Правовые проблемы реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения при их наследовании

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРИНЦИПА ЕДИНОЙ СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАСПОЛОЖЕННОГО НА НЕМ СТРОЕНИЯ ПРИ ИХ НАСЛЕДОВАНИИ

О. П. ПСЕЛ

Псел Ольга Павловна - аспирантка Волгоградской академии МВД России, ведущий юрисконсульт ООО "МТ-Агро".

Одним из дискуссионных вопросов теории наследственного и земельного права, продолжающих требовать теоретического и законодательного решения, является наследование земельных участков и строений, расположенных на них. Еще в римском частном праве разным категориям вещей соответствовали три основные юридические модели соединения - сложной вещи, совокупности вещей, единого объекта. Юридическая конструкция сложной вещи предполагала сохранение самостоятельности вещей, но при этом вещи утрачивали свою вещно-правовую автономию, частично теряя способность быть самостоятельным объектом прав и исков, поскольку необходимо разделяли юридическую судьбу общей вещи. Второй конструкцией - конструкцией совокупности вещей - в римском праве были охвачены вещи с общим хозяйственным назначением. В отличие от предыдущей конструкции вещи в составе данного объединения полностью сохраняли свою самостоятельность без каких-либо ограничений. Для юридического соотношения "земельный участок - строение" характерно соединение по третьей модели (единого объекта): прочно связанные друг с другом либо присоединенные с целью perfectio вещи становились составными частями единого с экономической и юридической точки зрения объекта - единой вещи - и поэтому не могли иметь в обороте самостоятельного значения. Различные строения, присоединенные к земле собственника, связанные с землей inaedifi catio, avulsio, satio или implantation, считались ее составной частью и следовали правилам superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) и guod solo inaedificatur solo cedit (то, что выстроено на поверхности, разделяет юридическую судьбу почвы) <1>. -------------------------------- <1> См.: Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 7, 8, 9.

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и теорией гражданского права недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в особом правовом регулировании. Так, для дореволюционного законодательства характерно, что земельный участок со всеми своими принадлежностями, так же как и в римском праве, представляет собой единый объект недвижимости. Д. И. Мейер отмечал: "Неразделенность имущества имеет то значение, что оно подлежит единому праву: отчуждается и приобретается такое имущество как единое целое, не подлежит разделу и при открытии по нему права наследования" <2>. -------------------------------- <2> Мейер Д. И. Русское гражданское право (В 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: Изд-во "Статут", 2003 (Серия "Классика российской цивилистики"). С. 166.

С целью снижения социальной напряженности и укрепления правового положения граждан, обладающих сравнительно невысокими доходами, 23 июня 1912 г. был принят Закон Российской империи "О праве застройки" <3>, который ввел в российское право новое вещное право - право застройки, согласно которому застройщику собственником земли путем заключения договора или составления завещательного распоряжения предоставлялось право возводить строения и сооружения на принадлежащей собственнику земле <4>. -------------------------------- <3> Проект Закона был внесен в Государственную Думу за подписью П. А. Столыпина и ставил своей целью поддержание третьего сословия, мелких домовладельцев в городах, лишенных возможности приобретать землю для жилищного строительства и вынужденных строиться на чужой земле. <4> Право устанавливалось только на срок и притом в пределах, указанных Законом, - не менее 36 лет и не более 99.

Право застройки, сохранившее свое существование и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., переходило по наследству и могло было быть в пределах времени его действия отчуждаемо как добровольно, так и с торгов, завещаемо и обременяемо долгами, а также правами участка частного (сервитутами), если в договоре не содержалось особого на этот счет постановления, - порядком, определенным для имуществ недвижимых. Право исключительной государственной собственности на землю, установленное в период советской власти, породило качественно новую правовую категорию - строение как объект гражданских правоотношений. В отличие от самих земельных участков строения, возведенные на государственной земле, могли принадлежать не только государству. Тем не менее советское право учитывало связь зданий и сооружений с земельным участком, на котором они располагались. В соответствии с ГК РСФСР 1964 г. при переходе права собственности на строения и сооружения вместе с этими объектами к новому собственнику переходило и право пользования земельным участком (ст. 139). Впоследствии этот принцип был закреплен и в кодифицированных актах о земле: Земельном кодексе РСФСР 1970 г. (ст. ст. 87, 88), Земельном кодексе РСФСР 1991 г. (ст. 37) <5>. -------------------------------- <5> См.: Ельникова Е. В. Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006. С. 20 - 21.

В свете вышесказанного можно сделать вывод, что установление раздельного правового режима земельных участков и строений в действующем российском законодательстве обусловлено в первую очередь особыми историческими условиями развития права: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. В подобных условиях предоставление отдельной собственности на здания и сооружения является едва ли не единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот. Действующий в настоящее время Гражданский кодекс РФ в ст. 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - прочную связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. При этом законодатель концептуально исходит из самостоятельности земельных участков и неразрывно связанных с ними зданий, сооружений, строений как объектов вещных и обязательственных прав <6>; в случаях, установленных законодательством, подчиненных принципу "единой судьбы" <7>. -------------------------------- <6> Такое законодательное решение представляет собой принципиальный разрыв с имевшейся ранее правовой традицией рассмотрения взаимосвязанных объектов в качестве единого недвижимого имущества. <7> См.: п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 24.07.2007 N 212-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147; Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4009.

Анализ нормативно-правовых актов позволяет сделать вывод о том, что очевидна внутренняя противоречивость норм как гражданского законодательства, регулирующего вещные права на объекты недвижимости и оборот этих объектов, так и земельного законодательства. В частности, непонятен подход законодателя к определению статуса земельного участка по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости или наоборот? Кроме того, действующее законодательство отличается непоследовательностью регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий. Так, земельные участки и здания, с одной стороны, рассматриваются как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом объекты недвижимого имущества. Установлено значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте. На противоречивость норм гражданского законодательства указано и в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <8>. -------------------------------- <8> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (Протокол N 18) // http://www. privlaw. ru.

Отсутствие последовательности и определенности в действующем законодательстве в данной сфере предопределено во многом отсутствием единой позиции и среди ученых по данному вопросу. Одни правоведы предлагают совокупность "земельный участок - строение" рассматривать как конструкцию единой вещи <9>. Другие исследователи считают, что для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе <10>. -------------------------------- <9> См., напр.: Баранова Е. А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. 2004. N 12. <10> См.: Козырь О. М., Маковская А. А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1.

На практике встречаются ситуации, когда земельный участок и расположенное на нем строение завещаны разным лицам. Возникает вопрос: насколько действительно такое завещание и вправе ли нотариус выдать свидетельства о праве на наследство отдельно на земельный участок и отдельно на строение? В юридической литературе в качестве примера приводятся материалы дела, рассмотренного Видновским городским судом по спору между наследниками по закону и завещанию. После смерти Л. осталось наследство в виде садового участка и возведенного на этом участке строения. Садовый домик был завещан дальней родственнице Н., а земельный участок унаследовала по закону дочь умершей С. Последняя обратилась в суд с иском о признании завещания недействительным, считая, что не может быть завещано строение в отрыве от земельного участка, поскольку это делает невозможным использование как земельного участка, так и строения по своему назначению и ведет к различного рода спорам и конфликтам. Решением городского суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске о признании завещания недействительным было отказано. Таким образом, при разрешении настоящего дела суды первой и второй инстанций дали положительный ответ относительно возможности завещания земельного участка и строения разным лицам и действительности такого завещания <11>. -------------------------------- <11> См.: Ефимов А. Ф. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о наследовании земельных участков // Обзор судебной практики. Комментарий судебной практики. Выпуск 8. М.: Изд-во "Юридическая литература", 2002.

Заявленная позиция судебных органов находит отражение в юридической литературе. Некоторые юристы полагают, что принятое городским судом решение не вызывает сомнений, считая при этом, что, во-первых, положения подп. 1 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ не могут затрагивать общие правила наследования, предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 ЗК РФ должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако с точки зрения гражданского права земельные участки и прочно связанные с ними объекты, то есть строения, - это самостоятельные объекты права собственности (ст. 130 ГК РФ). Поэтому нет никаких оснований для признания завещания недействительным, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу земельного участка и строения либо только некоторых из них по своему усмотрению. Во-вторых, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, закрепивший принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, содержит оговорку "за исключением случаев, установленных федеральными законами". Таким исключением можно считать раздел V "Наследственное право" ГК РФ, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином земельными участками и строениями на случай смерти <12>. -------------------------------- <12> Ефимов А. Ф. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о наследовании земельных участков // Обзор судебной практики. Комментарий судебной практики. Выпуск 8. М.: Изд-во "Юридическая литература", 2002.

Другие правоведы считают заявленную позицию весьма дискуссионной и полагают, что завещанием создан источник конфликтов, поскольку использование садового участка практически невозможно без использования садового домика для хранения инвентаря, а использование домика - без использования садовой земли. По мнению Н. В. Волковой, завещания, касающиеся земельных участков и расположенных на них строений, должны признаваться незаконными (т. е. ничтожными), если их содержание входит в противоречие с требованиями земельного законодательства, в том числе с принципом единства юридической судьбы земельного участка с расположенной на нем недвижимостью. В случае признания такого завещания недействительным должны применяться положения наследства по закону. Так, если отец в закрытом завещании определил передачу дома в собственность старшего сына, а земельного участка, на котором расположен данный дом, - в собственность младшего, то после признания такого завещания недействительным земельный участок с домом должен стать объектом наследования в общей совместной собственности обоих сыновей. Необходимо также ввести в закон правило обязательного разъяснения нотариусом, принимающим закрытое завещание, основных положений наследственно-земельного права в части основных положений, по которым завещание имущественно-земельных объектов может быть признано недействительным. К числу этих положений необходимо прежде всего отнести недопустимость разрыва права собственности на земельный участок с правом собственности на расположенную на этом участке недвижимость <13>. -------------------------------- <13> См.: Волкова Н. А. К вопросу о правовом регулировании наследственно-земельных отношений // Законодательство и экономика. 2006. N 2.

На наш взгляд, наиболее обоснованной является вторая точка зрения на существо указанной проблемы. Представляется, что земельный участок и расположенный на нем дом должны переходить в порядке наследования как единое целое. Что же касается другой части земельного участка, не занятого строениями, то наследодатель вправе распорядиться им по своему усмотрению. И в заключение необходимо отметить, что действующее гражданское законодательство допускает возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными осложнениями и неудобствами, не может считаться окончательным. Видимо, можно ожидать, что в течение определенного времени будет постепенно происходить переход к установлению правила: собственнику земли принадлежит на праве собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему земельным участком. Налицо движение от правила "Земельный участок следует за строением (иным объектом недвижимости)" к правилу "Строение составляет единый объект с земельным участком". Однако в настоящее время можно говорить только о тенденции, не завершившейся созданием соответствующего вещного права <14>. -------------------------------- <14> См.: Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Изд-во "Статут", 2004.

Данные суждения продиктованы прежде всего требованиями экономической целесообразности: очевидно, что соединение и использование данных объектов по единому назначению создают некую новую хозяйственную единицу, представляющую собой определенное нераздельное благо, дополнительная экономическая ценность которого была бы значительно уменьшена либо утрачена вовсе вследствие разъединения первоначальных объектов.

------------------------------------------------------------------

Название документа