Судебная практика как источник регулирования отношений в сфере недвижимости

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА КАК ИСТОЧНИК РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Р. ГАЛИУЛЛИН

Галиуллин Р., аспирант кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского государственного университета.

Недвижимость - один из самых ценных и важных объектов гражданского и предпринимательского оборота. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. И этот факт, естественно, влияет на развитие рынка недвижимости во всех странах, а в России особенно, где вопрос недвижимости всегда стоял очень остро. Чтобы лучше понять и решить проблемы, которые возникают в данной сфере, необходимо изучать не только теоретические вопросы данной сферы, но и уделить повышенное внимание судебно-арбитражной практике по разрешению споров, вытекающих как из самого понятия "недвижимость", так и из сделок с ним. Именно такая правоприменительная практика поможет глубже понять проблемы, которые возникают при регулировании сделок с недвижимостью в предпринимательском обороте. Прежде чем перейти к анализу проблемы, необходимо рассмотреть основные понятия, применяемые в сфере гражданского оборота недвижимости. Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В то же время, как справедливо замечают в современной юридической литературе, "недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое" <1>. -------------------------------- <1> Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ч. ч. 1, 2 и 3) (в ред. от 30 декабря 2004 г.) (далее - ГК РФ). При этом законодатель выделяет ряд существенных признаков. Во-первых, недвижимость - это вещь, т. е. определенный предмет материального мира, который предназначен удовлетворять наши потребности и находящаяся в обладании человека <2>. Другие виды имущества, в том числе и имущественные права, недвижимыми быть не могут ни в силу указания закона, ни по своей природе. -------------------------------- <2> См.: Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. О. А. Красавчикова. М., 1985. Т. 1. С. 180 - 181.

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки, т. е. земля и все, что прочно и неразрывно с ней связано. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Здесь же, в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, дается примерный перечень отдельных видов недвижимости. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и иное имущество, отвечающее названным признакам <3>. -------------------------------- <3> Статья 130 ГК РФ.

На данный момент вопрос правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского оборота приобрел особое значение и остроту. Необходимость глубокого и всестороннего изучения этого вопроса вызвана сложностью и многообразием объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т. п. Активно развивающийся рынок недвижимости служит определенной гарантией для основного права граждан - права частной собственности, реализацией права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Несмотря на все это, сегодня спорных вопросов как о самом объекте "недвижимости", так и вопросов, касающихся сделок с недвижимостью, очень много. Прежде всего это относится к разграничению объектов недвижимости от так называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют без особого ущерба переносить с места на место здания и сооружения, отнесение которых к недвижимому имуществу не вызывает сомнения. В связи с чем такой критерий, как невозможность перемещения объекта недвижимости без несоразмерного ущерба назначению, становится относительным. Следовательно, "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком" <4>. В настоящее время некоторые ученые предлагают различные "дополнительные" критерии для отнесения объекта к недвижимости <5>. Также ряд авторов считают, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом <6>. Для участников гражданских правоотношений на рынке недвижимости особенно важна степень защищенности и чистоты совершаемых сделок. В связи с этим роль судебно практики как источника права в данной сфере несоизмеримо возросла. Данный источник права позволяет лучше разобраться во многих спорных вопросах касающихся оборота недвижимости. Таким образом, представляется необходимым изучать не только теорию данного вопроса, но и судебную практику, так как именно на практике раскрываются все спорные теоретические проблемы, связанные с оборотом недвижимости <7>. -------------------------------- <4> Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 88. <5> См.: Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 65 - 66; Калачева С. А. Сделки с недвижимостью. М., 2000. С. 8. <6> См.: Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91; Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. N 8. С. 96. <7> См. подробнее: Улетова Г. Д. Источники исполнительного права Российской Федерации // Законодательство. 2003. N 5.

В последнее время вырос объем дел, связанных с вопросами недвижимости, рассматриваемых судами общей юрисдикции. Это объясняется прежде всего тем, что в соответствии с процессуальным законодательством компетенцию судов общей юрисдикции составляет разрешение споров с участием граждан, таким образом, наиболее высок в общем объеме споров удельный вес споров по поводу жилых помещений. Большую роль в формировании единой судебной практики сыграло Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 о некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <8>. Зачастую именно на основании актов, принимаемых судебными органами, формируются те или иные направления развития отношений в сфере недвижимости <9>. -------------------------------- <8> См.: Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации. 1961 - 1993 гг. М.: Юрид. лит., 1994. <9> См. подробнее: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006 // СПС.

Отдельные вопросы сделок с недвижимостью имеются в постановлениях Президиума Верховного Суда РФ, которыми утверждены Обзоры судебной практики: от 14 мая 1997 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам) <10>; от 1 октября 1997 г. - Обзор судебной практики за второй квартал 1997 г. (по гражданским делам) <11>; от 14 января 1998 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второе полугодие 1997 г. (по гражданским делам) <12>; от 1 августа 1998 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам <13>; от 19 июля 1999 г. - некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам <14>; от 28 июня 2000 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2000 г. <15>; от 9 июля 2003 г. - Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2003 г. <16> и т. д. -------------------------------- <10> БВС РФ. 1997. N 8. <11> БВС РФ. 1997. N 12. <12> БВС РФ. 1998. N 4. <13> БВС РФ. 1998. N 8 - 10. <14> БВС РФ. 1999. N 8 - 12. <15> БВС РФ. 2000. N 9. <16> БВС РФ. 2003. N 12.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть гражданского оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Такая ситуация обусловлена вовлечением в гражданский оборот все большего числа объектов недвижимости, а также относительной новизной, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью. При таких обстоятельствах приобретает весьма важное значение практика российских судебных органов, среди которых центральное место занимает Высший Арбитражный Суд РФ <17>. -------------------------------- <17> См. подробнее: Пономарева Н. Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью // Жилищное право. 2005.

В зависимости от органа, который принимает решение, судебно-арбитражные акты могут быть классифицированы следующим образом. - Постановления, принимаемые Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Этими актами даются разъяснения по вопросам судебной практики, которые имеют обязательный характер для арбитражных судов (ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации") <18>. -------------------------------- <18> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1589 (с послед. изм.).

- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении конкретных дел. Эти судебные акты имеют прецедентное значение. Так, например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ своим Постановлением от 27 апреля 2002 г. N 11011/01) <19> поясняет, насколько существенным является несоблюдение норм ГК РФ. Высший Арбитражный Суд РФ согласно нормам ГК считает обязательным условием внесение в договор купли-продажи не только адреса объекта продажи, но и точных данных месторасположения нежилого помещения, так как оно является составной частью другого недвижимого имущества, а также площади помещения. -------------------------------- <19> Вестник ВАС РФ. 2002. N 9.

- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ по результатам рассмотрения отдельных вопросов судебной практики. Этими судебными актами утверждаются обзоры судебно-арбитражной практики, которые доводятся до сведения арбитражных судов в виде информационных писем (ст. 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации"). Так, в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <20> Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ доводит до сведения арбитражных судов, что в своих решениях по спору о понуждении заключения договора купли-продажи помещения они должны отразить оценку всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указать предмет и существенные условия договора, в частности цену договора. -------------------------------- <20> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.

Существенное влияние на стабилизацию судебно-арбитражной практики по разрешению споров с недвижимостью оказали обзоры практики, направленные арбитражным судам в виде информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: - от 5 мая 1997 г. N 14 - Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров <21>; -------------------------------- <21> Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.

- от 13 ноября 1997 г. N 21 - Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости <22>; -------------------------------- <22> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.

- от 1 июня 2000 г. N 53 - о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений <23>; -------------------------------- <23> Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

- от 16 февраля 2001 г. N 59 - Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <24>; -------------------------------- <24> Бюллетень Минюста России. 2001. N 4.

- от 28 января 2005 г. N 90 - Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке <25>. -------------------------------- <25> Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.

Прецедентное значение имеют постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по конкретным делам в порядке надзора. Дела, рассмотренные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по сделкам с недвижимостью, исчисляются сотнями. Постановления, принятые по результатам рассмотрения этих дел, как правило, публикуются в официальном печатном органе Высшего Арбитражного Суда РФ - "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" <26>. -------------------------------- <26> См. подробнее: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006 // СПС.

Громадное количество споров, а вместе с тем и большой объем судебной практики связаны с применением норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Центральное место здесь занимает Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. Многие из сделанных в Обзоре выводов и рекомендаций, а также их мотивация требуют внимательного рассмотрения и подробного анализа. Согласно данному Закону государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 1 ст. 2 Федерального закона о регистрации). Судебная практика показывает, что даже хорошо организованная система регистрации прав не может исключить всех случаев, когда право регистрируется не за правообладателем, а за другим лицом. Споры, возникающие впоследствии, обусловлены, как правило, не самой регистрацией, а столкновением имущественных интересов по поводу обладания вещью. Установление практики рассмотрения таких споров прошло не без осложнений. В некоторых случаях наличие в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект зачастую являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку суд полагал, что единственным допустимым доказательством существования зарегистрированного права собственности является соответствующее свидетельство или выписка из ЕГРП <27>. -------------------------------- <27> См.: Ханашевич С. К. Некоторые вопросы оспаривания зарегистрированного права в арбитражном суде // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2003. N 5.

При вынесении таких решений суды ссылаются на нормы ст. 2 Федерального закона о регистрации. По смыслу данной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права <28>. -------------------------------- <28> См. подробнее: Пономарева Н. Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью // Жилищное право. 2005.

При отказе в удовлетворении исковых требований истцу, как правило, указывалось на возможность обращения с отдельным иском об обжаловании акта регистрации права собственности, свидетельства о государственной регистрации или выписки из реестра в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ, так как, по мнению арбитражного суда, обжалование акта регистрации права собственности должно предшествовать самому спору о праве <29>. -------------------------------- <29> См.: Ханашевич С. К. Некоторые вопросы оспаривания зарегистрированного права в арбитражном суде // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2003. N 5.

Из всего вышеизложенного можно сделать выводы, что, несмотря на обилие как научных работ, так и судебной практики, посвященной вопросам регулирования оборота недвижимости, в российском праве сохраняется ряд спорных вопросов, касающихся не только самого понятия недвижимости, но и вопросов, связанных с государственной регистрацией сделок с недвижимостью. Необходимо с учетом судебной практики и в связи с существующими пробелами, которые данная практика выявляет, закончить формирование в Российской Федерации цивилизованного рынка недвижимости. С учетом выявленных судебной практикой проблем необходимо принять ряд законодательных актов, определяющих порядок организации сделок с недвижимостью. Безусловно, принятие таких актов не решит всех проблем. Однако даже это может существенным образом изменить ситуацию с участием недвижимого имущества в предпринимательском обороте в лучшую сторону. Тем не менее стоит заметить, что о судебной практике как основном источнике вопросов, касающихся недвижимого имущества ввиду ее недостаточности пока говорить рано. Само применение законодательства о недвижимости в судебной практике достаточно сложно, поскольку до конца неясно, чем следует руководствоваться суду, оценивая действия участников рынка недвижимости при наличии многочисленных пробелов в законе. Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений <30>. -------------------------------- <30> См. подробнее: Пономарева Н. Г. Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью // Жилищное право. 2005.

Название документа