Оформление отношений со старшими по многоквартирному дому: гражданско-правовой или трудовой договор?

ОФОРМЛЕНИЕ ОТНОШЕНИЙ СО СТАРШИМИ ПО МНОГОКВАРТИРНОМУ ДОМУ: ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ИЛИ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР?

С. В. МАТИЯЩУК

Матиящук С. В., к. ю.н., доцент, заведующая кафедрой гражданского права СибУПК.

Тенденция к повышению роли договора в регулировании общественных отношений достаточно явно проявляется в сфере управления многоквартирными домами. Яркими примерами того являются договор о предоставлении коммунальных услуг, договор управления многоквартирным домом, договор возмездного оказания услуг по уборке придомовой территории, договор строительного подряда на ремонт кровли дома и т. п.

Как известно, отношения с гражданами, занятыми в деятельности по содержанию, управлению и ремонту общего имущества многоквартирного дома, могут быть оформлены либо гражданско-правовым, либо трудовым договором. Вместе с тем, как показывает практика, бывает непросто отличить трудовой договор от смежных с ним договоров гражданско-правового характера. В юридической литературе выделяются различные грани соотношения и различия гражданско-правового и трудового договоров. Прежде всего, обращают на себя внимание те вопросы разграничения, которые представляют практическое значение. Поскольку и по гражданско-правовому, и по трудовому договору происходит регулирование процесса труда, в правоприменительной практике периодически возникает вопросе: каким договором, гражданско-правовым или трудовым, оформляются отношения со старшими по многоквартирному дому? Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных с разграничением гражданско-правового и трудового договоров, необходимо вначале более подробно рассмотреть правовое положение старшего по многоквартирному дому. Правовой статус старшего по многоквартирному дому характеризуется рядом особенностей, среди которых можно выделить следующие. Во-первых, старший по многоквартирному дому является представителем жителей дома и, соответственно, действует не от своего, а от их имени. С юридической точки зрения действия старшего по многоквартирному дому приравниваются к действиям жителей многоквартирного дома. Во-вторых, старший по многоквартирному дому совершает различного рода юридические и фактические действия от имени жителей дома. Основная его функция - обеспечивать участие жителей дома в решении вопросов по содержанию, управлению и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Как показывает практика, к основным обязанностям старшего по многоквартирному дому относятся: - координация действий по обеспечению сохранности общего имущества многоквартирного дома и повышению ответственности жителей за содержание подъездов и придомовой территории; - участие в подготовке предложений для обсуждения на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме; - оказание содействия в реализации принятых в установленном законом порядке мер общественного или административного воздействия к жителям, нарушающим правила пользования жилым и вспомогательными помещениями, инженерным оборудованием, лифтами, содержания собак, кошек, а также допускающим загрязнение подъезда и порчу оборудования дома; - оказание помощи в организации и проведении общих собраний собственников помещений многоквартирного дома; - участие в антитеррористических и противопожарных мероприятиях, проводимых в населенных пунктах (выявление открытых чердаков и подвалов, мест захламления лестниц и лестничных площадок, брошенного автотранспорта на прилегающей территории, размещение наглядной агитации и информации); - оказание содействия в оценке выполненных работ и оказанных услуг организациями, обслуживающими жилой дом; - обобщение предложений жителей по улучшению работы организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, и доведение их до сведения руководителей с целью принятия мер; - при необходимости участие в работе по заключению договоров с подрядными организациями на установку и обслуживание дверей и запирающих устройств, организациями, предоставляющими интернет-услуги, услуги кабельного телевидения и т. п. В-третьих, старший по дому - это уполномоченное лицо, избираемое из числа граждан, постоянно или преимущественно проживающих в многоквартирном доме. Он избирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов. Статьями 44 - 47 Жилищного кодекса РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное и заочное голосование, с помощью которого выявляются мнения собственников посредством письменного опроса. Обычно старший по дому избирается на срок от двух до пяти лет. В-четвертых, в результате действий старшего по дому гражданские права и обязанности возникают, изменяются или прекращаются непосредственно у собственников помещений многоквартирного дома. Другими словами, старший по дому организует отношения собственников помещений многоквартирного дома с третьими лицами (например, управляющей организацией, подрядной организаций, органами местного самоуправления и др.). В-пятых, старший по многоквартирному дому действует в интересах собственников помещений многоквартирного дома. В то же время очевидно, что старший по дому может действовать и ради собственных интересов, например желая получить вознаграждение, но это вторичный интерес. Необходимо учитывать, что институт старших по дому введен в гражданский оборот в целях обеспечения интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Анализ правоприменительной практики показывает, что распространено ненадлежащее оформление отношений со старшими по многоквартирному дому. Есть случаи, когда трудовые договоры с ними не заключаются вообще или оформляются с нарушением требований действующего законодательства. Так, например, управляющие компании через средства массовой информации призывали владивостокцев вступать в ряды старших по дому, а в качестве вознаграждения предлагали "скидку на квартплату в размере 50%" <1>. В свою очередь, в другом регионе нашей страны в прессе отмечалось, что ситуация со старшими по дому складывается двусмысленная: с одной стороны, без их подписи никто не может законно распоряжаться средствами, собранными с жильцов, а с другой - старший не особенно заинтересован в том, чтобы решать проблемы, так как он работает на общественных началах (безвозмездно) <2>. А, например, начальник правового управления администрации города Новокузнецка полагает, что "в каждом конкретном случае вопрос оплаты труда старшего по дому решают сами собственники многоквартирного дома. По своей правовой природе старший дома - это выборная общественная должность, а значит, человек должен работать на безвозмездной основе. Но в то же время жизненные обстоятельства диктуют другой подход к проблеме. Старшие домов, добросовестно выполняющие свои обязанности, очень загружены работой" <3>. Кроме того, в правоприменительной практике достаточно распространенным является заключение гражданско-правовых договоров со старшими по дому, предметом которых является оказание услуг <4>. В то же время, несмотря на все неоднозначные подходы к решению данной проблемы, отсутствие обширной судебной практики в рассматриваемой сфере можно объяснить тем, что в роли старших по дому, как правило, выступают граждане пенсионного возраста, которые по разным причинам не отстаивают свои права в судебном порядке. -------------------------------- <1> Управляющие компании призывают владивостокцев вступать в ряды старших по дому // Газета "Ежедневные новости Владивостока". 26 августа 2010 г. N 103. <2> Старшие или крайние // Газета "Шахтерская неделя". 1 октября 2010 г. N 38. <3> О старшем доме замолвите слово... // Газета "ЖКХ Новокузнецк". 31 марта 2010 г. N 12. <4> Старший по дому - кто он, чем он занимается, кто ему... не платит // Газета "Вечерняя Москва". 17 января 2008 г. N 6.

В литературе уже неоднократно подчеркивалось, что отношения с работниками и иными занятыми в текущей деятельности организации лицами должны оформляться исходя из фактического содержания выполняемых ими функций, работ или оказываемых услуг <5>. При разрешении вопроса об оформлении договорных отношений со старшими по дому необходимо обращать внимание на нижеприведенные обстоятельства, которые могут однозначно свидетельствовать о существовании трудовых либо гражданско-правовых отношений. -------------------------------- <5> Полозов В., Ионова Е. Нельзя подменять трудовой договор гражданско-правовым // Российская юстиция. 2002. N 7. С. 31; Орловский Ю. Новый этап реформирования трудового законодательства // Хозяйство и право. 2006. N 8. С. 4; Сойфер В. Г. Трудовое и гражданское законодательство в регулировании трудовых отношений // Законодательство и экономика. 2005. N 9. С. 85.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Согласно положениям Трудового кодекса РФ предметом трудового договора является личное и длительное выполнение работником трудовой функции (работа по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием конкретной квалификации, а также конкретный вид поручаемой работнику работы). Чаще всего такая деятельность не направлена на достижение конкретного результата. В свою очередь, в отличие от трудового договора по гражданско-правовому договору выполняется определенное действие (задание, поручение, заказ и т. п.), направленное на получение конкретного результата.

2. СТОРОНЫ ПО ДОГОВОРУ

Сторонами трудового договора являются работник и работодатель, а в договорах гражданско-правового характера в зависимости от их вида стороны именуются по-разному: заказчик и исполнитель, заказчик и подрядчик, доверитель и поверенный и т. п. На самом деле наименование сторон не имеет особого значения, важно учитывать их полномочия. Так, исполнитель по гражданско-правовому договору выполняет определенную работу на свой страх и риск, то есть самостоятельно определяет организацию труда и ее охрану, а также несет гражданско-правовую ответственность (например, в виде возмещения причиненных убытков ненадлежащим исполнением договорных обязательств). Кроме того, в некоторых случаях он может привлекать третьих лиц в качестве соисполнителей. Как уже отмечалось, в гражданско-правовых отношениях важен конечный результат труда, а не сам процесс труда, поэтому для исполнителя не устанавливается фиксированный рабочий день. А вот по трудовому договору важен процесс труда, который регламентируется трудовым законодательством. В трудовых отношениях работник вышеуказанными правами не обладает, а условия труда (требования охраны труда, санитарии, обустройство рабочего места и т. п.) должен обеспечить работодатель. Более того, работодатель обязан предоставить работнику многочисленные социальные льготы и гарантии, предусмотренные трудовым законодательством, такие, как ежегодный оплачиваемый отпуск, компенсация за неиспользуемый отпуск, выходное пособие при увольнении, пособия по временной нетрудоспособности и в связи с материнством, возмещение командировочных расходов и т. п.

3. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

По трудовому договору работодатель обязан выплачивать работнику заработную плату, при этом ее размер не может быть ниже установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда. Заработная плата делится на основную (тарифная ставка, должностной оклад, районный коэффициент) и дополнительную части (премии, надбавки) и выплачивается не реже чем каждые полмесяца в день, установленный правилами внутреннего трудового распорядка, коллективным договором, трудовым договором. В свою очередь, по договорам гражданско-правового характера исполнителю выплачивается вознаграждение, размер которого определяется сторонами самостоятельно. Необходимо обратить внимание на то, что расчеты по гражданско-правовым договорам производятся исходя из полученных конкретных результатов, отраженных в двусторонних актах. Кроме того, в отличие от трудового договора по договорам гражданско-правового характера исполнитель несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком, если речь идет о выполнении работ <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, как верно отмечает автор, как трудовой, так и гражданско-правовой договоры являются возмездными. Однако на практике старшие по дому могут выполнять свои обязанности безвозмездно. Так, в соответствии с разделом 4 Положения о старшем по дому (группе домов) и прилегающей придомовой территории в ЮВАО г. Москвы в качестве мер стимулирования предусматриваются только освобождение от оплаты различных услуг, которое сложно рассматривать в качестве вознаграждения. Поскольку, например, в договоре возмездного оказания услуг "заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги" (п. 1 ст. 781 ГК РФ); "цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение" (п. 2 ст. 709 ГК РФ), а ст. 131 ТК РФ устанавливает, что "выплата заработной платы производится в денежной форме в валюте Российской Федерации (в рублях)". Таким образом, в случае безвозмездного выполнения своих обязанностей старший по дому не может действовать на основе трудового или гражданско-правового договора.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

По общему правилу трудовой договор заключается на неопределенный срок и лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, на определенный срок, который не может превышать пять лет. Как следствие, трудовые отношения характеризуются стабильностью и устойчивостью <6>. В свою очередь, договоры гражданско-правового характера, как правило, носят разовый характер. -------------------------------- <6> Ершов В. В., Ершова Е. А. Трудовой договор: Учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело, 2001. С. 79.

5. ФОРМЫ ДОГОВОРОВ

Согласно статье 67 Трудового кодекса РФ трудовой договор заключается в письменной форме. Важно учитывать, что трудовой договор признается заключенным даже при несоблюдении письменной формы при условии, что работник приступил к работе с ведома или по поручению работодателя. Что же касается гражданско-правового договора, то в соответствии с пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ сделки между гражданами и юридическими лицами должны совершаться в простой письменной форме. Анализ рассмотренных положений позволяет сделать вывод о том, что при оформлении отношений со старшими по многоквартирному дому существуют два основных варианта: - либо заключение гражданско-правового договора при совершении исполнителем разовых действий, например содействии в организации и проведении конкретного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; - либо заключение трудового договора при выполнении работником функций, связанных с решением вопросов по содержанию, управлению и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В роли же работодателя будет выступать организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация и т. п.). В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что к трудовым отношениям применяются нормы трудового права вне зависимости от вида договора, заключенного между сторонами. В случае если фактические трудовые отношения между организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, и старшим по дому были оформлены гражданско-правовым договором, работодатель должен быть привлечен к административной ответственности в порядке, предусмотренном статьей 5.27 КоАП РФ. Более того, работодатель будет обязан предоставить старшему по дому трудовые гарантии, как-то: оформление трудовой книжки, оплату отпуска и т. п. <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Актуальность проблемы, обозначенной автором, обусловливается тем, что в настоящее время российское законодательство как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов не регламентирует надлежащим образом правовой статус старших по многоквартирному дому. Нормотворческая деятельность органов местного самоуправления опережает правотворчество федерального центра и субъектов РФ (см., например: Постановление мэрии города Магадана от 25.08.2010 N 2517 "Об управдоме (старшем по многоквартирному дому, подъезду многоквартирного дома) в муниципальном образовании "Город Магадан" (вместе с Положением об управдоме (старшем по многоквартирному дому, подъезду многоквартирного дома)). Регламентация правового положения данных субъектов на уровне ЖК РФ позволит решить проблему выбора приоритетного законодательства при оформлении трудовых отношений в пользу Трудового кодекса РФ, как, например, в случаях с председателями ТСЖ и специализированных жилищных кооперативов.

Название документа