Практика рассмотрения споров, связанных с отсутствием совместного обращения сособственников зданий, строений, сооружений при оформлении прав на земельные участки под ними

ПРАКТИКА РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ОТСУТСТВИЕМ СОВМЕСТНОГО ОБРАЩЕНИЯ СОСОБСТВЕННИКОВ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД НИМИ

А. Н. КУЧЕМБАЕВ

Кучембаев А. Н., аспирант Института права и государственной службы Ульяновского государственного университета, ассистент кафедры трудового и предпринимательского права.

В настоящее время наиболее актуально звучит вопрос приобретения земли в собственность. В советские годы институт частной собственности не соответствовал характеру государства. И даже после принятия Конституции Российской Федерации 1993 г., которая провозгласила право частной собственности на землю, основная масса земельных участков, в частности под приватизированными предприятиями, предоставлялась лишь на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако постепенно развитие действующего законодательства определило право частной собственности на землю как основной вид права. Последние изменения Земельного кодекса Российской Федерации, касающиеся снижения выкупной стоимости земельных участков, только подчеркивают направленность законодателя способствовать приобретению земельных участков в собственность. Однако сложности приобретения земельных участков в собственность заключаются не только в стоимости земельных участков. Сама процедура оформления прав на земельные участки является чрезвычайно длительной и запутанной. Из-за недостатков действующего законодательства, регулирующего земельно-правовые отношения на практике существует множество споров, связанных с приобретением прав на земельные участки. Особое внимание привлекают споры, связанные с приобретением права на земельные участки под существующими зданиями, строениями, сооружениями, в частности под зданиями, принадлежащими нескольким собственникам. В ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право собственников объектов недвижимости на выбор - приватизировать или приобрести земельный участок на праве аренды. При этом для ситуаций, когда здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, предусмотрен порядок совместного обращения этих лиц в соответствующий орган государственной или муниципальной власти для приобретения данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Сегодня это единственный способ в административном порядке оформить права на такие земельные участки. Представляется, что законодатель, закрепляя в законе обязательность совместного обращения заявителей, исходил из сущности совместной (долевой) собственности на имущество, характеризующейся более тесными связями между ее участниками. Однако на каждом шагу встречаются ситуации, когда согласие между сособственниками по тем или иным причинам отсутствует, и, несмотря на желание одного из них оформить права на земельный участок, он не может этого сделать без договоренности с другим. В таких случаях органы власти отказывают в предоставлении прав на земельные участки, и собственникам объектов недвижимости остается только одно - обратиться в суд за защитой своих прав. Однако судебная практика по таким делам не однообразна. Суды общей юрисдикции, в частности, зачастую идут навстречу заявителям. Установив порядок пользования земельным участком, они предоставляют право одному из сособственников без обращения второго оформить свои права на земельный участок. Арбитражные суды придерживаются абсолютно противоположной позиции. Истцам по таким спорам отказывают в удовлетворении требований на том простом основании, что законодательством не предусмотрен другой порядок оформления прав на земельные участки, кроме совместного обращения всех собственников объекта недвижимости (см., например, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2004 г. N 3934/04). Неоднозначно высказался по этому поводу и Конституционный Суд Российской Федерации. В своем Определении от 5 марта 2004 г. N 82-О "По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации указал, что оспариваемое в запросе положение п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает лишь организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения. Сама же возможность приобретения соответствующими лицами прав на данные земельные участки закреплена в п. п. 3 и 4 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом в вышеуказанном Определении делается вывод, что необходимость совместного обращения не может служить препятствием для реализации гражданами и юридическими лицами как участников долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите. Считаем, что следует привести судебную практику различных судов к единообразию. Есть мнения, что к порядку заключения договоров купли-продажи земельных участков под зданиями, принадлежащими нескольким собственникам, следует применять подход, аналогичный предусмотренному в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 в отношении заключения договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендатора <1>. В частности, в указанном Постановлении предусмотрено, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещения, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. -------------------------------- <1> Золотько Н. В. Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2005. N 5. Сентябрь - октябрь.

Попробуем рассмотреть такое развитие ситуации. Возникновение права общей долевой собственности на такой участок сособственников объекта недвижимости исключается, поскольку закон не предусматривает возможности принудительного наделения правом собственности на земельный участок либо понуждения к участию в договоре о выкупе земельного участка. Однако предоставление доли земельного участка обратившемуся собственнику при условии, что оставшаяся доля будет находиться до обращения других сособственников в собственности муниципалитета или государства, вполне возможно. По мнению ряда авторов, это никоим образом не противоречит принципам действующего законодательства. "Граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования могут выступать как в качестве единоличных субъектов права собственности, так и совместно осуществлять принадлежащие им права собственности. Все субъекты права собственности вправе создавать общую собственность на объединяемое им имущество" <2>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт, 2004. ------------------------------------------------------------------ <2> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Ю. Кабалкина, А. Г. Лисицына-Светланова). М.: Юрайт-Издат, 2005.

Таким образом, считаем наиболее уместным, разрешить предоставление таких земельных участков в общую долевую собственность одному из сособственников объектов недвижимости при отсутствии совместного обращения. Кроме того, необходимо также прямо указать в законе, что не только собственники одного здания, но и собственники нескольких зданий, расположенных на неделимом земельном участке, могут реализовывать свои права без необходимости совместного обращения.

------------------------------------------------------------------

Название документа