Недвижимое имущество в исполнительном производстве

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ

Р. Р. ГАЛИУЛЛИН

Галиуллин Р. Р., аспирант кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса.

Исполнительное производство является важным и в то же время достаточно слабым звеном механизма защиты гражданских прав. Для повышения его эффективности необходимо: значительно обновить законодательство и привести его в соответствие с реалиями жизни; существенно повысить качество правового регулирования отношений, возникающих в исполнительном производстве; устранить накопившиеся здесь противоречия; укрепить гарантии защиты прав организаций и граждан. Все это без сомнения в полной мере относится и к порядку обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве. Существующие в этой области противоречия и пробелы в законодательстве значительно снижают, а зачастую даже сводят к нулю эффективность судебных и иных законодательных актов. Несмотря на то что обращение взыскания на недвижимое имущество подчиняется общим правилам исполнительного производства, имеется ряд специфических особенностей, определяемых правовыми характеристиками недвижимости как объекта гражданского и предпринимательского оборота. Обзор отечественной научной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как количество исполнительных дел и проблем, связанных с обращением взысканий на недвижимое имущество, все увеличивается <1>. -------------------------------- <1> См.: Салюков Б. С. Обращение взыскания на недвижимость в исполнительном производстве: Справочник судебного пристава-исполнителя. М., 2000; Осин Ю. В. Обращение взыскания на недвижимое имущество в процессе исполнительного производства // Национальная экономическая газета. 2002. 13 авг. Адрес в Интернете: /200208/13/858.php; Настольная книга судебного пристава-исполнителя / Под ред. В. В. Яркова. 2-е изд. М., 2001.

Для того чтобы понять, насколько важна эта тема в современном российском праве, необходимо рассмотреть ряд сложных вопросов. Во-первых, необходимо выявить недостатки действующих материально-правовых норм о недвижимости, арбитражно-процессуальных норм и норм законодательства об исполнительном производстве, не обеспечивающих эффективности исполнения решений судов. Во-вторых, следует определить особенности обращения взыскания на недвижимое имущество путем анализа различных видов недвижимого имущества. В-третьих, нужно выяснить специфику обращения взыскания на недвижимость в условиях внутреннего рынка недвижимости путем анализа современных правовых подходов российского и зарубежного законодательства к обеспечению защиты прав кредиторов. Данная статья посвящена наиболее острым вопросам, возникающим при обращении взыскания на недвижимое имущество в ходе исполнительного производства. Нами сделана попытка последовательно раскрыть само понятие недвижимости, порядок наложения ареста на недвижимое имущество, а также рассматриваются вопросы, посвященные оценке и реализации недвижимости, на которое обращено взыскание. Прежде чем перейти к анализу проблемы, необходимо понять и разобрать, что означает сам термин "недвижимость". В повседневной жизни мы часто употребляем слова "недвижимость", "недвижимое имущество", но, несмотря на это, мало кто из нас знает, что в действительности скрывается за этими понятиями. Зачастую недвижимость ассоциируется у нас лишь с какими-то постройками, квартирами, домами и т. д. Конечно же, столь узкое толкование понятия "недвижимость" является далеко не исчерпывающим. Термины "недвижимое имущество", "недвижимость" впервые появились в отечественном законодательстве и научной литературе в начале XVIII в. Сам термин "недвижимость" был впервые использован в Указе Петра I "О наследии имений" 1714 г. <2>. В данном Указе перечисляются различные виды недвижимого имущества: родовые вотчины, купленные и выслуженные вотчины <3>, дворы, лавки, поместья. В дальнейшем данное понятие подвергалось различным изменениям и толкованиям. Так, например, с принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР <4> было упразднено традиционное для отечественного права деление имущества на движимое и недвижимое. Интересно, что в примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. так и сказано: "С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено" <5>. -------------------------------- <2> См.: Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997. С. 699 - 700. <3> См.: Лакиер А. О вотчинах и поместьях. СПб., 1848. <4> СУ РСФСР. 1922. N 71. <5> См. подробнее: Мексин А. Об упразднении имуществ на движимые и недвижимые // Сов. право. 1923. N 3; Брауде И. Л. Право на строение и сделки по строениям. М., 1954.

Таким образом, мы видим, что в отечественной научной мысли само понятие недвижимость на протяжении долгого времени существенно видоизменялось. В современном российском законодательстве понятие недвижимости дается в п. 1 ст. 130 ГК РФ. При разработке этого понятия законодатель учитывал и зарубежный опыт, и наработки отечественной научной мысли. Но, несмотря на это, ГК РФ тем не менее не использовал троичную классификацию недвижимости, которую содержит, например, французский Гражданский кодекс, Гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран <6>. -------------------------------- <6> См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 19.

В ст. 130 ГК РФ законодатель не раскрывает само понятие "недвижимость", а лишь выделяет ряд существенных признаков недвижимости. Во-первых, недвижимость - это вещь, т. е. определенный предмет материального мира, который предназначен удовлетворять наши потребности и находящийся в обладании человека <7>. Другие виды имущества, в том числе и имущественные права, недвижимыми быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона. -------------------------------- <7> См.: Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. О. А. Красавчикова. М., 1985. Т. 1. С. 180 - 181.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки, т. е. земля и все то, что прочно и неразрывно с ней связано. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здесь же в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ законодатель дает примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество, отвечающее названным признакам. Поскольку недвижимость занимает особое место как в жизни человека, так и в обеспечении нормальных условий предпринимательской деятельности организаций, то и обращение взыскания на недвижимое имущество должника является одной из самых распространенных и в то же время самых сложных мер принудительного исполнения. Нормативную основу исполнительного производства составляет Федеральный закон "Об исполнительном производстве" <8>. Он является основным нормативным актом, который детально регламентирует отношения, возникающие при принудительном исполнении судебных актов и актов других органов. -------------------------------- <8> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.

Одним из важных источников права, который позволяет лучше разобраться во всех спорных вопросах исполнительного производства, является судебная практика. Правотворческая деятельность судьи - это один из вопросов, к которому различные юристы относятся по-разному. Одни рассматривают судебную практику как источник права, другие оспаривают данную мысль, но считают необходимым внимательно относиться к решениям высших судебных органов. Интересной представляется позиция Ж. Л. Бержеля, который пишет: "Судебные решения не являются правилами, обладающими обязательной юридической силой для кого бы то ни было, помимо сторон, задействованных в процессе, даже в ситуациях, когда в силу иерархии судебных инстанций прецеденты могут самым существенным образом влиять на решения, принимаемые инстанциями более низкого уровня... Роль судьи остается основной в части применения закона, его интерпретации, заполнения имеющихся пустот, а также в части его омоложения, оживления или сглаживания, то есть игнорирования или противодействия ему" <9>. -------------------------------- <9> Бержель Ж. Л. Общая теория права. М., 2000. С. 136.

В настоящее время в российском праве роль судебной практики растет с каждым днем. Юристы вынуждены изучать не только нормы законодательства, но и решения судов, причем не только высших, но и нижестоящих судебных инстанций <10>. -------------------------------- <10> См.: Улетова Г. Д. Источники исполнительного права Российской Федерации // Законодательство. 2003. N 5.

Обратив внимание на все вышеизложенное, мы приступим непосредственно к рассмотрению вопроса обращения взыскания на недвижимое имущество. Обращение взыскания на недвижимое имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Здесь все предельно просто. При аресте недвижимости обязательным является направление копии акта об аресте имущества учреждению по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если ранее арест не был наложен по определению суда в порядке применения мер обеспечения иска. Это производится с той целью, чтобы были заблокированы все операции с данным недвижимым имуществом. После наложения ареста на недвижимое имущество должника, составления акта описи, ареста и отправки предписания о запрете совершения всех операций с данным имуществом судебный пристав-исполнитель должен собрать всю необходимую для совершения исполнительного производства и последующей оценки арестованного имущества устанавливающую и техническую документацию <11>. -------------------------------- <11> См.: Салюков Б. С. Обращение взыскания на недвижимость в исполнительном производстве: Справочник судебного пристава-исполнителя. М., 2000.

После ареста недвижимого имущества должника необходимо провести его оценку. Оценка недвижимости производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста (эксперта-оценщика). Сторона, оспаривающая оценку имущества, произведенную судебным приставом-исполнителем, несет расходы по назначению специалиста (ст. 52 Закона "Об исполнительном производстве"). Определение стоимости недвижимого имущества - исключительно сложный и трудоемкий процесс, обусловленный наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на оценку недвижимости. Практически не бывает полностью идентичных объектов даже в том случае, если два здания построены по одному проекту, а находятся на различных земляных участках. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или хотя бы общепринятого определения <12>. -------------------------------- <12> См. подробнее: Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002.

Целью оценки стоимости имущества, арестованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного имущества для его продажи в пользу взыскателя. В последнее время в судебной практике получили широкое распространение споры о достоверности величины рыночной или иной стоимости арестованного имущества, установленной в отчете оценщика. Суды по-разному подходят к возможности обжалования результатов оценки арестованного имущества. Некоторые судебные инстанции, основываясь на п. 2 ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", приходят к выводу, что специальным законом не предусмотрена возможность оспаривания оценки, произведенной специалистом, назначенным судебным приставом-исполнителем. Так, ОАО "Ленполиграфмаш" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Лаир" о признании недостоверной оценки, определенной оценщиком как рыночная стоимость здания с прилегающим земельным участком и отдельно земельного участка, арестованных судебным приставом-исполнителем, ссылаясь на то, что стоимость объектов, указанная оценщиком как рыночная, не соответствует рыночным ценам, существовавшим на момент оценки <13>. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в иске отказано <14>. -------------------------------- <13> См.: Актуальные вопросы применения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Хозяйство и право. 2005. N 3. <14> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 января 2002 г. по делу N А56-24592/01.

Несмотря на это, возможность оспорить оценку, произведенную в процессе исполнительного производства, прямо предусмотрена ст. 13 Закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также вытекает из ст. 6 ГК РФ. Ссылка некоторых судов на то, что в Федеральном законе "Об исполнительном производстве" не предусмотрено исполнение судебным приставом-исполнителем и привлеченным им специалистом-оценщиком требований и положений Закона об оценочной деятельности, создает опасный прецедент, поскольку дает участникам данных правоотношений право игнорировать нормы действующего законодательства. Тем не менее можно предположить, что то, что в той или иной мере связано с оценочной деятельностью, в безусловном порядке регулируется положениями Закона об оценочной деятельности. Согласно ст. 1 Закона "законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации" <15>. -------------------------------- <15> Актуальные вопросы применения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Хозяйство и право. 2005. N 3.

Реализация арестованного имущества, за исключением имущества, изъятого по закону из оборота, независимо от оснований ареста и видов имущества осуществляется путем его продажи в двухмесячный срок со дня наложения ареста, если иное не предусмотрено федеральным законом. Продажа недвижимости осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации <16>. -------------------------------- <16> См.: Ярков В. В. Гражданский процесс. М.: Волтерс Клувер, 2004. Пункт 4 "Реализация арестованного имущества должника".

Продажа недвижимости должна осуществляться на публичных торгах, проводимых организацией, уполномоченной управлением юстиции, в соответствии со ст. 448 ГК РФ. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Торги должны проводиться только открытые, чтобы исключить какие-либо злоупотребления. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. При уклонении от подписания протокола лицо, выигравшее торги, утрачивает внесенный задаток <17>. -------------------------------- <17> См.: Салюков Б. С. Обращение взыскания на недвижимость в исполнительном производстве: Справочник судебного пристава-исполнителя. М., 2000.

В п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об исполнительном производстве" закреплено правило о том, что, если имущество (независимо от его вида) не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ - взыскателю. Ранее взыскатель мог оставить имущество за собой только при невозможности продать с торгов жилой дом (ст. 404 ГПК) либо в случае, если это имущество было предметом договора залога (п. 4 ст. 350 ГК). К сожалению, в Федеральном законе "Об исполнительном производстве" не указано, по какой цене взыскатель может оставить за собой нереализованное имущество (за исключением невозможности реализации предмета залога). Ведь размер оценки влияет на степень удовлетворения требований взыскателя. Скорее всего, такая оценка должна производиться в соответствии со ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", с привлечением специалиста и с участием взыскателя и должника. Если взыскатель и должник не могут прийти к соглашению о цене такого имущества, то его цена должна определяться по начальной цене последних торгов. Иногда практика идет путем составления акта о передаче имущества должника взыскателю в связи с невозможностью его реализации. В этом случае такой акт как правоустанавливающий документ должен содержать в себе все существенные данные, которые применительно к гражданскому обороту необходимы для сделок с данным видом имущества. Например, акт передачи недвижимого имущества должен содержать фактическую и правовую информацию, которая обязательна в соответствии с ГК для сделок с недвижимым имуществом и их последующей государственной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Кроме того, акт должен содержать необходимые правовые сведения о том, какие предпринимались меры к реализации арестованного имущества в течение двух месяцев, отпущенных на эти цели <18>. -------------------------------- <18> См. подробнее по данной проблеме: Салюков Б. С. Обращение взыскания на недвижимость в исполнительном производстве: Справочник судебного пристава-исполнителя. М., 2000.

К сожалению, в рамках данной статьи невозможно затронуть все вопросы, которые возникают при обращении взыскания на недвижимое имущество. Кроме общих правил обращения взыскания на недвижимость есть и ряд специфических особенностей, которые зависят от вида недвижимого имущества, будь то жилой дом или доля в общей собственности на недвижимость <19>. -------------------------------- <19> См.: Аюшеева С. Обращение взыскания на жилые помещения // ЭЖ-Юрист. 2004. N 19; Ярков В. В. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 3 - 4; Салюков Б. С. Обращение взыскания на недвижимость в исполнительном производстве: Справочник судебного пристава-исполнителя. М., 2000.

Данная статья лишь позволяет определить основные направления развития взаимосвязанных норм процессуального и материального права об обращении взыскания на недвижимое имущество. В настоящей статье не рассмотрены некоторые острые проблемы, связанные с необходимостью: - определить особенности применения отдельных видов принудительных мер при обращении взыскания на недвижимое имущество; - определить правовой статус отдельных видов недвижимого имущества; - проанализировать коллизии материально-правовых и процессуально-правовых норм при обращении взыскания на недвижимость; - оценить возможности использования мирового опыта для совершенствования законодательства об обращении взыскания на недвижимое имущество. Актуальной научной проблемой является также определение базовых принципов гражданско-правового регулирования обращения взыскания на недвижимое имущество. Основываясь на действующих нормах права, регулирующих отношения в данной области, и на исследованиях в российской правовой науке, можно предложить шире использовать следующие подходы в рассматриваемой области: - объективно по своему характеру правовое регулирование обращения взыскания на недвижимость так или иначе связано с нормами более чем одной отрасли права; - с учетом существующих различий между арбитражным и гражданско-процессуальным законодательством, гражданским и финансовым законодательством, законодательством об исполнительном производстве предпочтительнее было бы регламентировать обращение взыскания на эти имущественные права преимущественно в рамках правового регулирования процессуальных отношений на стадии исполнительного производства. Иными словами, следует разработать кодекс исполнительного производства. На основе анализа данной проблемы можно выработать рекомендации по определению основных направлений совершенствования норм об исполнительном производстве, норм процессуального и материального права об обращении взыскания на недвижимое имущество. К ним можно отнести следующие предложения. 1. Необходимо совершенствовать нормы об ответственности судебных приставов за ненадлежащее исполнение арбитражных решений при обращении взыскания на имущество вообще и на недвижимость в частности. 2. АПК и ГПК РФ нуждаются в дополнении механизма обеспечения исполнения судебных решений и контроля со стороны суда за исполнением решений. 3. Следует определить возможность совершенствования правового регулирования защиты имущественных прав. Актуален вывод о связи норм законодательства об исполнительном производстве с гражданско-правовыми нормами о недвижимости, об оценочной деятельности и другими нормами, определяющими режим обращения взыскания на недвижимость. 4. Надлежит рассмотреть проблемы, связанные с пробелами законодательства об исполнительном производстве. Регулируя особый вид процессуальных отношений (послесудебный) наряду с административно-процессуальными отношениями (досудебными) и арбитражно-процессуальными (судебными), нормы законодательства об исполнительном производстве являются ограниченным сводом процессуально-правовых институтов, не охватывающих все аспекты, обеспечивающие полную материальную защиту взыскателя и должника. Первый (взыскатель) должен иметь полную гарантию добросовестного приобретения должником прав собственности на недвижимость. Второму (должнику) должны быть предоставлены гарантии правомерности оценки его имущества в соответствии с законодательством и реалиями рынка недвижимости на текущий момент <20>. -------------------------------- <20> См.: Ярков В. В. Настольная книга судебного пристава-исполнителя. М., 2000.

Название документа