Проблемы залога права землепользования в Республике Таджикистан

ПРОБЛЕМЫ ЗАЛОГА ПРАВА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ ТАДЖИКИСТАН <*>, <1>

Н. Н. СИДЫКОВА

Сидыкова Н. Н., аспирантка Института государства и права Академии наук Республики Таджикистан.

В статье исследуются проблемы вовлечения в гражданский оборот земельных участков в Республике Таджикистан, в том числе залога права землепользования.

Ключевые слова: право на землю, залог права землепользования, ипотека.

The article studies the problems of introduction into the civil turnover of land plots in the Republic of Tadzhikistan including pledge of right of land use.

Key words: right to land, pledge of right of land use, mortgage.

Рыночная экономика немыслима без источников и возможностей получения кредитных ресурсов. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, потому что за каждым кредитом стоит решение определенной конструктивной производственной задачи. В большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита. Процесс кредитования под залог земли в широком смысле называется ипотекой. Название "ипотека" впервые появилось в Греции в начале VI в. до н. э. На границе земельного участка заемщика ставился столб с надписью о том, что указанная земельная собственность служит обеспечением претензии кредитора в соответствующей сумме. Такой столб получил название "ипотека". Позже для этой цели появились особые ипотечные книги. В дальнейшем система ипотечного кредитования получила широкое развитие практически во всех странах мира <2>. -------------------------------- <2> См.: Лойко П. Ф. К проблеме создания инфраструктуры ипотечного кредитования под залог земли. Декабрь 2002 г. N 4(13).

Ипотека является основным двигателем прогресса, так как под залог недвижимости предоставляются долгосрочные кредиты, использующиеся на развитие производства. К сожалению, в Республике Таджикистан этот важнейший инструмент и механизм развития экономики находится в заторможенном состоянии. Развитие системы ипотечного кредитования затруднено по нескольким причинам. Экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе правом на землепользование. Система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора). Для большинства граждан ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами по кредиту, отсутствием рынка и рыночной оценки права пользования землей. Отсутствует порядок обращения взыскания на заложенное право пользования землей. Под залогом права пользования землей мы понимаем совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций - заемщиков и кредиторов. В соответствии со ст. 1 Закона Республики Таджикистан от 20 июля 1994 г. N 979 "О залоге" залогом является один из способов обеспечения выполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного залогодателем имущества. Согласно ст. 1 Закона Республики Таджикистан от 20 марта 2008 г. N 364 "Об ипотеке" ипотека - залог недвижимого имущества, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке. В свою очередь, земельный участок отнесен к недвижимому имуществу согласно ст. 1 Закона Республики Таджикистан от 20 марта 2008 г. N 375 "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него", таким образом, является объектом ипотеки, что не признается Земельным кодексом Республики Таджикистан от 13 декабря 1996 г. N 326. Безусловно, указанный подход, выведенный из норм Земельного кодекса, Гражданского кодекса, носит сугубо теоретический характер, входит в противоречие с Законом Республики Таджикистан "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него", Законом Республики Таджикистан "Об ипотеке". Более того, при ипотеке банками права пользования землей ипотека может утратить свое экономическое содержание - обеспечение выполнения обязательств, установлен запрет на отчуждение права пользования землей. Залог права пользования землей - вид обеспечения выполнения обязательств, не получивший развития и применения в Таджикистане. Определенную правовую позицию относительно залога права на пользование землей мы не можем найти в Земельном кодексе Республики Таджикистан, лишь в одном пункте ст. 19 Земельного кодекса Республики Таджикистан говорится, что первичный землепользователь имеет право передавать право пользования участком земли в залог. В соответствии с Конституцией Республики Таджикистан от 6 ноября 1994 г. и Земельным кодексом Республики Таджикистан земля является исключительной собственностью государства и исключена из системы оборота. Установление в Таджикистане исключительной собственности государства на землю означает, что никто, кроме государства, не может быть собственником земли; она предоставляется организациям и гражданам только на праве пользования. Таким образом, банки не могут приобретать право пользования землей, переданное в ипотеку, в случае осуществления на него взыскания. В Гражданском кодексе Республики Таджикистан, Земельном кодексе Республики Таджикистан и Законе Республики Таджикистан "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отсутствуют нормы права, регулирующие вопросы залога права землепользования. В этой области не проработана государственная стратегия по таким важным вопросам, как прямая государственная поддержка современной залоговой системы, обеспечение доступности кредитов для сельскохозяйственных товаропроизводителей, стимулирование долгосрочного кредитования. В условиях, когда еще не закончена земельная реформа, уже давно назрела необходимость разработать правовой механизм, обеспечивающий стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и дехканских (фермерских) хозяйств, доступность ипотечных кредитов для сельскохозяйственных товаропроизводителей, привлечение в агропромышленное производство дополнительных финансовых ресурсов для поддержания и развития крупных сельскохозяйственных организаций. Однако спорность в вопросе ипотеки или залога права пользования землей, а также о возможности передачи в залог права пользования землей его будущим (потенциальным) пользователям - не единственное противоречие между Земельным кодексом, Гражданским кодексом и Законом Республики Таджикистан "Об ипотеке". Основное противоречие, которое решается в пользу Земельного кодекса как специального нормативного документа, регулирующего земельные отношения, - это вопрос о переходе к залогодержателю права пользования на земельный участок. Положения Земельного кодекса Республики Таджикистан по данному вопросу. Согласно ст. 27 ЗК РТ при переходе права собственности на здание или сооружение (в нашем случае - при взыскании предмета ипотеки) право пользования на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок. Таким образом, в ЗК РТ не предусмотрен автоматический переход к ипотекодержателю права пользования на землю при взыскании предмета ипотеки - здания или сооружения. Положения Гражданского кодекса и Закона Республики Таджикистан "Об ипотеке" по данному вопросу. Такой же подход к регулированию этого вопроса заложен в Гражданском кодексе Республики Таджикистан и в Законе Республики Таджикистан "Об ипотеке". Так, в ст. 1 Закона отмечается, что в случае передачи в ипотеку здания или сооружения ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве пользования земельный участок или на его часть, на которой расположено соответствующее здание или сооружение и которая необходима для использования этого здания или сооружения по целевому назначению. Как видно, в данном случае речь идет о том, что при взыскании предмета ипотеки право пользования на землю переходит к новому собственнику здания или сооружения автоматически, а здание (сооружение) и земля выступают нераздельным объектом недвижимости. Кроме того, статьей четко не оговорены границы земельного участка. Из ее норм следует, что это может быть как весь земельный участок, так и та его часть, на которой непосредственно находится здание или сооружение. В мире имеется несколько стран с подобной системой государственной собственности на землю и права землепользования. Например, в Китае, Вьетнаме и Лаосе (которые демонстрируют высокие темпы роста сельскохозяйственного производства) государство является собственником земли, как и в Таджикистане, государство передает право пользования землей физическим и юридическим лицам, хотя сама земля остается собственностью государства. В этих странах право землепользования включает право на использование земли, передачу земельного участка в аренду и права пользования по наследству. Существует несколько веских причин для обоснования необходимости внесения дополнений в ЗК РТ в части введения права на приобретение и отчуждение права землепользования. Преимущества введения указанных прав можно сформулировать следующим образом <3>: -------------------------------- <3> См.: Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. Москва, 1999. С. 84.

- земельные участки часто являются основным компонентом производства. Создание рынка права землепользования позволит физическим и юридическим лицам, которым необходимы земельные участки для осуществления основной деятельности, приобретать их. Результатом будет служить улучшение их деятельности, и, таким образом, они смогут внести свой вклад в развитие экономики страны. Создание рынка права землепользования предоставит возможность для физических и юридических лиц в приобретении наиболее подходящих земель - не просто земель, которые до сих пор распределялись <4>; -------------------------------- <4> См.: Исмоилов Ш. М. Совершенствование земельного законодательства в условиях развития рыночной экономики в Республике Таджикистан // Вестник Института экономики Таджикистана. Душанбе, 2007. N 1.

- использование права землепользования могло бы стать более удобным, недорогим и надежным для лиц, которым право землепользования необходимо для ведения бизнеса или производства сельскохозяйственных культур. Процесс обретения права землепользования был бы более простым, чем существующий в настоящее время, и снизил бы расходы как частных лиц, так и правительства. В результате физические и юридические лица с большим желанием начинали бы свой бизнес или производство, и это также внесло бы вклад в экономику; - лицо, которое не нуждается в праве пользования землей или которое не использует земельный участок с максимальной пользой, могло бы продать свое право на землю другому лицу, которое будет пользоваться ими более продуктивно. Это означает, что право пользования землей будет более продуктивным и полезным, т. е. будет обеспечено наивысшее и наилучшее использование земли. В этом случае вклад в национальную экономику возрастает, а продавец может использовать средства от продажи для других целей; - усиление гарантий для землепользователей придаст больше гарантий для инвестиций в землю, строительство и улучшение качества земель. Это увеличит социальную стабильность, так как люди будут чувствовать себя более защищенными; - правительство может взимать налоги при передаче права пользования землей. В некоторых странах налог на передачу земли или передачу права землепользования является одним из основных источников дохода государства; - снизится уровень коррупции, так как законная передача (приобретение и отчуждение) будет правом, а не односторонним решением местных властей, что обеспечит большую прозрачность процесса, так как право на передачу будет четко приведено в земельном законодательстве; - снизится рост долгов хлопкосеющих хозяйств. С начала 2002 г. до середины 2008 г., по сообщениям в СМИ и информации кредиторов, долги хлопкосеющих хозяйств возросли с 148,8 <5> до 511 <6> миллионов долларов. Основные убытки формировались за счет долгов хозяйств перед инвесторами. Инвесторы иногда соглашаются, что цены на их ресурсы выше, чем на рынке. Они объясняют это тем, что поставщики поставляют продукцию в кредит, поэтому цена завышена. Однако это означает, что поставщики уже включают в цену ресурса плату за кредит. Кроме этой платы дехкане еще оплачивают и процент со стоимости поставленных ресурсов. Таким образом, в этом случае дехкане платят двойной процент на сумму поставленных ресурсов. Часто завышенную цену объясняют тем, что эта цена является ценой рыночной, а дехкане покупают либо незаконно ввезенные ресурсы (т. е. их цена без учета импортных пошлин), либо ресурсы, украденные из поставок инвестора. Кроме того, если несвоевременная поставка ресурса имеется в хозяйствах, то она может легко быть выявлена сопоставлением дат в накладных, которые заполняются в момент получения ресурса. Несмотря на то что нарушение агротехнических сроков использования ресурса ведет к потере урожая, ни в одном из хозяйств не составлялись акты и не предъявлялись иски к инвестору <7>. -------------------------------- <5> См.: Аргументы и факты. Душанбе. 2007. N 31. С. 20. <6> См.: Пресс-конференция председателя Национального банка РТ Муродали Алимардонова // Asia-plus. 02.05.2007. N 18(380), "Азия Плюс" от 22 мая 2008 г. <7> См.: Механизмы снижения долга в хлопководческих хозяйствах Таджикистана. Душанбе, 2008.

Опыт таких стран, как Китай, Вьетнам и Лаос, свидетельствует, что в целях развития экономики можно иметь выгоду от введения права продажи права землепользования, сохраняя при этом землю в собственности государства. Это относится как к городским, так и к сельскохозяйственным землям. Экономика этих стран стала ускоренно развиваться, в том числе из-за применения свободной торговли права землепользования. Увеличение видов сделок, связанных с правом пользования землей, будет способствовать созданию рыночных земельных правоотношений, предварительным и необходимым условием которых является создание открытого залогового рынка права землепользования. Внесение соответствующих изменений и дополнений в земельное законодательство, в частности в Земельный кодекс, позволит использовать право пользования землей в качестве залога и усилит защиту данного права, будет содействовать в получении прямых банковских кредитов и займов землепользователям, гарантией которых выступит право пользования землей. Это является важным фактором, так как залоговый рынок - это один из самых эффективных способов использования существующих ресурсов в развитии национальной экономики. В Таджикистане институт залога права пользования землей достаточно новый и соответственно порождает множество спорных вопросов. Например, для чего в широком смысле слова заимодателям, т. е. кредиторам, могут быть нужны эти права? По нашему мнению, прежде всего для уверенности в возврате своих средств, выданных в кредит, и процентов, которые согласился выплачивать заемщик. Некоторыми из основных прав в подобной ситуации являются получение контроля над имуществом, сдача его в аренду или продажа. Если коммерческие (частные) заимодатели не уверены в том, что они смогут вернуть свои деньги обратно (в денежной форме или другой прибылью), они не будут выдавать деньги в кредит. Коммерческие заимодатели также должны получить проценты за кредит, в ином случае они могут понести потери. Если заимодатель несет убытки в течение нескольких лет, то это может привести к его банкротству или к прекращению выдачи кредитов. Обычно кредиторы под залог в основном требуют гарантии на ценные активы (обеспечение). Эти активы необходимы как гарантия, в случае неуплаты долга заемщиком заимодатели могли бы продать активы и вернуть деньги. Обычно в качестве залога заемщик предоставляет недвижимость, машины, драгоценные изделия, акции компании или другие ценные вещи, включая (в некоторых странах) право пользования землей. Если гарантия имеет достоверную ценность и может быть легко продана, заимодатель устанавливает меньшие проценты, потому что риск, который берет на себя заемщик, ниже, чем при других видах гарантии или отсутствии гарантии. Право пользования землей может быть надежной формой гарантии только в том случае, если его можно быстро продать. Если в данной ситуации будут существовать сложные судебные процедуры, которые должны быть завершены до того, как гарантированные активы могут быть проданы, то заимодатель будет относиться к такой гарантии как к несущественной. Несомненно, что в случае если эти права будут предоставлены заимодателям, могут возникнуть определенные серьезные риски. Например, если заимодатели могут свободно смещать людей с их земли, отдавать землю в аренду или продавать право пользования землей, землепользователь может остаться без места жительства и работы. В указанной ситуации необходимо предусмотреть некоторые механизмы, которые могли бы минимизировать возможные риски. Во-первых, очень важно, чтобы заимодатели пользовались своими правами только в чрезвычайных обстоятельствах, и только после применения других способов - альтернатив, которые заимодатели могут использовать до изъятия права пользования землей, т. е.: - уведомлять заемщика каждый раз, когда он не внес своевременную плату. В уведомлении должны быть приведены условия, что может произойти в случае неуплаты; - если заемщик не способен заплатить, заимодатель должен проинформировать заемщика о встрече для обсуждения проблемы и выработки пути ее решения; - если заемщик все же не может вернуть заемные средства, только в этом случае заимодатель может приобрести право пользования земельным участком и передать его в аренду. Сдача в аренду должна производиться путем публичного тендера. Заимодатель может получить деньги за счет аренды в счет погашения кредита, а оставшиеся деньги вернуть заемщику. В это время заемщик может найти другую работу с целью получения денежных средств для выплаты заимодателю. Расплатившись с долгом, заемщик может вернуть право пользования своим земельным участком. Особо следует учесть, что во время сдачи земли в аренду заимодатель не может получать проценты по кредиту; - если после двух лет сдачи земельного участка в аренду заимодатель не вернул кредит, у него возникает право на продажу права пользования земельным участком. Продажа должна производиться на публичном аукционе с соблюдением процедуры открытости и прозрачности. Закон может предоставить заемщику право обратиться в суд, если процесс был проведен недолжным или ненадлежащим образом. Вышеуказанный подход, если он ясно разъяснен заимодателю и заемщику до получения кредита, а также четко предусмотрен нормативными правовыми актами, позволит установить ясность для обеих сторон в возможности существования определенных потерь и риска. Таким образом, будет возможно оградить обе стороны, как заимодателя, так и заемщика, в случае существования риска по невыплате кредита от предполагаемой кредитной сделки. В целом, на наш взгляд, внесение вышеуказанных изменений и дополнений в земельное законодательство улучшит понятия определенности и стабильности права пользования землей, а введение рыночных земельных отношений должно послужить важным стимулом при дальнейшем регулировании права землепользования, а также будет содействовать общему развитию экономики. На основании вышеизложенного можно прийти к следующим выводам: 1. Проведенный анализ показывает что в Таджикистане действует уникальная система законодательного регулирования земельных отношений, построенная на основе государственной собственности на землю с частным пользованием и владением земельными участками, дополненными элементами их распоряжения. Права пользования и наследуемого владения дополнены распорядительными правами: субаренды (вторичного пользования), передачи права пользования на участок при переходе права собственности на недвижимость (здание помещение, сооружение), залога землепользования для получения ипотечного кредита и правом осуществлять застройку участка. 2. С точки зрения продвижения рыночных реформ и создания благоприятного климата для дальнейшего развития частного сектора экономики земельное и землеустроительное законодательство имеет ряд недостатков. Корень всех проблем лежит даже не в том, что в Республике Таджикистан отсутствует частная собственность на землю, а в том, что законодательно земля выведена из категории недвижимой собственности и рыночного оборота. Законодатель определил, что земля находится в собственности (в данном случае исключительной, государства, ст. 2 Земельного кодекса), но собственник не должен пускать ее в рыночный оборот как недвижимость. Подтверждением тому служит ст. 142 ГК РТ, которая не относит землю к недвижимым вещам. Основные распорядительные функции остаются у государства, и делается это с целью "создания условий для рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, для равноправного развития всех форм хозяйствования" (преамбула ЗК РТ). Все остальные слабости с точки зрения развития рынка законодательной системы вытекают из представленной выше юридической трактовки земли как объекта собственности. В настоящий момент в Республике Таджикистан отсутствует ясная система регистрации объектов недвижимости и земельных участков. Государственная регистрация права пользования землей осуществляется уполномоченными государственными органами по землеустройству Республики Таджикистан. Из совокупности норм ясно, что под регистрацией понимается установление и удостоверение права пользования землей в форме оформления и выдачи документов, утверждающих право использования землей (например, сертификатов права землепользования). Так, ст. 15 ЗК указывает, что право пользования земельным участком возникает с момента получения документов, удостоверяющих право пользования землей. Из этих положений следует, что регистрация не является публичным признанием права, а в большей степени напоминает техническую процедуру без гарантий государства частному лицу "чистоты" получаемого права. 3. Государственный земельный кадастр нормативно определен как техническая информационная система, а не как правовой инструмент учета идентификации объектов недвижимости и земельных участков. Статья 61 ЗК фиксирует, что "государственный земельный кадастр представляет неразрывное единство автоматизированной системы земельно-кадастровой информации и земельно-кадастрового процесса" и его целью "является получение достоверных сведений о природном, правовом и хозяйственном положении земель единого государственного земельного фонда". Кроме того, "государственный земельный кадастр содержит сведения о земле для организации ее рационального использования и охраны, регулирования земельных отношений, обоснования размеров платы за землю, землеустройства, оценки хозяйственной деятельности". За последние годы система сбора информации о состоянии земель, в частности сельскохозяйственных земель, практически разрушена, а имеющаяся информация о качестве земель двадцатилетней давности не отвечает требованиям земельного кадастра. Используемые сведения кадастровой оценки не позволяют объективно оценить право пользования землей. Это искажает оценку инвестиционной привлекательности к принятию кредитными организациями необоснованных решений и соответственно к убыточности инвестируемых проектов. Кадастровая оценка земли в соответствии с гл. 36 Налогового кодекса Республики Таджикистан является налоговой базой для определения ставок земельного налога, она способна лишь косвенно влиять на уровень спроса рынка права пользования землей через размер налоговых отчислений. Стоимость права пользования сельскохозяйственными землями всегда сопоставима с размером вложенных в нее средств. Сама по себе она увеличить свою стоимость не может. Конкретная величина рыночной стоимости права пользования сельскохозяйственными землями зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Поэтому потенциал увеличения стоимости права пользования сельскохозяйственными землями всецело зависит от экономического состояния сельскохозяйственного производства. При внесении права пользования землей в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, может определяться инвестиционная стоимость. Ее расчет основывается на данных кредитных организаций, бизнес-планов, технико-экономических обоснований, исходя из доходности земельного участка, зависит от конкретных инвестиционных целей. Как видно, узловой экономической проблемой формирования рынка права пользования землями сельскохозяйственного назначения является проблема ценообразования на право пользования землей, поскольку сегодня рыночный механизм в сфере оценки права пользования землей отсутствует. Экономически зрелый рынок права пользования землей сельскохозяйственного назначения может сформироваться только при условии комплексного решения организационных, экономических и правовых проблем. Практика показывает, что система кредитных услуг, связанных с залогом права пользования землей, может эффективно работать при наличии: а) нормативно-правовых актов, предусматривающих куплю-продажу права землепользования, залога права пользования земельными участками; б) нормативно-правовых актов, предусматривающих применение процедур банкротства неплатежеспособных хозяйств; в) нормативно-правовых актов, предусматривающих списание начисленных процентов, отсрочки и рассрочки суммы основного долга для хозяйств, способных вести безубыточную деятельность; г) земельной кадастровой системы (учета земельных участков, оценки земли, регистрации прав на землю, сервитутов); д) кредитной системы (земельных и коммерческих банков, кредитных организаций и учреждений); е) системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхования, земельных бирж и аукционов).

Название документа