Организация решила продать своему работнику квартиру по согласованной с ним цене. Для того чтобы узнать, будет ли в таком случае у работника материальная выгода по НДФЛ, нужно определить рыночную цену квартиры. Каким образом организация может выяснить рыночную цену квартиры, если ранее сделок по продаже квартир у нее не было?

Ответ: Если организация и ее работник являются взаимозависимыми лицами, то налоговая база по НДФЛ определяется как разница между ценой, по которой идентичные (однородные) товары организация реализует другим лицам, не являющимся взаимозависимыми, и ценой их реализации налогоплательщику - физическому лицу. По мнению некоторых судов, если у организации не было сделок по продаже квартир, то при разовой продаже квартиры своему работнику у такого физического лица не возникает дохода в виде материальной выгоды. В то же время существует иная точка зрения, в соответствии с которой у физического лица возникает доход, подлежащий налогообложению НДФЛ, в виде разницы между рыночной ценой квартиры и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилого помещения. Если организация, у которой не было ранее сделок по продаже квартир, не желает спорить с налоговыми органами, то ей следует определить доход работника как разницу между рыночной ценой квартиры и ее стоимостью, по которой она продала квартиру работнику. Для определения рыночной цены продаваемой квартиры можно либо воспользоваться информацией о рыночной стоимости идентичных квартир, размещенной в Интернете на сайтах по продаже недвижимости, либо привлечь независимого оценщика.

Обоснование: При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, включая доходы в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ).

Материальная выгода возникает, в частности, при приобретении физическим лицом у организации товаров (работ, услуг), когда такое физическое лицо и организация являются взаимозависимыми (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).

Случаи, когда лица признаются взаимозависимыми, установлены в ст. 105.1 НК РФ. По разъяснениям Минфина России, признание организации и ее работников взаимозависимыми лицами п. 2 ст. 105.1 НК РФ не предусмотрено, за исключением ситуаций, когда работник (Письмо Минфина России от 05.12.2012 N 03-01-18/9-187):

- прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов (пп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ);

- имеет полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) этой организации (пп. 4 п. 2 ст. 105.1 НК РФ);

- осуществляет полномочия единоличного исполнительного органа организации (пп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Если организация и ее работник являются взаимозависимыми лицами, то налоговая база по НДФЛ определяется как разница между ценой, по которой идентичные (однородные) товары (работы, услуги) организация реализует другим лицам, не являющимся взаимозависимыми, и ценой их реализации налогоплательщику - физическому лицу (п. 3 ст. 212 НК РФ).

По мнению некоторых судов, при отсутствии сделок по реализации идентичных (однородных) товаров лицом, являющимся взаимозависимым по отношению к налогоплательщику, лицам, не являющимся взаимозависимыми, исчисление налоговой базы в виде материальной выгоды по п. 3 ст. 212 НК РФ не является возможным. Статья 212 НК РФ, равно как и иные статьи гл. 23 НК РФ, не предусматривает определения налоговой базы по НДФЛ в виде превышения рыночных цен над ценами фактической реализации товаров налогоплательщику (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2008 N 09АП-7887/2008-АК). Аналогичный подход усматривается в Постановлении ФАС Московского округа от 07.06.2012 N А41-27529/10.

Исходя из этого можно сделать вывод о том, что если у организации не было сделок по продаже квартир, то при разовой продаже квартиры своему работнику у такого физического лица не возникает дохода в виде материальной выгоды.

Однако встречаются и противоположные судебные решения. Например, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26.01.2010 N А57-4800/2009 суд признал, что материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилого помещения, является доходом физического лица, подлежащим налогообложению НДФЛ.

Кроме того, по разъяснениям Минфина России, в случае продажи организацией жилых помещений своим работникам по цене ниже рыночной у работников может возникать экономическая выгода (доход), определяемая как разница между рыночной ценой и стоимостью жилого помещения, приобретенного у организации. Указанный доход облагается НДФЛ (Письмо Минфина России от 27.09.2012 N 03-04-06/6-293).

Если организация, у которой не было ранее сделок по продаже квартир, не желает спорить с налоговыми органами, то ей следует определить доход работника как разницу между рыночной ценой квартиры и ее стоимостью, по которой она продала квартиру работнику.

Установить рыночную стоимость продаваемой квартиры можно одним из следующих способов:

1) воспользоваться информацией о рыночной стоимости идентичных квартир, размещенной в Интернете на сайтах по продаже недвижимости.

Идентичность квартир обеспечивается сопоставимостью таких основных параметров, как:

- район, в котором расположена квартира;

- этаж, на котором находится квартира;

- количество этажей в доме;

- общая площадь квартиры, кв. м;

- жилая площадь квартиры, кв. м;

- санузел (раздельный, совмещенный);

- наличие балкона (лоджии);

- общее состояние квартиры (потребность в ремонте).

Располагая информацией о рыночной стоимости квартир, которые по своим параметрам идентичны квартире, продаваемой организацией, можно определить рыночную стоимость недвижимости, реализуемой своему работнику.

При использовании такого варианта рекомендуем делать скриншот (снимок изображения текущего состояния экрана) с изображением данных о рыночной стоимости и параметрах идентичных квартир. Сделанный снимок следует распечатать, указать дату, на которую сделан такой снимок, привести Ф. И.О. и должность работника, сделавшего снимок, и заверить подписью этого лица. Такой документ будет подтверждать рыночную стоимость продаваемой организацией квартиры;

2) привлечь независимого оценщика.

Привлекаемый оценщик должен быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)). Для проведения оценки квартиры с оценщиком нужно заключить соответствующий договор (ст. 10 Закона N 135-ФЗ). Результатом такой работы является отчет оценщика (ст. 11 Закона N 135-ФЗ). В этом случае рыночная стоимость продаваемой организацией квартиры будет подтверждаться отчетом оценщика (ст. 12 Закона N 135-ФЗ).

М. Н.Озерова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

15.07.2013