Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО АРЕНДЫ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ КОНКУРСНЫХ ТОРГОВ

А. А. КИРИЛЛОВЫХ

Кирилловых А. А., юрисконсульт Вятской государственной сельскохозяйственной академии, преподаватель Санкт-Петербургского института внешнеэкономических связей, экономики и права (Кировский филиал).

Федеральное имущество требует соблюдения экономически эффективных методов его использования как публичными собственниками в лице уполномоченных органов государственной власти, так и субъектами, которым данное имущество передано в пользование для целей их деятельности, в первую очередь осуществления функций социального характера, выполнения государственного задания, оказания публичных (государственных) услуг. К таким субъектам относятся государственные унитарные предприятия и государственные учреждения (имущество за ними закрепляется на праве оперативного управления). Первым шагом на пути к оформлению рыночных элементов государственной собственности явилось Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступлений в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" <1>. В пункте 3 Постановления установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе. В развитие указанного нормативного акта распоряжением Мингосимущества России от 28 июля 1998 г. N 774-р <2> утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, определяющее в соответствии со статьями 447 - 449 Гражданского кодекса РФ <3> порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1998. N 27. Ст. 3200. <2> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. N 20. <3> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Как указано в пункте 3.1 Положения, в качестве организатора торгов может выступать орган по управлению государственным имуществом, владелец имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также специализированная организация. Указанное Положение распространяется и на государственные предприятия и государственные учреждения, в том числе образовательные. Сдача образовательными учреждениями имущества в аренду является их правом, закрепленным пунктом 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании" <4>. Причем в отношении федеральных образовательных учреждений письмом Федерального агентства по образованию от 1 декабря 2006 г. N 16-55-391ин/02-12 <5> установлены рекомендации по проведению конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150. <5> Официальные документы в образовании. 2007. N 3.

Соблюдение подобного порядка заключения договора аренды на торгах - обязанность образовательных учреждений наравне с иными учреждениями, имеющими федеральное имущество в оперативном управлении. Между тем во многих случаях имущество, которое должно было быть предметом конкурсных торгов, передавалось образовательными учреждениями в аренду без соблюдения установленного порядка. В результате чего практика договоров аренды недвижимости не получила должного регулирования в основе их заключения. В первую очередь, в части соблюдения прав арендаторов, использующих федеральное имущество по ранее заключенным (до требований соблюдения конкурсного порядка) договорам аренды. Помимо основных требований по проведению конкурсов и к конкурсной документации (проект оценки последствий сдачи имущества в аренду, рыночная оценка стартовой цены арендной платы и т. п.) организатор конкурса должен обеспечить и соблюдать права арендаторов имущества, имеющих в соответствии со статьей 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды. В условиях о проведении конкурса должно быть исполнено общее условие о наличии у прежнего арендатора преимущественного перед другими лицами права на возобновление договора аренды. В соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ (если иное не предусмотрено законом или договором аренды) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Реализовать право заключения договора на новый срок арендатор вправе, уведомив арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Вместе с тем действующими документами, регулирующими проведение конкурсов, не предусмотрена форма их проведения. Используется общее понятие "конкурсный порядок", следует учесть, что в соответствии с пунктом 4 ст. 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Признание аукционов и конкурсов двумя формами торгов имеет среди прочего юридико-техническое значение. Нормы ГК РФ, посвященные торгам, относятся в равной мере и к конкурсу, и к аукциону, если только в самой норме нет указания на то, что она применима лишь к одной из этих двух форм. Все три возможных варианта (торги, т. е. конкурс и аукцион, только конкурс или только аукцион) используются в разных случаях, охватываемых ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. Порядок, установленный в Рекомендациях, помимо основных процедурных вопросов устанавливает порядок действий организатора, который на момент подготовки (объявления) конкурса на конкретный объект недвижимого имущества реализует в отношении его права и обязанности арендодателя. Арендодатель (организатор) обязан уведомить лицо, занимающее соответствующее помещение по договору аренды, которое будет являться предметом торгов, об их проведении. Если рассматривать правило пункта 5.2 Рекомендаций в отрыве от действующего гражданского законодательства, то уведомление арендатора о проведении конкурса на право заключения договора аренды на занимаемое им помещение, по сути, служит отказом арендодателя от заключения договора на новый срок. Вместе с тем норма статьи 621 ГК РФ устанавливает: арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. После получения отказа от заключения нового договора арендатор утрачивает право на договор. Установленный порядок проведения конкурсов на право заключения договора аренды в некоторых принципиальных моментах не соответствует требованиям нормативного акта, устанавливающего общие нормы договора аренды в части реализации отдельных прав арендатора. Исходя из сложившейся ситуации, бывший арендатор в случае передачи помещения в порядке конкурса в аренду иному лицу вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору. Из этого исходит и судебная практика, устанавливая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу <6>. -------------------------------- <6> См.: пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

Однако если строго следовать положениям закона и формулировке нормы статьи 621 ГК РФ, то преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок представляет два варианта его реализации: 1) на этапе истечения срока действующего договора - путем уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок; 2) на этапе заключения арендодателем договора аренды с иным лицом - путем требования перевода прав и обязанностей арендатора на себя. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано посредством его осуществления иными лицами, желающими вступить в арендные отношения с организатором торгов. Как считает Л. В. Кузнецова, "преимущественность" - вовсе не качество самого права, а одна из особенностей его осуществления, дающая о себе знать только на этапе реализации субъектом своего права" <7>. -------------------------------- <7> См.: Кузнецова Л. В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10.

Субъективное преимущественное право арендатора действует и "за пределами отношений" с бывшим арендодателем. При этом, например, по мнению К. Скловского и М. Смирновой, право преимущественной покупки - это обязательственное право <8>, т. е. право, основанное на договоре, в частности, вытекает из ранее возникшего права прежнего добросовестного арендатора. Иначе говоря, арендодатель и арендатор связаны ранее действующим между ними обязательством в части возникновения арендных отношений даже за пределами срока действия договора аренды. -------------------------------- <8> См.: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10.

В этом случае возобновление статуса арендатора и арендодателя возможно лишь с последствиями несоблюдения арендодателем правил о незаключении договора, когда бывший арендатор обратился в суд с соответствующим иском. Иначе говоря, они юридически связаны конкретным обязательством при условии наступления указанных обстоятельств. При этом, по мнению Л. В. Кузнецовой, "отправной точкой в оценке характера преимущественных прав должен служить момент волеизъявления, выражения лицом намерения заключить договор" <9>. -------------------------------- <9> См.: Кузнецова Л. В. Указ. соч.

Уведомление арендатора, сделанное арендодателю, является предпосылкой к реализации преимущественного права. Арендатор при этом должен выразить желание участвовать в торгах, направив заявку в соответствии с условиями, изложенными в конкурсной документации. Оформленная конкурсная заявка служит пакетом документов, определяющих его не только как потенциального участника конкурса, но и как лицо, выражающее намерение "при прочих равных условиях" реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды. Однако обстоятельства его заключения в достаточной степени определяются соблюдением организатором условий проведения торгов. По смыслу пункта 5.2 Рекомендаций соблюдение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок реализуется лишь через уведомление его о проведении конкурса, предметом которого является арендуемое им имущество. Интересной может стать ситуация, когда арендодатель, выполняя роль организатора, не исполнит установленную пунктом 5.2 Рекомендаций обязанность по уведомлению арендатора о предстоящих торгах. Рассмотрим ее более детально. Проведение торгов на право заключения договора аренды объективно обусловлено необходимостью обеспечить эффективное использование федерального имущества. Целью арендодателя при этом может являться не только увеличение арендной платы, но и заинтересованность в дальнейшем использовании имущества, улучшении его состояния и т. п. Поэтому неотъемлемый элемент конкурса - оптимизация существенных с точки зрения арендодателя условий предполагаемого договора, которые уже не выполняют роль прочих равных условий. Реализация преимущественного права арендатора в этом случае может быть осуществлена, если первый номер присвоен иной конкурсной заявке, при том что условия ранее действовавшего договора и новые предполагаемые условия не совпадают. Рассмотрим некоторые принципиальные особенности заключения договоров аренды в зависимости от продолжительности их действия. Практика допускает проведение конкурсов на право заключения договора аренды и до истечения срока действия договора аренды, когда срок формально определен в договоре. В условиях проведения такого конкурса должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Закон предусматривает требования лишь к срочным арендным отношениям. Однако договор аренды, заключенный с заранее установленным сроком, если ни одна из сторон не выразила желание его расторгнуть, считается заключенным на неопределенный срок, и правом его расторжения обладает любая сторона (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). Данные отношения оставлены без внимания. В этой ситуации следует руководствоваться общим правилом о расторжении договора с предупреждением арендатора не менее чем за три месяца до даты расторжения (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Датой окончания договора аренды будет считаться истечение трехмесячного срока предупреждения об отказе от договора. Поэтому вполне уместно предположить, что на практике возможны три варианта (условия) реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок в условиях проведения торгов. Во-первых, такое право может наступить, если арендодатель не уведомит арендатора в установленном порядке о проведении торгов. Когда по результатам конкурса организатор торгов заключит договор с иным лицом на аналогичных условиях, определенных в договоре между арендодателем и арендатором, последний вправе реализовать свое право. Во-вторых, если на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки (отсутствие условия о том, что новый договор заключается после истечения срока действия прежнего). В-третьих, если по итогам торгов, в которых принял участие арендатор, условия его заявки и заявки иного лица совпали и организатор отдает предпочтение последнему и заключает с ним договор, арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды на себя. При этом отношения между арендодателем и прежним арендатором могут быть возобновлены и посредством результатов удовлетворения соответствующих исков, предъявленных в суд. Реализация преимущественного права арендатора вытекает из равных условий конкурсного предложения относительно иных участников конкурса. "Преимущественный арендатор" вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным (информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июля 1995 г. N С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике") <10>. -------------------------------- <10> Вестник ВАС РФ. 1995. N 10.

"Прочие равные условия" соблюдаются при проведении конкурса. Однако и в этой ситуации у истца-арендатора возникает обязанность представить доказательства, что он предлагал условия, аналогичные условиям третьего лица. По мнению судебных инстанций, заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ, по существу, является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны ранее действовавшим договором аренды (п. 32 информационного письма). При заключении договора аренды на новый срок по соглашению сторон его условия могут быть изменены. Содержательное условие нормы статьи 621 ГК РФ "при прочих равных условиях" не может быть реализовано арендатором при отказе от заключения арендодателем нового договора, если срок действующего истекает. Поэтому соответствие конкурсной заявки арендатора критериям конкурсной документации организатора торгов является в данном случае основанием лишь признания арендатора участником конкурса, но не рассматривается как согласие арендодателя продолжить арендные отношения и не связывает стороны соответствующими обязательствами. Намерение арендодателя на заключение нового договора должно быть выражено достаточно четко, что в условиях необходимости проведения конкурса вряд ли возможно. В любом случае практика проведения торгов на право заключения договоров аренды федерального имущества должна показать, насколько порядок их заключения отвечает требованиям, установленным гражданским законодательством к соблюдению отдельных прав участников гражданских правоотношений.

------------------------------------------------------------------

Название документа