Нежилое помещение как объект гражданских прав

НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

И. ПАЛАНКОЕВ

Паланкоев И., аспирант Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

В теории гражданского права и правоприменительной практике в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение), и многого другого. Целью настоящей работы является описание данных проблем с приведением аргументов противостоящих сторон, материалов практики и зарубежного опыта, а также предложение способов их разрешения. Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Тем не менее в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ <1> (далее - ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Необходимо отметить, что ранее законодательство также располагало определением понятия помещения, содержавшегося в Федеральном законе о товариществах собственников жилья от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ <2>. Согласно ст. 1 названного Закона под помещением следовало понимать единицу комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Таким образом, законодатель выделяет два основных признака, характеризующих помещение, - недвижимый характер и обособленность помещения (возможность самостоятельного использования). -------------------------------- <1> Российская газета. 2005. 12 января. <2> Российская газета. 1996. 26 июня.

Необходимо отметить, что ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ <3>, определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4>. В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав" помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав. -------------------------------- <3> Российская газета. 1994. 8 декабря (далее - ГК РФ). <4> Российская газета. 1997. 30 июля (далее - ФЗ "О государственной регистрации прав").

Вопрос о том, является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав, по своей сути не нов. В его основу был положен ответ на другой вопрос: возможен ли раздел здания (сооружения) как объекта гражданских прав, т. е. являются ли они делимыми или неделимыми вещами? Не обошли данный вопрос и классики российской цивилистики. Так, Г. Ф. Шершеневич рассматривал вопрос о делимости дома, указывая на распространенное в практике воззрение, в силу которого дом признается неделимым по существу. Не соглашаясь с данной позицией, безусловно, он отмечал, что многие дома действительно являются по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараев), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Тем не менее, по мнению автора, возможна и обратная ситуация - обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Автор также отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Таким образом, заключает Г. Ф. Шершеневич, "следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого" <5>. Схожей позиции придерживается Д. И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения <6>. К. П. Победоносцев относит дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, "если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу" <7>. -------------------------------- <5> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковых, 1911. <6> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Петроград: Типография "Двигатель", 1914. <7> Победоносцев К. П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896.

При этом все авторы сходились в одном: дом следует относить к вещам неделимым в силу потери им при разделе своего основного хозяйственного назначения. Тем не менее, как справедливо заметил Г. Ф. Шершеневич, хозяйственное назначение помещения может и не нарушаться при его выделе. Однако данная позиция не учитывает ограничений при использовании помещений, находящихся в одном здании. Так, например, реконструкция несущих стен собственником одного помещения подвергает риску прочность всего строения и является нарушением прав собственников остальных помещений. Также встает вопрос об использовании технических помещений, частей здания (например, крыш, подвалов) и оборудования, которые предназначены для обслуживания более чем одного помещения и всего здания. Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О. Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения <8>. С. П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику <9>. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть <10>. -------------------------------- <8> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. <9> Гришаев С. П. Здания и сооружения как объекты недвижимости. <10> Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.

На негативные последствия такого подхода указывает Е. А. Суханов. По его мнению, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома <11>. -------------------------------- <11> Суханов Е. А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 7. С. 20 - 21.

Автором также ставится вопрос о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали <12>. -------------------------------- <12> Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 12.

В связи с этим логичным представляется вывод, что поскольку материальные границы помещения находятся в общей собственности, постольку помещение не представляет собой объекта права исключительной собственности. Тем не менее для российского законодательства не ново понятие фикции, когда объект существует только в правовом поле. Таким, например, является предприятие как объект гражданских прав (ст. 132 ГК РФ). Таким образом, как справедливо отмечают авторы Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция), помещение может быть признано вещью (объектом) исключительно в юридическом смысле слова <13>. -------------------------------- <13> http://www. businesspravo. ru/Analyst/AnlShow_AnIID_69.php - по состоянию на 19.09.2007.

В качестве решения обозначенной проблемы Е. А. Суханов предлагает введение общей долевой собственности "на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников)", считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. "В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на "места общего пользования". При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях" <14>. -------------------------------- <14> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.

Данную позицию поддерживает К. И. Скловский. По его мнению, российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия собственника нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения <15>. Из сложившейся ситуации К. И. Скловский видит два выхода - применение сервитутов или использование конструкции общей собственности на здание. При этом он справедливо замечает, что применение данной конструкции в чистом виде противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота. В частности, неуместным являлось бы сохранение права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности. В связи с этим автор предлагает введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки <16>. -------------------------------- <15> Вестник ВАС РФ. 2002. N 12; Справочно-правовая система "КонсультантПлюс". <16> Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8.

Современное законодательство ФРГ базируется на принципе единого объекта, в котором здание представляет собой единый объект с земельным участком, на котором оно находится (§ 93 Гражданского уложения Германии <17>, далее - ГГУ). Исключением из этого правила является право поэтажной собственности и право индивидуальной жилищной собственности и индивидуальной собственности на нежилые помещения. Право поэтажной собственности, возникшее ранее вступления в силу ГГУ и перешедшее от правопредшественников к настоящим правообладателям, регулируется законами земель и Законом о введении в действие ГГУ (ст. 141 и 182). Его объектами являются отдельные этажи, квартиры, комнаты, а также нежилые помещения. Индивидуальное же право собственности на жилые и нежилые помещения регулируется Законом ФРГ от 15 марта 1951 г. (BGBl. I S. 175, 209) о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью <18>. При этом как горизонтальная, так и индивидуальная собственность в германской доктрине рассматриваются как обременения единого объекта и не существуют отдельно от правомочий на земельный участок, помещения общего пользования и вспомогательное оборудование. Так, Закон о праве собственности на жилье рассматривает индивидуальную собственность на жилые и нежилые помещения как составную часть общей собственности на единый объект. Данное положение выражается также в запрете отчуждения индивидуальной собственности без собственности общей (п. 1 ст. 6). К плюсам рассматриваемого Закона также следует отнести разграничение между индивидуальной собственностью и предметами общего пользования. Так, к индивидуальной собственности относятся помещения (жилые или нежилые), а также относящиеся к этим помещениям составные части здания, которые могут быть изменены, снесены или пристроены без нарушения обязанностей домовладельца, общего права собственности или основанного на индивидуальной собственности права какого-либо домовладельца или изменения внешнего облика этого здания (п. 1 ст. 5). Напротив, части здания, необходимые для его существования и безопасности, а также принадлежности и оборудование, предназначенные для общего пользования домовладельцев, не являются объектами индивидуального права собственности, даже если они находятся в помещениях, относящихся к индивидуальной собственности (п. 2 ст. 5). -------------------------------- <17> Гражданское уложение Германии = Burgerliches Gesetzbuch Deutschlands mit Einfuhrungsgesetz: Пер. с нем. / Под ред. В. Бергмана, М. Гудброт. М.: Волтерс Клувер, 2006. <18> http://ru-b. de/recht/Wohnung/Wohnges. shtml - по состоянию на 19.09.2007.

Аналогичным образом Федеральный закон Австрийской Республики "О жилищной собственности" предусматривает право на жилищную собственность. При этом жилищной собственности соответствует минимальная доля в общей собственности на землю. Более того, без последней нельзя распорядиться первой. Необходимо отметить, что данный Закон распространяет свое действие и на нежилые помещения <19>. -------------------------------- <19> См. подробнее: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.

Согласно Закону Франции от 10 июля 1965 г. N 65-557 также признается право исключительной собственности на те части строений и земельных участков, которые единолично используются конкретным собственником (ст. 2), тогда как группы вспомогательных строений и элементы материально-технического обеспечения считаются находящимися в общей собственности (ст. 3). При этом части общей собственности являются неделимыми для всех сособственников либо по отношению к группе сособственников (ст. 4) Как и в указанных выше правопорядках, объекты исключительной собственности не могут рассматриваться отдельно от общей собственности, и наоборот. Вызвано это пониманием строения как целого, право собственности на которое распределено между несколькими лицами посредством паев (долей), включающих часть исключительной собственности, предоставляемой отдельным лицам, и квоту частей общей собственности (ст. 1) <20>. -------------------------------- <20> См. подробнее: Чубаров В. В. Указ. соч.

Из вышеизложенного видно стремление западных законодателей к сохранению принципа единого объекта, первостепенную роль в котором играет земельный участок. При этом проблема реализации помещений в здании решается с достаточно прагматической позиции: здание, в котором расположено помещение, неделимо, а право индивидуальной (исключительной) собственности представляет собой некую юридическую конструкцию, включающую правомочия по владению, пользованию, распоряжению помещением в рамках, установленных законом, а также правомочия в отношении общего имущества здания и земельного участка. Таким образом, право собственности на единый объект условно распределяется между отдельными лицами на доли. Порядок пользования долей позволяет осуществлять практически исключительные полномочия собственника только в отношении помещения, которое не может отчуждаться или обременяться отдельно от иного имущества, ее составляющего. Полагаем, что аналогичная концепция могла бы быть реализована и в рамках российского законодательства без коренного его изменения, поскольку подобная правоприменительная практика уже сформировалась. Так, Президиум ВАС РФ в п. 1 своего информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания <21>. -------------------------------- <21> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 17.

По другому делу Федеральный арбитражный суд Московского округа в своем Постановлении от 25 июля 2002 г. N КГ-А41/4780-02 <22> указал, что с учетом своего целевого назначения - обслуживание всего жилого дома - подвальные помещения не могут быть отдельным объектом гражданско-правовых сделок. Аналогичным образом суды решают вопрос и в отношении земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) <23>. -------------------------------- <22> Справочно-правовая система. <23> См.: п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 4.

Для дальнейшего совершенствования юридической практики и обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота необходимо разрешить ряд логических и юридических проблем, основной из которых является недостаточное законодательное регулирование особенностей правового режима нежилых помещений. Так, необходимо дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании. Полагаем, что не является эффективным максимально подробное перечисление объектов, которые относятся к исключительной и общей долевой собственности, как это сделано в ст. 36 ЖК РФ. Напротив, практичнее, на наш взгляд, было бы воспользоваться принципами разграничения собственности по примеру Закона ФРГ о жилищной собственности. А именно в отличие от ст. 36 ЖК РФ, включающей в общую долевую собственность оборудование, конструкции и помещения, находящиеся за пределами квартиры, рациональнее, на наш взгляд, в общую собственность включить также оборудование внутри помещения, предназначенное для обслуживания более чем одного такого помещения. Поскольку в обратном случае собственник помещения, в котором находится оборудование, обслуживающее все здание или несколько помещений, один несет расходы на его поддержание и равным образом терпит убытки в случае его поломки. Считаем необходимым также включить в перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, земельный участок, на котором расположено строение. При этом границы и размер земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Следует также согласиться с авторами Концепции в отношении некоторых особенностей, которые должны быть присущи праву общей долевой собственности на имущество сособственников помещений. В первую очередь это касается некоторых ограничений в отношении правомочий сособственников. Так как общее имущество не является самостоятельным объектом права, то доля в праве собственности на него не должна отчуждаться отдельно от помещения. По этой же причине необходимо ввести запрет на обременение его правами третьих лиц, за исключением случаев, установленных законом. Соответственно при продаже помещения его собственник не должен быть связан правилами о преимущественном праве покупки другими сособственниками. Что касается самого нежилого помещения, полагаем, что его определение необходимо в первую очередь для разграничения нежилых помещений со вспомогательными, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права. Авторы Концепции предлагают следующее определение жилых и нежилых помещений: это простые, неделимые вещи, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. Полагаем, что данное определение не совсем полное. Так, под данное определение может подпасть любая из недвижимых вещей, которые по своей природе неделимы. По нашему мнению, в данном определении также должна быть отражена конструктивная (техническая) связь помещения со строением и его обособленность, возможность самостоятельного использования. При этом, как справедливо отмечается в Концепции, необходимо установить механизм, который бы не только исключал возможность регистрации прав собственности на здание и помещение, расположенное в нем, но и предусматривал обязательность государственной регистрации права собственности в отношении каждой недвижимой вещи, вводимой в гражданский оборот. Таким механизмом нам представляется сама государственная регистрация как акт государственного признания прав на недвижимое имущество. То есть из предлагаемого определения жилого и нежилого помещения необходимо убрать словосочетание "либо может быть зарегистрировано". Таким образом, сделки с помещениями, не прошедшими государственную регистрацию в качестве объектов гражданских прав, не будут влечь за собой юридических последствий, что, по нашему мнению, будет достаточной мотивацией к соблюдению установленной процедуры регистрации. Исходя из вышеизложенного, "собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т. е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания. А вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом технических правил относительно возможности и пригодности их для самостоятельного использования" <24>. -------------------------------- <24> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Название документа