Государственное регулирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ <*>

Ю. А. ЛЕБЕДЕВ, Ю. С. ШИРЯЕВА, Ю. С. КОЗЛОВА

Лебедев Юрий Александрович, заведующий кафедрой "Государственное и муниципальное управление", кандидат экономических наук, профессор.

Ширяева Юлия Сергеевна, доцент кафедры "Государственное и муниципальное управление", кандидат экономических наук.

Козлова Юлия Сергеевна, магистр.

Одним из важных направлений социальной политики государства является жилищная политика. В статье рассмотрены основные направления федеральной и региональной политики в сфере обеспечения населения жильем. Особое внимание уделено социальному ипотечному кредитованию.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, государственное управление, социальная политика.

One of the important directions of social policy of the state is the housing policy. In article the main directions of federal and regional policy in the sphere of providing the population are considered by housing. The special attention is paid to social mortgage lending.

Key words: mortgage lending, public administration, social policy.

Российский рынок жилищного ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается (таблица 1), что свидетельствует не только об экономическом, но и о социальном развитии государства.

Таблица 1

Динамика основных показателей рынка жилищного ипотечного кредитования в 2011 - 2013 гг. <1>

Показатель На 01.05.2013 На 01.05.2012 На 01.05.2011

Объем задолженности, млн. рублей

- всего 2 160 883 1 587 156 1 178 915

- в рублях 2 041 983 1 449 982 1 020 032

- в валюте 118 900 137 174 158 883

Объем просроченной задолженности, млн. рублей

- всего 42 159 44 577 41 964

- в рублях 27 940 25 560 24 586

- в валюте 14 219 19 017 17 378

Средневзвешенная ставка в рублях, %

- с начала года 12,8 12,0 12,3

- с начала месяца 12,6 12,1 12,1

Средневзвешенная ставка в валюте, %

- с начала года 10 9,5 10,1

- с начала месяца - - -

Условием стабильного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования в России является проведение взвешенной и последовательной государственной политики в данной сфере. Основным принципом для всех участников рынка ипотечного кредитования должен стать ее коммерческий характер, но при этом они должны обеспечивать соблюдение основных законов ведения бизнеса. Для преодоления существующих и возможных негативных тенденций развития рынка жилья, а также применения механизма жилищной ипотеки необходимы следующие условия: ясная и четкая правовая база, обеспечивающая развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков; отсутствие монополии на строительных рынках; четкие правила землепользования и застройки; наличие гарантий прав собственников приобретаемого жилья; совершенствование государственного управления рынком недвижимости. Реализация обозначенных условий обусловливает необходимость широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления. Роль властных структур главным образом должна заключаться в разработке и принятии законодательных основ функционирования ипотечного рынка, в установке различных нормативов и формировании благоприятного инвестиционного климата для развития ипотеки. Основным органом исполнительной власти, обеспечивающим реализацию государственной политики в жилищной сфере, до 2004 г. выступал Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу <2>, после проведения административной реформы - Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а с 2008 г. по настоящее время - Департамент архитектуры, строительства и градостроительной политики Министерства регионального развития Российской Федерации. -------------------------------- <2> Постановление Правительства Российской Федерации от 24.11.1999 N 1289 (в ред. от 01.02.2005) "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу" // СЗ РФ. 1999. N 48. Ст. 5864.

В последние несколько лет государство стремится активно участвовать в развитии ипотечного кредитования, чтобы преодолеть жилищный кризис. Так, в рамках Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года <3> на федеральном уровне реализуются две программы, направленные в том числе и на развитие рынка ипотечного кредитования: Государственная программа Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" <4> и Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы <5>. -------------------------------- <3> Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 N 1201-р "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года". <4> Распоряжение от 30 ноября 2012 г. N 2227-р "Об утверждении Государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". <5> Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 N 1050 (в ред. от 30.04.2013) "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы".

Однако в различных регионах ипотечные схемы выглядят по-разному. Единого федерального стандарта реализации ипотечных программ в России и ее регионах пока не имеется. В определенной степени участие государства в развитии ипотечного кредитования в России происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ. При этом два этих направления практически не взаимосвязаны в методологическом плане <6>. -------------------------------- <6> Столярова А. В. Правовое регулирование рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2007. 206 с.

Формирование государственной программы связано с наличием на федеральном уровне инициативы по формированию эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. По отношению к развитию системы ипотечного кредитования Центробанк занимает умеренно жесткую позицию. Он поддерживает положительные изменения, происходящие в области развития ипотечных отношений, и оперативно откликается на них. Таким образом, Центральный банк Российской Федерации играет ведущую роль в управлении рисками системы ипотечного жилищного финансирования <7>. -------------------------------- <7> Там же.

Еще одним субъектом государственного регулирования системы финансирования жилья является Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляется федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг и в определенных случаях Центральным банком Российской Федерации. Несомненно, создание эффективного механизма рынка жилья обеспечивается реализацией прямых и (или) косвенных мер государственного регулирования на федеральном, региональном и местном уровнях. Прямое государственное регулирование заключается в первую очередь в поэтапном построении востребованной обществом нормативной правовой базы, включающей в себя документы, определяющие направления и способы осуществления государственной жилищной политики (в первую очередь это концепции, программы, федеральные законы о финансировании) <8>. -------------------------------- <8> Там же.

Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. На федеральном уровне обеспечивается общее нормативно-правовое пространство, устанавливаются единые правила поведения субъектов ипотечного кредитования на всех локальных рынках жилья. На региональном уровне общие правила и установки адаптируются к конкретным специфичным условиям субъекта Федерации, вырабатываются механизмы управления процессами на региональных жилищных рынках. Если провести обзор рынка ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде и области за последние несколько лет, можно сделать вывод о том, что условия ипотеки начали постепенно оптимизироваться. Начало 2010 г. внесло оживление на рынок ипотечного кредитования Нижнего Новгорода. Цены на недвижимость понизились, а заемщики стали более платежеспособными, обзаведясь стабильными источниками доходов. К тому же в это время Правительством Российской Федерации была разработана долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования. Входящие в нее льготные программы и меры поддержки заемщика были направлены на то, чтобы долгосрочный кредит стал доступен большинству населения РФ. Сыграли свою роль и поправки, внесенные в марте 2010 г. в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Именно эти дополнения стимулировали банки снизить первый взнос по ипотеке с 30% до 20%. На рынке ипотеки Нижнего Новгорода также положительно сказалась государственная поддержка сектора возведения новостроек - условия кредита на такое жилье постепенно становятся более привлекательными для заемщиков. Активно поддерживается и малоэтажное строительство - многие нижегородские банки открыли по нему ряд долгосрочных кредитных программ. Сегодня рынок ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде демонстрирует планомерное снижение ставок по кредитам. Целый ряд уступок сделан банками заемщикам в сфере ипотечного рефинансирования. При рефинансировании (переводе кредитных обязательств из одного финансового учреждения в другое) банки, к которым переходят ежемесячные выплаты, снижают размер этих выплат. Возросли и сроки кредитования, что значительно облегчило положение тех, кто оформляет ипотеку. На сегодняшний день упрощена процедура получения ипотечного кредита - во многих банках она сведена к "одному окну". В настоящее время стратегии рынка ипотеки Нижнего Новгорода ориентированы на повышение уровня доверия получателя кредита. Кроме того, в ближайших планах - снижение процентной ставки и значительное увеличение перечня выгодных программ для взятия кредита. Интенсивно развивается и само строительство жилой недвижимости. В законодательстве Нижегородской области закреплены следующие формы содействия гражданам в улучшении жилищных условий <9>: -------------------------------- <9> Пункт 2 ст. 21 Закона Нижегородской области N 123-З от 07.09.2007 "О жилищной политике в Нижегородской области".

1) предоставление социальных выплат из областного бюджета на строительство или приобретение жилья; 2) предоставление по договорам найма жилых помещений жилищного фонда Нижегородской области коммерческого использования; 3) продажа жилых помещений, находящихся в собственности Нижегородской области; 4) предоставление возможности приобретения жилых помещений в рассрочку с использованием ссудо-накопительных схем, жилищных сертификатов, иных способов финансирования в рамках областных целевых программ; 5) содействие Нижегородской области при обмене жилыми помещениями. Кроме этого, ст. 29 Закона Нижегородской области N 123-З от 07.09.2007 "О жилищной политике в Нижегородской области" предусматривает ряд мер государственной поддержки в рамках системы социальной ипотеки в регионе: - получение жилого помещения с различным уровнем оплаты первоначального взноса; - рассрочка платежей за полученное жилье; - предоставление невыкупленной части жилья внаем; - оплата молодым семьям в случае рождения ребенка за счет средств областного бюджета части стоимости жилого помещения и др. В целом в современных экономических условиях в рамках действующего законодательства развитых регионов, таких, как Москва и Санкт-Петербург, можно выделить подобные направления увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов. Первое направление - снижение финансовой нагрузки на заемщиков с использованием ресурсов бюджета города. Уменьшение затрат заемщиков предполагает существенное снижение размера кредита, необходимого для покупки квартиры, и платежей по погашению кредита за счет уменьшения стоимости самого жилья. В условиях рыночных отношений это возможно в случае, если часть строительства жилья будет финансироваться из бюджета города с последующей его продажей по себестоимости строительства. Второй способ основан на субсидировании за счет бюджета города части первоначального взноса за квартиру при ипотечном кредитовании. Третье направление - решение проблемы накопления средств на первоначальный взнос за квартиру, формирования кредитной истории у будущих заемщиков. Формирование и развитие надежных и подконтрольных городу накопительно-ипотечных систем позволяет участвующим в них гражданам, с одной стороны, накопить необходимые для получения кредита средства, с другой стороны, продемонстрировать банку свою добросовестность и надежность как заемщика. Четвертое направление - содействие гражданам в подборе жилой площади для ее приобретения с использованием ипотечных кредитов. Пятое направление - развитие иных форм долгосрочного жилищного финансирования граждан, аналогичных ипотечному жилищному кредитованию, - продажа жилья, построенного по городскому заказу, гражданам с рассрочкой платежа без оформления ипотеки. Кроме того, государственное управление в сфере ипотечного кредитования реализуется посредством целевых программ улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан. В таблице 2 представлены расходы областного бюджета на реализацию мероприятий по обеспечению жильем населения Нижегородской области.

Таблица 2

Расходы областного бюджета 2012 и 2013 гг. на реализацию мероприятий по обеспечению жильем населения Нижегородской области

Статьи расходов 2012 г. 2013 г.

Обеспечение жильем инвалидов войны и инвалидов боевых 295 907,2 653 659,8 действий, участников Великой Отечественной войны, ветеранов боевых действий, военнослужащих, проходивших военную службу в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г., граждан, награжденных знаком "Жителю блокадного Ленинграда", лиц, работавших на военных объектах в период Великой Отечественной войны, членов семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов боевых действий, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов

Выплаты гражданам на компенсацию части процентной 6 915,9 5 000,5 ставки по кредитам, выданным до 31 декабря 2006 г. на приобретение или строительство жилья

Предоставление гражданам социальных выплат на 45 000,0 49 382,0 приобретение в собственность занимаемых ими жилых помещений, принадлежащих юридическим лицам, находящимся либо ранее находившимся с ними в трудовых отношениях, согласно Постановлению Правительства Нижегородской области от 7 декабря 2010 г. N 881

Областная целевая программа "Обеспечение жильем 118 335,2 работников учреждений сферы здравоохранения, образования, социальной защиты, культуры и спорта, научных организаций в Нижегородской области на 2012 - 2024 годы с использованием ипотечного кредитования"

Областная целевая программа "Дома для участковых 25 800,0 25 800,0 уполномоченных милиции (полиции) Нижегородской области на 2010 - 2022 годы"

Областная целевая программа "Обеспечение жильем 55 986,0 55 986,0 молодых семей в Нижегородской области" на период 2011 - 2013 годов

Областная целевая программа "Обеспечение жильем 28 245,3 молодых учителей общеобразовательных учреждений Нижегородской области с использованием ипотечного кредита на 2012 - 2014 годы"

Областная целевая программа "Ипотечное жилищное 5 094,6 5 101,2 кредитование населения Нижегородской области" на 2009 - 2020 годы

Итого 363 903,7 941 510,0

Трехкратное увеличение суммы расходов на реализацию мероприятий по обеспечению жильем населения Нижегородской области свидетельствует об актуальности данной проблемы и об активизации государственной политики по решению данной проблемы. Кроме того, об этом говорят и показатели уже реализованных мероприятий. Так, наибольший объем финансирования в январе - июле 2013 г. направлен на жилищную политику (344,2 млн. руб.): выданы государственные жилищные сертификаты 18 гражданам, относящимся к льготным категориям (вынужденные переселенцы, выезжающие из районов Крайнего Севера, военнослужащие, лица, подвергшиеся радиационному облучению), поступили средства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда <10>. -------------------------------- <10> Официальный сайт правительства Нижегородской области. URL: http://www. government-nnov. ru/.

Таким образом, подводя итог сказанному, нужно отметить положительные тенденции на рынке жилья, развитие в целом ипотечного жилищного кредитования, реализацию различных целевых программ на всех уровнях, принятие новых нормативно-правовых актов, регулирующих актуальные вопросы в данной сфере.

Литература

1. Закон Нижегородской области N 123-З от 07.09.2007 "О жилищной политике в Нижегородской области". 2. Ипотечное кредитование в регионах России (рейтинг регионов на 1 мая 2013 г.) // Аналитический центр РУСИПОТЕКА. 18.07.2013. 3. Официальный сайт правительства Нижегородской области. URL: http://www. government-nnov. ru/. 4. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 N 1050 (в ред. от 30.04.2013) "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы". 5. Постановление Правительства Российской Федерации от 24.11.1999 N 1289 (в ред. от 01.02.2005) "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу" // СЗ РФ. 1999. N 48. Ст. 5864. 6. Распоряжение от 30 ноября 2012 г. N 2227-р "Об утверждении Государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации". 7. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 N 1201-р "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года". 8. Столярова А. В. Правовое регулирование рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2007. 206 с.

Название документа