Договор купли-продажи недвижимого имущества

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий С. Г., старший юрисконсульт инвестиционно-строительной компании "MR Group", кандидат юридических наук.

Возможность приобретения прав на земельные участки связана с принципом единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости: в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник <1>. В силу указанных норм, как разъяснил п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. То есть при продаже строений, находящихся на предоставленном в аренду для эксплуатации этих строений земельном участке, к покупателю переходит и право пользования земельным участком, что оформляется перенаймом земельного участка (в Москве дополнительным соглашением к Договору аренды о смене стороны). -------------------------------- <1> См.: п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".

Безотносительно к инвестиционно-строительной сфере купля-продажа является основным договором, опосредующим гражданский оборот недвижимости: строений <2> (зданий и сооружений), равно как жилых и нежилых помещений. Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить. Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01). При этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. N 16-В05-22). Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. В случае, если эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным. -------------------------------- <2> В законодательстве отсутствует легальное определение строения, равно как здания и сооружения. В качестве примера приведем следующее определение: "Строением называется отдельно стоящая постройка, состоящая из одной или нескольких частей, составляющих одно целое. Признаками единства служат: а) назначение; б) наличие общей лестничной клетки или входов; в) наличие единого архитектурного оформления" (см.: Инструкцию ГУКХ НКВД РСФСР от 27 апреля 1930 г.).

Весьма важно обратить внимание на момент исполнения основного обязательства продавца: передать недвижимость покупателю. Данное обязательство считается исполненным, если иное не предусмотрено сторонами в договоре, после фактической передачи владения недвижимостью (вручения ее) покупателю и подписания сторонами акта о передаче. С другой стороны, основной обязанностью покупателя является оплата приобретаемой недвижимости. До момента полной оплаты перешедшая к покупателю недвижимость считается находящейся в залоге у продавца: в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при регистрации права собственности покупателя одновременно регистрируется ипотека в силу закона. После оплаты имущества в полном объеме запись об ипотеке погашается путем подачи совместного заявления продавца (кредитора) и покупателя (должника). Стороны могут предусмотреть в договоре, что к их отношениям не применяются правила п. 5 ст. 488 ГК РФ (залог в силу закона). Поскольку помещения, так же как и здания, относятся к объектам недвижимого имущества, то к данным отношениям применяются нормы § 7 гл. 30 ГК РФ с некоторыми изъятиями (в частности, не действует правило п. 1 ст. 552 ГК РФ). Следует сразу же обратить внимание на то, что при купле-продаже и иных сделках, связанных с отчуждением права собственности (мена, рента), на стороне покупателя могут выступать только лица, обладающие имуществом на праве собственности или надлежащим образом уполномоченные собственником путем выдачи доверенности. Никакой купли-продажи "неприватизированной жилплощади" не существует, любые попытки описать "примерные схемы" этой сделки <3> являются профессионально недобросовестными. -------------------------------- <3> Таковые часто предпринимаются авторами многочисленных пособий в жанре "популярной юриспруденции", которые в силу либо некомпетентности либо правового нигилизма дают рекомендации, весьма мало коррелирующие с правом. Приведенный пример взят из кн.: Наумов И. Л., Михаленко И. С., Рогожин М. Ю., Чипуренко Е. В. Как приобрести квартиру. СПб., 2005. С. 13 - 15.

Законодатель устанавливает особые правила для купли-продажи жилых помещений (в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к ним относятся жилые дома и квартиры, а также их части или комнаты в них) <4>. Кроме того, при отчуждении жилого помещения законодателем установлено требование государственной регистрации не только перехода права, но и самой сделки купли-продажи, а также договора мены, дарения, ренты. -------------------------------- <4> Подробнее см.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006.

В связи с государственной регистрацией весьма интересен вопрос о правомочиях продавца по распоряжению зданием (помещением), право на которое еще не зарегистрировано за покупателем. Поскольку, как уже отмечалось, договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации, а к купле-продаже зданий (нежилых помещений) таких требований не предъявляется, целесообразно рассмотреть последствия действий собственника по последующему заключению договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений раздельно. Итак, для зданий (нежилых помещений) имеются следующие модельные ситуации. Во-первых, продавец после заключения первого договора и до того, как был зарегистрирован переход прав по нему, заключает последующие договоры об отчуждении, при этом владение сохраняется за продавцом. Представляется, что в данном случае прямого запрета на такие действия ГК РФ не содержит <5>. Тем не менее в действиях продавца, направленных на отчуждение одного и того же помещения нескольким лицам, усматривается недобросовестность и злоупотребление правом, что дает основание квалифицировать последующие сделки как недействительные. -------------------------------- <5> Однако правовая позиция ВАС РФ предполагает такой запрет: "Поскольку спорное имущество обременено правами [покупателя] на основании договора купли-продажи, продавец потерял право распоряжаться им любым способом" (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Причем здесь речь идет не об оспоримой сделке, совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), но о сделке ничтожной. Возможны два варианта: ничтожность в силу противоречия закону (ст. 168 ГК РФ) либо ничтожность мнимой сделки (п. 1 ст. 170 ГК РФ). В последнем случае для продавца очевидно, что соответствующие купле-продаже правовые последствия могут проявиться лишь в его отношениях с единственным покупателем, с другими же сделка заключается им "лишь для вида", с целью незаконного присвоения чужих денежных средств путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ). В любом случае покупатель вправе на основании ст. 398 ГК РФ требовать отобрания (если такой термин допустим в иммобилиарном обороте) помещения и его передачи добросовестному приобретателю. Если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права, покупатель (первый покупатель по принципу prior tempore potestior in iure) на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе также требовать вынесения судом решения о государственной регистрации принадлежащего ему права собственности. Иные покупатели вправе требовать применения последствий ничтожной сделки или же возмещения убытков в соответствии со ст. 398 ГК РФ <6>. -------------------------------- <6> Если действия продавца повлекли убытки для первого покупателя, то он также получает право на взыскание полной суммы своих убытков, в том числе кондикции, с продавца.

Вторая модельная ситуация отличается от первой тем, что продавец не только заключил последующую сделку купли-продажи на помещение, но и передал владение позднейшему во времени контрагенту. Но и в данном случае закон защищает право первой покупки. Исходя из нормы ст. 398 ГК РФ невозможно истребовать купленное имущество лишь от тех последующих приобретателей, которые уже владеют им на праве собственности. В отличие от движимостей право собственности у приобретателей нежилых помещений возникает лишь после государственной регистрации перехода права. Сама же передача вещи применительно к нежилому помещению означает лишь подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче помещения (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Разумеется, что подписание данного документа не является фактом, значимым для третьих лиц, в том числе и для первого покупателя, и не элиминирует право первой покупки. Таким образом, закон предоставляет право первому покупателю истребовать помещение не только у продавца, но и у всех иных лиц вплоть до государственной регистрации их права собственности. Соответственно в случае государственной регистрации перехода права собственности по позднее совершенной сделке первоначальный покупатель утрачивает всякие права на помещение, у него остается лишь право требования к продавцу о полном возмещении убытков по ст. 398 ГК РФ. Что же касается последующего отчуждения жилых помещений, то ситуация здесь еще проще. Законодатель выдвигает императивное требование государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Поскольку по этому договору отчуждатель является выгодоприобретателем без правового основания, то к нему применяются последствия неосновательного обогащения <7>. -------------------------------- <7> Подробнее о защите прав собственности см.: Певницкий С. Г. Виндикационный и негаторный иски в системе защиты права собственности на недвижимое имущество // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. N 10; Певницкий С. Г. Некоторые вопросы системы защиты права собственности на недвижимое имущество // Юридический мир. 2006. N 3.

После государственной регистрации права собственности за покупателем продавец утрачивает право на распоряжение в какой-либо форме имуществом. Все сделки об отчуждении помещения, уже не принадлежащего продавцу, являются ничтожными и влекут соответствующие последствия в виде реституции, а также предусмотренные законом возмещения вследствие произошедшего неосновательного обогащения (в частности, возмещение неполученных доходов). В обороте жилых и нежилых помещений активно используются предварительные договоры. Последние следует считать не ограничениями базисного для частного права принципа свободы договора, но, напротив, формой его реализации, поскольку стороны связываются не соображениями публичного порядка, а лишь своей волей. Исходя из принципа pacta sunt servanda, договор о будущем договоре ограничивает свободу договора не более чем запрет на дальнейшее распоряжение уже отчужденным имуществом. В предварительном договоре должны быть определены все существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаже недвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещение и его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользования помещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительном договоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право или помещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не является основанием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождестве формы предварительного и основного договоров (п. 2 ст. 429 ГК РФ), требование государственной регистрации предварительного договора, если таковая необходима для основного, не устанавливается. В качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что "условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку" <8>. Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Между тем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиями сторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет оснований исключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ <9>. Так, приобретение недвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иного имущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие). -------------------------------- <8> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 157 (автор главы - Р. О. Халфина). <9> В связи с этим В. С. Ем совершенно верно отмечает, что действия участников сделки могут являться ее условиями, поскольку в нашем правопорядке в отличие от японского это не запрещено (см.: Гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2004. Т. 1. С. 456).

Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества, для большинства юридических лиц при проведении сделок по купле-продаже недвижимости следует обратить внимание на соблюдение правил об одобрении крупных сделок, установленных ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. от 18 декабря 2006 г.) и гл. X Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. от 27 июля 2006 г.). Значение купли-продажи еще и в том, что нормы, ее регулирующие, субсидиарно распространяются и на иные договоры, связанные с отчуждением помещений в многоквартирных домах: мены, дарения, ренты. Исходя из этого положения общего характера о купле-продаже в той мере, в коей они не противоречат существу регулируемых отношений, относятся и к названным договорам. Так, например, по правовому регулированию приобретение прав на недвижимое имущество в результате мены является частным случаем купли-продажи <10>. Стороны одновременно выступают продавцами в отношении отчуждаемого помещения и покупателями в отношении помещения приобретаемого. В силу специфики предмета договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации, равно как и переход прав по нему. -------------------------------- <10> Разумеется, данная сентенция носит только утилитарный характер, так как исторически и с точки зрения экономической теории именно купля-продажа является частным случаем мены с применением денежных средств как абстрактного менового эквивалента.

Следует заметить, что после регистрации права собственности за покупателем требуется оформление соглашения об изменении стороны в договоре аренды, по которому на основании ст. 35 ЗК РФ и при согласии (хотя п. 5 ст. 22 ЗК РФ требуется лишь уведомление) собственника в ряде случаев территориальные органы Федеральной регистрационной службы требуют оформления трехстороннего соглашения: прежний арендатор, новый арендатор и представитель собственника (в Москве - соответствующее территориальное объединение регулирования землепользования Департамента земельных ресурсов города Москвы).

Название документа