Иностранцы под контролем

(Мошкович М., Терешко Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2007, N 28)

Текст документа

ИНОСТРАНЦЫ ПОД КОНТРОЛЕМ

М. МОШКОВИЧ, Ю. ТЕРЕШКО

Мария Мошкович, эксперт "ЭЖ-Юрист".

Юлия Терешко, эксперт "ЭЖ-Юрист".

Приказом от 16.05.2007 N 82 Федеральная регистрационная служба утвердила Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иностранные организации и граждане могут приобретать в России права собственности или иные вещные права на недвижимость наравне с российскими, за исключением ряда установленных законом случаев. Наибольшее количество ограничений касается сделок с землей.

Например, иностранцы не смогут стать собственниками земельных участков, находящихся на приграничных и на иных установленных особо территориях РФ (п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ). Обладать земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения им разрешено только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Принятые Методические рекомендации разъясняют работникам регистрационной службы не только установленные ограничения, но и состав документов, которые должны представлять иностранцы в регистрирующий орган. Ведь Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" подразделяет иностранцев - физических лиц на временно пребывающих, временно проживающих и постоянно проживающих в РФ. Статус каждой категории должен подтверждаться соответствующими документами. Документы, составленные на иностранном языке, должны быть переведены на русский (с нотариальным заверением подлинности подписи переводчика) и в некоторых случаях легализованы.

Кроме того, в Рекомендациях содержится информация о порядке определения правоспособности иностранных юридических и физических лиц в соответствии с действующим российским законодательством и международными нормами, а также об особенностях регистрации прав на недвижимость граждан государств - участников СНГ.

Название документа

Интервью: От риелтора в суд

("ЭЖ-Юрист", 2007, N 28)

Текст документа

ОТ РИЕЛТОРА В СУД

С. В. РАЗГУЛИН

На прошлой неделе в редакцию "ЭЖ-Юрист" пришло письмо, автор которого спрашивал о возможных последствиях продажи им своей квартиры по заниженной цене. За разъяснениями по этому вопросу мы обратились к заместителю директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Сергею Викторовичу Разгулину.

Сергей Викторович, по сообщениям налоговых органов разница в цене продаваемых физическими лицами схожих по своим потребительским свойствам, включая месторасположение, московских квартир нередко различается раз в десять. Поверить в то, что реализация квартир происходит с таким диапазоном цен, достаточно сложно. Откуда такая разница в цене?

- Аналогичная ситуация складывается и при продаже иного имущества. Дело в том, что в соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов в суммах, полученных от продажи имущества. Размер вычета зависит от вида имущества и срока его нахождения в собственности налогоплательщика.

В частности, если налогоплательщик продает жилой дом, квартиру, комнату, включая приватизированные жилые помещения, дачу, садовый домик, земельный участок или долю в указанном имуществе, которые находились в его собственности менее трех лет, вычет не может превышать в целом 1000000 рублей. Когда продается иное имущество, то вычет составит сумму, полученную в налоговом периоде от его продажи, но не превышающую 125000 рублей.

В случае если вышеназванное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи имущества, т. е. налогообложения не происходит.

Таким образом, отличие в ценах вызвано тем, что в одном случае на дату продажи квартиры срок нахождения в собственности составил три года, а в другом - нет?

- Да, и по этой причине реальная цена указывается, как правило, в расписках между продавцом и покупателем.

Означает ли это, что налоговые органы должны проверять правильность применения цены для целей налогообложения по таким сделкам?

- Представляется, что в ряде случаев может иметь место квалификация таких сделок как совершенных с целью уклонения от уплаты налога, признание их недействительными и взыскание в доход государства всего полученного по ним в силу ст. 169 ГК РФ. Согласно данной статье сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

На основании Закона РФ от 21.03.91 N 943-1 "О налоговых органах Российской Федерации" налоговые органы вправе предъявлять в суде и арбитражном суде иски о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам. Так что от действий продавца может пострадать и покупатель.

Следует обратить внимание, что согласно ст. 228 Кодекса налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Указывая в декларации не соответствующий действительности размер полученного дохода, налогоплательщик включает в декларацию заведомо ложные сведения. Тем самым совершает действия, направленные на уклонение от налогообложения.

Поэтому в данном случае возникают отношения, регулируемые не налоговым, а уголовным законодательством. Получив такую налоговую декларацию, налоговые органы могут направить соответствующие материалы органам внутренних дел для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по ст. 198 УК РФ.

Учитывая действительную стоимость квартир, привлечение к ответственности более чем вероятно.

Что делать, если нет возможности ждать истечения трех лет, а вычет в один миллион явно недостаточен?

- Физическое лицо вместо имущественного налогового вычета вправе уменьшить сумму доходов на сумму расходов, произведенных им при приобретении имущества, а также расходов, связанных с его реализацией (например, на сумму оплаты риелторских услуг и т. д.).

Откуда контролирующий орган получает информацию о стоимости продажи имущества?

- Например, в ходе осуществления контрольных мероприятий, направленных на привлечение налогоплательщиков к уплате налога по доходам, полученным от продажи имущества, по сделкам, совершенным по ценам, не превышающим соответственно 1000000 рублей и 125000 рублей. Также подобная информация может быть получена налоговыми органами в рамках ст. 93.1 НК РФ. Данной статьей предусмотрено право указанных органов запрашивать информацию относительно конкретной сделки у ее участников и иных лиц, располагающих необходимой информацией.

Кроме того, сведения о цене сделки могут стать известны в ходе проверки риелторских организаций, при получении свидетельских показаний, в результате взаимодействия с органами, осуществляющими государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, государственную регистрацию транспортных средств. Деятельность органов внутренних дел по сбору доказательств регулируется специальным законодательством.

Физическое лицо нередко продает квартиру с помощью риелторских организаций. Можно ли при этом сослаться на их рекомендации и избежать ответственности?

- Конечно, нет, однако, если будет доказано, что представители риелторской организации содействовали совершению преступления советами, указаниями и т. п., они будут нести ответственность в зависимости от содеянного как организаторы, подстрекатели либо пособники (Постановление Пленума ВС РФ от 28.12.2006 N 64). Все участники сделки становятся "связанными правонарушением".

Но вы правы в том, что во многом причиной таких действий нередко является правовая безграмотность. Поэтому со стороны государственных органов необходимо проведение информационно-разъяснительной работы с физическими лицами и организациями, оказывающими посреднические услуги на рынке недвижимости, о последствиях "экономии на налогах" при продаже имущества, которая может закончиться уголовным делом.

Интервью провел Михаил Чеботарев,

обозреватель "ЭЖ-Юрист"

Название документа