Разновидности договора ренты по российскому законодательству

РАЗНОВИДНОСТИ ДОГОВОРА РЕНТЫ ПО РОССИЙСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

К. Г. ТОКАРЕВА

Токарева К. Г., кандидат юридических наук, Институт экономики управления и права, г. Казань.

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Ее наименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателем каждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем в данном случае проводится наиболее распространенный для ГК принцип: независимо от своего наименования соответствующая глава раздела IV Кодекса в виде общего правила посвящается определенному договорному типу <1>. Применительно к гл. 33 таковым является договор ренты, а значит, договор пожизненного содержания с иждивением - это только его разновидность. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <1> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества: 5-й завод. М.: Статут, 2003. С. 618.

Подтверждением может служить наличие в рассматриваемой главе помимо трех специальных параграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанный параграф носит название "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением", каждая из его статей включает указание на то, что она регулирует именно договор ренты. При этом ни в одной из статей указанного параграфа договор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается. Выводу о признании пожизненного содержания с иждивением разновидностью ренты не противоречит и то, что наряду с ее общим определением (п. 1 ст. 583 ГК) также и параграф, посвященный пожизненному содержанию с иждивением (§ 4), включает определение этого последнего договора (п. 1 ст. 601 ГК). Такое построение главы, в которой сосуществуют определения договорного типа и особо - его видов, весьма широко используется в Кодексе. Примером может служить гл. 30, в которую включены определения и самой купли-продажи как договорного типа (п. 1 ст. 454 ГК), и общепризнанных разновидностей этого договора, в том числе таких, в названии которых указание на принадлежность к купле-продаже вообще не фигурирует. Имеются в виду определения договоров поставки товаров (ст. 506), государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 526), контрактации (п. 1 ст. 535), энергоснабжения (п. 1 ст. 539). Наряду с договором пожизненного содержания с иждивением в гл. 33 ГК РФ выделены договоры постоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумя договорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением - с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторов признают все три договора самостоятельными видами договора ренты <2>. -------------------------------- <2> Гражданское право. Часть 2: Учебник / Под ред. А. Г. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 139; Маркова О. А. Договор ренты в российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Санкт-Петербург, 2002. С. 12.

В то же время другие рассматривают постоянную, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением в качестве разновидностей договора ренты <3>. -------------------------------- <3> Крашенинников П. В. Договор ренты жилых помещений // Экономика и жизнь. 1996. 5 октября. С. 43; Чупрынина Н. Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры // Законодательство. 1997. N 5. С. 9; Гражданское право: Учебник для вузов / Под ред. В. В. Залесского, М. М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. С. 144.

Интересной также представляется позиция А. Пахомова <4>, придерживающегося того мнения, что пожизненная рента, которая может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением, и постоянная являются формами отчуждения имущества под выплату ренты. -------------------------------- <4> Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания с иждивением // Закон. 1998. N 7. С. 118 - 119.

Существует и четвертая точка зрения, согласно которой договоры постоянной и пожизненной ренты являются видами договора ренты, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривается в качестве разновидности (подвида) договора пожизненной ренты <5>. -------------------------------- <5> Новопашина У. Рента: и хлеб, и кров // Домашний адвокат. 1996. N 24. С. 4; Хохлов С. А. Не спешите становиться рантье. Знакомьтесь: новый ГК // Человек и закон. 1996. N 12. С. 30; Крылов С. В. Недвижимость. Комментарий специалиста // Библиотечка российской газеты. 1999. N 6. С. 47; Романец Ю. В. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. N 6. С. 23; Лазарева Е. В. Пожизненная рента в гражданском праве России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2005. С. 10.

Представляется, что более правильной является последняя точка зрения. Такой вывод следует прежде всего из п. 2 ст. 583 ГК РФ, где говорится, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). При этом прямо предусмотрено, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Двучленное деление ренты нашло отражение и в п. 2 ст. 601 ГК РФ, где предусмотрено, что к договору пожизненного содержания с иждивением, которому посвящен одноименный параграф гл. 33 ГК, применяются, если иное не предусмотрено включенными в него правилами, правила о пожизненной ренте. Для уяснения значения соответствующей нормы можно сравнить ее с имеющимися во многих главах ГК отсылками к статьям, заведомо посвященным иным типам (видам) договоров. В подобных случаях законодатель, формируя отсылочную норму, учитывает несоответствие, которое может повлечь за собой ее применение. Например, в п. 2 ст. 567 ГК, в котором предусмотрено, что на договор мены распространяются правила о договоре купли-продажи, приведенное указание снабжено оговоркой: "...если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены". Тем самым заведомо не исключается возможность возникновения ситуации, когда действие норм, являющихся адресатом отсылки, могло бы вступить в противоречие с моделью того договора, к которому должна применяться отсылочная норма. С указанной точки зрения отсутствие в п. 2 ст. 601 ГК аналогичной оговорки можно расценить только так, что пожизненное содержание с иждивением - разновидность (подвид) пожизненной ренты. Расхождения между такими различными уровнями классификации, как род (тип) и вид, вид и подвид, заведомо не могут иметь места. В результате напрашивается вывод, что построение гл. 33 ГК РФ аналогично тому, которое сложилось и в главе "Купля-продажа". В ней выделены купля-продажа как род, поставка - как один из ее видов, а наряду с этим поставка товаров для государственных нужд и контрактация - в качестве подвидов соответствующего вида (поставки). На основании вышесказанного представляется целесообразным поменять название гл. 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением" и именовать ее в дальнейшем "Рента". Совпадая в своих существенных признаках, виды договора ренты (постоянная и пожизненная) различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением - с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой - с другой. Уже само различие в названии видов ренты - "постоянная" и "пожизненная" дает возможность предопределить специфику установленного для каждого из них правового режима. Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни получателя. Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т. п. Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, но только в том случае, если это не противоречит целям, задачам, закрепленным в их учредительных документах, и специальному законодательству. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых согласно ст. 2 Федерального закона "О некоммерческих организациях" <6>, а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций. -------------------------------- <6> Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

Получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг и т. д.), а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату ренты. Этот запрет объясняется тем, что их деятельность - предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества, несовместима с положением рантье, "живущего на доход, в создание которого он не вовлечен" <7>. Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) (под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова) включен в информационный банк согласно публикации - МЦФЭР, 1996. ------------------------------------------------------------------ <7> Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // ГК РФ. Часть 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М.: Юристъ, 1996. С. 320.

В отличие от постоянной ренты договор пожизненной ренты порождает срочные обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, следовательно, возможна ситуация, когда договор на таких условиях был заключен, а гражданин, в пользу которого он заключен, к этому времени скончался. Такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения. Определение договора пожизненного содержания с иждивением дано в ст. 601 ГК РФ, согласно которой по данному договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В многочисленных комментариях <8> к норме ст. 601 ГК РФ авторы, разграничивая пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается в первую очередь тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты по общему правилу допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма ренты - это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо по состоянию здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных сумм. Но при этом в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее удвоенного минимального размера оплаты труда, установленного законом. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, В. А. Левицкой, М. Г. Пискуновой, Е. Р. Сарьян, А. Р. Кирсанова, В. В. Огородникова "Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты" включена в информационный банк согласно публикации - Юрайт, 2002 (издание третье, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <8> Морунова Е. Пожизненное содержание в обмен на квартиру // Социальное обеспечение. 2005. N 18. С. 39; Солдатов А. С. Стоит ли приватизировать свою квартиру? // Российская юстиция. 2005. N 8. С. 43; Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 142.

Не оспаривая справедливость сказанного, хотелось бы отметить: главное, что отличает обязательства договора пожизненной ренты от обязательств договора пожизненного содержания с иждивением, - это особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание с иждивением. Указанный характер отношений обусловлен социальной сущностью и назначением пожизненного содержания с иждивением. Так, необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. Но сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поэтому при разрешении между сторонами спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Реальность прав гражданина - получателя ренты гарантируется, во-первых, тем, что плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного им по договору содержания с иждивением, вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество только с предварительного согласия получателя ренты (это правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, нельзя рассматривать в качестве особенного, присущего только правовому регулированию отношений пожизненного содержания с иждивением. Оно является следствием наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество, возникшего у него по закону); а во-вторых, тем, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества. Правовое значение классификации договоров ренты с точки зрения типа, вида и разновидности подтверждают материалы судебной практики <9>. Так, Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о расторжении договора пожизненной ренты. В своем заявлении Б. указала на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома; не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред. -------------------------------- <9> Комментарий судебной практики. Вып. 9 / Под ред. К. Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература. 2004. С. 45.

Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимального размера оплаты труда в месяц. Решением суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной ренты был расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 г. рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры. Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора: так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы. Суды в данном деле по-разному подошли к решению вопроса о расторжении договора пожизненной ренты. Если суд первой инстанции посчитал договор нарушенным со стороны плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его расторжении, то надзорная инстанция высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен ли договор пожизненной ренты со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед получателем ренты. В случае с пожизненной рентой следует также обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Если говорить о договоре пожизненной ренты, то обязанность плательщика ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности плательщика ренты не исчерпывались только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту. Право проживания считается предоставленным получателю ренты не только тогда, когда об этом прямо сказано в договоре, но и когда это вытекает из его смысла, т. е. с отчуждением квартиры в собственность плательщика ренты стороны не связывали прекращение права проживания в данной квартире получателя. В том случае, когда договор пожизненной ренты содержит условие о праве получателя ренты проживать в квартире плательщика, необходимо выяснить, возможно ли в данном договоре усмотреть элемент договора пожизненного содержания (несмотря на то, что название договора не имеет в себе такого указания), и в связи с этим должны ли применяться к такому договору пожизненной ренты специальные нормы, относящиеся к договору пожизненного содержания. Данные нормы отличаются более льготным характером в отношении получателя ренты по указанному договору по сравнению с положением получателя ренты по договору пожизненной ренты. Это касается, в частности, правил о расторжении договора, которые весьма благоприятны для получателя ренты. Квалификация рассматриваемого договора должна осуществляться исходя из различий в основных целях договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания. Основная цель договора пожизненной ренты состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (должник в данном договоре, как и в любом договоре пожизненной ренты, не берет на себя обязанность содержать кредитора (получателя ренты)). По крайней мере, плательщик не обусловливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег <10>. -------------------------------- <10> Латынова Е. Рента в убыток // Домашний адвокат. 2002. N 7. С. 19.

Сущность и основная цель договора пожизненного содержания заключаются в предоставлении получателю ренты средств к существованию, скажем так, в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т. д.) на определенную сумму денег. Иными словами, при договоре пожизненной ренты плательщик ренты платит, например, 5000 руб. в месяц, и на этом его обязанности по договору исчерпаны. В договоре пожизненного содержания плательщик предоставляет продукты питания, одежду, жилье и т. д. на сумму 5000 руб. в месяц <11>. -------------------------------- <11> Пономарев Э. Что такое "договор о продаже квартиры с пожизненным содержанием владельца" // Известия. 1996. 31 января. С. 9.

Несмотря на то что по рассматриваемому договору плательщик взял на себя обязанность уплачивать не только рентные платежи, но и предоставить получателю ренты право проживания в квартире (эта обязанность должна считаться возложенной на плательщика только на основании одного факта: намерения сторон сохранить за бывшим собственником (получателем ренты) право проживания в переданной в собственность плательщика ренты квартире), специальные нормы о договоре пожизненного содержания вряд ли могут здесь применяться в связи с тем, что основная цель договора заключается в получении периодических рентных платежей получателем ренты. Предоставление получателю ренты права проживания в квартире носит второстепенный (по отношению к обязанности уплачивать ренту в денежном выражении) характер и не может рассматриваться как содержание получателя ренты. Вывод о подчинении заключенного истицей и ответчиком договора только нормам о договоре пожизненной ренты, конечно, не ставит под сомнение действительность условия договора пожизненной ренты о праве проживания получателя ренты. Раз уж представленный на рассмотрение суда договор пожизненной ренты содержал условие о предоставлении получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту, значит, плательщик ренты был обязан (помимо обязанности периодически уплачивать рентные платежи) поддерживать квартиру, в которой проживал получатель ренты, в надлежащем состоянии (т. е. в состоянии, пригодном для проживания). Плательщик ренты как собственник имущества, обремененного рентой, вправе самостоятельно решать, когда осуществить его ремонт, но в данном случае он связан обязательством перед получателем ренты делать все необходимое для спокойного и нормального проживания последнего в квартире. Надо признать, что если в договоре не указана обязанность плательщика ренты поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, то эту обязанность плательщика ренты можно вывести только из смысла договора, так как законодательство не содержит указаний по данному вопросу. Возможно, здесь уместно применение по аналогии абз. 2 ст. 604 ГК РФ, в соответствии с которым плательщик ренты по договору пожизненного содержания обязан принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование переданного в ренту имущества не приводило к снижению его стоимости <12>. -------------------------------- <12> Леонова Г. Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. N 8. С. 10.

Тот факт, что в квартире требовалось сделать ремонт в результате причиненного третьими (а не плательщиком ренты) лицами (жильцами соседней квартиры) вреда, не имеет никакого значения, так как риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК). Для контрагентов по договору пожизненной ренты затопление квартиры действиями соседей является случайностью, так как в этом нет вины ни плательщика ренты, ни получателя. Хотя ст. 600 ГК говорит о рентных платежах, но она должна распространяться и на обязанность плательщика ренты предоставлять получателю ренты возможность проживания в квартире, пригодной для проживания. Случайное уничтожение (гибель) квартиры опять же не прекращает обязанности плательщика ренты предоставлять получателю ренты жилое помещение для проживания (плательщик будет вынужден предоставить какое-либо другое (аналогичное) жилое помещение взамен уничтоженного). Требовать или не требовать возмещения причиненного виновным лицом вреда является делом собственника, но судьба его обязанности перед получателем ренты не зависит от решения данного вопроса. Следует признать, что в рассматриваемом деле плательщик ренты нарушил обязательство поддерживать переданную в ренту квартиру в надлежащем состоянии. Однако не всякое, а только существенное нарушение договора плательщиком дает получателю право расторгнуть договор. Вопрос о существенном характере нарушения договора есть, конечно, вопрос факта. Суды первой и кассационной инстанций посчитали нарушение со стороны плательщика существенным, но, скорее всего, следует признать правильной позицию суда надзорной инстанции по следующим основаниям. Хотя исполнение плательщиком ренты обязательства поддерживать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, - не менее важная обязанность, чем обязанность уплачивать рентные платежи, однако последняя обязанность все-таки исполнялась, как установил суд, надлежащим образом. В то же время плательщик ренты собирался произвести ремонт в квартире, что подтверждается сделанными с его стороны приготовлениями. Указание суда первой инстанции на возраст и состояние здоровья истицы имеет важную социальную направленность, но в данном случае не имеет юридического значения, так как личные качества кредитора в договорном обязательстве не могут оказывать юридического воздействия на правовое положение сторон в договоре. Ссылка на личные качества контрагента, вероятно, имела бы юридическое значение при решении вопроса о возложении на него (плательщика ренты) договорной ответственности в части признания его виновным или невиновным в нарушении договора, т. е. при выяснении вопроса, принял ли контрагент, с учетом его способностей и возможностей, все необходимые меры для выполнения договора. Суд признал договор расторгнутым, а за истицей - право собственности на квартиру, переданную в ренту. Решение суда первой инстанции представляется неправильным еще потому, что суд не учел различия в вариантах прекращения договора пожизненной ренты, установленных ст. 599 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 599 ГК РФ получателю ренты предоставляется альтернатива: либо требование о выкупе ренты, либо требование о расторжении договора и возмещении убытков. Если получатель ренты выбирает первый вариант, то на плательщика ренты возлагается обязанность уплатить выкупную цену по правилам ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты остается собственником имущества, переданного в ренту. В рассматриваемом варианте получатель ренты вправе на основании п. 2 ст. 599 ГК РФ требовать возврата имущества в собственность, только если имущество передано под выплату пожизненной ренты бесплатно. Тогда выкупная цена ренты должна быть уменьшена на сумму стоимости этого имущества. Как видно, п. 2 ст. 599 ГК РФ - исключение из общего правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК, по которому стороны договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Второй вариант - требование о расторжении договора пожизненной ренты на основании п. 1 ст. 599 ГК РФ - не дает права требовать возврата имущества в собственность получателя ренты. Он может требовать возмещения убытков. В сумму возмещаемых убытков войдет стоимость имущества, переданного в ренту, если, конечно, оно (имущество) было передано под выплату ренты бесплатно. В рассматриваемом деле истица выбрала вариант расторжения договора. Но то, что имущество было передано под выплату ренты за плату, не дает права требовать возвращения имущества в собственность получателя ренты. Необходимо сравнить в этом плане положение получателя ренты по договору пожизненной ренты и по договору пожизненного содержания. Положение получателя ренты по договору пожизненного содержания вообще отличается льготным характером. Здесь у получателя ренты тоже есть выбор: требовать расторжения договора и возмещения убытков или требовать выкупа. Но при первом варианте получатель ренты всегда может требовать не только расторжения договора, но и возврата недвижимого имущества в собственность, даже если оно передано под выплату ренты за плату. Помимо этого плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. В этой связи возникает вопрос о судьбе уплаченных до прекращения договора пожизненной ренты рентных платежей. Надо полагать, что плательщик ренты не вправе требовать возврата уплаченных рентных платежей, и формальным основанием данного вывода служит уже упоминавшийся п. 4 ст. 453 ГК РФ, который не дает сторонам договора права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. Однако следует иметь в виду, что это правило применяется до тех пор, пока у какой-либо из сторон договора не образовалось неосновательного обогащения. Неосновательное обогащение на стороне получателя ренты не может возникнуть в тех случаях, когда при прекращении договора пожизненной ренты (или договора пожизненного содержания) имущество, переданное в ренту, остается в собственности плательщика, так как оно служит эквивалентом уплаченного, даже если оно передано в собственность плательщика за плату. Если получатель пожизненной ренты воспользовался п. 2 ст. 599 ГК РФ и возвратил имущество в собственность, то неосновательное обогащение не возникает ввиду указания этого пункта на зачет стоимости имущества в счет выкупной цены ренты. Однако неосновательное обогащение возникает на стороне получателя ренты по договору пожизненного содержания, если получатель ренты выбирает вариант требования о расторжении договора, при котором он получает возможность возвратить недвижимое имущество в собственность. Но закон (п. 2 ст. 605 ГК) в данном случае запрещает плательщику ренты требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Закон принимает во внимание факт, что потраченные плательщиком деньги пошли на содержание получателя ренты. Правило п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом плане дублирует п. 3 ст. 1109 ГК РФ, в соответствии с которым не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения, в частности, денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию. Касаясь же в целом вопроса о распределении договоров на типы и виды, можно отметить следующее. По большому счету не столь важно, в каком качестве сформулировано обязательство - как тип или как вид договора. Главное, чтобы механизм построения и взаимодействия договорных институтов позволял применять к конкретному обязательству те нормы, которые его адекватно и эффективно регулируют. При этом нельзя отрицать, что место, отведенное законодателем договору, дает определенный "настрой" как для правового регулирования, так и для правоприменительной практики. Соответственно от него в немалой степени зависит, будет ли на практике применяться к конкретному обязательству та правовая база, которая предназначена для его регулирования.

Название документа