Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЕНТЕ И ПОЖИЗНЕННОМ СОДЕРЖАНИИ С ИЖДИВЕНИЕМ <*>

В. А. МИКРЮКОВ, Г. А. МИКРЮКОВА

-------------------------------- <*> Mikryukov V. A., Mikryukova G. A. General provisions on rent and life-long support to dependents.

Микрюков Виктор Алексеевич, доцент Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук.

Микрюкова Галина Алексеевна, доцент Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук.

Авторы анализируют спорные в теории и на практике вопросы о понятии, правовой природе и видах рентных договоров, особенностях порождаемых ими обязательств, а также обращают внимание на внесенные в ГК РФ изменения, касающиеся порядка заключения указанных договоров.

Ключевые слова: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением, обременение рентой недвижимого имущества.

The writers examine academically and practically controversial issues of the concept, legal nature, and variant types of rent agreements, and the specifics of obligations to which they give rise; they also focus on effective changes to the Russian Federation Civil Code that are related to the signing procedure for such agreements.

Key words: permanent rent, life-long rent, life-long support to dependents, encumbrance of rent on real property.

В общеупотребительном значении рента <1> - это вид дохода, регулярно получаемого с капитала, земли, имущества и не связанного с предпринимательской деятельностью. -------------------------------- <1> От лат. rendita - "отданная назад, возвращенная".

Завязывание рентных отношений обусловливается неудовлетворенными экономическими потребностями одних субъектов в приобретении дорогостоящего имущества при невозможности уплатить за него единовременно всю покупную сумму либо отсутствии на рынке предложения о продаже уникальных вещей и стремлением других субъектов - обладателей соответствующих ценностей распорядиться принадлежащим им имуществом таким образом, чтобы на долгосрочной основе регулярно получать на свое содержание (жизнеобеспечение) стабильный доход, не подверженный риску обесценивания и обеспеченный жесткими юридическими гарантиями. Ввиду нетрудового характера рентного дохода отношения по его извлечению не допускались в советском социалистическом праве. В порядке исключения в ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. предусматривалась возможность заключения договоров купли-продажи жилых домов с условием пожизненного содержания продавца. Советский законодатель разрешал эти формально отнесенные к купле-продаже, но рентные по своей природе отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья лицами, нуждающимися в предоставлении со стороны приобретателей материального обеспечения в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Переход России к развитию рыночной экономики и отпадение идеологических ограничений предопределили закрепление в современном гражданском праве самостоятельной договорной конструкции рентных отношений. Договор ренты определяется как договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Правовое регулирование отношений по договору ренты осуществляется нормами специальной главы 33 ГК РФ. Хотя название этой главы дает основания рассматривать ренту и пожизненное содержание с иждивением как явления одного порядка, в действительности законодатель различает относительно самостоятельные разновидности договора ренты: договоры постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ). Если договором предусматривается обязанность выплачивать ренту бессрочно, то такая рента называется постоянной, а договор - соответственно договором постоянной ренты. Договор, в котором установлена обязанность выплачивать ренту при жизни получателя ренты (пожизненная рента), именуется договором пожизненной ренты. Пожизненная рента может обеспечивать содержание гражданина как иждивенца. В этом случае заключается особый подвид договора пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением. Каждой из указанных разновидностей договора ренты в главе 33 ГК РФ отводится отдельный параграф. В то же время единая юридическая природа рентного договора предопределяет выделение специального параграфа, содержащего общие положения для всех его разновидностей. Установленное в п. 1 ст. 583 ГК РФ легальное определение указывает на то, что договор ренты является реальным, поскольку для возникновения обязательства по выплате ренты требуется фактическая передача имущества плательщику ренты, и односторонне обязывающим, так как в возникающем из него обязательстве обязанности возлагаются лишь на одну сторону - плательщика ренты. Договор ренты характеризуется как возмездный, поскольку отчуждение имущества получателем ренты всегда предполагает выплату ренты в качестве встречного предоставления. Следует подчеркнуть, что возмездность данного договора определяется именно наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество. Последняя может предусматриваться договором либо отсутствовать. Иными словами, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (вносимую независимо от выплаты ренты) или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Прикладное значение вывода о том, что при бесплатной передаче рентного имущества договор не становится безвозмездным, наглядно иллюстрирует судебная практика, признающая имущество, приобретенное во время брака одним из супругов на основании рассматриваемого договора, возмездно поступившим в общую совместную собственность обоих супругов <2>. -------------------------------- <2> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2004 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2004. N 11.

Договор ренты относится к числу договоров, опосредующих передачу имущества в собственность. Право собственности на имущество, поступившее от получателя ренты, возникает у плательщика ренты в момент передачи вещи либо, если это требуется по закону (в частности, в случае передачи недвижимости), - в момент осуществления государственной регистрации перехода права. Это обстоятельство роднит ренту с куплей-продажей, меной, дарением и дает принципиальную возможность применять к отношениям сторон договора ренты по передаче и оплате имущества правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда имущество передается под выплату ренты бесплатно, - нормы о договоре дарения (глава 32 ГК РФ). Вместе с тем законодатель рассматривает ренту в качестве самостоятельного договорного типа. Субсидиарное применение к договору ренты норм о купле-продаже и дарении возможно, только если иное не установлено главой 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК РФ). Поэтому, в частности, реальный договор ренты, вопреки мнению В. С. Ема, отнюдь не становится консенсуальным при применении к нему некоторых правил о консенсуальном договоре купли-продажи <3>. -------------------------------- <3> См.: Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 431.

Специфическим признаком, в целом предопределяющим выделение договора ренты в ряду других договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность, выступает его алеаторный (рисковый), а не меновый (не эквивалентный) характер. Это обусловлено неопределенностью встречного предоставления, осуществляемого плательщиком ренты в обмен на принятое от получателя ренты имущество. В отличие от заранее определенного или определимого по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ размера покупной цены в обязательстве купли-продажи, твердо установленного объема товарной формы встречного предоставления в договоре мены, сторонам договора ренты в момент его заключения неизвестно, каким окажется общий размер рентного дохода получателя ренты. Поскольку выплата ренты осуществляется бессрочно или пожизненно, он может оказаться больше или меньше действительной стоимости переданного под выплату ренты имущества в зависимости от конкретной продолжительности взаимоотношений сторон. Конечно, в наибольшей степени алеаторность характеризует договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, так как предугадать действительный срок жизни получателя ренты абсолютно невозможно. Предусмотренный для отношений постоянной ренты механизм прекращения договора посредством выкупа ренты (ст. 592, 594 ГК РФ) позволяет плательщику ренты заранее предвидеть общий размер причитающегося с него встречного предоставления, что вынуждает подвергать сомнению алеаторность договоров постоянной ренты, если они не содержат условий, ограничивающих срок реализации права плательщика на выкуп ренты. Однако нельзя согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что договор ренты независимо от его вида не соответствует признакам рисковой сделки <4>. Договор ренты отнюдь не выпадает из числа алеаторных по причине одностороннего характера риска, якобы падающего только на плательщика ренты. Напротив, как верно отметил З. Цыбуленко, здесь каждая из сторон рискует получить фактически меньше, чем сама предоставила <5>. Нет ничего некорректного в рассуждениях о том, что гражданин, передавший имущество под выплату пожизненной ренты, рискует до конца своей жизни получить рентных платежей на сумму, меньшую стоимости рентного имущества. Более того, вполне можно вести речь о положительном риске получателя ренты при значительной продолжительности жизни приобрести существенно больше им самим предоставленного. -------------------------------- <4> См.: Соломина Н. Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Право и экономика. 2013. N 2. С. 17 - 22. <5> См.: Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. N 6. С. 12 - 13.

Вне зависимости от конкретной разновидности рентных обязательств и вида имущества, передаваемого под выплату ренты, договор ренты должен быть нотариально удостоверен (ст. 584 ГК РФ). Несоблюдение данного требования, призванного обеспечить повышенные гарантии законности рисковых, рассчитанных на продолжительное время договоренностей получателя и плательщика ренты, влечет ничтожность договора (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Правило о государственной регистрации договоров ренты, предусматривающих передачу под выплату ренты недвижимого имущества, ныне не применяется <6>. Вместе с тем в силу нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ продолжает быть необходимым осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к плательщику ренты. -------------------------------- <6> См.: п. 8 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 3. 2013.

Существенным для заключения любого договора ренты является согласование условия о его предмете, т. е. о передаче получателем ренты определенного имущества в собственность плательщика ренты и о выплате последним ренты в обмен на полученное имущество. Передаваться под выплату ренты может всякое оборотоспособное имущество, способное выступить объектом права собственности. В качестве ренты предусматривается выплата определенной денежной суммы либо оцененное в деньгах предоставление средств на содержание получателя ренты в иной форме (обеспечение жильем, питанием, предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг и т. п.). Особые требования к форме, размеру и срокам выплаты ренты определяются в зависимости от разновидности договора ренты. В науке высказана точка зрения, согласно которой не могут выступить в качестве рентного имущества деньги. Аргументация данного вывода обобщенно сводится к тому, что передача денег под выплату ренты: а) противоречит цели, ради которой плательщик ренты вступает в рентные отношения; б) лишена смысла; в) ставит вопрос о квалификации складывающихся отношений не как рентных, а как заемных <7>. Думается, что такой подход противоречит и букве закона, и существу рентных отношений. До тех пор пока законодатель признает деньги способными быть объектом права собственности, формулировка п. 1 ст. 583 ГК РФ охватывает отношения по передаче денег в собственность плательщику под выплату ренты. Разумеется, лишена смысла, хотя и прямо не исключена законом, передача денег под выплату ренты за плату. Однако бесплатное рентное денежное предоставление вполне отвечает назначению конструкции договора ренты. Получатель ренты может иметь интерес в сохранении капитальной суммы от инфляционных и других финансовых рисков и стремиться стабильно получать регулярное имущественное обеспечение. При этом безвозвратный характер передачи денег под выплату ренты и допустимость встречного неденежного предоставления не позволяют говорить о какой-либо конкуренции норм о ренте и займе. -------------------------------- <7> Соломина Н. Г. Указ. соч.

В случаях, когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, поручительством, банковской гарантией и т. п.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Недостижение соглашения по такому условию будет означать незаключенность договора ренты в целом. Отсутствие обязательности согласования сторонами условия о предоставлении плательщиком ренты обеспечения при заключении договора по поводу недвижимости объясняется наличием императивно установленных законодательных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно заинтересованных в стабильности и надлежащем исполнении договора. Во-первых, если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, то согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ возникает обременение рентой такого недвижимого имущества (обременение рентой движимого имущества не только не устанавливается по закону, но и в силу требований п. 3 ст. 308 ГК РФ не может быть предусмотрено соглашением сторон договора ренты). Права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за вещью, прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, даже если не было осведомлено о наличии обременения. Согласно п. 6 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8> запись об обременении недвижимости правами получателя ренты вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это обеспечивает каждому потенциальному приобретателю недвижимой вещи возможность в любой момент получить достоверную информацию о наличии или отсутствии рентного обременения. -------------------------------- <8> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Необходимо отметить, что положения п. 1 ст. 586 ГК РФ связывают обременение рентой недвижимого имущества только с прикреплением прав получателя ренты к объекту рентных отношений и не требуют получения плательщиком ренты предварительного согласия получателя на отчуждение имущества третьим лицам (в силу ст. 604 ГК РФ таковое необходимо, лишь если речь идет об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания). При этом нельзя согласиться с позицией, что общее правило о необходимости получения согласия получателя ренты на отчуждение обремененной рентой недвижимости вытекает из нормы п. 1 ст. 391 ГК РФ <9>, ибо в рассматриваемом случае перевод долга происходит в силу закона. -------------------------------- <9> См.: Танага А. Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный). М.: Юстицинформ, 2006. Доступ из СПС "КонсультантПлюс".

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ при передаче обремененной рентой недвижимости в собственность другого лица плательщик ренты несет субсидиарную с приобретателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству (договором об отчуждении имущества плательщиком ренты или непосредственно договором ренты), необходимо решать с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ, по которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Из этого правила следует, что источником условия о солидарной ответственности приобретателя имущества и бывшего плательщика ренты не может признаваться договор ренты. Если переданное под выплату ренты недвижимое имущество несколько раз переходит от одного собственника к другому, то субсидиарно обязанным с каждым новым плательщиком ренты оказывается предыдущий плательщик. В юридической литературе высказано мнение о том, что рентное обременение в данном проявлении связывает всех лиц, в собственности которых хотя бы один раз побывало обремененное имущество <10>. Однако это мнение противоречит буквальному толкованию нормы п. 2 ст. 586 ГК РФ. -------------------------------- <10> См.: Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е. А. Суханов... С. 433.

В-третьих, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременяется не только правом на получение ренты, но и правом залога, которое получатель ренты автоматически (в силу закона, при отсутствии специального соглашения о залоге) приобретает в обеспечение обязательства плательщика ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Такое двойное обременение (и рентой, и залогом) встречает критику как чрезмерно затрудняющее участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляющее получателю ренты избыточную правовую защиту <11>. Думается, что даже при наличии субсидиарной и возможной солидарной ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, совершившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой, дополнительное к рентному залоговое обременение отнюдь не является лишним, ибо в действительности не дублирует защитное действие нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, а создает дополнительное обеспечение интересов получателя ренты. При этом само по себе прикрепление к имуществу дополнительного к ренте права залога не мешает обороту данного имущества. Другое дело, что избыточной, необоснованно ограничивающей права плательщика ренты как собственника становится предусматриваемая конструкцией залога необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <11> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство "Юрайт", 2011. С. 518.

В силу односторонне обязывающего характера обязательства, возникшего из реального договора ренты, его содержание исчерпывается обязанностью плательщика ренты надлежащим образом периодически выплачивать получателю ренту в обусловленной форме, а при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества - также предоставить согласованное обеспечение исполнения основной обязанности. Просрочка исполнения обязанности по выплате ренты вне зависимости от формы ренты и разновидности рентного договора влечет ответственность плательщика ренты в виде уплаты получателю ренты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Своевременность неденежного рентного предоставления данной санкцией не обеспечивается. При невыполнении плательщиком ренты обеспечительных обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 587 ГК РФ (не предоставлена банковская гарантия, не заключен договор поручительства и т. д.), а равно в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, в содержание рентного обязательства помимо указанной основной и дополнительной обязанности включается обязанность плательщика ренты полностью и в срок уплатить цену приобретаемого имущества. Исполнение данной обязанности, а также ответственность за ее нарушение определяются по правилам, применимым к купле-продаже (ст. 486 ГК РФ).

------------------------------------------------------------------

Название документа