Некоторые аспекты ипотечного кредитования (сравнительный экономико-правовой анализ на примере Москвы и регионов России)

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ И РЕГИОНОВ РОССИИ)

А. В. СТОЛЯРОВА

В последние годы в Российской Федерации одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования <1>. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долларов. А его потенциал - в 30 млрд. долларов, то есть в сто раз больше текущих показателей <2>. Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения не только в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, но и в других регионах страны <3>. В настоящее время (по состоянию на 2 марта 2007 г.) общефедеральная система рефинансирования по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) действует на всей территории России. Агентством аккредитованы 75 региональных операторов и 63 сервисных агента, по федеральным стандартам ипотечные кредиты выдают 122 организации в 67 регионах. Агентством рефинансировано 76114 ипотечных кредитов на общую сумму 47168 млн. рублей. С 1 октября 2006 года АИЖК снизило процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 11% до 14% годовых в рублях. -------------------------------- <1> Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". При Правительстве РФ создан специальный государственный орган по поддержке банков - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющий операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. <2> Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. N 23. 2003. <3> В силу различных причин, обозначенных в названной статье, в последние годы видны именно преимущества региональной ипотеки перед столичной.

Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Обычно для расчета данного коэффициента используется средняя стоимость стандартной двухкомнатной квартиры (общей площадью 54 кв. м) в конкретном регионе и средний годовой доход семьи из трех человек. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны <4>. -------------------------------- <4> Котусов Ю. Г. Современное состояние "жилищного вопроса" в России и способы его решения // Юрист. 2006. N 2.

Средний общероссийский уровень обеспеченности жильем на одного жителя - 19,7 кв. м, что в 2 - 3 раза ниже, чем в странах Европейского союза и США. К 2010 г. планируется увеличить данный показатель до 21,7 кв. м, но даже этот показатель значительно не улучшит ситуацию <5>. -------------------------------- <5> По данным Госстроя России, общий объем жилищного строительства в 2004 г. составил 41 млн. кв. м, что в 1,86 раза меньше по сравнению с 1987 г., когда было построено 76,4 млн. кв. м. К тому же из всего строящегося сегодня жилья около 50% - элитное, не решающее социальных проблем.

По данным Госстроя РФ, из всего жилищного фонда РФ, по состоянию на 2002 г. насчитывающего около 2809,8 млн. кв. м, более 20% нуждается в неотложном капитальном ремонте и реконструкции, а свыше 3,1% всего жилищного фонда и вовсе подлежит сносу как ветхое или аварийное жилье. На конец 2003 г. фонд аварийного и ветхого жилья насчитывал уже 91 млн. кв. м <6>. Следует предположить, что ситуация не улучшилась и в настоящее время. -------------------------------- <6> Цифры приведены по материалам Федерального агентства по строительству и ЖКХ России (2005 г.).

О развитии ипотечного кредитования свидетельствуют следующие официальные цифры, представленные на заседании Правительства в марте 2007 г. Всего в 2006 году было выдано около 200 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 260 млрд. рублей, что в 2,5 раза больше, чем планировалось в Правительстве на эти цели на 2006 год. Лидирующие позиции занимают наиболее экономически развитые регионы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тюменская область и Татарстан <7>. -------------------------------- <7> В 2006 году в Приволжском и Сибирском федеральных округах было взято наибольшее количество ипотечных кредитов: в ПФО - 26%, в СФО - 24%.

Наличие положительных тенденций доказывает следующее. Если пять лет назад ипотекой могли воспользоваться 3% граждан, то на 2007 год планируется увеличить до 17%, что предполагает объем выданных кредитов на сумму 300 млрд. долларов. В то же время следует критично проанализировать статистическую информацию, исходя из анализа иных факторов, влияющих на использование ипотечного кредита для приобретения жилого помещения. На заседании правительства г. Москвы 3 апреля 2007 года были подведены итоги выполнения городских жилищных программ за 2006 год. 37 тысяч москвичей улучшили жилищные условия в 2006 году, что на 27% больше, чем в 2005 году. На эти цели было выделено 1 миллион 870 тысяч квадратных метров жилья. В 2007 и 2008 гг. адресатам будет выделяться уже 2,2 и 2,6 млн. квадратных метров соответственно. 1 миллион 200 тысяч предусматривается для нужд очередников, 2 млн. 778 тысяч на переселение из ветхого жилья, 840 тысяч на реализацию программы "Молодой семье - доступное жилье", 55% всего построенного жилья будут передаваться по городским социальным программам семьям с несовершеннолетними детьми <8>. -------------------------------- <8> Счастье в "квадрате" // Российская газета. 2007. 4 апреля.

Действительно, ежегодно в Москве строится более 4,5 млн. кв. метров жилья. Однако большинство жителей столицы лишено возможности улучшения жилищных условий путем его единовременной покупки. Основных причин этому несколько. Денежные доходы среднестатистических московских семей несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости. Для того чтобы накопить на покупку квартиры из недорогого сегмента рынка новостроек общей площадью 54 кв. м, среднестатистической семье москвичей потребуется не менее 14 лет, при условии, что она ежемесячно будет откладывать половину всех своих доходов и рост доходов не будет отставать от роста цен на жилье. В то же время в городе сохраняется стабильно высокий платежеспособный спрос на жилье со стороны юридических лиц и материально обеспеченных граждан других регионов страны. Как следствие в последние годы средняя рыночная стоимость жилья в Москве увеличивалась на 30 - 40% ежегодно и в настоящее время приблизилась к 4500 долл. за кв. м общей жилой площади. Начиная с 2000 года в Москве выдано всего 18 тысяч ипотечных кредитов на покупку жилья. Опыт ипотечного кредитования приобрели более 400 банковских кредитных организаций. Однако только 18 банков за этот срок преодолели рубеж в 100 выданных под залог жилого помещения кредитов. При этом условия предоставления жилищных кредитов у большинства кредитных организаций по-прежнему не обеспечивают доступности кредитных ресурсов для большинства москвичей. Срок кредитования - 10 - 15 лет. Первоначальный взнос за квартиру должен составлять от 10 до 30% от ее стоимости. Ежемесячные платежи по кредиту не могут превышать 40% от совокупного ежемесячного дохода семьи заемщика. Следует также отметить парадоксальную ситуацию, когда банк, принимающий решение о выдаче ипотечного кредита, требует от заемщика финансовых гарантий на каждого ребенка в размере суммы, эквивалентной 400 - 500 долларов США. Благое желание защитить права ребенка на материальное благополучие при участии семьи в ипотечном кредитовании превращается в необходимость выделять на эти цели огромные суммы документально подтвержденных доходов, что непосильно даже для семьи со средними достатком. Доход семьи заемщика должен быть не ниже 1300 - 1500 долларов в месяц, чтобы банк принял положительное решение по выдаче кредита на покупку недорогой однокомнатной квартиры. В то же время доходы среднестатистических московских семей при существующих рыночных ценах на квартиры и условиях кредитования как минимум в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения ипотечного кредита на покупку стандартных, из дешевого сегмента рынка, столичных новостроек. По данным Национального агентства финансовых исследований, количество субъектов, готовых участвовать в различных ипотечных программах, в целом по России увеличилось, а в Москве - снизилось. Доля россиян, задумывающихся о получении ипотечного кредита или уже предпринимающих действия по его получению, увеличилась на 4% и составляет 17%. В то же время среди москвичей доля желающих получить кредит граждан сократилась с 14% в 2006 году до 8% в текущем. При этом, согласно исследованиям, доля россиян, имеющих опыт ипотечного кредитования (то есть выплачивающих или выплативших кредит), намного меньше - всего 2%. По нашему мнению, причина отставания темпов развития ипотеки в столице в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3% годовых, у средней семьи будет недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку самой дешевой московской квартиры в кредит. Статистика кредитных организаций свидетельствует о том, что объемы по ипотечному кредитованию перевыполняются в тех субъектах, где соблюдается правило: стоимость квадратного метра примерно равна среднему доходу горожанина <9>. А вот в городах, где средний доход ниже цены квадратного метра в несколько раз, недвижимость остается недоступной для граждан, и никакая ипотека спасти положение не может. В Москве, как известно, средняя цена квадратного метра превышает доход в 4 и более раза <10>. -------------------------------- <9> Три простых вопроса об ипотеке // Российская газета. 2007. 6 апр. <10> Например, в г. Самаре, г. Кирове наблюдается активное использование жителями города механизма ипотечного кредитования для обеспечения потребности в жилом помещении. Анализ свидетельствует, что цена квадратного метра, предлагаемого к покупке жилого помещения, примерно равна ежемесячному доходу горожанина.

Существует ли зависимость между развитием ипотечного кредитования и ростом цен на жилище? По нашему мнению, необходимо отметить прямое влияние ипотеки на рост цен. Цена на жилое помещение растет до того уровня, когда покупка квартиры станет недоступной представителям среднего класса даже по ипотеке. Как только доходы населения подрастут до уровня возможности получения кредита, рост цен вновь возобновляется. В то же время аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), соотносящие количество выданных в регионах кредитов с уровнем роста цен в 2006 году, никакой зависимости обнаружить не смогли. Например, в Кемеровской области, демонстрировавшей весьма бурный рост ипотеки, рост цен на жилое помещение оказался в рамках среднестатистического роста цен по России в целом. Следует также отметить и технические моменты, связанные с доступностью ипотечных кредитов в регионах России. Прогнозы развития ипотеки на ближайшие 5 - 7 лет более интересны для регионального развития, чем в столицах. К 2010 году 80% ипотечных кредитов будет приходиться на регионы, а банки преимущественно сосредоточены в столицах. В России число филиалов в 10 раз меньше, чем в Европе, и быстро это ситуация не исправится, ведь на открытие филиала требуется от полумиллиона до полутора миллионов долларов. В заключение хотелось бы остановиться на проблеме, возникшей не в стране с переходной экономикой со слабо развитой финансовой системой, а в США, где наблюдается мощный системный кризис на рынке ипотечного кредитования. Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость население активно использовало ипотечные кредиты для приобретения объектов недвижимости, так как любые проценты по кредитам окупались при перепродаже через определенный период времени, цены на жилье ежегодно росли на 15 - 20%. По данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги, - ведь им самим не платят. В свою очередь, инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. Такая "ипотечная лихорадка" - период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, - наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно американский сценарий может повториться еще не в одной стране. Эксперты прогнозируют, что американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе (2 - 3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас "ипотечной лихорадкой". В настоящее время в отдельных городах при помощи ипотеки и последующего рефинансирования совершается до половины сделок купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жилья близки к средним показателям по стране, а доля высокорискованных ипотечных кредитов, которые, кстати, и спровоцировали американский кризис ипотеки, составляет более 50% <11>. -------------------------------- <11> Стоит отметить, что требования российских кредитных организаций к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Название документа