Понятие и правовой режим недвижимости по закону, ее место в системе объектов недвижимости

ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКОНУ, ЕЕ МЕСТО В СИСТЕМЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Л. А. МАЙОРОВА

Майорова Л. А., соискатель Байкальского государственного университета экономики и права, г. Иркутск.

Все имущества являются движимыми и недвижимыми. "Базовая и лаконичная норма французского Гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве..." <1>. -------------------------------- <1> Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 13.

Действующее законодательство к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Особым видом недвижимого имущества являются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Необходимость распространения правового режима недвижимости на данную категорию вещей анализировалась как современными, так и дореволюционными цивилистами (Г. Ф. Шершеневич, А. С. Звоницкий). Однако как законодателем, так и учеными на протяжении двенадцати лет с момента легального определения судов и космических объектов в качестве недвижимого имущества не уделяется достаточного внимания таким "законным" объектам недвижимости.

Соотношение понятий "недвижимость de jure" и "недвижимая вещь de jure"

Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, является системным образованием, имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов. Анализируя перечень имущества, указанный в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей, а также абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ, включающий в систему недвижимого имущества предприятие в целом как имущественный комплекс, можно выделить несколько групп объектов, которые включены в юридическую категорию недвижимости по различным основаниям. Недвижимость в буквальном смысле (de facto) - недвижимость по природе. Первую подгруппу составляют природные ресурсы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность): земельные участки - базовая категория, системный центр недвижимости de facto, и участки недр, перемещение которых в силу естественных природных свойств принципиально невозможно. Вторую подгруппу составляют "стационарные" вещи, созданные трудом человека, прочно связанные с землей, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению. Недвижимость в юридическом смысле (de jure) - недвижимость "в силу закона", имущество, которое делится на: - "нестационарные" вещи - функционально предназначенные для перемещения в пространстве: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ); - предприятие как имущественный комплекс - недвижимость, не являющаяся вещью. Исходя из определения, данного в п. 2 ст. 132 ГК РФ, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, включая права требования, долги, исключительные права и т. д. Понятие "имущество" более широкое по объему и является родовым по отношению к понятию "вещь" (ст. 128 ГК РФ). Впервые в отечественном законодательстве о недвижимости "в силу закона" упоминается в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. Согласно п. 2 ст. 4 Основ имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В основу деления и отнесения имущества к категории недвижимого был положен базовый критерий прочной связи с землей (недвижимые вещи "по природе"). Согласно правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 4 Основ, к недвижимому имуществу законодательными актами (юридический критерий <2>) могло быть отнесено и иное имущество (недвижимое имущество "в силу закона"). -------------------------------- <2> См.: Корнилова Н. В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2006. N 6.

Критерии отнесения вещей к категории недвижимости

Французский Гражданский кодекс одним из первых такого уровня и значения актов систематизировал объекты недвижимого имущества и дал основной критерий деления имущества на движимое и недвижимое - прочная связь с землей. В настоящее время категория недвижимости является соединением объектов разных классов, вследствие чего ей не присущ системный характер: отсутствует устойчивое сочетание определенных параметров, которые можно было бы адресовать всем ее видам. Еще Г. Ф. Шершеневич писал, что "закон наш хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности" <3>. -------------------------------- <3> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 96.

Классический критерий прочной связи с землей и дополнительный - невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению - относятся только к перечню стационарной недвижимости, образованному вокруг базовой категории - земельного участка. Данные критерии не являются бесспорными (физическая или юридическая связь объекта с землей, оценка несоразмерности ущерба и др.), однако их анализ не является предметом настоящего рассмотрения. Как пишет В. В. Ровный, "вещи являются объектами гражданского оборота, регулируемого нормами гражданского законодательства, а в связи с правовым регулированием гражданского оборота подразделение вещей на виды может не совпадать с классификацией по присущим им естественным свойствам и признакам. Вместе с тем, устанавливая тот или иной правовой режим вещей, законодатель учитывает и их естественные свойства... учету подлежат и фактически учитываются и другие факторы и обстоятельства" <4>. В придании движимым по своей природе вещам статуса недвижимости мы сталкиваемся с примером применения законодателем такого приема юридической техники, как юридическая фикция, в данном случае - искусственное распространение на определенные объекты правового режима, не присущего им в силу их естественных природных свойств. -------------------------------- <4> Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2004. С. 7.

Целью применения юридической фикции является распространение правового режима недвижимого имущества на движимые объекты. На практике правовое регулирование объектов данной группы наделяется рядом особенностей, но они отличны от правового режима недвижимости de facto (отсутствие единого реестра регистрации, различные органы регистрации, отраслевое законодательство, регламентирующее порядок государственной регистрации нестационарной недвижимости, и т. д.). Еще Г. Ф. Шершеневич отмечал, что "казалось бы, судно, предназначенное для передвижения по воде, не способно возбуждать сомнений в своей принадлежности к движимым вещам. Однако уже в римском праве этот вопрос требовал решения, которое склонялось к признанию судна движимостью. В Средние века преобладает противоположное воззрение: морские суда рассматриваются как недвижимости" <5>. Далее он подчеркивает, что с физической стороны судно, конечно, является вещью движимой, однако с экономической точки зрения морские и речные суда более всего подходят к домам; с политической стороны морские суда рассматриваются как продолжение территории той страны, флаг которой они носят; с юридической стороны нормы, которым подчиняются морские суда, гораздо ближе к праву поземельному, чем к праву, рассчитанному на движимость. -------------------------------- <5> Шершеневич Г. Ф. Курс торгового права. 4-е изд. СПб.: Издание Бр. Башмаковыхъ, 1909. Т. 3: Вексельное право. Морское право. С. 254, 255.

Если учесть опыт германской правовой системы и стран континентальной системы права в целом по аналогичному вопросу, то там порядок укрепления прав на недвижимое имущество не предполагает регистрации прав в отношении морских судов, поскольку последние к категории недвижимости вообще не относятся. В законодательстве стран континентальной системы права разработана специальная система регистрации прав на морские суда. "Позиция законодателя, оставившего морские суда за рамками категории недвижимого имущества и одновременно определившего для них правила регистрации, практически идентичные правилам регистрации недвижимости, позволила ему остаться верным классической трактовке недвижимости как категории, объединяющей объекты по их физическим качествам, и в то же время обеспечить особую надежность сделок с морскими судами..." <6>. -------------------------------- <6> Тай М. А. Значение государственной регистрации прав на морские суда в России и Германии // Законодательство. 2005. N 4. С. 26.

Необходимость придания российским законодателем мобильным вещам статуса недвижимости, по мнению цивилистов, обусловлена следующими причинами: высокая стоимость, экономическая значимость, стремление обеспечить публичный интерес, необходимость наличия достоверных сведений о правах на указанное имущество. Е. С. Болтанова полагает, что "целями такой (государственной) регистрации являются удостоверение технико-эксплуатационных характеристик судов и космических объектов, безопасности их использования; определение национальной принадлежности имущества" <7>. Аналогичную точку зрения о распространении на нестационарные объекты недвижимости юрисдикции государства флага высказал А. П. Сергеев <8>. Представляется, что здесь условно подлежит применению базовый критерий - связь с землей, только не по отношению к конкретному земельному участку, а к территории государства в целом. -------------------------------- <7> Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2001. <8> См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2004. Т. 2. С. 114.

Интересна точка зрения С. П. Гришаева по данному вопросу: "отнесение судов и космических объектов к недвижимости обусловлено тем, что у них присутствует такой признак, как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно. В частности, речь идет о том, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту" <9>. Таким образом, в данном случае также присутствует критерий неразрывной связи с землей, только характер данной связи юридический (a simile с физической связью недвижимости de facto). -------------------------------- <9> Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества.

Представляется, что каждое из указанных оснований не является само по себе необходимым и достаточным для отнесения подлежащих государственной регистрации судов и космических объектов к категории недвижимости. Однако, рассматривая их в совокупности, несмотря на критические замечания в адрес законодательного распространения статуса недвижимости на вполне подвижные вещи (Д. С. Некрестьянов <10>), можно прийти к выводу, что логика законодателя не лишена смысла. -------------------------------- <10> См.: Некрестьянов Д. С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. N 1.

Момент, с которого объекты, указанные в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, приобретают статус недвижимости

Недвижимость всегда является индивидуально-определенной <11> и незаменимой вещью (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость). Индивидуально-определенный статус недвижимых вещей de facto обеспечивают два основных признака. Первым признаком, индивидуализирующим недвижимую вещь, является стационарность, а потому естественны пространственно-географические признаки недвижимости. Вторым признаком является привнесенный индивидуализирующий признак: в результате кадастрового и технического учета каждому объекту присваивается кадастровый номер - уникальный и не повторяющийся на территории Российской Федерации, сохраняющийся до тех пор, пока данная вещь существует как единый объект зарегистрированного права. -------------------------------- <11> В гражданско-правовой доктрине для обозначения круга индивидуально-определенных вещей, как правило, используют способ перечисления: уникальные вещи (вещи, единственные в своем роде); вещи, отличающиеся от им подобных по ряду признаков; вещи, выделенные из массы однородных им вещей; недвижимое имущество (Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Указ. соч. С. 21).

Несмотря на существующие в цивилистике точки зрения о юридическом характере понятия недвижимости <12>, при определении "стационарной" недвижимости законодатель не дает основания связывать понятие недвижимого имущества с условием регистрации прав на него, т. е. недвижимость "по природе" является таковой с момента возникновения ее как объекта. Государственная регистрация прав является не признаком, а последствием отнесения имущества к недвижимости. -------------------------------- <12> Так, О. М. Козырь полагает, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, поэтому в качестве недвижимости должно рассматриваться лишь имущество, право на которое зарегистрировано (Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Под ред. А. Л. Маковского. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 276). О государственной регистрации как юридическом признаке недвижимости высказывается Е. А. Суханов (Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов / Под ред. С. С. Алексеева. Вып. 2. М.: Статут, 2002. С. 182, 183).

Учитывая мобильный характер недвижимых вещей de jure и изначальную предназначенность для перемещения в пространстве, первый индивидуализирующий признак стационарности упомянутым объектам явно не присущ. Таким образом, индивидуализация нестационарной недвижимости происходит путем присвоения ей индивидуализирующих признаков. С вопросом о моменте индивидуализации тесно связан вопрос о моменте распространения на указанную категорию вещей mutatis mutandis режима недвижимости, ведь, как было ранее сказано, недвижимая вещь всегда является индивидуально-определенной. В юридической литературе нет единства мнений по вопросу о том, с какого момента морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты приобретают статус недвижимых вещей. Закон говорит о том, что к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но данная формулировка не дает ответа на вопрос, с какого момента данные, вполне мобильные вещи, юридически становятся недвижимыми. Рассмотрим две наиболее часто высказываемые точки зрения по данной проблеме. Сторонники одной из них считают, что суждения "суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации" и "зарегистрированные суда и космические объекты" являются равнозначными, вследствие чего упомянутые объекты приобретают статус недвижимости с момента их регистрации. В частности, О. М. Козырь отмечал, что для отнесения объектов, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, не требуется связь с конкретным земельным участком, здесь "необходимо выполнение другого условия - судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских судов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальном государственном реестре" <13>. М. И. Брагинский, считая государственную регистрацию судов и космических объектов конститутивным признаком данного вида недвижимости, полагает, что "до момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимость" <14>. Б. Л. Хаскельберг и В. В. Ровный в поддержку аналогичного мнения, основываясь на буквальном толковании закона, приводят следующие доводы. Они отмечают отличие государственной регистрации судов и космических объектов от государственной регистрации прав на другие виды вещей, относимых законом к недвижимости (абз. 1 п. 1 ст. 131 ГК РФ), во-первых, по субъектам, уполномоченным ее осуществлять, и порядку проведения; во-вторых, по значению и целям государственной регистрации: значение государственной регистрации судов, прав на них и сделок с ними состоит в юридическом признании и подтверждении государством, в частности, права плавания под Государственным флагом РФ, а одной из целей государственной регистрации судов является осуществление технического надзора и установление, что судно удовлетворяет требованиям безопасности плавания; в-третьих, по правовому режиму: так, например, договор аренды транспортных средств, в отличие от договоров аренды других видов недвижимости, не подлежит государственной регистрации. Относительно момента приобретения признака индивидуальной определенности недвижимости Б. Л. Хаскельберг и В. В. Ровный полагают, что посредством государственной регистрации судов и космических объектов, которая происходит одновременно с государственной регистрацией прав, происходит их индивидуализация путем занесения в реестр основных характеристик: наименования, основных технических данных, номера судна и др. "По этим признакам объект выделяется из массы аналогичных серийно выпускаемых вещей и становится индивидуально-определенной вещью, которая именно как индивидуально-определенная может признаваться объектом недвижимости в силу закона. До государственной регистрации суда и космические объекты должны быть отнесены к движимым вещам" <15>. Интересно, что и в судебной практике можно найти поддержку данного мнения. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 29 декабря 1998 г. N 3234/98 сказано: "Поскольку в силу ст. 131 ГК РФ подлежащие государственной регистрации воздушные суда являются недвижимым имуществом, для разрешения спора по существу важно установление факта государственной регистрации воздушного судна...". -------------------------------- <13> Козырь О. М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 19. <14> Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. М. И. Брагинского. М.: Фонд "Правовая культура", 1995. С. 283. <15> Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Указ. соч. С. 40 - 43.

Согласно второй точке зрения, существующей в цивилистических исследованиях, недвижимость de jure является таковой независимо от факта ее государственной регистрации. Так, О. Н. Садиков, комментируя нормы, посвященные договору купли-продажи, считает, что изготовление (постройка) судов и космических объектов, подлежащих государственной регистрации, осуществляется по договору поставки. Изготовленные (построенные) суда и космические объекты "становятся недвижимостью после их передачи заказчику и лишь в том случае, когда эти объекты подлежат государственной регистрации специально уполномоченными органами. Вторичная купля-продажа упомянутых объектов осуществляется по правилам, установленным § 7 гл. 30 ГК РФ" <16>. Более конкретно по данному вопросу высказываются Т. Ковальковская и И. Шедогубов, исследуя правовой режим воздушных судов. Они считают, что "определяющим фактором признания воздушного судна недвижимым имуществом является не факт его государственной регистрации, а лишь установленная законодательством необходимость соответствующей регистрации. Когда конкретное воздушное судно по закону требуется регистрировать, то его следует считать объектом недвижимости независимо от того, зарегистрировано оно или нет" <17>. Такой же вывод делает Д. В. Чеканов в отношении регистрации космических объектов <18>. Аналогичной точки зрения придерживается Б. М. Гонгало, полагая, что "недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации)" <19>. И в судебной практике данная точка зрения находит поддержку. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). ------------------------------------------------------------------ <16> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 ч. / Под ред. О. Н. Садикова. 3-е изд., испр. и доп. М.: ИНФРА-М, 1999. Ч. 2. С. 75. <17> Ковальковская Т., Шедогубов И. Правовой режим воздушных судов // Российская юстиция. 2001. N 1. С. 31. <18> См.: Чеканов Д. В. Правовой режим космических объектов // Законодательство. 2002. N 12. С. 7. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <19> Гонгало Б. М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 17.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 февраля 2007 г. N А26-1057/2006-110 был определен момент наделения судна внутреннего плавания статусом недвижимости. Прокурор Республики Карелия обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением о признании ничтожной сделки-соглашения об отступном от 1 февраля 2003 г., заключенной между ОАО "Карельский рыболовный флот" и ООО "Судоверфь плюс", и о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование заявленного требования прокурор указал, что ОАО "Карельский рыболовный флот" не зарегистрировало право собственности на рыболовный бот типа "Иваныч" проекта 49516, поэтому сделка по его передаче, также не зарегистрированная, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ не считается заключенной. При отказе в удовлетворении заявленного требования суд сослался на следующее: "доказательств ввода судна в эксплуатацию не представлено, поэтому ссылка прокурора на то, что продавался объект недвижимости, несостоятельна". То есть моментом возникновения судна внутреннего плавания как объекта недвижимости является ввод его в эксплуатацию. Данное положение не лишено юридического и логического обоснования вследствие того, что согласно ст. 3 КВВТ РФ судном является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, и именно данный объект подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге. Таким образом, сооружение становится судном при наличии двух основных характеристик: плавучесть, т. е. способность плавать, и использование в целях судоходства (мореплавания), т. е. его эксплуатация в определенных целях и установленной акватории <20>. -------------------------------- <20> В отношении государственной регистрации государственных воздушных судов ввод судна в эксплуатацию является легитимным условием, прямо предусмотренным п. 10 Федеральных авиационных правил государственной регистрации государственных воздушных судов.

Однако следующее замечание суда не подтверждается ни одной нормой права: "...Как следует из соглашения об отступном, стороны не рассматривали морской рыболовный бот как объект недвижимого имущества", из него можно сделать вывод, что для признания судна недвижимостью необходимо, чтобы стороны рассматривали его как таковую. Представляется, что вторая точка зрения, исходя из буквального толкования закона, а также учитывая, что judicia posteriora sunt in lege fortiora <21>, является более верной. Законодатель не случайно, определяя недвижимые вещи de jure, употребил в отношении судов и космических объектов выражение "подлежащие государственной регистрации", а не "зарегистрированные", обозначив тем самым, что указанные объекты приобретают специальный статус недвижимости с момента их возникновения как судна: внутреннего плавания или морского, т. е. плавучего сооружения, используемого в целях судоходства (мореплавания); воздушного, т. е. летательного аппарата, предназначенного для выполнения полетов; и космического объекта (следует подчеркнуть, что на сегодняшний момент легального определения понятия "космический объект" в российском законодательстве не существует) юридически. -------------------------------- <21> Более поздние решения с точки зрения права имеют большую силу (лат.).

С учетом вышесказанного можно добавить, что индивидуализация недвижимых вещей de jure происходит гораздо ранее их государственной регистрации, во-первых, путем присвоения каждому из указанных объектов построечного номера судостроительной организацией при закладке киля (в отношении морских судов и судов внутреннего плавания) или проведении равнозначных работ, а во-вторых, при вводе судна в эксплуатацию и подтверждении уполномоченным органом технических характеристик и безопасности эксплуатации именно данного судна. В частности, органы технического наблюдения и классификации судов ФГУ "Российский речной регистр" и ФГУ "Российский морской регистр судоходства", удостоверяющие соответственно должное судоходное (мореходное) состояние судов для безопасного плавания, при постановке судов на классификационный учет после их постройки присваивают им особые регистровые номера. Ответ на вопрос, с какого момента судно (как плавучее сооружение или летательный аппарат), а также космический объект фактически становятся таковыми, стоит искать, очевидно, не в правовой, а в научно-технической области.

------------------------------------------------------------------

Название документа