Актуальные вопросы виндикации недвижимости

(Слесарев В. Л., Якимов А. А.) ("Закон", 2007, N 9) Текст документа

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ВИНДИКАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

В. Л. СЛЕСАРЕВ, А. А. ЯКИМОВ

Слесарев В. Л., доктор юридических наук, профессор.

Якимов А. А., кандидат юридических наук.

Переход России к рыночным экономическим отношениям предопределил необходимость формирования новой правовой базы и прежде всего гражданского законодательства. Многие институты возникли впервые, другие трансформировались, существенное изменение претерпело правовое регулирование отношений собственности. В частности, в современном российском гражданском законодательстве нашла отражение тенденция деления вещей на движимые и недвижимые, характерная для мировой истории нового и новейшего времени, когда получил распространение рыночный путь развития экономики <1>. Такое деление необходимо было для установления разных механизмов правового регулирования общественных отношений по поводу указанного имущества <2>. -------------------------------- <1> На эту тенденцию обращают внимание, в частности, И. А. Покровский (см.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 198 - 202), М. И. Кулагин (см.: Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М., 1992. С. 57 - 71). <2> Об этом см. подробнее: Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости // Российская юстиция. 2000. N 4; Ерш А. В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2004. N 46.

Вместе с тем, как справедливо отмечается в литературе, в связи с восстановлением в гражданском праве деления вещей на движимые и недвижимые вновь обретает актуальность вопрос о различиях в регулировании их виндикации <3>. -------------------------------- <3> См., напр.: Моргунов С. В. Виндикация в гражданском праве. М., 2006. С. 33.

Особенности истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения определяются главным образом наличием режима обязательной государственной регистрации прав на это имущество <4>. -------------------------------- <4> В глаза прежде всего бросается то, что истцом выступает лицо, которое лишь полагает себя собственником, но этот титул регистрационной записью не подтверждается, между тем как ответчик, обозначенный истцом как незаконный владелец, согласно публичному акту (записи) как раз собственником и является. См.: Мурзин Д. В. Определение истца и ответчика в иске о виндикации недвижимости // Закон. 2007. N 7. С. 127 - 134.

Не вдаваясь здесь в полемику относительно правовой природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и роли данного института в механизме образования права собственности, хотелось бы отметить, что исторически особый порядок закрепления прав на недвижимость основывался на принципах достоверности и публичности, дополнительно обеспечивал права и интересы лиц, включенных в регистрационные записи <5>. -------------------------------- <5> См., напр.: Покровский И. А. Указ. соч. С. 202 - 203; Дмитриев А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. N 11.

Как указывал Г. Ф. Шершеневич, для общества важно знать о вещной связи между лицом и объектом, о моменте установления вещного права, с которым соединяется общая обязанность воздерживаться от посягательства на вещь. Этой цели следует укрепление вещных прав, публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Укрепление права делает вполне достоверным и всем известным вещное право и момент его установления. Особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимость, поскольку они представляют наибольшую общественную и экономическую важность. При этом недвижимость не обнаруживает часто видимой связи с субъектом права на нее, как это легко заметить в отношении к движимым вещам, которые большей частью находятся в руках или под руками субъектов <6>. -------------------------------- <6> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911. (§ 19. Укрепление вещных прав на недвижимости.) // СПС.

В связи с этим необходимо отметить такое важное следствие юридического укрепления вещных прав на недвижимость, как возможность установления недопустимости или затруднительности виндикации недвижимого имущества, если переход права собственности от одного лица к другому был соответствующим образом публично удостоверен (зарегистрирован) <7>. -------------------------------- <7> Исходя из бесповоротности приобретения имущества владельцем по вотчинной книге, авторы проекта Российского гражданского уложения исходили из того, что иск о праве собственности в отношении недвижимого имущества невозможен (См.: Саатчанин А. Л. Гражданское уложение. Проект Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлечениями из трудов Редакционной комиссии): В 2 т. Т. 1 / Под ред. И. М. Тютрюмова. СПб., 1910. С. 745 - 748; см. также: Моргунов С. В. Указ. соч. С. 30).

Как отмечается в литературе, международный опыт защиты прав собственников при рассматриваемых обстоятельствах позволяет констатировать применение в механизме защиты вещных прав той или другой страны одной из двух презумпций - неоспоримости регистрации права (и, следовательно, самого права), а также законности регистрации прав на недвижимое имущество правообладателя (и, следовательно, законности самого права) <8>. -------------------------------- <8> См., напр.: Копейкин А. Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2. Вопрос о презумпции добросовестности (недобросовестности) ответчика является весьма спорным (см.: Мурзин Д. В. К вопросу о презумпции недобросовестности ответчика по виндикационному иску // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4. С. 50 - 62). Поскольку наличие регистрационной записи о собственности у отчуждателя (а затем и у приобретателя) презюмирует законность их титула и действий, вопрос о добросовестности (недобросовестности) владения при неоспоренной регистрации не возникает, поскольку указанные категории - атрибут незаконного владения.

Первое положение означает невозможность судебного спора о виндикации в условиях регистрации перехода права собственности от одного лица к другому <9>. -------------------------------- <9> Так, согласно § 891, 892 Германского гражданского уложения, если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему. Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю. Согласно п. 33 Австралийского акта 1857 г. сведения, содержащиеся в сертификате титула или в регистрационной книге, считаются окончательными и наделяют правообладателя правами и интересами, как это указано в сертификате или записи, для любых целей, за исключением случаев мошенничества и ошибок, как это предусмотрено в настоящем акте // http://www. atci. com. ua/Docs/State_Registration_Immov_Prop_Rights_rus05.pdf.

Из второй презумпции вытекает возложение на истца бремени доказывания незаконности регистрации собственности за приобретателем-ответчиком и тем самым появление возможности установления одного из условий виндикации недвижимости - незаконности владения им. Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <10> государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. -------------------------------- <10> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к зарегистрированному праву правообразующее (правоустанавливающее) значение, и лишь в случаях, специально установленных законом, когда вещное право на недвижимость связано не с регистрацией, а с иным моментом (например, выплатой паевого взноса - п. 4 ст. 218 ГК РФ и др.), роль регистрации состоит в том, чтобы подтвердить уже возникшее право <11>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <11> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2007. С. 54 - 55 (автор комментария - В. В. Чубаров).

Таким образом, следует признать, что правовое регулирование отечественной системы регистрации также порождает презумпцию законности прав на недвижимое имущество правообладателя, что, однако, не означает аналогичного по результату решения вопроса о возможности виндикации недвижимого имущества, поскольку при исследовании вопроса о дефектности оснований приобретения права собственности (помимо самой регистрации) во внимание должен приниматься и характер выбытия имущества из владения собственника <12>. -------------------------------- <12> См.: Слесарев В. Л., Якимов А. А. Выбытие имущества из владения собственника помимо его воли // Закон. 2007. N 6. С. 89 - 102.

Концепция бесспорности регистрационной записи вряд ли приемлема в настоящее время для России, поскольку здесь еще недостаточно развита система государственной компенсации за утраченное добросовестным приобретателем имущество <13>, органы регистрации не наделены процессуальными правами по сбору доказательств принадлежности вещи заявителю, а также ослаблена ответственность этих органов за ненадлежащее исполнение публичных обязанностей <14>. -------------------------------- <13> Установленная Федеральным законом от 30.12.2004 N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная компенсация касается только жилых помещений и не создает тех гарантий, которые наличествуют в системах "бесспорности регистрационной записи". <14> Более подробно об иных причинах, препятствующих внедрению концепции бесспорности регистрационной записи, см., напр.: Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 153; Моргунов С. В. Указ. соч. С. 95.

Таким образом, в российском гражданском праве регистрационная запись, подтверждая в гражданском обороте право собственности зафиксированного в ней лица, порождает презумпцию законности прав на недвижимое имущество указанного в записи лица <15>, однако она может быть опровергнута судебным решением, устанавливающим отсутствие надлежащих оснований возникновения права собственности у ответчика <16>. -------------------------------- <15> Данный аспект систематически находит свое отражение в судебной практике ВАС РФ (см., напр.: Постановления Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 15184/06, от 14.06.2007 N 1857/07, от 22.05.2007 N 2002/07). <16> При государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистратор не обладает тем спектром дискреционных и правоприменительных полномочий, каковым обладает суд, поэтому не в состоянии учесть весь комплекс условий, влияющих на легитимность права собственности. При этом он действует в условиях относительной бесспорности, когда участники регистрации могут скрыть информацию о спорных моментах, являющихся дефектами в возникновении права собственности на недвижимую вещь, не устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, подлежащих установлению в процессе споров, а значит, не исключается регистрация права недобросовестного участника гражданского оборота. Поэтому должны быть созданы дополнительные гарантии устранения возможных ошибок, одной из которых и является судебное оспаривание зарегистрированного права, где недобросовестность и другие условия, исключающие легитимность зарегистрированного права, могут стать очевидным фактом (см. об этом подробнее, напр.: Моргунов С. В. Указ. соч. С. 213).

Вопрос о возможности применения традиционного виндикационного иска для защиты права собственности на недвижимость в литературе является спорным <17>. -------------------------------- <17> О проблемности избрания надлежащего способа оспаривания зарегистрированного права собственности свидетельствует и судебная практика, когда заявители пытаются найти приемлемый способ защиты, что приводит к неоднократному уточнению исковых требований (см., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 13.12.2005 N 9939/05).

Например, проф. Е. А. Суханов полагает, что поскольку имущественные права в отношении недвижимости возникают, изменяются и прекращаются только в момент их государственной регистрации, то спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности соответствующей записи и должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации или реституции недвижимости. Более того, он считает, что и лишиться владения в смысле фактического, физического обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам "недвижимости в силу закона" (например, морским и воздушным судам), которые действительно можно истребовать из чужого незаконного владения <18>. -------------------------------- <18> См.: Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2005. С. 184 - 185.

Необходимо отметить, что наиболее распространенным мнением по этому вопросу является позиция о том, что требование о признании должно так или иначе сочетаться с виндикационным. Так, В. С. Ем высказывает положение о том, что при защите имущественных прав признание права может быть как самостоятельным способом защиты, так и необходимым составным элементом других способов защиты. Например, при решении вопроса о виндикации вещи суд в первую очередь должен признать право собственности истца на эту вещь и уже потом решать вопрос о наличии или отсутствии условий для ее виндикации <19>. -------------------------------- <19> Там же. С. 581.

По мнению С. В. Моргунова, все иные вещно-правовые требования (о признании права собственности, признании недействительным зарегистрированного права, негаторные) не могут заменить или устранить виндикационный иск <20>. -------------------------------- <20> См.: Моргунов С. В. Указ. соч. С. 197. По мнению Ф. О. Богатырева, для защиты права собственности необходимо задействовать требование о признании права собственности. При условии, что такой иск удовлетворен, а ответчик не передает добровольно имущество истцу, следует допустить заявление виндикационного требования (см.: Богатырев Ф. О. Как дальше регулировать оборот недвижимости. Обсуждение концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 123). Как справедливо ставит вопрос С. В. Моргунов (Указ. соч. С. 197), насколько правомерно использовать для восстановления владения негаторный иск, когда в силу закона этот способ защиты предназначен для устранения нарушений, не соединенных с лишением владения?

Наличие зарегистрированного права собственности у ответчика приводит к различиям в судебной практике, когда в механизме судебной защиты права до или одновременно <21> с виндикационными исками применяются и такие способы защиты, как признание права <22>, признание недействительной государственной регистрации права, признание недействительным зарегистрированного права <23>, признание недействительным основания возникновения права (договора, акта) <24> и др. -------------------------------- <21> А иногда, о чем говорилось ранее, - и вместо виндикационного иска. <22> См., напр.: Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 23 - 24.05.2007 о рассмотрении дел о защите права собственности и других вещных прав // www. fasuo. arbitr. ru/praktika/nauchno_konsultativnyj/rekomendatsii_nks_ot_23 - 24_05_2007. <23> См., напр.: решение ВАС РФ от 05.07.2006 N 11159/04. <24> См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.04.2004 N КГ-А41/2593-04.

Удовлетворение иска о признании права нередко рассматривается в судебно-арбитражной практике как обязательное предварительное условие для предъявления виндикационного иска <25>. -------------------------------- <25> Такая практика, очевидно, исходила из позиции, нашедшей отражение в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, согласно которой доказывание истцом по виндикационному иску своего права собственности на истребуемое недвижимое имущество осуществляется посредством представления доказательства, что его право зарегистрировано в ЕГРП (см.: Мурзин Д. В. Определение истца и ответчика... С. 130). Применительно к иску о признании см. также: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 15184/06.

Такой подход, очевидно, связывается с необходимостью легитимации истца по виндикационному иску в качестве собственника недвижимости. Между тем, если следовать изложенной логике, в отношении недвижимости иск о признании права на нее можно представить только со стороны лица, внесенного в реестр, но в таком случае никакого практического значения подобный иск иметь не может, поскольку запись в реестре и без того является единственным доказательством зарегистрированного права <26>. -------------------------------- <26> См.: Мурзин Д. В. Определение истца и ответчика... С. 128.

Следует также указать, что при достаточной развитости в судебной практике исков о признании права собственности в законодательстве практически отсутствует какая-либо конкретная регламентация указанного способа защиты, в результате чего возникает ситуация неопределенности правового регулирования в одном из важнейших пластов собственности - защите права собственности на недвижимость <27>. -------------------------------- <27> О ситуации правовой неопределенности и юридических средствах ее преодоления см.: Слесарев В. Л. Судебно-арбитражное толкование норм гражданского права. СПб., 2005. С. 21 - 39. По рассматриваемому вопросу возможны по крайней мере два негативных момента: заявление иска о признании (вместо виндикационного иска), когда нет условий для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо придания иску о признании характера иска о присуждении, и рассмотрение вопросов о его удовлетворении при наличии условий, характерных для виндикации (см., напр.: Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 23 - 24.05.2007 о рассмотрении дел о защите права собственности и других вещных прав).

Нам представляется, что при заявлении виндикационного иска по поводу любой вещи (движимой или недвижимой) рассмотрение вопроса о субъекте собственности входит в предмет доказывания, а наличие формального ("зарегистрированного") собственника по спорам о недвижимости не является препятствие для решения вопроса об истребовании имущества из чужого незаконного владения <28>. -------------------------------- <28> В литературе справедливо отмечается, что восстановление владения является лишь побочным следствием юридического признания права собственности, хотя именно этот конечный результат и преследуется всяким истцом (см.: Матеи У. Основные принципы права собственности // Матеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 264). По одному из дел Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о том, что ООО "И." и ООО "Э." не являются надлежащими истцами по настоящему делу ввиду отсутствия у них зарегистрированного права собственности на спорный объект недвижимости, по мнению суда кассационной инстанции, носят формальный характер и не могут быть признаны обоснованными, поскольку вопрос наличия у ООО "И." права собственности на истребуемое имущество исходя из смысла ст. ст. 301 и 302 ГК РФ входит в предмет доказывания по настоящему виндикационному иску и подлежит разрешению на основании исследования и оценки всех имеющихся в материалах дела доказательств, а заинтересованность ООО "Э." в отношении истребования спорного имущества в пользу ООО "И." подлежала проверке аналогичным образом в связи с тем, что иск основан и на ст. ст. 166 - 168 ГК РФ (дело N КГ-А40/13410-05).

Характерным для данной ситуации является дело, опубликованное в п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" Федерального арбитражного суда Уральского округа: "Наличие в реестре записи о праве собственности ответчика на спорное недвижимое имущество не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении виндикационного или негаторного иска, а также иска о признании права собственности" <29>. -------------------------------- <29> См.: Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2007. N 2. С. 7. По другому делу тот же суд указал, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения виндикационного иска и для решения судом вопроса о законности возникновения зарегистрированного права (см.: Постановление ФАС Уральского округа от 09.10.2006 N Ф09-8905/06-С6).

Таким образом, в указанной ситуации правильным представляется подход, при котором для истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения не требуется предъявления самостоятельного иска о признании права собственности, поскольку в предмет доказывания по виндикационному иску входят обстоятельства, легитимирующие истца в качестве собственника. Во многом аналогичной нам представляется ситуация, когда незаконность владения имуществом ответчиком подтверждается недействительностью сделки по приобретению им спорного имущества. Для положительного решения вопроса о виндикации суды в ряде случаев исходят из необходимости предварительного признания соответствующих сделок недействительными. Такая позиция представляется нам спорной по следующим причинам. Заявляя виндикационное требование, истец должен доказать незаконность владения имуществом ответчиком, что требует в свою очередь установления, в частности, недействительности соответствующих сделок. Таким образом, незаконность владения в силу недействительности сделок включается в предмет доказывания по виндикационному требованию и, следовательно, не требует обособленного процесса. Иное решение видится в отношении оспоримых сделок, когда незаконность владения ответчика должна подтверждаться специально: истец должен заявить отдельное требование о признании оспоримой сделки недействительной. Кроме того, при установлении незаконности владения имуществом формальным собственником, получившим его по ничтожной сделке, следует иметь в виду, что признание ничтожной сделки недействительной ст. 12 ГК РФ не рассматривает в качестве самостоятельного способа защиты гражданских прав <30>. И лишь в совокупности с имущественными требованиями, вытекающими из совершения таких сделок (имеется в виду реституция или виндикация как последствия недействительности юридических актов <31>) они могут рассматриваться в качестве реального способа защиты нарушенных прав. -------------------------------- <30> Несмотря на то что в соответствии с п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление требований о признании ничтожной сделки недействительной не исключено, применительно к виндикационному иску изъятие имущества может базироваться и на недействительности сделки, которая будет установлена в мотивировочной части решения суда в процессе рассмотрения виндикационного требования. <31> О последствиях в широком смысле слова совершения ничтожных сделок см., напр.: Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева". Но эти последствия могут быть и другими. Как указано в п. 6 рассмотренного выше обзора судебной практики, решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости (см.: Вестник Федерального арбитражного суда Уральского округа. 2007. N 2. С. 9).

Таким образом, следует признать правильными те судебно-арбитражные решения, которыми удовлетворяются иски об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения при отсутствии со стороны истцов самостоятельных исков о признании сделки недействительной (кроме оспоримой) <32>, поскольку соответствующие обстоятельства включаются в предмет доказывания виндикационного иска. -------------------------------- <32> См., напр.: Постановления ФАС Московского округа от 31.01.2006 N КГ-40/13410-05, от 20.04.2006 N КГ-А40/3035-06, от 13.04.2006 N КГ-А40/2722-06.

Еще одной особенностью судебной практики, вытекающей из наличия у ответчика зарегистрированного права собственности, является применение судами такого способа защиты, как признание недействительной регистрационной записи как акта государственного органа на основании ст. ст. 12 и 13 ГК РФ. При ее аннулировании прекращается статус собственника у лица, которое было обозначено таковым по данной регистрационной записи <33>, а вещь изымается у незаконного владельца. -------------------------------- <33> Как обращает внимание Моргунов, на практике имеется проблема исполнимости решения суда о признании недействительным основания возникновения зарегистрированного права собственности ответчика, так как регистрирующий орган не воспринимает его как мотив к прекращению регистрационной записи. В связи с этим автор предлагает указывать в резолютивной части решения суда, что данный судебный акт после вступления его в законную силу является основанием к прекращению государственной регистрации права ответчика на спорное недвижимое имущество (Моргунов С. В. Указ. соч. С. 215).

Вместе с тем нередко суды не рассматривают акты государственной регистрации в качестве индивидуальных нормативных актов, а потому считают, что они не подлежат оспариванию в порядке, установленном ст. 198 АПК РФ <34>. Учитывая публичный характер государственной регистрации, данная позиция справедливо критикуется. Главное же здесь в том, чтобы признание недействительной регистрационной записи не подменяло материально-правового спора <35>. -------------------------------- <34> См. подробнее: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 56. <35> См.: там же, а также: Суздаль В. Я. Применение материальных и процессуальных норм по делам, связанным с госрегистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость. Строительство. Право. 2007. N 1. С. 3 - 8.

Вместе с тем в силу взаимосвязи спора о праве и спора о недействительности ненормативного акта может возникнуть сложная ситуация рассмотрения в одном заседании одного из требований по правилам искового производства, а другого - по правилам главы 24 АПК РФ <36>. -------------------------------- <36> См.: Маковская А. А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 4. С. 84.

Необходимо согласиться с высказанным в литературе мнением о необходимости в этом случае соединения и рассмотрения в одном судебном заседании двух связанных между собой требований: требования по существу спора (в том числе виндикационного) и требования о признании государственной регистрации недействительной. Причем оба требования должны разрешаться по правилам искового производства <37>. -------------------------------- <37> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 56; а также Постановление Президиума ВАС РФ от 30.09.2003 N 8093/03. В литературе также высказывается мнение о том, что применение указанного способа защиты является излишним. Удовлетворение виндикационного иска должно являться юридическим основанием внесения соответствующих изменений в регистрацию права собственности (см.: Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 20). Между тем такое утверждение являлось бы правильным при условии изменения законодательства, которое и предлагается в данной статье: необходимо дополнить Закон о регистрации прав на недвижимость положениями, закрепляющими вторичность регистрации применительно к остальным юридическим фактам, входящим в основание приобретения права на недвижимое имущество.

В судебно-арбитражной практике находит применение также такой способ защиты нарушенного права, как признание зарегистрированного права недействительным <38>. -------------------------------- <38> См., напр.: Сергеева И. В. О некоторых проблемах, связанных с оспариванием государственной регистрации права // Арбитражные споры. 2005. N 3 (31). С. 96.

По своим функциям он направлен, как и предыдущий способ защиты, на трансформацию ответчика в незаконного владельца, однако по содержанию он как бы превращает публичный спор в частный (спор о регистрации в спор о зарегистрированном праве). Такая трансформация спора представляется нам искусственной, поскольку публичный элемент из спора реально не устраняется. Кроме того, конструировать указанный способ защиты, очевидность которого из ст. 2 Закона о регистрации не вытекает, можно было бы лишь в случае, когда установленные в ст. 12 ГК РФ нормы не обеспечивали бы эффективную защиту собственника. Между тем, как отмечалось выше, рассмотрение по правилам искового производства в одном судебном заседании связанных между собой требований о виндикации и о признании государственной регистрации недействительной отвечает как принципам арбитражного процесса, так и его цели - обеспечение защиты нарушенных прав участников экономических отношений.

Название документа