Рефинансирование ипотечных кредитов: основные направления развития в России

В связи с развитием в последние годы вторичного рынка ипотечных кредитов в России особую актуальность приобрели вопросы рефинансирования - привлечения долгосрочных кредитных ресурсов кредиторами. Рефинансирование особенно актуально в условиях нестабильной экономической ситуации, поскольку направлено на решение проблемы дефицита так называемых "длинных денег", стимулирует кредиторов выдавать ипотечные кредиты и увеличивать их количество. Поэтому Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации*(1) (далее - Концепция), определяющая место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, стратегию государства в становлении и развитии данной сферы, уделяет особое внимание развитию вторичного рынка ипотечного кредитования.

Концепцией предусмотрены следующие модели рефинансирования ипотечных кредитов: - выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; - рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; - рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Следует отметить, что помимо предусмотренных Концепцией моделей на практике активно развиваются и другие. Так, с 2002 г. банки рефинансируют свои ресурсы путем продажи закладных Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК). Для участия в программе АИЖК банки должны выдавать кредиты в соответствии со стандартами агентства. С 2005 г. в банковской сфере практикуется заключение договоров купли-продажи ипотечных портфелей между банками. Такие сделки возможны, если ипотечный портфель приносит прибыль, но банк-продавец не заинтересован в том, чтобы держать долгосрочные кредиты на балансе, а банк-покупатель стремится найти новые источники прибыли и новых клиентов. Однако такие договоры не получили широкого распространения, так как круг покупателей ипотечных портфелей ограничен в основном крупными банками.

Далее более подробно разберем модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, предусмотренные Концепцией.

Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг является в мировой практике одним из наиболее распространенных способов решения проблемы нехватки собственных долгосрочных ресурсов. Порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг регламентируется в настоящее время Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Закон об ипотечных бумагах), который предусматривает лишь одну эмиссионную ипотечную ценную бумагу - облигацию с ипотечным покрытием.

Первые эмиссионные ипотечные ценные бумаги появились в Европе в середине ХVII в., когда немецкие ипотечные банки стали выпускать облигации, удостоверяющие право на номинальную стоимость и процент, обеспеченный ипотечными кредитами. Россия узнала о данном виде ценных бумаг значительно позже - в конце ХХ в. Появление ипотечных облигаций в России принято связывать с выпуском так называемых еврооблигаций - облигаций, размещаемых за пределами Российской Федерации, выпуск и обращение которых регулируется зарубежным законодательством. Впервые такие еврооблигации были выпущены в 1996 г. Минфином России, позже их стали выпускать субъекты Российской Федерации и корпоративные эмитенты. И только в 2003 г. с принятием Закона об ипотечных бумагах появилось легальное основание говорить об эмиссионных ипотечных ценных бумагах России, которые выпускаются отечественными эмитентами в соответствии с российским законодательством.

В результате ряда недоработок Закон об ипотечных бумагах долгое время не имел практического применения. Лишь в октябре 2006 г. был впервые зарегистрирован выпуск облигаций с ипотечным покрытием, который произвело ОАО "Ипотечная специализированная организация ГПБ - Ипотека". Облигации первого выпуска являются неконвертируемыми документарными процентными ценными бумагами на предъявителя с обязательным централизованным хранением и сроком погашения в 2039 г.

В соответствии со ст. 2 Закона об ипотечных бумагах облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. В свою очередь, ипотечное покрытие - это имущественный комплекс, в который входят обеспеченные ипотекой требования о возврате суммы долга и об уплате процентов по договорам кредита и займа, ипотечные сертификаты участия, денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами, исключительной деятельностью которых является приобретение требований по кредитам и займам, обеспеченным ипотекой, и кредитными организациями, призванными соблюдать требования Центробанка.

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они являются процентными ценными бумагами. Выплата процентов по ним должна осуществляться не реже одного раза в год. Такие облигации отличаются от иных тем, что исполнение по ним обеспечивается залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на них у первого владельца. Права на такие облигации неразрывно связаны с правами, вытекающими из залога ипотечного покрытия. Переход одних сопряжен с переходом других к тому же владельцу. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обращение взыскания на ипотечное покрытие осуществляется по решению суда путем реализации с публичных торгов.

Рефинансирование через систему коллективных инвестиций

Законом предусмотрены следующие формы осуществления коллективных инвестиций: фонды банковского управления (ФБУ); паевые инвестиционные фонды (ПИФ); фонды ипотечного покрытия. Правовой основой их деятельности является договор доверительного управления. В соответствии со ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя. Совокупность такого передаваемого в доверительное управление имущества в зависимости от особенностей его состава и субъекта управления образует один из названных видов фондов.

Учредителем доверительного управления по общему правилу является собственник имущества. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Последний вправе совершать в отношении этого имущества согласно договору доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая при этом, что действует в таком качестве. В противном случае он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется как от имущества учредителя, так и от имущества доверительного управляющего, отражается на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет. Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. В таком случае доверительное управление прекращается, а имущество включается в конкурсную массу.

Коллективное инвестирование позволяет лицам, не имеющим достаточных знаний и времени для участия в работе фондового рынка, но желающим получать доход от инвестирования в ценные бумаги, вкладывать в них свои сбережения и получать от данной деятельности прибыль благодаря профессиональной деятельности лица, управляющего средствами, переданными инвесторами.

В нашей стране коллективное инвестирование пока находится на начальной стадии развития. Граждане начинают доверять свои свободные средства профессиональным участникам фондового рынка, в то время как на мировом рынке данный способ рефинансирования развит уже достаточно широко. Каждая вторая американская семья владеет акциями и облигациями, переданными в фонд, что делает их вложения в фондовый рынок простыми, доступными и не требующими специальных знаний или опыта.

Управляющий размещает вложения инвесторов во все доступные инструменты финансового рынка: векселя, облигации, акции, фьючерсы и опционы. Инструменты с фиксированной доходностью (векселя, облигации) рассматриваются как часть, обеспечивающая стабильный, но небольшой доход в периоды падений или неопределенности на рынке. Часть, инвестируемая в акции, обеспечивает агрессивный прирост капитала в периоды роста рынка. Часть фьючерсов и опционов используется для получения спекулятивного дохода на падающем рынке. Комбинация этих инструментов позволяет при любой ситуации на рынке избежать финансовых потерь и получить прибыль благодаря финансовой политике, разрабатываемой профессионалом - управляющим фондом.

Все названные виды фондов являются имущественными комплексами, объектом права собственности и права доверительного управления. Общая черта всех форм коллективного инвестирования - объединение инвестиций каждого участника-учредителя с инвестициями других учредителей в единый имущественный комплекс, средства которого инвестируются в доходные активы на российском фондовом рынке доверительным управляющим.

Наиболее долгий опыт деятельности на территории России имеют фонды банковского управления. В соответствии с Инструкцией Банка России N 63*(2) (далее - Инструкция) кредитные организации получили право создавать общие фонды банковского управления - имущественные комплексы, состоящие из имущества, переданного в доверительное управление разными лицами и объединенного на основе права общей собственности, а также приобретенного доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления с последующим доверительным управлением им. Отличием данной формы коллективного инвестирования является то, что доверительным управляющим выступает кредитная организация.

Инвестиционная Декларация фондов банковского управления, как правило, называет следующие цели инвестирования: обеспечение роста стоимости имущества фонда; снижение инвестиционного риска учредителей управления по сравнению с индивидуальными инвесторами за счет многофакторной диверсификации.

Исходя из величины переданного в управление имущества доверительный управляющий определяет долю каждого участника фонда и выдает ему сертификат долевого участия, в котором указано количество номинальных паев фонда, соответствующее вкладу учредителя управления на момент внесения активов в фонд. По мере роста общей стоимости активов фонда растет стоимость его номинального пая и, соответственно, стоимость долей учредителей управления в фонде. Доход, полученный от доверительного управления имуществом фонда, распределяется между участниками фонда пропорционально их доле. Согласно названной Инструкции сертификат долевого участия не является имуществом, а следовательно, и ценной бумагой, несмотря на то, что его правовой статус во многом аналогичен инвестиционному паю.

При выходе из фонда учредитель управления получает обратно свою долю инвестированных средств и инвестиционный доход за все время управления, а также выплачивает доверительному управляющему вознаграждение, которое складывается из основного вознаграждения и премии.

В настоящее время паевые инвестиционные фонды представляют собой наиболее распространенную форму коллективного инвестирования. В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" (далее - Закон об инвестиционных фондах) паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения с имуществом иных учредителей доверительного управления, и имущества, полученного в процессе управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Таким образом, ПИФ, так же, как и ОФБУ, - не субъект, а объект права.

Каждый ПИФ должен иметь название (индивидуальное обозначение), идентифицирующее его по отношению к иным паевым инвестиционным фондам. Реестр паевых инвестиционных фондов, Правила доверительного управления ПИФами зарегистрированы в Федеральной Службе по финансовым рынкам (далее - ФСФР). Данная служба ведет их реестр*(3).

ПИФ создается путем передачи учредителями фонда денежных средств и ценных бумаг в доверительное управление. Доля владельца в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ, удостоверяется именной ценной бумагой - инвестиционным паем. Этот документ удостоверяет долю в праве собственности, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления ПИФом, право на получение денежной компенсации при прекращения договора доверительного управления им.

Срок действия договора доверительного управления не должен превышать 15 лет. В соответствии со ст. 11 Закона об инвестиционных фондах условия договора доверительного управления ПИФом определяются управляющей компанией в стандартных формах. Учредители фонда могут заключить договор только путем присоединения к указанному договору в целом. Присоединение осуществляется путем приобретения инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются. Управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также реализует все права, удостоверенные ценными бумагами паевого инвестиционного фонда, включая право голоса по голосующим ценным бумагам.

Деятельность по управлению ПИФом подлежит лицензированию*(4), которое осуществляет ФСФР. Управляющая компания должна быть создана в форме хозяйственного общества (ОАО, ЗАО, ООО или общества с дополнительной ответственностью). В числе ее участников не могут быть Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Совмещать деятельность по управлению ПИФом можно только с деятельностью по доверительному управлению ценными бумагами и деятельностью по управлению страховыми резервами страховых компаний. В то же время следует учитывать, что с 21 августа 2008 г. утратило силу требование о минимальном размере собственных средств управляющей компании*(5). В соответствии с постановлением ФКЦБ от 21.03.02 N 4/пс "О требованиях к величине собственных средств управляющей компании инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов"*(6) он составлял 5000 руб.

Фонд ипотечного покрытия также возникает на основе договора доверительного управления и представляет собой имущественный комплекс, состоящий из имущества, сформированного инвесторами для передачи в доверительное управление и получения причитающихся платежей. В состав ипотечного покрытия согласно ст. 21 Закона об ипотечных бумагах могут входить: - требования по обеспеченным ипотекой обязательствам; - ипотечные сертификаты участия; - денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия.

Учредители доверительного управления не участвуют в установлении условий договора доверительного управления. Такие условия определяются в стандартных формах и разрабатываются управляющим ипотечным покрытием. Учредители могут лишь присоединиться к этому договору путем приобретения ипотечных сертификатов участия. Таким образом, учредители сначала формируют ипотечное покрытие, выбирают управляющую компанию и передают ей ипотечное покрытие для профессионального управления данным портфелем ипотечных активов. Доверительный управляющий, которому учредители передают имущество, составляющее ипотечное покрытие, выдает им взамен ценные бумаги - ипотечные сертификаты участия.

Согласно ст. 2 Закона об ипотечных бумагах ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом. По своему содержанию и правовой природе данная ценная бумага является почти аналогом инвестиционного пая.

Доверительным управляющим ипотечным покрытием может быть только коммерческая организация, имеющая лицензию на деятельность по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, или кредитная организация. Правила доверительного управления ипотечным покрытием должны быть зарегистрированы в ФСФР. Правила должны содержать сведения, перечисленные в ст. 25 Закона об ипотечных бумагах, и соответствовать типовым правилам доверительного управления ипотечным покрытием*(7).

Договор доверительного управления может быть заключен на срок не менее одного года и не более 40 лет.

Названные формы коллективного инвестирования не являются единственно возможными. Концепцией предусмотрена также организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования: - кредитор выдает ипотечный кредит, оформленный с составлением закладной; - учредители общих фондов банковского управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных; - доверительный управляющий (или управляющая компания) покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней делается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) регистрируется регистрирующим органом в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежащим образом заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи новому кредитору.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) приобретает ряд закладных у разных кредиторов, формируя портфель закладных, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход.

Система коллективного инвестирования является новой для нашего законодательства и с трудом приживается на российской почве. Частично это объясняется тем, что коллективное инвестирование заимствовано из англо-американской системы права и плохо встраивается в систему континентального права. Например, много дискуссий вызывают противоречия между отдельными нормативными актами и Гражданским кодексом РФ (в частности, согласно последнему денежные средства не передаются в доверительное управление).

Рефинансирование через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов

Для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально созданным для этой цели организациям - операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В этом случае между первичным кредитором (банком) и агентством об уступке прав требования заключается соглашение по кредитам или закладным и одновременно договор доверительного управления приобретенными правами требования. Таким образом, банк получает стоимость прав требований о возврате кредита, но сохраняет данные обязательства в своем управлении. Это позволяет банку - бывшему кредитору, а теперь доверительному управляющему, продолжить контролировать заемщика, получить комиссионные за обслуживание кредита и в то же время направить полученные от агентства средства на выдачу новых кредитов.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам; предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения; обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. При выявлении кредитов, не соответствующих установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан исправить нарушение либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная история), наличия собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор обеспечивает контроль над своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу.

Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального Банка РФ.

Деятельность специализированного субъекта вторичного рынка ипотечных кредитов способствует перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, АИЖК может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг.

Для реализации системы ипотечного жилищного кредитования в соответствии с постановлением Правительства РФ*(8) в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов было создано АИЖК в форме ОАО с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству, которое должно действовать под контролем ФСФР. Сегодня АИЖК рефинансирует 15-20% всех ипотечных кредитов, что составляет около 4% рынка жилой недвижимости. Эти кредиты выдаются под стандартные условия агентства: ставка - 12-13% годовых, первоначальный взнос - 30% от стоимости жилья, ежемесячный платеж - не более половины общего дохода семьи за месяц.

Перед Федеральным агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным Банком РФ, ФСФР, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

На основе федеральной жилищной программы разработаны целевые программы субъектов федерации по жилищному ипотечному кредитованию, в рамках которых созданы региональные операторы АИЖК. В частности, организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве является кредитная организация "Московское ипотечное агентство". Как правило, доля региона в уставном капитале создаваемых региональных операторов на момент создания составляет не менее 51%.

Региональные операторы реализуют на территориальном уровне следующие функции: - внедрение стандартов ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которыми строятся отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по программе ОАО "АИЖК"; - рефинансирование кредитора путем приобретения прав по удостоверенным закладным денежным обязательствам, обеспеченных ипотекой жилого помещения, при условии соблюдения всех правил и стандартов к оформлению ипотечного кредита; - учет жилого фонда первичного и вторичного рынков жилья, земельных участков, незавершенного строительства; - участие в отборе инвестиционных проектов; - помощь в привлечении инвестиций в область жилищного строительства.

Например, региональный оператор ипотечного жилищного кредитования Приморское ипотечное агентство "ОАО "Наш дом - Приморье"" был создан в ноябре 2002 г. согласно распоряжению губернатора Приморского края. На момент создания агентства Приморскому краю принадлежало 100% акций.

В краевой целевой программе "Ипотечное жилищное кредитование в Приморском крае" на 2003-2010 гг. определены следующие цели: повысить доступность получения долгосрочных жилищных кредитов жителями Приморского края и создать условия для формирования и развития экономически эффективной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Для достижения этих целей был сформулирован ряд задач: - формирование инфраструктуры и создание экономически эффективного механизма привлечения средств в ипотечное кредитование; - обеспечение защиты заемщиков и кредиторов; - снижение стоимости кредитования для населения; - активизация деятельности предприятий строительной отрасли.

Схема действия региональных АИЖК в основном состоит в том, что после выдачи ипотечного кредита агентство выкупает у банка право требования по ипотечному кредиту или закладную. Затем оно выпускает ипотечные облигации с длительным сроком обращения и реализует их на рынке. Так, в соответствии с законами Москвы и Приморского края Московское и Приморское ипотечные агентства обеспечивают финансирование системы ипотечного жилищного кредитования, приобретают права требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществляют выпуск ценных бумаг, обеспеченных, в частности, ипотечными обязательствами и поручительствами регионов.

В то время как в некоторых регионах ипотечные операторы действуют уже более семи лет, в других субъектах Российской Федерации их создание только планируется или осуществляется. Например, в 2004 г. в регионах действовало уже сорок собственных ипотечных программ. В Мурманской области, существенно отстававшей по строительству жилья, региональная программа ипотечного кредитования и жилищного строительства на 2006-2010 гг. была утверждена в 2006 г. В ее рамках в Мурманской области было создано ОАО "Региональный оператор ипотечного жилищного кредитования" (РОИЖК), призванное привлекать средства инвестиционных, страховых компаний, банков, искать оценщиков. Основная проблема реализации подобных программ заключается в нехватке средств, прежде всего муниципальных.

В ряде регионов активно действуют не только региональные, но и муниципальные программы развития ипотеки. Так, во Владивостоке при участии городской администрации создано "Владивостокское ипотечное бюро" (оператор федеральной ипотечной программы), учредителями которого стали администрация Владивостока и строительные компании. На протяжении 2,5 лет деятельности бюро специализировалось исключительно на кредитовании приобретения вновь построенного жилья, но в 2005 г. распространило свою деятельность и на вторичный рынок жилья.

Основной функцией федерального и региональных агентств в настоящее время является рефинансирование. Новым механизмом ипотечного рынка на современном этапе стало развитие заимствования путем выпуска ценных бумаг, в том числе ипотечных.

В соответствии с Правилами *(9) предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" займы, привлекаемые агентством посредством размещения гарантиями облигаций, являются целевыми и предназначены для финансирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а именно: - для приобретения прав требования (в том числе удостоверенных закладными) по кредитам и займам, выданным в том числе юридическим лицом гражданам на приобретение жилых доипотечных домов и помещений и обеспеченным ипотекой; - для предоставления займов банкам в целях выдачи гражданам кредитов на приобретение жилых домов и жилых помещений, обеспеченных ипотекой этого имущества, с последующей (в срок не более 90 дней) передачей агентству прав требования по этим кредитам (в том числе путем передачи прав по закладным); - предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам в целях кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и помещения; - выкупа ипотечных ценных бумаг российских эмитентов; - выкупа и погашения обеспеченных гарантиями облигаций, выпущенных агентством; - погашения кредитов и займов, привлеченных агентством на названные цели.

В погашение предоставленных банкам займов агентство вправе принимать права требования по кредитам, выданным банкам на приобретение или строительство жилых объектов (в том числе права по закладным).

В соответствии с названными Правилами Минфин России уполномочен заключать от имени Правительства РФ договоры о предоставлении государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям агентства. Гарантии обеспечивают исполнение обязательств, возникающих в результате размещения эмитированных агентством облигаций, и предоставляются на безвозмездной основе.

Гарантии обеспечивают исполнение обязательств агентства перед держателями облигаций по выплате номинальной стоимости купонных облигаций и (или) частично или полностью процентного дохода по ним в соответствии с проспектом эмиссии. Гарантийным случаем является неисполнение агентством названных обязательств по облигациям. Просроченное исполнение или неисполнение им иных обязательств таковым не является. Российская Федерация несет субсидиарную ответственность перед держателями облигаций по обязательствам агентства, которые обеспечиваются Российской Федерацией. Банки, в которые агентством направляются средства займов, обеспеченных гарантиями, определяются агентством по согласованию с Минфином России. Исполнение обязательств по гарантиям осуществляется за счет средств федерального бюджета.

Исполнение Минфином России обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и (или) частично либо полностью процентного дохода по ним не ведет к возникновению требований в порядке регресса со стороны Минфина России к агентству. Минфин России рассматривает требование держателя облигаций и определяет его обоснованность в течение 30 дней с момента предъявления. При этом министерство вправе выдвигать против требования держателя облигаций возражения, которые могло бы представить агентство, даже в том случае, если бы оно отказалось их представить или признало свой долг.

Е.Н. Абрамова,

доцент Санкт-Петербургского государственного

университета экономики и финансов, канд. юрид. наук

"Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 5, сентябрь-октябрь 2008 г.