Жилищно-строительный кооператив как разновидность потребительского кооператива

ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ КАК РАЗНОВИДНОСТЬ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КООПЕРАТИВА

А. В. ПУШКИНА

Пушкина А. В., научный сотрудник сектора гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Института государства и права РАН, кандидат юридических наук.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностями потребительских кооперативов, призванных удовлетворять потребности их членов в жилых помещениях. Для понимания сущности и социального назначения жилищной и жилищно-строительной кооперации необходимо проанализировать основные вехи развития кооперативов вообще и потребительских кооперативов в частности. Первые в мире кооперативы появились около 200 лет назад, чуть позже произошло их законодательное закрепление. Возникновение кооперативов было связано, с одной стороны, со стремлением отдельных социальных групп ограничить монополию предпринимателей, а с другой стороны, кооперативы поддерживались многими экономистами и философами, которые видели в них первый шаг к социально справедливому обществу. Слово "кооператив" произошло от латинского термина cooperatio, что означает "сотрудничество". И действительно, в кооперативе, как ни в каком другом виде юридических лиц, сотрудничество призвано играть первостепенную роль. Современное понимание кооперативов отражается в Заявлении о кооперативной идентичности, принятом на XXXI Конгрессе Международного кооперативного альянса, посвященном его столетнему юбилею, состоявшемуся в г. Манчестер (Великобритания) 21 сентября 1995 г.: "Кооператив - это самостоятельная организация людей, добровольно объединившихся с целью удовлетворения своих общественно-экономических, социальных и культурных потребностей и устремлений посредством демократически управляемого предприятия, находящегося в совместном владении его членов". В Заявлении определены также следующие принципы деятельности кооперативов: 1) добровольное и открытое членство; 2) демократический членский контроль; 3) экономическое участие членов; 4) автономия и независимость; 5) образование, повышение квалификации и информация; 6) сотрудничество между кооперативами; 7) забота об обществе <1>. -------------------------------- <1> URL: http://www. ica. coop/coop/principles. html.

26 мая 1988 г. был принят Закон "О кооперации в СССР". Он разрабатывался на волне перестройки, когда пытались реанимировать ленинские идеи о кооперации как пути перерождения общества в социалистическое. Стали переиздаваться труды таких экономистов-кооператоров, как А. В. Чаянов (репрессированный в 1937 г.), М. И. Туган-Барановский (умерший в 1918 г.). Закон "О кооперации в СССР" делил все кооперативы на производственные и потребительские. Он предусматривал, что производственные кооперативы осуществляли производство товаров, продукции, работ, а также предоставление платных услуг предприятиям, организациям, учреждениям и гражданам и основывались на личном трудовом участии их членов. К потребительским Закон относил потребительские общества и их союзы, сельскохозяйственные кооперативы, жилищно-строительные, жилищные, гаражно-строительные, дачно-строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков, садоводческие и садово-огородные товарищества. Однако вместо того, чтобы возродить социализм, выросшие, как грибы, кооперативы окончательно его подкосили. Они стали в конце 1980-х восприниматься как единственно возможная форма частного предпринимательства, и кооперативные принципы в большинстве из них не соблюдались. Как отмечает Т. Е. Абова, "для кооператива независимо от его вида основная цель состоит в удовлетворении материальных и иных потребностей членов, а прибыль, получаемая от предпринимательской деятельности, - средство ее достижения" <2>. А кооперативы конца 1980-х были нацелены именно на извлечение прибыли, про их социальное назначение в обществе не думали, появилось много мошенников в этой сфере. И идея кооперации стала терять свою привлекательность в глазах населения. Тем более что когда был принят Закон о кооперации, для нее не было ни материально-технической базы, ни должного нормативного регулирования, ни льготного режима функционирования. -------------------------------- <2> Абова Т. Е. Кооперативы как субъекты гражданского права // Субъекты гражданского права. М., 2000. С. 40.

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов в настоящее время регулируется ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах и разделом V Жилищного кодекса РФ. Пункт 5 ст. 116 ГК РФ предусматривает, что доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, распределяются между его членами. Эта норма является специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 50 ГК РФ о том, что некоммерческие организации не распределяют прибыль среди участников. И это совершенно справедливо. Еще в начале XX в. В. Ф. Тотомианц отмечал, что "потребительские общества не следует рассматривать как обыкновенные коммерческие предприятия. Ведь дивиденд пропорционально забору не является прибылью, а сбережением" <3>. -------------------------------- <3> Тотомианц В. Ф. Теория, история и практика потребительской кооперации. 3-е изд. СПб., 1913. С. 9.

Редакция ст. 116 ГК, предложенная в проекте N 47538-6/2, относит потребительский кооператив к числу некоммерческих корпоративных организаций, не имеющих права распределять полученную прибыль среди участников. Если данная редакция будет принята, то в организационно-правовой форме потребительского кооператива, к примеру в сельском хозяйстве, не будет уже никакого смысла. В соответствии с п. 8 ст. 3 проекта N 47538-6/2 к сбытовым (торговым) потребительским кооперативам с момента вступления в силу изменений в ГК будут применяться нормы о производственных кооперативах. Таким образом, часть потребительских обществ хотят сделать коммерческими организациями. Однако это не касается жилищно-строительных кооперативов. Еще Законом СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" было впервые предусмотрено, что член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на нее (п. 2 ст. 7). Данное положение было воспринято Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР", а затем ГК РФ и ЖК РФ. ГК и ЖК также устанавливали, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Получалось, что в жилищном кооперативе, в котором все его члены полностью выплатили паевые взносы, основной задачей становилось уже не обеспечение его членов жильем, а грамотное управление общим имуществом. Но для этого существовало другое юридическое лицо - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Поэтому при принятии ЖК РФ посчитали, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежал преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации (ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Однако многочисленные ЖСК, созданные в советское время, в которых их члены полностью выплатили свой пай, успешно справлялись с задачей управления общим имуществом и не хотели преобразовываться в ТСЖ. Поэтому с 1 сентября 2006 г. данная норма утратила силу. В ст. 110 ЖК четко прописано, что жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные кооперативы создаются для приобретения, строительства или реконструкции многоквартирного дома, но, когда эта цель реализована, они могут управлять общим имуществом не хуже ТСЖ. Управление в кооперативе строится на демократических принципах (один член - один голос). А в ТСЖ количество голосов, которым обладает его член, пропорционально общей площади его квартиры. Между тем в первоначальной редакции проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <4> предлагалось отнести ТСЖ к числу потребительских кооперативов (п. 3 ст. 50), что совершенно недопустимо с точки зрения принципов кооперативной идентичности. Поэтому в последующих редакциях проекта предлагается отнести ТСЖ к новой разновидности некоммерческих организаций - товариществам собственников недвижимости. -------------------------------- <4> Опубликован 14 сентября 2011 г. на сайте "Российской газеты".

Однако основная задача ЖСК - все же жилищное строительство, а не управление домом. Поскольку в постсоветский период практически прекратилось их образование при поддержке органов местного самоуправления, новые ЖСК в условиях жесткой конкуренции на строительном рынке почти не создавались. Однако в последнее время внедряется практика создания ЖСК при банкротстве застройщика по договорам участия в долевом строительстве. Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и ст. 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" предусмотрено, что в ходе процедур банкротства собрание участников строительства вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В Перми, например, уже разработали схему государственной поддержки таких ЖСК. Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует выдавать участникам этих ЖСК ипотечные займы на срок до 15 лет за счет средств бюджета Пермского края <5>. -------------------------------- <5> Трапезников А. Выкупить высотку // Российская газета - Экономика Поволжья. N 5537. 26.07.2011.

Реанимировать деятельность жилищных кооперативов призван и Федеральный закон от 18 июля 2011 г. N 244-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства". В соответствии с данным Законом Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) осуществляет передачу земельных участков Фонда различным видам жилищных кооперативов под строительство бесплатно. Правда, это касается только кооперативов, объединяющих государственных служащих, военных, педагогических и научных работников. В соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка возможно только на торгах. И. Невинная отмечает: "Доля расходов на землю в себестоимости жилья составляет, по экспертным оценкам, 6 - 13 процентов для многоквартирных домов и от 25 процентов и выше - для "малоэтажки" <6>. Поэтому жилищные кооперативы как некоммерческие организации не всегда могли конкурировать с другими застройщиками при приобретении земли. Закон N 244-ФЗ призван оказать государственную поддержку тем жилищным кооперативам, члены которых работают на благо общества. -------------------------------- <6> Невинная И. Дом на бесплатной земле // Российская газета - Федеральный выпуск. N 159. 22.07.2011.

Таким образом, в настоящее время успешно функционируют созданные в советское время ЖСК, осуществляющие управление общим имуществом многоквартирного дома, а также постепенно начинает оказываться государственная поддержка в создании новых ЖСК для строительства домов или его завершения. ТСЖ не удалось вытеснить ЖСК из сферы управления общим имуществом многоквартирного дома. Кооперативы прошли долгий путь развития. Они призваны помогать людям, объединившись, сводить к минимуму затраты на удовлетворение самых насущных потребностей. Одной из основных является потребность граждан в жилье. Поэтому различные жилищные кооперативы нуждаются в особой поддержке со стороны государства.

------------------------------------------------------------------

Название документа