемоний, а также профессионального религиозного образования. К зданиям (строениям, сооружениям), предназначенным для совершения богослужений, относятся храмы, часовни и иные культовые постройки. Зданиями (строениями, сооружениями), предназначенными для обеспечения богослужений, являются, например, дома причта, келейные корпуса, корпуса наместника, здания трапезных, воскресных школ и т. п. Здания (строения, сооружения), предназначенные для обеспечения паломничества, включают принадлежащие религиозным организациям здания гостиниц, паломнических центров и т. д. К зданиям (строениям, сооружениям), предназначенным для совершения и обеспечения профессионального религиозного образования, относятся здания духовных учебных заведений (академий, семинарий, училищ), а также общежитий для учащихся, библиотек и т. д. Кроме того, согласно письму Минфина России от 24 мая 2005 года N 03-06-02-02/41 к зданиям (строениям, сооружениям) религиозного назначения относятся здания (строения, сооружения), предназначенные для совершения и обеспечения "иной религиозной деятельности". Следует отметить, что законодательство не содержит определения религиозной деятельности. В этой связи появляется возможность для широкой трактовки "религиозной деятельности", что позволяет, соответственно, отнести к зданиям (строениям, сооружениям), предназначенным для совершения и обеспечения "иной религиозной деятельности", используемые религиозными организациями в уставных целях административные корпуса, здания епархиальных управлений, хозяйственные постройки и т. д. Важно, что согласно письму Минфина России от 24 мая 2005 года N 03-06-02-02/41 к зданиям, строениям, сооружениям религиозного назначения относятся те объекты, которые предназначены самими религиозными организациями для осуществления того или иного вида деятельности. Приведу пример. На земельном участке расположено здание областного профтехучилища, построенное для учебных целей, не связанных с религиозной деятельностью. Впоследствии данное здание было приватизировано религиозной организацией и предназначено (перепрофилировано) ею для целей профессионального религиозного образования. Исходя из смысла письма Минфина России религиозная организация в данном случае не должна платить земельный налог. 3. Какие объекты относятся к объектам благотворительного назначения? Согласно письму Минфина России от 24 мая 2005 года N 03-06-02-02/41 к зданиям (строениям, сооружениям) благотворительного назначения относятся объекты, предназначенные для благотворительной деятельности, которая согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" может осуществляться религиозными организациями как непосредственно, так и путем учреждения благотворительных организаций. Таким образом, к зданиям (строениям, сооружениям) благотворительного назначения относятся объекты, которые используются в благотворительных целях: - непосредственно религиозными организациями (например, здание, в котором размещена благотворительная столовая); - благотворительными организациями, учрежденными религиозными организациями (например, детскими домами, больницами, общеобразовательными учреждениями, имеющими согласно учредительным документам статус благотворительных организаций). 4. Сохраняются ли при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками установленные существующими землеотводами границы земельных участков? Если границы земельных участков описаны и установлены в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре", они сохраняются. Однако если границы земельного участка определены ориентировочно (что, к сожалению, типично для большинства религиозных организаций Русской православной церкви), необходимо провести землеустроительные работы, в ходе которых возможно упорядочение границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве" и Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17 февраля 2003 года. Землеустройство осуществляется негосударственными организациями на возмездной основе. В связи с рассматриваемым вопросом весьма интересен опыт Московской области. В письме Министра имущественных отношений Правительства Московской области от 28 октября 2005 года N ИС-10785 главам муниципальных образований Московской области рекомендуется "изыскивать возможность оплаты работ по подготовке кадастровых планов земельных участков за счет средств местных бюджетов". 5. Какие документы необходимо представить для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком? Перечень документов, подлежащих представлению для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, должен устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. 6. Требуется ли государственная регистрация права безвозмездного срочного пользования земельными участками? Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет его недействительность. Такой договор ничтожен как не соответствующий требованиям законодательства (ст. 168 ГК РФ). Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Регистрация осуществляется по заявлению и за счет религиозной организации.

Расторжение договоров аренды земельных участков

Как уже отмечалось, оформление находящихся в государственной (муниципальной) собственности земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование религиозных организаций прекратилось с 2001 года. Земельные участки стали предоставляться в аренду. Так, на сегодняшний день в Москве около 120 религиозных организаций Русской православной церкви арендуют земельные участки, на которых расположены храмы или иные культовые объекты. Федеральным законом от 3 октября 2004 года N 123-ФЗ в п. 1 ст. 36 ЗК РФ было внесено дополнение, предоставляющее религиозным организациям возможность получать земельные участки в собственность либо на праве безвозмездного срочного пользования. Очевидно, что п. 1 ст. 36 ЗК РФ создает необходимые предпосылки для расторжения договоров аренды, заключенных религиозными организациями в отношении находящихся в государственной (муниципальной) собственности земельных участков, на которых расположены принадлежащие религиозным организациям объекты религиозного (благотворительного) назначения. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по инициативе арендатора или арендодателя. Исчерпывающий перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (в частности, религиозной организации) установлен ст. 620 ГК РФ, которая не рассматривает в качестве основания расторжения договора аренды наличие у арендатора права заключить договор безвозмездного пользования в отношении арендуемого имущества. Поэтому религиозные организации должны расторгать договоры аренды земельных участков лишь по соглашению с государственным органом (органом местного самоуправления), выступающим в качестве арендодателя. В качестве обоснования необходимости расторжения договоров аренды по соглашению сторон может быть использована ст. 451 ГК РФ, предусматривающая, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В связи с принятием Федерального закона от 3 октября 2004 года N 123-ФЗ обстоятельства, из которых стороны (религиозные организации и уполномоченные органы государственной власти либо органы местного самоуправления) исходили при заключении договоров аренды в отношении земельных участков, на которых расположены принадлежащие религиозным организациям объекты религиозного (благотворительного) назначения, существенно изменились: согласно новому законодательству такие земельные участки должны передаваться безвозмездно в собственность религиозным организациям либо предоставляться им на праве безвозмездного срочного пользования <*>. -------------------------------- <*> О том, что изменение законодательства может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, см.: Постановления ФАС Центрального округа от 29 января 2004 года по делу N А35-3794/03-С17; от 28 апреля 2003 года по делу N А35-3794/02-С17; от 27 июля 2004 года по делу N А54-195/04-С9; от 6 августа 2004 года по делу N А54-193/04-С19.

Некоторые религиозные организации, арендуя земельные участки, сдают их в субаренду третьим лицам. За счет поступающих от субаренды платежей такие религиозные организации восстанавливают храмы, осуществляют иные виды уставной деятельности. В подобных случаях переоформление договора аренды земельного участка не всегда целесообразно, поскольку режим безвозмездного срочного пользования исключает возможность сдачи земельного участка в субаренду (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Некоторые вопросы налогообложения религиозных организаций земельным налогом

В соответствии с п. 4 ст. 395 Налогового кодекса РФ религиозные организации освобождаются от уплаты земельного налога в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения. В декабре 2004 года Президент РФ поручил Минфину РФ и Минэкономразвития РФ "обеспечить оказание религиозным организациям методической помощи по вопросам применения положений законодательства Российской Федерации по налогам и сборам" (поручение Президента РФ от 31 декабря 2004 года N Пр-2128). Министерство финансов РФ издало письмо от 24 мая 2005 года N 03-06-02-02/41, содержащее разъяснения по вопросам, поставленным Московской патриархией. Данные разъяснения доведены до сведения территориальных налоговых органов письмом Федеральной налоговой службы от 20 июня 2005 года N ГВ-6-21/499@. Согласно п. 2 письма Минфина России от 24 мая 2005 года предусмотренное п. 4 ст. 395 НК РФ положение не следует толковать ограничительно: "...освобождению от налогообложения земельным налогом подлежит весь земельный участок, принадлежащий религиозной организации, на котором расположено здание, строение или сооружение религиозного либо благотворительного назначения". Нередко на принадлежащем религиозной организации земельном участке помимо объектов религиозного или благотворительного назначения расположены иные постройки, не имеющие такого назначения. Налоговые инспекции неоднократно в таких случаях предъявляли религиозным организациям требования об уплате земельного налога. При этом размер "облагаемой налогом площади земельного участка" определялся ими самым произвольным образом. Минфин России признает такую практику ошибочной и дает в письме от 24 мая 2005 года N 03-06-02-02/41 разъяснения, касающиеся льгот по земельному налогу, предоставленных религиозным организациям как Законом РФ от 11 октября 1991 года "О плате за землю" (утратил силу 1 января 2006 года), так и Налоговым кодексом РФ: - из п. 4 ст. 12 Закона РФ "О плате за землю" следует, что "от налогообложения земельным налогом освобождается весь земельный участок, принадлежащий религиозной организации, на котором находится используемое этой религиозной организацией здание, охраняемое государством как памятник истории, культуры и архитектуры, независимо от нахождения на данном земельном участке зданий, строений и сооружений иного назначения" (п. 1); - в отношении льготы по земельному налогу, установленной п. 4 ст. 395 НК РФ "освобождению от налогообложения земельным налогом подлежит весь земельный участок, принадлежащий религиозной организации, на котором расположено здание, строение или сооружение религиозного либо благотворительного назначения, независимо от нахождения на данном земельном участке зданий, строений и сооружений иного назначения" (п. 2). На практике встречаются ситуации, когда на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании (либо в собственности) религиозной организации, расположен храм или иной объект религиозного (благотворительного) назначения, принадлежащий другой религиозной организации либо иному юридическому лицу. Из формулировки п. 4 ст. 395 НК РФ следует, что применение льготы по земельному налогу не зависит от наличия у религиозной организации права на здания (строения, сооружения) религиозного (благотворительного) назначения, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании) религиозной организации. Иными словами, предусмотренная п. 4 ст. 395 НК РФ льгота по земельному налогу подлежит применению, даже если расположенные на земельном участке объекты религиозного (благотворительного) назначения не принадлежат религиозной организации, в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании) которой находится соответствующий земельный участок.

Вопросы правоприменительной практики

1. Религиозная организация арендует земельный участок, на котором расположен принадлежащий ей на праве безвозмездного пользования храм. Срок безвозмездного пользования храмом составляет 50 лет. Религиозная организация обратилась в территориальный орган регулирования землепользования г. Москвы (ТОРЗ) с заявлением о расторжении договора аренды и заключении договора безвозмездного срочного пользования земельным участком. ТОРЗ предложил религиозной организации заключить договор безвозмездного срочного пользования на 11 месяцев 28 дней с последующей пролонгацией. Следует ли религиозной организации заключать договор на таких условиях? Полагаю, что нет. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данные земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями. В данном случае срок безвозмездного пользования храмом составляет 50 лет. Таким образом, договор безвозмездного срочного пользования земельным участком следует заключить на 50 лет, а не на 11 месяцев 28 дней. Договоры безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Соответственно и право безвозмездного срочного пользования земельным участком, возникшее из таких договоров, не регистрируется в качестве обременения. В связи с этим право религиозной организации на земельный участок будет недостаточно защищено. В частности, религиозная организация не будет включена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве землепользователя. Кроме того, по истечении 11 месяцев 28 дней с момента заключения договора религиозной организации придется пролонгировать его на тот же срок, то есть вновь обращаться в ТОРЗ, собирать необходимые согласования, проходить установленную процедуру. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка (часть сделки), не соответствующая требованиям закона, является недействительной (ничтожной). Очевидно, что предусмотренное договором безвозмездного срочного пользования земельным участком условие о сроке (11 месяцев 28 дней) не соответствует требованиям закона - ст. 36 ЗК РФ. Следовательно, данное условие недействительно (ничтожно), что влечет ничтожность договора безвозмездного пользования в целом. Тем религиозным организациям, которые все же заключили договоры безвозмездного срочного пользования земельными участками на 11 месяцев 28 дней, необходимо обратиться в соответствующий ТОРЗ с заявлением, содержащим предложение изменить условие договора о сроке по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Если религиозной организации будет отказано в заключении данного соглашения, она имеет право предъявить в суд иск о применении последствий ничтожной сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ). В случае удовлетворения иска стороны возвращаются в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ), то есть договор придется заключать заново.

2. Договор безвозмездного срочного пользования, заключенный ТОРЗ с религиозной организацией, предусматривает право уполномоченного органа расторгнуть договор в любое время и по любым основаниям. Правомерно ли такое условие договора? Согласно ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Основания и порядок прекращения договора безвозмездного пользования установлены ст. 698 - 699, 701 ГК РФ, а также ст. 45, 47 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 699 ГК РФ собственник вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом пользователя (религиозную организацию) за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если договор безвозмездного срочного пользования земельным участком заключен на "определенный срок", собственник вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке лишь по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 698 ГК РФ, а также п. 2 ст. 45 ЗК РФ, то есть когда пользователь (религиозная организация): 1) использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использует земельный участок способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) не устраняет совершенные умышленно следующие земельные правонарушения: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; нарушение установленного ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв; 4) не использует в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) без согласия собственника земельного участка передал его третьему лицу. При этом расторжение договора безвозмездного срочного пользования по основаниям 1 - 4 допускается исключительно в судебном порядке, если не устранены факты ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа (ст. 54 ЗК РФ). Основания и порядок наложения административных штрафов за земельные правонарушения определены главой 8 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Например, согласно ст. 8.8 КоАП РФ использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда. Договор безвозмездного пользования земельным участком должен быть заключен на срок безвозмездного пользования расположенным на земельном участке зданием (строением, сооружением) религиозного или благотворительного назначения, принадлежащим религиозной организации на праве безвозмездного пользования. В свою очередь срок безвозмездного пользования зданием (строением) конкретизируется в охранном договоре или в договоре безвозмездного пользования зданием (строением). Право собственника земельного участка на расторжение заключенного с религиозной организацией договора безвозмездного срочного пользования земельным участком зависит от способа определения срока безвозмездного пользования зданием (строением) в охранном договоре или в договоре безвозмездного пользования зданием (строением). В охранном договоре (договоре безвозмездного пользования зданием) предусмотрено "бессрочное пользование" либо срок безвозмездного пользования зданием (строением) вообще не указан. В этих случаях срок безвозмездного пользования зданием, строением (и соответственно земельным участком) считается "неопределенным", поэтому договор безвозмездного срочного пользования земельным участком может быть расторгнут собственником в любое время и по любым основаниям (п. 1 ст. 699 ГК РФ). В охранном договоре (договоре безвозмездного пользования) срок пользования зданием (строением) определен: - календарной датой (например, до 1 января 2010 года); - истечением определенного периода времени, который может исчисляться днями, месяцами, годами (например, на 11 месяцев 28 дней, на 49 лет); - указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (например, в соответствии с п. 2 Положения о передаче религиозным организациям находящегося в федеральной собственности имущества религиозного назначения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2001 года N 490, договор заключен на "срок существования религиозной организации"). В этих случаях срок договора безвозмездного срочного пользования зданием и соответствующим земельным участком считается "определенным", поэтому подлежит применению п. 1 ст. 698 ГК РФ, предусматривающий право собственника расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, исчерпывающий перечень которых установлен в данной статье (приведен ранее).

3. Монастырский комплекс имеет статус особо ценного объекта культурного наследия народов РФ. Вправе ли монастырь получить в собственность земельный участок, на котором расположен монастырский комплекс? Согласно ст. 50 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" особо ценные объекты культурного наследия народов РФ составляют исключительную федеральную собственность и не могут быть отчуждены в собственность граждан и юридических лиц, в том числе религиозных организаций. В связи с этим религиозная организация не может получить особо ценный объект культурного наследия (в частности, монастырский комплекс) в собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ религиозные организации вправе получить земельный участок в собственность бесплатно лишь в том случае, если на данном земельном участке расположено здание (строение, сооружение) религиозного или благотворительного назначения, принадлежащее религиозной организации на праве собственности. Следовательно, монастырь не вправе получить бесплатно в собственность земельный участок, на котором расположен монастырский комплекс, относящийся к особо ценным объектам культурного наследия. Выкуп такого земельного участка в собственность монастыря также невозможен, поскольку согласно п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, ограничены в обороте. В соответствии с п. 2 ст. 27 земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Федеральные законы (в частности, Земельный кодекс РФ) не предусматривают для религиозных организаций возможность выкупа (бесплатного получения в собственность) земельных участков, ограниченных в обороте.

4. Земельный участок, на котором расположен храм свт. Николая в Никольском, был оформлен в 1992 году в постоянное (бессрочное) пользование прихода храма Рождества Богородицы в с. Пречистое в связи с тем, что фактический пользователь данного земельного участка - Патриаршее подворье церкви свт. Николая в Никольском - еще не был зарегистрирован в качестве юридического лица. После государственной регистрации Патриаршее подворье церкви свт. Николая в Никольском получило в безвозмездное пользование расположенный на земельном участке храм - памятник истории и культуры федерального значения. Каковы права Патриаршего подворья церкви свт. Николая в Никольском на земельный участок? Должен ли приход храма Рождества Богородицы в с. Пречистое платить земельный налог? Земельный участок, о котором идет речь, принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования приходу храма Рождества Богородицы в с. Пречистое. Однако фактическим пользователем данного земельного участка является другая религиозная организация - Патриаршее подворье церкви свт. Николая в Никольском. Приход не вправе передать земельный участок в безвозмездное срочное пользование подворью, поскольку это запрещено п. 4 ст. 20 ЗК РФ. Полагаю, что Подворье может получить право на земельный участок путем переоформления принадлежащего приходу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствии с п. 2 ст. 3 Вводного закона и ст. 24 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий религиозной организации на праве безвозмездного пользования объект религиозного или благотворительного назначения, может быть переоформлено на право безвозмездного срочного пользования на срок пользования соответствующим объектом. Приход храма Рождества Богородицы в с. Пречистое, в постоянное (бессрочное) пользование которого оформлен земельный участок, не имеет на данном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости. Расположенное на земельном участке здание храма принадлежит Патриаршему подворью церкви свт. Николая в Никольском. Поскольку приход и Патриаршее подворье входят в структуру одной централизованной религиозной организации - Русской православной церкви, вполне допустима передача принадлежащего приходу на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в безвозмездное срочное пользование Патриаршего подворья. Такая передача должна осуществляться путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на основании направленного в уполномоченный орган совместного обращения Патриаршего подворья и прихода, согласованного с вышестоящими каноническими подразделениями. Из формулировки п. 4 ст. 395 НК РФ следует, что применение льготы по земельному налогу не зависит от принадлежности религиозной организации на праве собственности или ином имущественном праве здания (строения, сооружения) религиозного (благотворительного) назначения, расположенного на находящемся в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании) религиозной организации земельном участке. В связи с этим приход храма Рождества Богородицы в с. Пречистое не должен платить земельный налог в отношении земельного участка, на котором расположено не принадлежащее приходу здание храма.

5. Негосударственное общеобразовательное учреждение "Церковно-приходская школа св. благоверного князя Александра Невского", расположенная в г. Москве, имеет государственную аккредитацию. В собственности школы находится земельный участок, на котором расположено школьное здание. Должна ли школа платить земельный налог? Нет, московские школы, имеющие государственную аккредитацию, не должны платить земельный налог. В соответствии с разделом X Налогового кодекса РФ земельный налог относится к местным налогам. В Москве положения главы 31 НК РФ о земельном налоге введены в действие специальным Законом г. Москвы от 24 ноября 2004 года N 74 "О земельном налоге", который вступил в силу 1 января 2005 года. Согласно ст. 3.1 данного Закона учреждения образования, финансируемые из бюджета г. Москвы, освобождаются от обложения земельным налогом в отношении земельных участков, предоставленных для оказания услуг в области образования. В соответствии со ст. 22 Закона г. Москвы от 20 июня 2001 года N 25 "О развитии образования в городе Москве" (в ред. от 15 июня 2005 года) негосударственные образовательные учреждения г. Москвы с момента государственной аккредитации имеют право на финансирование из бюджета г. Москвы в случае реализации ими основных общеобразовательных программ. Таким образом, имеющее государственную аккредитацию негосударственное общеобразовательное учреждение "Церковно-приходская школа св. благоверного князя Александра Невского" освобождено от налогообложения земельным налогом в отношении принадлежащего ему земельного участка, на котором расположено школьное здание. В большинстве других субъектов Российской Федерации негосударственные общеобразовательные учреждения, имеющие государственную аккредитацию, уплачивают земельный налог. До 1 января 2006 года во всех субъектах Российской Федерации, за исключением Москвы, применялся Закон РФ "О плате за землю", согласно ст. 12 которого учреждения образования, финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов, полностью освобождались от уплаты земельного налога. Однако с 1 января 2005 года утратил силу п. 7 ст. 41 Закона РФ "Об образовании", предусматривающий право негосударственных образовательных учреждений на государственное и (или) муниципальное финансирование с момента их государственной аккредитации в случае реализации ими основных общеобразовательных программ. С утратой права на получение бюджетного финансирования негосударственные общеобразовательные учреждения большинства субъектов Российской Федерации утратили и льготу по земельному налогу, которая предоставлялась им с момента получения государственной аккредитации. Согласно ст. 72 Конституции РФ общие вопросы образования относятся к совместному ведению РФ и субъектов РФ. В связи с этим некоторые субъекты РФ имеют собственное законодательство об образовании. Ряд субъектов (например, Смоленская область), руководствуясь примером Москвы, включили в свое законодательство нормы, предусматривающие право негосударственных общеобразовательных учреждений на бюджетное финансирование с момента государственной аккредитации. Соответственно и льгота по земельному налогу у данных образовательных учреждений сохранялась вплоть до 1 января 2006 года. Однако с 1 января 2006 года во всех субъектах Российской Федерации вступила в силу глава 31 НК РФ, не предусматривающая для негосударственных образовательных учреждений льгот по земельному налогу.

6. Актом выездной налоговой проверки прихода установлено, что в период с 1 января 2001 года по 31 декабря 2003 года приход, имеющий в постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, пользовался льготой по земельному налогу, предусмотренной п. 4 ст. 12 Закона РФ "О плате за землю", на площадь 1 га. На основании обмеров архитектурно-планировочного управления проверкой установлено, что в указанный период приход имел на земле, предоставленной в постоянное (бессрочное) пользование, 14 используемых им строений общей площадью 416,5 кв. м, не являющихся памятниками архитектуры. Согласно акту налоговой проверки в соответствии с п. 4 ст. 12 Закона РФ "О плате за землю" с юридических лиц, освобожденных от уплаты земельного налога при использовании строений, не являющихся памятниками архитектуры, взимается земельный налог с площади, занимаемой этими строениями. В связи с этим налоговая инспекция пришла к выводу, что приход за 2001 - 2003 годы "в нарушение Закона РФ "О плате за землю" не исчислял и не уплачивал земельный налог с земельных участков, на которых расположены строения, не являющиеся памятниками архитектуры". По результатам проверки предлагается взыскать с прихода суммы неуплаченных налогов, пени за несвоевременную уплату налогов; привлечь приход к налоговой ответственности за неполную оплату налогов в результате занижения налоговой базы. Правомерны ли требования налоговой инспекции? Нет, требования налоговой инспекции неправомерны. В соответствии с п. 4 ст. 12 Закона РФ "О плате за землю" (утратил силу с 1 января 2006 года) от уплаты земельного налога полностью освобождаются религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры. Согласно п. 1 письма Минфина России от 24 мая 2005 года N 03-06-02-02/41 из п. 4 ст. 12 Закона РФ "О плате за землю" "от налогообложения земельным налогом освобождается весь земельный участок, принадлежащий религиозной организации, на котором находится используемое этой религиозной организацией здание, охраняемое государством как памятник истории, культуры и архитектуры, независимо от нахождения на данном земельном участке зданий, строений и сооружений иного назначения".

------------------------------------------------------------------

Название документа