Здравствуйте, вы в резерве

(Мошкович М.)

("ЭЖ-Юрист", 2007, N 20)

Текст документа

ЗДРАВСТВУЙТЕ, ВЫ В РЕЗЕРВЕ

М. МОШКОВИЧ

Мария Мошкович, эксперт "ЭЖ-Юрист".

29 мая 2007 года вступает в силу Федеральный закон от 10.05.2007 N 69-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд". Однако внесенные поправки не принесли настоящим и будущим землевладельцам желанной определенности в вопросе резервирования.

Само понятие "резервирование" присутствовало в Земельном кодексе РФ с момента его принятия в 2001 году. В частности, допускался отказ в предоставлении земельных участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, в собственность гражданам и юридическим лицам. Предусматривалась также возможность изъятия земель путем выкупа в случае принятия решения об их резервировании.

Однако ни в первоначальной редакции ЗК РФ, ни в многочисленных последующих не была разъяснена сама сущность резервирования (степень ограничения прав собственников, порядок введения и т. д.), порядок и размер компенсации при выкупе и другие важные для собственников вопросы. Были лишь отсылки к иным федеральным законам, но таковые пока не приняты.

Ясности ждали и от нового Закона, но, увы, он также не снял существующие вопросы.

Основания и сроки

Данный Закон назвал наконец случаи, когда допускается резервирование земель для государственных или муниципальных нужд. Для земель, предоставленных гражданам или юридическим лицам, основания для резервирования те же, что и для изъятия (в том числе путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ):

- выполнение международных обязательств РФ;

- размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов по установленному перечню таких объектов (в перечень входят, в частности, объекты электро-, газо-, тепло - и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения);

- иные обстоятельства в установленных федеральными законами или законами субъектов (в отношении участков, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности) случаях.

Таким образом, перечень оснований для резервирования не закрыт и при необходимости может быть расширен.

Закон не оговаривает, что по данным основаниям могут резервироваться только земли, предоставленные в частную собственность, следовательно, эти основания касаются и иных случаев предоставления земель гражданам и организациям (например, в аренду). Данные земли могут резервироваться на срок не более чем семь лет.

Что касается земель государственной или муниципальной собственности, не предоставленных гражданам и юридическим лицам (по любому правовому основанию), то к случаям, названным в ст. 49 ЗК РФ, добавляются также размещение объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, создание особо охраняемых природных территорий, строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов (ст. 70.1 ФЗ РФ).

В отношении таких земель срок возможной резервации увеличен - он может составлять до 20 лет.

Распределение полномочий

Установление порядка резервирования земель для государственных и муниципальных нужд отнесено к вопросам федерального уровня. Непосредственно в Законе такой порядок не оговорен, его еще должно определить Правительство РФ. При этом порядок резервирования земель для строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта может быть определен только федеральными законами.

Вопросы резервирования конкретных земель решают Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления - при резервировании земель соответственно для нужд федерации, для нужд субъекта и для муниципальных нужд.

Отметим, что те акты о резервировании, которые уже были приняты до вступления в силу Закона, сохраняют свое действие. При этом общий срок резервирования не может превышать предельные сроки резервирования земель.

Судьба зарезервированных

То, что земельный участок "попал под резервирование", еще не означает, что его непременно будут выкупать. Если в срок, на который он зарезервирован, этого по каким-либо причинам не произошло, то участку, видимо, должен быть возвращен его обычный статус. При этом Закон не урегулировал вопрос о том, возможно ли повторное резервирование одного и того же участка, следовательно, такая вероятность теоретически сохраняется.

Резервирование означает возможность ограничения прав собственности и иных вещных прав на земельный участок. Указанные ограничения могут быть установлены только на федеральном уровне (Земельным кодексом или другими федеральными законами).

В числе уже установленных можно назвать ограничения в праве:

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения;

- проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты (п. 3 ст. 40 ЗК РФ).

Обращаем внимание, что ЗК РФ не содержит запрета производить названные действия на зарезервированных участках - он лишь предусматривает возможность ограничений. Иными словами, суть ограничений (полный запрет, частичный запрет и т. д.) будет определяться иным нормативным актом либо, возможно, конкретным решением соответствующего органа о резервировании конкретного участка.

Тем не менее уже сегодня законодатели позаботились об основаниях уменьшения выкупной цены зарезервированного участка. Если владелец зарезервированного земельного участка начнет вести на нем строительство или будет улучшать его каким-либо иным образом уже после того, как его проинформируют о факте резервирования, то, как сказано в п. 8 ст. 31 ЗК РФ, владелец будет нести риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением. Данное положение, видимо, должно означать, что при определении выкупной цены такого участка с целью его изъятия эти улучшения учитываться не будут.

Закон также дополнил ст. 22 ЗК РФ положением о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае его резервирования может быть сдан в аренду только на срок, не превышающий срок резервирования. В отношении частных участков таких ограничений пока не установлено.

Не может превышать срок резервирования и срок установления в отношении земельного участка публичного сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком, например для прохода или проезда, для забора воды, для свободного доступа к прибрежной полосе) (ст. 23 ЗК РФ). Данное ограничение установлено независимо от статуса собственника земельного участка.

Название документа