О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом

О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ОБОРОТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ

М. А. ШЛОТГАУЭР

Шлотгауэр М. А., преподаватель кафедры гражданского права Омского государственного университета им. Ф. М. Достоевского.

Следует сказать о некоторой условности названия данного параграфа. Оборот жилой недвижимости в зарубежных правопорядках напрямую связан с оборотом земельных участков. В одних странах жилые дома являются юридически частями земельных участков, в других рассматриваются как отдельные объекты недвижимого имущества, однако всегда следуют судьбе земельного участка. И в том, и в другом случае оборот жилых домов без земельного участка невозможен. И этот практический вывод истории российский законодатель не должен забывать, ибо земля и есть исторически первая форма "жилища" человека. Сначала люди жили в шалашах, затем стали возводить на земельных участках дома, а впоследствии попытались "оторвать" свои жилые помещения (квартиры) непосредственно от земельных участков, надстраивая все новые этажи. И первые попытки сделали уже римляне. Из сказанного можно сделать лишь один вывод: изучение правового регулирования купли-продажи жилых помещений невозможно в отрыве от оборота недвижимого имущества вообще и земельных участков в частности. Римское право использовало классификацию вещей на движимые и недвижимые, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей (прежде всего земли и того, что с ней неразрывно связано). Соответственно, движимые вещи могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждения. Физический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения предопределил классификацию недвижимых вещей в римском праве. Недвижимостями считались земельные участки, недра земли и все, что создано чужим трудом на земле собственника. Земельный участок являлся главной (основной) недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке, признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли - res soli. Все, что было связано с землей или фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось составной частью земельного участка. Поэтому дома и иные строения рассматривались также лишь как составные части земельного участка. Отчуждение домов и иных строений, как, впрочем, и любых других составных частей, подчинялось правилу "superficies solo cedit" - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю <1>. "Соответственно, правовой режим дома, здания, сооружения оценивался не с позиции собственности, а с позиции владения" <2>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <1> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1996. С. 214 - 215. <2> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.

Разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество - так называемые сервитуты. Помимо прочих классификаций римское право знало деление вещей на делимые и неделимые. Делимыми считались земельные участки, построенные на них здания делились, но только вертикально. Границами разделения были стены, межи. Римскому праву не было известно горизонтальное деление зданий, несмотря на то что в Римской империи преобладала многоэтажная застройка (инсулы). "К I в. н. э. этажность резко возросла, инсулы были в 4 - 5 и даже 6 этажей, они стали основным типом жилища в крупных городах. В одном только Риме было 46602 инсулы. Необходимость увеличения этажности домов была вызвана потребностью в ускоренном строительстве дешевых жилищ для населения с низким доходом, а также дороговизной городских земельных участков. В городах, ограниченных городской стеной, следовало экономить жилое пространство" <3>. -------------------------------- <3> Глинщикова Т. В. Право общей собственности на здание. Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 39.

Вопрос о праве собственности на такие инсулы не мог вызывать у римлян существенных затруднений, так как принцип "superficies solo cedit" одинаково применялся при застройке своей земли чужим материалом, как и при возведении здания на чужом земельном участке. Собственность на здание приобреталась хозяином земли путем приращения. Если несколько лиц проживали в разных квартирах одного и того же дома, собственником дома признавался собственник земельного участка, в состав которого входил дом <4>. Вещные права строителей здания, дома на чужой земле защищались с помощью права суперфиция. -------------------------------- <4> См.: Кассо Л. Здания на чужой земле. М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою "Правоведение", 1905. С. 3 - 4 // civil-law. narod. ru.

Созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была реализована в законодательствах современных государств. Концепции недвижимого имущества в зарубежных странах опираются на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Однако в различных правовых системах римский принцип "superficies solo cedit" был реализован с особенностями, имеющими исторические предпосылки. Своеобразие законодательства о недвижимости в Соединенном Королевстве отчасти объясняется тем, что в Соединенном Королевстве закон - это обычай, возведенный в ранг закона. Основные законы о недвижимости не менялись с 1925 г., менялось значение, которое придавала нормам законов судебная практика. Регистрация прав на недвижимое имущество ведется Королевским регистром с конца XIX в., уже более 130 лет, но не является обязательной. Законодательство о недвижимом имуществе в Соединенном Королевстве, особенно в части учета и регистрации, ориентировано на цели налогообложения. Если земельный участок предоставлен <5> для строительства жилого дома или иного некоммерческого объекта, то единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок является составляющей частью домовладения. Использовать такой участок для коммерческих целей (в том числе для производства сельхозпродукции даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия как составляющая часть. -------------------------------- <5> Земля (земельные участки) юридически являются собственностью Королевы, поэтому гражданам они предоставляются. По сути, право пользования земельным участком в Англии включает все правомочия собственника, так как это право возможно продать, подарить и т. д.

Если же жилой дом на участке начать использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится условная единица земли <6>, ориентированная на величину национальной ренты <7>. -------------------------------- <6> Условная единица земли - это единица налогообложения в Англии коммерческих и промышленных доходов, размер которой зависит от стоимости национальной ренты в качестве основы для оценки определяемой рентабельности. Ранее размер условной единицы зависел от производительности земли. <7> См.: Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1(6).

Британцы не приемлют общую собственность, полагая, что у одного объекта может быть только один собственник. В связи с этим часто возникают споры о том, кто из собственников двух домов, соединенных общей стеной, обязан содержать эту стену. Особенностью британского законодательства, вытекающей из непринятия сособственности как института права, является также то, что оно позволяет в квартире выделить в натуре не только комнату, но и, например, ванну. Коридор может быть обременен (наложен сервитут) правом прохода к ванне и т. д. В германской модели недвижимого имущества римский принцип "superficies solo cedit" получил наиболее полное воплощение. Единственным телесным объектом недвижимости является земельный участок. К недвижимости германское право приравнивает также права на недвижимость, которая именуется "юридическими земельными участками" и подчинена юридической конструкции вещи <8>. -------------------------------- <8> См.: Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 65.

Земельный участок рассматривается германским правом в качестве основного объекта недвижимого имущества. В соответствии с § 93 Гражданского уложения Германии от 24 августа 1896 г. (далее - ГГУ) <9> вещи, которые не могут быть отделены так, чтобы какая-либо из них не была разрушена или изменена в своей сущности, рассматриваются как существенные составные части земельного участка и не могут быть предметом отдельных прав. Существенными составными частями земельного участка являются строения. Вещи, которые включены в строение для его возведения, признаются существенными составными частями строения (абз. 2 § 94 ГГУ). Права, связанные с правом собственности на земельный участок, также являются составной частью этого земельного участка. "Принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и т. п. могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь" <10>. -------------------------------- <9> Здесь и далее ссылки на Гражданское уложение Германии и на Вводный закон к ГГУ приводятся по книге: Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению: Пер. с нем. / Науч. ред. А. Л. Маковский и др. М.: Волтерс Клувер, 2004. <10> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 57.

Правовое положение существенной составной части земельного участка таково, что как недвижимая вещь она самостоятельно существовать не может, но может как движимая. Вполне возможно сдать внаем один этаж дома, продать дом на слом - во всех этих случаях предметом обязательства будут служить движимые вещи - строения <11>. -------------------------------- <11> См.: Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. С. 35.

При принятии ГГУ остро встал вопрос о возможности горизонтального деления зданий. Необходимость правового регулирования горизонтального деления зданий возникла в Германии еще в середине XIX в., когда владельцы доходных домов принялись продавать дома поквартирно своим постояльцам. В таких домах одна квартира обычно занимала один этаж, вследствие чего возник прецедент поэтажного деления здания между сособственниками. Проблемы совместного пользования и содержания такой недвижимости породили создание германскими законодателями системы принципов регулирования общественных отношений под названием "кондоминиум". Необходимо было соотнести поэтажную собственность с римским принципом "superficies solo cedit", поэтому ученые и практики полагали, что жильцы, кроме собственности на отдельный этаж, имеют еще и кондоминиум (от лат. Condominium) на земельный участок, занятый строением. Однако ст. 961 (п. 2) запретила установление новых поэтажных прав, сохранив уже возникшие. Несмотря на законодательное воспрещение, конструкция "кондоминиум" сохранилась и впоследствии была реализована применительно к праву собственности на квартиры в многоквартирном доме, чему посвящен отдельный Закон Wohnungseigentumsgesetz - "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" от 15 марта 1951 г. <12>. -------------------------------- <12> См.: BGBI. I S. 175, 209 / Перевод: проф. Елисеев, МГИМО МИД РФ, Москва.

В соответствии с указанным Законом может возникнуть право собственности на жилое помещение. Согласно § 1 Закона право собственности на жилое помещение является индивидуальным правом собственности, соединенным с правом на общую долевую собственность, частью которой это помещение является. Право собственности на жилое помещение не может возникнуть таким образом, что индивидуальное право собственности связывается с общей собственностью на различные земельные участки. Общей собственностью согласно настоящему Закону является земельный участок, а также части, принадлежности и оборудование здания, не находящиеся в индивидуальной собственности или в собственности третьих лиц. Индивидуальное право собственности без права на общую долевую собственность, к которой оно принадлежит, не может быть отчуждено или обременено. Право собственности на жилое помещение возникает в силу договора о предоставлении индивидуального права собственности или в силу раздела собственности самим собственником. Согласно § 3 Закона общая собственность на земельный участок может быть ограничена соглашением совладельцев таким образом, что каждому совладельцу предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилье или на определенное нежилое помещение в здании, построенном или строящемся на этом земельном участке. При этом индивидуальное право собственности может быть предоставлено только в случае, если жилое помещение обособлено. Стоянки рассматриваются как обособленные помещения, если их территория обозначена долговременной маркировкой. Индивидуальное право собственности на жилое помещение может возникнуть в результате раздела собственником земельного участка. В соответствии с § 8 Закона на основании заявления в орган по регистрации земельных правоотношений собственник земельного участка может разделить собственность на земельный участок на общую долевую собственность таким образом, что с каждой долей связывается индивидуальное право собственности на определенное жилое или нежилое помещение в здании, которое возведено или должно быть возведено на этом земельном участке. Во французском праве земельный участок является главной недвижимой вещью, но не единственной. Строения, возведенные на чужом земельном участке, признаются самостоятельной недвижимой вещью. Существует презумпция, что строения, возведенные на земельном участке, предполагаются возведенными собственником земельного участка. К недвижимости французское гражданское право относит: 1) вещи, недвижимые по их природе. Это земельные участки и строения. Согласно ст. 518, 519 французского Гражданского кодекса (далее - ФГУ) <13> строениями считаются дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и т. п., а также ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения; 2) вещи, недвижимые в силу назначения. Это вещи, движимые по своей природе, которые собственник поместил на своем участке навсегда для обслуживания и эксплуатации участка <14>; 3) недвижимые бестелесные вещи. Это согласно ст. 526 ФГУ узуфрукты на недвижимость, сервитуты и земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. -------------------------------- <13> Здесь и далее ссылки на французский Гражданский кодекс приводятся по книге: Французский Гражданский кодекс / Науч. ред. и предисл. Д. Г. Лаврова. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. <14> См.: Морандьер де ла Л. Жюллио. Гражданское право Франции. М.: Иностр. лит., 1958. С. 242.

Система объектов недвижимости связана целями налогообложения. На землях сельскохозяйственного назначения строение является принадлежностью земельного участка. Расположенные на таких участках объекты недвижимости (многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются принадлежностью участка. Стоимость построек как таковых не определяется, а определяется доходность участка как единого целого со строениями. В населенных пунктах главной вещью и объектом налогообложения является строение, а земельный участок следует судьбе строения. При покупке дома во Франции необходимо очень детально определять предмет договора, в том числе границы земельного участка, состав недвижимого имущества. Продавец вправе не передать покупателю все то, что не является недвижимостью, вплоть до окон и дверей, так как они не являются принадлежностями дома. Купля-продажа дома, находящегося на землях сельскохозяйственного назначения, регулируется рядом специальных нормативных актов, обеспечивающих оборот земель сельскохозяйственного назначения. Если земельный участок при доме менее 1 га, то особых процедур, как правило, не возникает. Если площадь земельного участка более 1 га, то при отчуждении потребуются дополнительные согласования и разрешения, соблюдение права преимущественной покупки специального государственного органа. Оформление сделок со строениями и помещениями, являющимися главными вещами по отношению к земельному участку, несколько упрощено. Допускается даже устная форма таких сделок, без нотариального удостоверения, за исключением сделок с квартирами, приобретаемыми у подрядчика. В 1999 г. Правительство Франции утвердило проект Закона о заключении сделок через Интернет. Но обычно применяется письменная нотариальная форма <15>. -------------------------------- <15> См.: Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1(6).

Система регистрации прав на недвижимое имущество построена по так называемой концессуальной модели. Право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. Факт передачи недвижимого имущества и факт регистрации прав для перехода права собственности значения не имеют. Функции государственной регистрации прав выполняют специально созданные государственные органы, компетенция которых ограничена регистрацией прав на недвижимость.

------------------------------------------------------------------

Название документа