Управление многоквартирными домами при помощи специализированных юридических лиц

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ПРИ ПОМОЩИ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий С. Г., кандидат юридических наук.

В данной статье речь идет об управлении многоквартирным домом как при помощи товариществ собственников жилья, так и при помощи жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Основное различие жилищных кооперативов и ТСЖ состоит в том, что, строго говоря, лишь ТСЖ создается исключительно с целью управления общим имуществом, деятельность же по управлению многоквартирным домом, осуществляемая в рамках жилищной кооперации, носит вторичный характер и осуществляется постольку, поскольку помещения в доме еще не перешли в собственность членов жилищного кооператива. Хотя до полной выплаты паев состав членов ЖК и собственников помещений различается, но компетенция общего собрания собственников помещений переходит к кооперативу (в установленных формах общего собрания или конференции) как основному сособственнику, чья воля формируется как уже выплатившими пай членами, так и будущими собственниками (членами, еще не выплатившими пай полностью). При исследовании проблем управления многоквартирными домами больший интерес представляют ТСЖ как специальные юридические лица, призванные выражать интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме в деле его содержания и эксплуатации <1>. Следует помнить, что после выплаты пая последним из членов ЖСК все помещения и объекты общего имущества переходят к собственникам помещений, а не ТСЖ, даже при преобразования в него ЖСК, что означает невозможность исполнения соглашений о передаче недвижимости, вошедшей в состав общего имущества многоквартирного дома <2>. -------------------------------- <1> ЖСК и ТСЖ являются различными организационно-правовыми формами, в силу чего встречающиеся в судебных решениях формулировки типа "как видно из Устава ЖК "Шестьдесят шесть", управление осуществляется в форме товарищества собственников жилья, в качестве которого выступает жилищный кооператив "Шестьдесят шесть" представляются небезынтересными, но сомнительными (Постановление президиума Челябинского областного суда от 01.06.2005, надзорное производство по делу N 4г05-876). <2> Постановление Президиума Ярославского областного суда от 11.09.2002 N 44-г-252.

Вопрос о юридической личности товарищества представляет значительный интерес, так как ее установление сделает возможным определение того позитивного регулирования, которое распространяется на деятельность ТСЖ: в частности, каковы пределы хозяйственной деятельности ТСЖ и его обязанностей перед государством. Так, в силу специфики целей и задач, стоящих перед ТСЖ, оно находится еще дальше от общих положений о потребительской кооперации, чем даже специализированные потребительские кооперативы, на которые общие нормы Закона о потребительской кооперации не распространяются. В силу этого следует признать, что, несмотря на принадлежность к некоммерческим организациям, регулирование ТСЖ осуществляется исключительно нормами раздела VI ЖК РФ. При отсутствии необходимой нормы в ЖК РФ применение иных норм может осуществляться по аналогии, а не субсидиарно. Проведение общего собрания ТСЖ основано на традиционной для юридических лиц - корпораций процедуре. Весьма часто при этом применяются сформировавшиеся в акционерном праве формы заочного голосования (ст. ст. 47, 146 ЖК РФ). При проведении заочного голосования весьма велика вероятность искажения воли сособственников, так как исключена возможность обсуждения и осознания собственниками предлагаемого проекта решения <3>. Представляется, что к заочному решению должны предъявляться более жесткие требования: решение должно считаться принятым, не если за него отдано более половины голосов при участии в нем собственников, обладающих более чем 50% голосов, а если за него проголосовало абсолютное большинство от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. -------------------------------- <3> Как по своим личным наблюдениям характеризует процесс д. ю.н., профессор Л. В. Щенникова, "ходили заинтересованные люди по квартирам в вечернее время, брали людей уставшими и получали необходимые подписи". Щенникова Л. В. "Собственник" - звучит гордо. И выгодно (Страсти по ТСЖ) // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 5. С. 48.

Членами ТСЖ могут быть только собственники помещений, которые принимают решение о создании ТСЖ, а также те собственники, что впоследствии добровольно примут решение о вступлении в товарищество. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании при голосовании за него собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Координация деятельности ТСЖ может осуществляться в рамках объединений ТСЖ (ст. 142 ЖК РФ), которые могут предусматривать известное перераспределение полномочий в пользу общих органов управления. Также возможно создание ТСЖ и для управления различными объектами, не являющимися многоквартирными домами, но расположенными на одном или соседних земельных участках: несколько односемейных (или дачных) жилых домов, гаражи, иные объекты инфраструктуры - в этом можно увидеть продолжение так называемых горизонтальных кондоминиумов, предусмотренных абз. 3 п. 1 ст. 5 отмененного Закона о ТСЖ <4>. Однако в отличие от ранее действовавшей ситуации речь не идет о едином имущественном комплексе, включающем в себя все помещения и строения, принадлежащие различным собственникам, с одной стороны, и земельный участок и инфраструктуру как общее имущество сособственников - с другой. В нынешней ситуации единый субъект (ТСЖ) осуществляет управление множеством объектов (собственники которых являются его членами), не составляющих единого имущественного комплекса. -------------------------------- <4> О правовом имуществе многоквартирных домов см.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 69 - 81.

ТСЖ на основании п. 8 ст. 138 ЖК РФ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Исходя из п. 1 ст. 182 ГК РФ можно предположить, что здесь имеет место законное представительство, причем законное представительство от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме, а не только членов ТСЖ. ТСЖ осуществляет предусмотренную ЖК РФ реконструкцию многоквартирного дома (т. е. при прекращении старого и создании нового объекта), в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ осуществляя право "надстраивать, перестраивать часть общего имущества", в том числе и при возведении нового объекта; представляется, что поступление такого объекта в состав полностью необоротоспособного имущественного комплекса общего имущества нецелесообразно. Данное решение не отвечает современным потребностям развития недвижимости, так как собственники, самостоятельно возведшие новый объект, утрачивают право свободного распоряжения им. Гораздо более обоснованным решением в данном случае было бы поступление объекта в собственность субъекта, его возведшего, т. е. в собственность ТСЖ <5>. Другим желательным условием для развития как отдельных многоквартирных домов, так и жилищного самоуправления в целом являлось бы предоставление ТСЖ преимущественного права покупки помещений в многоквартирном доме, пусть даже в редуцированном виде. Например, в случае прекращения прав на помещения вследствие его принудительного изъятия по таким предусмотренным законом основаниям, как прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ). Полагаем, что ТСЖ необходимо предоставить как право делать предупреждение собственнику о необходимости устранения допускаемых им нарушений, так и назначать срок для ремонта помещения в случаях, когда допускаемые собственником нарушения грозят разрушением помещения и, как следствие, влекут за собой угрозу в том числе и общему имуществу многоквартирного дома. Необходимо также предоставить ТСЖ право в случаях, когда собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, вносить в орган местного самоуправления ходатайство о предъявлении иска в суд. -------------------------------- <5> ЖК РФ прямо не запрещает подобную возможность, ранее приобретение недвижимого имущества в собственность ТСЖ по различным основаниям признавалось вполне допустимым п. 4.11 приложения к распоряжению Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2005 N 22-р "Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья".

Кроме того, в Кодексе требуется определить общие модели разрешения проблемных моментов, связанных с решениями по финансированию реконструкции многоквартирного дома <6>. При принятии общим собранием ТСЖ решения о проведения реконструкции производится уменьшение общего имущества многоквартирного дома (из него исключается конкретный пространственный объект), которое допускается в данном случае. Выделенный объект, правовой режим которого наиболее близок объекту незавершенного строительства, передается в общую собственность группы собственников помещений, которые согласны финансировать его благоустройство. В таком случае требуется регистрация перехода права собственности на объект недвижимости. В связи с этим возникает вопрос об основаниях такой регистрации. Представляется, что в качестве правоустанавливающего документа должно выступать единогласное решение общего собрания членов ТСЖ. -------------------------------- <6> В качестве примера можно привести ситуацию, сложившуюся в одном из московских ТСЖ: меньшая часть собственников желала произвести существенное улучшение имущества путем преобразования технического этажа и крыши в фитнес-комплекс, оставшиеся участники ТСЖ не возражают против производства таких работ, но не согласны финансировать их.

Условия передачи устанавливаются решением общего собрания ТСЖ и могут содержать обременения и обязанности новых собственников по отношению к членам ТСЖ (например, о безвозмездном обслуживании членов ТСЖ в возводимом социально-бытовом объекте). Работы по созданию объекта будут производиться по договору подряда или по инвестиционному договору, в котором на стороне солидарно выступают сособственники, которым был передан в собственность объект общего имущества. Так как после производства реконструктивных работ в многоквартирном доме появится еще одно нежилое помещение, находящееся в общей долевой собственности определенных лиц, то автоматически произойдет перераспределение долей в коммунальной собственности на общее имущество. Следует заметить, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) в пп. "а" п. 2 включают в состав общего имущества многоквартирного дома построенные за счет средств собственников помещений объекты недвижимости (встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки). Представляется, что данное регулирование является поспешным и противоречит законодательству РФ. Отнесение помещений, построенных за счет собственных средств граждан, к общему имуществу дома фактически вводит запрет на оборот этих объектов, что является неоправданным ограничением права собственности граждан и уменьшает возможности для развития многоквартирного дома <7>. -------------------------------- <7> В соответствии со ст. 55 Конституции РФ ограничения прав граждан могут вводиться лишь федеральными законами, таким образом, нормы Правил содержания общего имущества, расширяющие установленный в ЖК РФ перечень объектов общего имущества за счет объектов недвижимости, возведенных (созданных) собственниками помещений самостоятельно и за свой счет, являются незаконными.

В известном Постановлении от 03.04.1998 N 10-П Конституционный Суд РФ высказался о добровольности членства в ТСЖ, как и во всяком ином объединении. Точка зрения Конституционного Суда представляется в достаточной мере спорной, следует согласиться с позицией Б. С. Эбзеева об отсутствии принудительного характера членства в ТСЖ, высказанной им в Особом мнении. И кроме того, исходя из сути и правовой природы ТСЖ, оно не является общественным объединением в смысле ст. 30 Конституции РФ, так как оно предназначено для исполнения общественно значимой функции по безопасному содержанию жилых помещений <8>. -------------------------------- <8> Такие "недобровольные объединения" известны и отечественному, и мировому правопорядку; к ним относятся различного рода саморегулирующиеся организации, адвокатские и нотариальные палаты, национально-культурные автономии и др. Статус перечисленных объединений был предметом рассмотрения Конституционного Суда, который не обнаружил признаков неконституционности таких объединений, напротив, обосновав соответствие Конституции РФ такого "недобровольного" членства. (См.: Постановления Конституционного Суда РФ от 03.03.2004 N 5-П; от 28.01.1997 N 2-П; от 19.05.1998 N 15-П; от 23.12.1999 N 18-П.)

Для образования ТСЖ, исходя из ч. 3 ст. 135 ЖК РФ, требуется более половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. После образования ТСЖ к общему собранию его членов ipso facto переходят правомочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основным вопросам осуществления прав на общее имущество. Между тем ЖК РФ не указывает среди полномочий общего собрания членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ), а также прав самого ТСЖ (ст. 137 ЖК РФ) некоторых прав общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Среди таких вопросов следует выделить принятие решений, во-первых, о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве объектов благоустройства, обеспечения и иных объектов и ремонте общего имущества; во-вторых, о пределах использования (в том числе ограничениях пользования) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сосуществование двух органов управления многоквартирным домом, а следовательно, двух форм управления (непосредственной и ТСЖ) противоречит самой идее ЖК РФ <9>. Исходя из этого следует признать, что, несмотря на значимость данных вопросов, законодатель просто не счел необходимым отдельно прописывать данные полномочия общего собрания членов ТСЖ, а отнес их к п. 13 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ "Другие вопросы", так как из вышеупомянутых положений ЖК РФ косвенно следует возможность их решения ТСЖ. Решения по этим вопросам должны приниматься квалифицированным большинством голосов в порядке ч. 4 ст. 146 ЖК РФ. -------------------------------- <9> Несмотря на это, некоторые авторы настаивают на необходимости параллельного существования двух органов управления многоквартирным домом: общего собрания собственников помещений в нем и общего собрания членов ТСЖ (см.: Филатова У. Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Иркутск, 2006 С. 9 - 10). Очевидно, что такое решение может привести лишь к неразрешимой иначе как в судебном порядке конфликтной ситуации, а негативные последствия сосуществования "параллельных" органов управления хорошо известны в корпоративной, прежде всего акционерной, практике.

В силу специфики ТСЖ регулирование их деятельности осуществляется исключительно ЖК РФ. Только в случае, если такие отношения не урегулированы жилищным законодательством, по аналогии применяются нормы законодательства о некоммерческих организациях.

Название документа