Налоги на приобретение, владение, сдачу в аренду и продажу недвижимости в Германии

НАЛОГИ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ, ВЛАДЕНИЕ, СДАЧУ В АРЕНДУ И ПРОДАЖУ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ <1>

Л. Г. ХОДОВ

Ходов Л. Г., профессор, Международный университет г. Москвы.

НАЛОГ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

При покупке недвижимости в Германии взимается налог на приобретение недвижимости в размере 3,4% от цены приобретаемого объекта. Покупатель и продавец солидарно ответственны по налогу на приобретение недвижимости, если в договоре купли-продажи не указаны иные условия. На практике налог чаще всего уплачивает покупатель. После подписания договора о совершении сделки нотариус направляет в налоговые органы уведомление. Налоговое управление рассчитывает сумму налога и извещает об этом налогоплательщика. Счет-извещение должен быть оплачен в указанный в извещении срок, как правило, в течение четырех недель со дня получения извещения. Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога.

НАЛОГИ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Налогообложению подлежат все земельные участки, застроенные или незастроенные. База налогообложения объектов недвижимости, т. е. их налогооблагаемая стоимость, определяется в соответствии с Законом об оценке имущества. Для каждого вида объектов недвижимости существуют расчетные методы установления его налогооблагаемой стоимости. Обязанность по ее установлению возложена на налоговое управление. Эта налогооблагаемая стоимость может отличаться от рыночной цены, которая устанавливается в ходе свободного согласования цены между продавцом и покупателем. Так что укрытие недвижимости от налога или укрытие ее стоимости от обложения оказывается маловероятным. Налоговое управление рассчитывает стоимость объекта по видам и категориям недвижимости: незастроенные участки, одно - и многоквартирные дома, учитывает размеры земельного участка. Начисление налога происходит по налоговым ставкам, которые различаются в зависимости от качества (заболоченность, изрезанность оврагами), состояния (наличие на участке ветхих построек, которые придется сносить). Часто решающую роль в налоговой стоимости участка играют его местоположение, близость коммуникаций. О величине налога на землю владельцу сообщают в уведомлении из органов муниципального управления. Уплата налога на владение недвижимостью производится ежеквартально. В сборе этого налога особенно заинтересованы местные власти, т. к. поступления от него целиком остаются в их распоряжении, в отличие от сборов налогов на доходы физических и юридических лиц, НДС и ряда других видов налоговых изъятий, которые в определенных пропорциях распределяются между бюджетами Федерации, земель и общин.

ОБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ

1. Владелец недвижимости - физическое лицо, постоянно проживающее в Германии

Сдача недвижимости внаем регулируется § 21 Закона о налоге на доходы физических лиц. Получаемый от сдачи в аренду доход за вычетом расходов на поддержание сдаваемого объекта представляет собой прибыль или чистый доход собственника, который подлежит налогообложению в соответствии с названным выше Законом. Ставки налога на доходы физических лиц прогрессивные, т. е. с увеличением размера прибыли они возрастают. В настоящее время ставки варьируют от 13% до 43%. Правительство время от времени изменяет их, исходя из необходимости пополнения доходной части бюджета и в целях регулирования предложения и спроса на рынке арендуемого жилья. Если арендатор оплачивает какие-либо расходы на поддержание объекта жилой недвижимости в эксплуатационном состоянии, то эти затраты причисляются к налогооблагаемой прибыли. Но принятые в качестве залога от арендатора денежные средства (в германской практике, как правило, сумма, равная арендной плате за 1 - 2 месяца) доходом не являются. Считается, что эта сумма находится во временном владении арендодателя в целях управления имуществом. Поэтому арендатор имеет право на получение процентов на предоставленный арендодателю залог. К расходам, возникающим в связи со сдачей жилой недвижимости внаем, относятся: - амортизационные отчисления от стоимости здания. Они рассчитываются на основании § 7 Закона о налоге на доходы физических лиц и зависят от возраста здания, его состояния, от того, когда был проведен последний капитальный ремонт или модернизация, а также модели амортизационного списания жилых зданий, устанавливаемой государственными органами. Модели и нормы амортизационного списания стоимости объекта являются эффективными средствами государственной жилищной политики. От них зависит уровень рентабельности капиталовложений и скорость оборота капитала в жилищном хозяйстве, а поэтому темпы развития строительства и модернизации жилого фонда <2>; -------------------------------- <2> Об этом см. также: Экхофф И., Ходов Л. Г. Особенности жилищного хозяйства в сравнении с другими отраслями экономики // Жилищное право. 2007. N 12.

- проценты по долговым обязательствам; целевое назначение средств, полученных под эти обязательства (на приобретение дополнительного земельного участка, модернизацию и ремонт, благоустройство территории), должно быть документально подтверждено; - затраты на ремонт и техническое обслуживание жилого объекта; - текущие расходы на электро - и водоснабжение, вывоз мусора, уход за зелеными насаждениями, земельный налог, страховые взносы и др.; - прочие затраты: гонорар налогового советника, управленческие расходы. Доходы от сдачи в аренду жилой недвижимости прибавляются к другим его доходам (может быть, зарплате, пенсии, гонорарам, процентам на вложенный капитал). Так определяется налоговая база, на основании которой рассчитывается налог на доходы физического лица. Вносится он, как правило, в порядке предоплаты ежеквартально. Срок представления декларации по налогу на доходы физических лиц - 31 мая следующего за отчетным года. Налогоплательщик может обратиться с просьбой об отсрочке предоставления декларации, если он к указанному сроку не собрал все необходимые документы или консультируется с профессиональными специалистами по налоговому праву. Отсрочка подачи налоговой декларации может быть представлена до 31 декабря следующего за отчетным года. Декларация представляется в налоговую службу по месту жительства налогоплательщика.

2. Владелец - физическое лицо, проживающее за границей

Доходы физических лиц, проживающих за границей, в частности прибыль, полученная от сдачи в аренду недвижимости на территории ФРГ, также подлежит налогообложению. В литературе по налоговой проблематике это называется налоговыми поступлениями с внутренних доходов иностранных собственников - физических лиц. Рассчитывается этот налог согласно § 49, абзац 1, Закона о налоге на доходы физических лиц. Налогооблагаемая база рассчитывается точно так же, как для арендодателей, проживающих в Германии. О размере, порядке и сроках уплаты налога арендодателя извещает налоговая служба, высылая ему уведомления. Обычно требуется поквартальное внесение предоплаты с перерасчетом в следующем году. Срок подачи деклараций такой же, как у собственников, проживающих в ФРГ. Декларация представляется в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости.

3. Владелец - юридическое лицо, находящееся в Германии

Доходы юридического лица, например наиболее распространенного статуса - общества с ограниченной ответственностью, подлежат обложению налогом, ставка которого в настоящее время составляет 15% от прибыли. Обложение это осуществляется в соответствии с абз. 1S § 8 Закона о налоге на доходы юридических лиц. Юридическое лицо обязано составлять и представлять в налоговую службу баланс своей хозяйственной деятельности. В отличие от физического лица дебиторская задолженность и задолженность перед поставщиками - независимо от момента ее оплаты - должна быть учтена в том хозяйственном периоде, к которому она относится. Стоимость недвижимости должна быть отражена в активе баланса. Для определения облагаемого налогом дохода применяется § 9 Закона об обложении налогом доходов юридических лиц. В параграфе содержится перечень ряда статей, обязательно включаемых в налоговую базу. Доходы арендодателя - юридического лица облагаются наряду с налогом на доходы еще и промысловым налогом. Поступления по этому налогу полностью передаются в распоряжение муниципалитетов, они же и начисляют промысловый налог. Размер ставки промыслового налога различается в отдельных регионах. Уплачивают этот налог ежеквартально в порядке предоплаты. Очевидно, юридические лица находятся в более тяжелом положении с точки зрения налогового бремени по сравнению с физическими, т. к. одновременно облагаются двумя налогами - земельным и промысловым. В связи с этим при обложении юридических лиц налогами на доходы от сдачи в аренду объектов недвижимости им предоставляется льгота: при начислении промыслового налога производится вычет из налоговой базы суммы величиной от 1,2% до 14,0% налоговой стоимости недвижимости. Юридические лица, сдающие внаем принадлежащую им недвижимость, могут вместо описанной выше льготы воспользоваться т. н. расширенным вычетом в соответствии с § 9 Закона о промысловом налоге. Согласно этому параграфу компания по целому ряду признаков может быть полностью освобождена от уплаты промыслового налога. Соответствие компании перечисленным в § 9 признакам проверяют в местной налоговой службе. Срок представления деклараций, порядок и срок уплаты налога такие же, как и для физических лиц. Поступления от промыслового налога, так же как и от налога на владение недвижимостью, целиком поступают в местные бюджеты.

4. Владелец - юридическое лицо, находящееся за границей

Владелец в этом случае обладает ограниченной налоговой ответственностью, так что налогообложению подлежат доходы, полученные только на территории Германии. Все, что касается налогов на доходы с юридических лиц, находящихся в Германии, и описанное в пункте 3, относится и к собственникам сдаваемой в аренду недвижимости арендодателям, проживающим за границей.

5. Налог на добавленную стоимость при сдаче недвижимости внаем

Согласно § 4 Закона о налоге на добавленную стоимость (НДС) доходы от долгосрочной сдачи недвижимости в аренду обложению этим налогом не полежат. Облагаются лишь доходы от краткосрочной сдачи объектов внаем, например сдача жилых помещений посетителям выставок и ярмарок, летних домиков и квартир, участков для кемпинга в период отпусков. В § 9 названного выше Закона перечислены случаи, когда предприниматель-арендодатель может выбрать вариант сочетания налогов на доходы. Для этого ему надо предварительно проверить соответствие его ситуации требованиям § 9 Закона с помощью налогового эксперта и обратиться в налоговую службу. Ставка налога на добавленную стоимость после недавнего повышения составляет 19% от доходов с аренды. Декларации представляются ежемесячно.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Продавец - физическое лицо

Согласно § 23 Закона о налоге на доходы физических лиц прибыль от продажи объектов недвижимости, сдаваемой в аренду, подлежит налогообложению, если срок между ее приобретением и продажей не превышает 10 лет. Собственник недвижимости, арендодатель-продавец, юридически считается предпринимателем, но от уплаты НДС при продаже недвижимости полностью освобожден.

2. Продавец - юридическое лицо

Прибыль от продажи недвижимости увеличивает общую прибыль компании, т. к. облагается не отдельно, а в сумме вместе с другими чистыми доходами. Прибыль от продажи недвижимости, так же как у продавцов - физических лиц, освобождена от НДС.

Название документа