О преемстве в правах на земельный участок при наследовании жилых домов

О ПРЕЕМСТВЕ В ПРАВАХ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПРИ НАСЛЕДОВАНИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Е. В. ЕЛЬНИКОВА

Ельникова Е. В., доцент кафедры гражданского права и процесса Курского государственного технического университета, кандидат юридических наук, кандидат исторических наук.

Правовое регулирование отношений по поводу наследования земельного участка имеет комплексный характер, поскольку регламентируется нормами как гражданского, так и земельного законодательства. В силу того что между разноотраслевыми нормами могут иметь место коллизии, при разрешении дел, связанных с наследованием земельных участков, нередко возникают определенные сложности. Отчасти они обусловлены тем, что земельный участок относительно недавно вошел в круг объектов наследственных правоотношений и в судебной практике, как и в нормативном регулировании, еще не сформированы общие подходы и устоявшиеся традиции. Наследование земельного участка усложняется еще и вследствие того, что вместе с ним в наследственную массу нередко включаются также расположенные на нем строительные, водные, лесные и растительные объекты. При наследовании жилого дома, расположенного на земельном участке, объектом наследования выступает сложная вещь, которая выступает в гражданском обороте в качестве единого имущественного комплекса. В случае, когда и жилой дом, и земельный участок принадлежали наследодателю на праве собственности, следует учитывать закрепленный в ст. 1 ЗК РФ принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с которым "не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу" (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В связи с этим возникает вопрос: является ли допустимой ситуация, когда земельный участок завещается одному наследнику, а расположенный на нем жилой дом - другому? Будет ли такое завещание признаваться действительной сделкой, имеющей юридические последствия? В литературе имеются различные подходы к разрешению данного вопроса. Одни авторы не считают возможным рассматривать земельные участки и строения с точки зрения гражданского права как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Признавая связь строений и земельных участков, они рассматривают их как самостоятельные объекты гражданского оборота, вследствие чего считают действительным завещание в случае, если завещатель сделал отдельные распоряжения по поводу строения и земельного участка по своему усмотрению. Такая позиция содержит, как представляется, определенные противоречия, поскольку, с одной стороны, связь между земельным участком и строением признается, с другой - она никак не учитывается при отчуждении этих объектов, что не соответствует также ст. 35 ЗК РФ. Более того, авторы приходят к выводу, на наш взгляд, не вполне обоснованному, о том, что принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости не распространяется на наследственные отношения, поскольку нормы раздела "Наследственное право" не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай своей смерти земельными участками и строениями <1>. Представляется все же, что применительно к рассматриваемым отношениям, хотя и являющимся гражданско-правовыми (имущественными), следует применять нормы земельного законодательства в силу действия п. 3 ст. 3 ЗК РФ, устанавливающего их приоритет перед гражданским законодательством. -------------------------------- <1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный) / Под ред. Н. И. Марышевой, К. Б. Ярошенко. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ"; Издательский дом "ИНФРА-М", 2004.

Изложенная точка зрения разделяется и правоприменителями при рассмотрении конкретных споров, однако подобная судебная практика не способствует разрешению порождаемых такими завещаниями конфликтов. В теории имеет место и иное мнение, которое представляется более убедительным. Как считает Н. А. Волкова, закрытое завещание, в котором, например, отец передает право собственности на дом старшему сыну, а право собственности на земельный участок - младшему, должно быть ничтожным, поскольку такое завещание нарушает земельно-правовой принцип единства (неразделимости) юридической судьбы земельного участка с юридической судьбой неразрывно связанной с этим участком недвижимости. Далее она считает необходимым более четко закрепить положение о том, что в случае признания завещания недействительным должны применяться положения наследования по закону. В этом случае земельный участок с домом должен стать объектом наследования в общей совместной собственности обоих сыновей <2>. Отметим, что право общей совместной собственности возникает лишь при неделимости объекта наследования, а также при отсутствии хотя бы у одного из наследников преимущественного права наследования, либо наличии такого права у обоих наследников, либо отказе одного из наследников либо обоих от осуществления преимущественного права наследования. -------------------------------- <2> Волкова Н. А. К вопросу о правовом регулировании наследственно-земельных отношений // Законодательство и экономика. 2006. N 2.

Если правовой титул собственности допускает возможность перехода земельного участка с домом в общую собственность двух и более наследников, то иная ситуация возникает в случае, когда наследодатель имел дом в собственности, а земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения. Статья 1181 ГК РФ допускает возможность перехода упомянутого права на земельный участок в порядке наследования от одного лица к другому, однако никак не регулирует ситуацию, когда на такое наследственное имущество претендуют несколько наследников, ни один из которых не имеет преимущественного права наследования либо не желает им воспользоваться. Проблема заключается в том, что земельный участок, находившийся в пожизненном наследуемом владении, никак не может перейти в собственность наследников, а применительно к праву пожизненного наследуемого владения законодатель не установил права, аналогичного праву общей собственности. По мнению М. В. Телюкиной, представляется совершенно необходимым упоминание в законе о том, что положения о переходе права собственности на земельные участки применяются и к переходу права пожизненного наследуемого владения <3>. -------------------------------- <3> Телюкина М. В. Комментарий к разделу V Гражданского кодекса Российской Федерации.

Некоторые юристы предлагают при наследовании права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, раздел которых невозможен, применять по аналогии положения п. 2 ст. 1182 ГК РФ, т. е. фактически подтверждают возможность возникновения общего долевого пожизненного наследуемого владения. Другие утверждают, что мнение о невозможности образования общего наследуемого владения противоречит ст. 1181 ГК РФ <4>. -------------------------------- <4> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный) / Отв. ред.: доктора юридических наук, заслуженные деятели науки Российской Федерации Н. И. Марышева, К. Б. Ярошенко. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2004. С. 315. Автор комментария - А. Ф. Ефимов.

Такие подходы, как считает О. В. Мананников, представляются не совсем корректными, ибо позволяют говорить о создании нового вещного права - общего долевого пожизненного наследуемого владения <5>. Данным обстоятельством пренебрегают отечественные исследователи, обосновывающие возможность создания по соглашению сторон договора новых вещных прав, неизвестных закону. -------------------------------- <5> Мананников О. В. Актуальные проблемы наследования земельных участков и прав на них // Нотариус. 2005. N 6.

Еще более сложная ситуация возникает в случае, когда земельный участок, на котором расположен находящийся в собственности наследодателя дом, принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такой земельный участок не входит в состав наследства, а потому и не может быть закреплен за наследниками на том же праве, на котором принадлежал самому умершему. Поскольку распоряжение земельным участком, предоставленным в постоянное (бессрочное) пользование, не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), причем без всяких исключений для перехода участка по наследству, наследники, унаследовавшие находящиеся на земельном участке объекты недвижимости, могут либо взять этот участок в аренду, либо приобрести его в собственность за плату. Как полагает Ю. К. Толстой, такой подход вряд ли можно считать справедливым. По его мнению, за наследником как по закону, так и по завещанию следует признавать право либо бесплатно приватизировать участок, которым умерший владел на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо переоформить его на себя на праве пожизненного наследуемого владения <6>. -------------------------------- <6> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть третья. М.: ООО "ВИТРЭМ", 2002. С. 181.

Анализ п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 позволяет сделать вывод о возможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, расположенный под зданием, при его отчуждении. Сформулированный на основе анализа действующих норм вывод представляется особенно значимым, когда право собственности на здание, строение переходит к физическому лицу, поскольку в этом случае к нему переходит и право постоянного пользования в отношении земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, что дает право такому физическому лицу на однократное бесплатное приобретение в собственность соответствующего земельного участка на основании п. 5 ст. 20 ЗК РФ. Так как любое вещное право считается возникшим с момента его государственной регистрации соответствующими органами, новому собственнику недвижимости надлежит обратиться с заявлением о регистрации перешедшего к нему права в регистрирующие органы. Отказ государственных регистрирующих органов в регистрации перехода в таких случаях права постоянного бессрочного пользования к названным субъектам не является правомерным. Изложенная позиция находит подтверждение и в судебной практике. Так, Н. В. Дюмин после перехода к нему на основании свидетельства о праве на наследство от 5 апреля 2005 г. жилого дома, расположенного по адресу: г. Курск, Выгонный переулок, 5, обратился в Администрацию г. Курска с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность бесплатно в порядке ст. 20 ЗК РФ. Комитет по земельным ресурсам г. Курска от имени Администрации города письмом от 17 октября 2005 г. ответил отказом, указав, что, поскольку не представлены документы, удостоверяющие право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, заявитель может приобрести его только за плату, после чего Н. В. Дюмин обратился с иском в Ленинский районный суд г. Курска. В решении по данному делу суд сослался на ст. 268 ГК РФ, которая предусматривает возникновение права постоянного пользования земельным участком, помимо предоставления его решением муниципального органа, на основании п. 1 ст. 271 ГК РФ, т. е. если из закона, договора не вытекает иное, то собственник имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено его недвижимое имущество. В соответствии с ч. 2 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимое имущество земельный участок переходит к новому владельцу недвижимости на тех же основаниях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что с переходом права собственности на жилой дом к истцам перешло и право постоянного пользования земельным участком, а отсутствие документов, подтверждающих бессрочное пользование участком, само по себе не может служить основанием к отказу в передаче данного участка в собственность бесплатно в соответствии с ч. 5 ст. 20 ЗК РФ. На основании изложенного суд решил признать бесплатно однократно за Н. В. Дюминым право собственности на земельный участок площадью 619 кв. м, используемый для эксплуатации жилого дома и ведения подсобного хозяйства. Таким образом, наличие на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании лица, объекта недвижимости является основанием при отчуждении данного объекта для перехода права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок к новому собственнику. При этом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не возникает у нового собственника объекта недвижимости (поскольку п. 2 ст. 20 ЗК РФ запрещает предоставление гражданам земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование), а переходит к нему, что не противоречит действующему законодательству.

Название документа