Непризнанный самострой

(Карсетская Е.)

("ЭЖ-Юрист", 2007, N 39)

Текст документа

НЕПРИЗНАННЫЙ САМОСТРОЙ

Е. КАРСЕТСКАЯ

Елена Карсетская, эксперт АКДИ.

Несмотря на однозначность правовых норм, установленных ст. 222 ГК РФ, на практике проблемы применения ее положений продолжают возникать. Рассмотрим основания, по которым суды часто отказывают в признании права собственности на самовольную постройку.

Опоздали

До 1 сентября 2006 года ст. 222 ГК РФ содержала положение, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал на праве собственности (праве пожизненного владения). Для этого было необходимо, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Когда с 1 сентября 2006 года Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ указанная норма была исключена из ст. 222 ГК РФ, "самовольные" застройщики ринулись в суды признавать свое право на возведенные постройки, однако было уже поздно.

В данной ситуации арбитражные суды применяют нормы права, действующие на момент обращения в суд, а не на момент возведения строения. В связи с чем они отказывают застройщикам в признании права собственности на самовольную постройку (Постановления ФАС ВВО от 01.08.2007 N А82-14748/2006-38, от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16, ФАС ВСО от 03.05.2007 N А33-7057/05-Ф02-2345/07, ФАС ДВО от 29.05.2007 N Ф03-А51/07-1/1699, ФАС ЗСО от 08.08.2007 N Ф04-5294/2007 (36969-А46-36)).

Фиктивная аренда

Тем не менее и у тех застройщиков, которые успели обратиться в суд до 1 сентября 2006 года, также возникли проблемы.

Например, предпринимателю в 1998 году был предоставлен земельный участок для строительства платной автостоянки на основании постановления главы города. Впоследствии между предпринимателем и администрацией города был заключен договор аренды. На данном участке предпринимателем были построены здания кафе и гараж.

Затем администрация города обратилась в суд с иском о сносе данных строений в связи с тем, что их постройка была осуществлена в нарушение разрешения на использование земельного участка.

Основанием для удовлетворения данного иска послужил тот факт, что договор аренды земельного участка не прошел процедуру государственной регистрации и соответственно был признан незаключенным. Довод предпринимателя о том, что земельные правоотношения сложились в силу постановления главы города, судом не был принят во внимание на том основании, что издание этого постановления явилось лишь частью процесса накопления юридических фактов, направленных на формирование земельных правоотношений.

Поэтому в данной ситуации, при отсутствии государственной регистрации договора аренды, суд признал отсутствие права аренды на земельный участок и соответственно удовлетворил исковые требования о сносе самовольных построек (Постановление ФАС ВВО от 07.06.2007 N А17-1743/14-2006).

Более того, это далеко не единственное основание, по которому суды отказывают в признании права на самовольную постройку.

Недвижимость не тронут

Право на самовольную постройку может быть признано судом только в том случае, если эта постройка представляет собой недвижимое имущество. Если же возведенный объект не отвечает критериям, позволяющим отнести его к недвижимости, право собственности на него не может быть признано посредством ст. 222 ГК РФ.

К таким объектам относится, например, павильон, в том случае, если по инвентаризационным данным он представляет собой огражденное сооружение на железобетонном фундаменте, не имеющее стационарных коммуникаций (Постановление ФАС ВВО от 09.03.2007 N А31-1046/2006-21).

Некапитальная пристройка к зданию также не была признана недвижимым имуществом (Постановление ФАС МО от 02.07.2007 N КГ-А40/6101-07).

ФАС ЗСО признал движимым имуществом линию электропередачи высокого напряжения и, как следствие, подтвердил невозможность признания на нее права собственности как на самовольную постройку (Постановление ФАС ЗСО от 01.08.2007 N Ф04-4989/2007 (36585-А70-24)).

Суды также указывают на то, что положения ст. 222 ГК РФ не предусматривают признание права собственности на не завершенные строительством объекты (Постановление ФАС МО от 20.04.2007 N КГ-А41/2726-07).

Угроза здоровью граждан

Следующее основание, по которому суды часто отказывают в признании права собственности на самовольную постройку, - сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью.

К примеру, суд не признал права собственности на самовольно построенный покрасочный цех, который был построен ОАО на земельном участке, принадлежащем ему на праве бессрочного (постоянного) пользования.

Покрасочный цех был размещен в зоне жилой застройки и являлся источником негативного воздействия на среду обитания и здоровья человека. Его эксплуатация могла пагубно отразиться на состоянии здоровья населения и привести к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающую среду.

В письме территориального управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по железнодорожному транспорту указывалось на возможность ввода в эксплуатацию цеха при условии благоустройства санитарно-защитной зоны и расселения жильцов.

Отсутствие положительного градостроительного заключения не позволило суду признать за ОАО право собственности на самовольную постройку (Постановление ФАС ВВО от 27.02.2007 N А39-1510/2006-218/5).

Докажи свое участие

Другим основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку является тот факт, что эта постройка производилась не самим застройщиком и не за его счет.

В качестве примера можно привести следующее дело.

ОАО построило на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, три строения.

Ввиду отсутствия разрешения инспекций Госархстройнадзора на право производства строительно-монтажных работ возведенные объекты являлись самовольной постройкой, поэтому ОАО обратилось в арбитражный суд за признанием права собственности на них.

Тем не менее в суде ОАО не удалось доказать, что данные постройки возведены своими силами и за счет собственных средств.

В подтверждение осуществления строительства спорных объектов своими силами и за счет собственных средств ОАО были представлены счета-фактуры, платежные поручения, лицензии, выданные ОАО на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, налоговые декларации по земельному налогу, выписки из штатного расписания и справка о начислении заработной платы по спорному объекту "Склад бумаги".

Между тем из содержания счетов-фактур и платежных поручений прямо не следует, что приобретаемые ОАО строительные материалы использовались им при строительстве спорных объектов.

Лицензии, выданные ОАО на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, подтверждают лишь право организации на ведение строительных работ, но не свидетельствуют о возведении ОАО спорных построек.

Иные документы - налоговые декларации по земельному налогу, выписки из штатного расписания, справка о начислении заработной платы - также не могут подтверждать факт строительства спорных объектов силами и средствами ОАО (Постановление ФАС ВСО от 26.02.2007 N А19-16506/05-54-47-Ф02-776/07-С2).

Спорная реконструкция

Следует учитывать, что проведение реконструкции объектов недвижимости также требует получения разрешительных документов и не должно представлять опасности для окружающих. При отсутствии разрешительных документов суд может не признать права собственности застройщика на самовольную постройку.

Наглядный пример.

Между администрацией муниципального района и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка под строительство торгового комплекса. После строительства торгового комплекса и введения его в эксплуатацию предприниматель произвел его реконструкцию (достроил мансардный этаж) без получения предусмотренного ст. 8 ГрК РФ разрешения на реконструкцию.

Администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки.

С учетом того что возведение мансардного этажа является реконструкцией введенного в эксплуатацию сооружения, реконструкция проведена без получения разрешительной документации, доказательств соблюдения при возведении мансардного этажа строительных норм и правил предпринимателем не представлено, суд признал пристройку самовольно возведенным объектом, подлежащим сносу (Постановление ФАС УО от 23.08.2007 N Ф09-6731/07-С6).

Мнение же ФАС ЦО несколько иное. Суд считает, что согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц. Следовательно, отсутствие разрешительной документации на реконструкцию объекта не является основанием для его сноса (Постановление ФАС ЦО от 18.07.2007 N А08-1210/06-22).

Если же в результате реконструкции один объект недвижимости преобразуется в другой, новый объект не признается самовольной постройкой.

Например, ЗАО на основании договора купли-продажи является собственником 3-комнатной квартиры, а также 2-комнатной квартиры, находящихся на первом и втором этажах дома. Без получения в установленном порядке предварительных разрешений и согласований административных и иных органов ЗАО за счет собственных средств была произведена перепланировка и реконструкция указанных жилых помещений с изменением назначения помещения для размещения офиса.

В результате реконструкции две квартиры были объединены в одно помещение, выходы в подъезд были заложены кирпичной кладкой, в смежно расположенных оконных проемах были обустроены два изолированных входа в помещение.

Поскольку реконструированное помещение фактически перестало отвечать признакам жилого помещения, на момент обращения в суд соответствует санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности, ЗАО обратилось в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на данный объект недвижимости как на нежилое помещение со ссылкой на ст. 222 ГК РФ.

Суд указал, что, поскольку у ЗАО имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности на спорные объекты как на жилые, приобретенные им по договорам купли-продажи, и реконструкция была произведена в границах жилых помещений, полученное обществом в результате реконструкции спорное помещение не является вновь созданным имуществом, в связи с чем требование ЗАО о признании за ним права собственности на спорное помещение на основании ст. 222 ГК РФ необоснованно (Постановление ФАС ВСО от 05.06.2007 N А19-23446/06-22-Ф02-3340/07).

Название документа