Арендная плата по договору аренды

АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

В. А. БЕЛОВ

Белов Валерий Александрович, юрист АНО "Юридический научно-исследовательский центр". Преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА. Научная специализация - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право. Родился 4 сентября 1991 г. В 2013 г. окончил Аккредитованное негосударственное образовательное учреждение Московский финансово-юридический университет (МФЮА). Автор основных трудов: "Бесплатная юридическая помощь в социальном государстве" (в сборнике "Бесплатная юридическая помощь - важнейшая социальная гарантия прав гражданина": Материалы Всероссийской науч.-практ. конф. М., 2011); "Договор ренты - социальный договор" (в сборнике "Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права". М., 2011); "О проблеме несоответствия минимального размера оплаты труда и величины прожиточного минимума" (Юридическая панорама. М., 2012. N 21); "Направления, пути и цели развития государства Российского" (в сборнике "Актуальные проблемы современного законодательства". М., 2012); "Направления, пути и цели развития государства Российского" (в сборнике лучших работ в номинации "Всероссийская студенческая юридическая Олимпиада 2012 года". М., 2012); "Инновационный метод обучения на примере юридической клиники" (в сборнике Всероссийской заочной конференции по распространению лучшей практики реализации проектов, направленных на оказание бесплатной юридической помощи и правовое просвещение населения. Рязань, 2012); "Предварительный договор в гражданском праве Российской Федерации" (в сборнике "Актуальные социально-экономические и правовые проблемы развития России". М., 2012); "Теоретические и практические вопросы "нового" вещного права в Российской Федерации: анализ договора об установлении права застройки". М., 2013); "Труд и трудовые отношения в РФ" (М., 2013); "Предварительный договор аренды и договор аренды объекта будущей недвижимости" (в сборнике "Актуальные проблемы современного законодательства". М., 2013); "Об отдельных вопросах выплаты арендной платы по договору аренды" (Юридическая панорама. М., 2013. N 22); "Об отдельных вопросах практики расторжение договора аренды" (Вестник МФЮА. М., 2013); "Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат" (Юрист компании. 2014. N 2); "Подсудность по месту нахождения истца" (Вестник арбитражной практики. 2014. N 1); "Особенности договора аренды торгового объекта" (Право и экономика. 2014. N 2).

В статье уделяется внимание такому условию договора аренды, как арендная плата, а также вопросам установления и изменения ее размера.

Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, существенное условие.

Rent in lease contract V. A. Belov

The article focuses on such terms of the lease as rent, as well as on establishing and changing its amount.

Key words: lease contact, rent, essential condition.

В настоящее время размер арендной платы не является существенным условием договора аренды (за исключением договора аренды здания и сооружения), а значит, невключение данного основания в текст договора не может свидетельствовать о недействительности данной сделки. Законодатель устанавливает, что в случае, если стороны не указали в договоре аренды размер арендной платы, она должна определяться исходя из обстоятельств, при которых осуществляются расчеты по аналогичным договорам (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <1>. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 2 ноября 2013 г.) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Однако данный подход, как может показаться, нарушает правовую природу договорного обязательства, связанного с передачей имущества во владение и пользование за плату. В настоящий момент п. 1 ст. 432 ГК РФ содержит положение: "...существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида...". Согласно данному определению можно прийти к выводу, что условием, которое необходимо включить в текст договора аренды, является размер арендной платы, так как в круг условий договора в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате) [1]. Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора, о чем свидетельствует соответствующее положение: "...предоставить арендатору имущество за плату..." (ст. 606 ГК РФ). Арендная плата играет немаловажную роль в плане взаимного выполнения сторонами возложенных на них обязательств. Поскольку сама правовая природа договора аренды носит срочный характер, благодаря которой арендатору предоставляется возможность удовлетворить временную потребность в имуществе, а арендодатель имеет право требовать от арендатора внесения соответствующей арендной платы. Тем самым арендодатель получает встречное обогащение. Однако отнесение арендной платы к числу существенных условий договора, которое влияет на его действительность, является чересчур смелым решением и порой не совсем обоснованным. Несмотря на наличие в истории периода времени [2], когда договоры аренды в отсутствие условия об арендной платы признавались недействительными, предполагается, что признак возмездности (синаллагматичности) не может ассоциироваться с существенностью роли условия договора об арендной плате. В обоснование данной позиции можно заявить, что признак возмездности присущ всем договорам, где сторонами соглашения выступают коммерческие организации, иное толкование противоречило бы ст. ст. 50, 575 ГК РФ. При этом возмездность договора не выделяет условие об оплате приобретаемого блага в качестве его существенного условия, так как в случае опущения данного условия сторонами по общему правилу применяются нормы, указанные в п. 3 ст. 424 ГК РФ. Таким образом, можно поставить вопрос об обоснованности выделения размера арендной платы в качестве существенного условия при аренде здания и сооружения. Выделение условия о размере арендной платы в договоре аренды здания и сооружения в качестве существенного в большей степени вызвано пережитками советского периода. Единственным обоснованным исключением, представляется, выделение арендной платы в качестве существенного условия при содержании условия о выкупе арендованного имущества, где арендная плата учитывается при выкупной стоимости имущества. В данном случае выплата порогового значения будет означать изменение прав собственности на объект аренды и, как следствие, прекращение арендных отношений (ст. 413 ГК РФ). В настоящее время вопросы об установлении, изменении размера арендной платы являются актуальными как с точки зрения научной проблематики, так и с точки зрения реализации теоретических догм в хозяйственном обороте. На практике всегда возникает множество споров относительно порядка изменения твердой цены арендной платы. Например, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Продолжительное время возникали разногласия относительно правовой природы данной нормы - ее императивности или диспозитивности. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2013 г. N 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ. Поэтому можно разумно предположить, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год. Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата изменяется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является обязанностью для сторон по заключению в будущем соответствующего соглашения, о данном обстоятельстве свидетельствует соответствующая судебная практика: "Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части" <2>. При этом Пленум ВАС РФ указал, что односторонний порядок изменения размера арендной платы, даже в случае наличия такого в силу договора, возможен не более одного раза в год (п. 21 указанного Постановления). -------------------------------- <2> Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 7.

Интересной выглядит ситуация, связанная с арендой лесных участков, заключенных на аукционе. Часть 2 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации <3> (далее - ЛК РФ) содержит императивное правило, согласно которому при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ. Это означает, что изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, невозможно по соглашению сторон. -------------------------------- <3> Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ (ред. от 28 декабря 2013 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 февраля 2014 г.) // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.

При этом необходимо учитывать, что в силу ч. 1 ст. 88 ЛК РФ использование лесного участка, предоставленного в аренду, возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа. Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов, которые могут существенным образом отличаться от объема использования лесов, указанных в заключенном по результатам торгов договоре, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Таким образом, ставки арендной платы могут видоизменяться. Данную правовую коллизию также усмотрела коллегия ВАС РФ, которая в своем Определении от 25 октября 2013 г. N ВАС-12157/13 поставила этот вопрос на обсуждение Президиума ВАС РФ. Последний, в свою очередь, занял жесткую и однозначную позицию о невозможности во внесудебном порядке изменить условия договора (арендной платы), заключенного на основании аукциона, даже в случае, если объект правоотношений видоизменился <4>. При этом необходимо обратить внимание, что в данном Постановлении существует оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам. Таким образом, следует предположить, что можно ожидать целый вал заявлений о признании такого рода соглашений недействительными, особенно в тех случаях, когда арендная ставка была пересмотрена в сторону увеличения. -------------------------------- <4> Постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. N 12157/13 по делу N А28-5083/2012 // СПС "КонсультантПлюс".

Что касается изменения условия договора относительно арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, если такое условие включено в текст договора, то в свете опубликованного Постановления Пленума ВАС N 73 в новой редакции от 25 января 2013 г. для арендаторов появилась гарантия относительно чрезмерного завышения арендных ставок, которые арендодатель мог утвердить в одностороннем порядке. Так, в п. 22 указанного Постановления содержится положение, что увеличение арендной платы в непропорциональном значении средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в одностороннем порядке может свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом. Однако арендатору необходимо в судебном процессе обосновать свою позицию путем приведения среднерыночных цен на аналогичное арендуемое имущество, и только в случае подтверждения его доводов суд может отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Однако в настоящее время наблюдается также еще одно основание для арендатора или иного заинтересованного лица, чтобы оспорить размер арендной платы, а в случае, если объектом договора аренды выступает недвижимость, то и всю сделку в целом. Данным основанием является чрезмерное завышение арендной платы арендодателем (в несколько раз), суды при этом руководствуются в последнее время часто применимыми для "рушения сделок" ст. ст. 10, 168 ГК РФ. Данное обстоятельство подтверждается Определением ВАС РФ от 6 декабря 2013 г. N ВАС-13846/13 по делу N А19-2903/2010, в котором суд указал следующее: "...договор, предоставление по которому со стороны одного лица в два и более раза превышает встречное предоставление или обычную рыночную цену, уплачиваемую в подобных случаях, может являться основанием для признания сделки недействительной на основании статей 10, 168 ГК РФ". На основании изложенного можно прийти к выводу, что по вопросу правовой природы такого условия договора аренды, как размер арендной платы, в юридической науке существуют различные точки зрения. Кроме того, подходы к установлению и изменению размера арендной платы относительно различных видов объектов гражданских прав могут иметь различную динамику. В связи с этим при заключении дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, в том числе по ее снижению, необходимо прибегать не только к Гражданскому кодексу РФ, но и к специальному законодательству.

Список литературы

Название документа