Становление института ипотеки в России

СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИИ

К. В. СМИРНОВА

Смирнова К. В., младший юрист юридической консалтинговой фирмы "Дювернуа Лигал", г. Санкт-Петербург.

Во многом уникальный путь развития от предполагаемого времени возникновения и до XVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII - XIV вв. <1>. Первые же законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей. -------------------------------- <1> Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 12.

Работа Д. И. Мейера "Древнее русское право залога" явилась первым значительным трудом, посвященным развитию института залога в русском праве. Говоря о сущности залога, Д. И. Мейер писал, что "залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом" <2>. Он считал, что до начала XVIII в. залоговая сделка в Московском государстве всегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя, который получал не только владение и пользование, но и возможность распоряжаться заложенной вещью. Эта собственность, по мнению Д. И. Мейера, вытекает из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога. -------------------------------- <2> Мейер Д. И. Древнее русское право залога. Казань, 1855. С. 29.

Критикуя теорию Д. И. Мейера, Л. А. Кассо выработал свой подход к сущности древнерусского залога. Он считал характерным окончательное и бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя. По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью устранить личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь считается безусловным эквивалентом за полученные деньги. Последний вывод Л. А. Кассо небезосновательно делает, исходя из содержания ст. 31 Псковской судной грамоты. Он, как и Н. Л. Дювернуа, справедливо полагал, что ст. 30 и ст. 31 объединены общей идеей ограничения взыскания (этот принцип был характерен и древнегерманской Satzung). Таким образом, можно согласиться с мыслью о том, что на определенном этапе своего развития залог прежде всего понимался как обязательство вещи, становившейся главным должником в залоговой сделке. Впоследствии теория Л. А. Кассо неоднократно становилась предметом научного анализа и служила отправной точкой для построения иных теорий сущности древнерусского залога. Автором одной из них стал В. А. Удинцев. В современной литературе его теория считается наиболее верной <3>. Действительно, читая и анализируя содержание дошедших до нас памятников русского права, в особенности Псковской судной грамоты, трудно не согласиться с точкой зрения В. А. Удинцева. В соответствии с данной теорией развития древнерусского залога залог возник первоначально в виде простой поруки - разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Кроме того что не требовалось передачи заложенного имущества во владение кредитора, древнерусский залог обладал таким контрастным отличием от римского, как отсутствие институтов старшинства и ипотечного преемства. Статья 104 Псковской судной грамоты в случае возникновения нескольких залоговых прав на одну вещь предусматривала равноправие всех залогов независимо от времени возникновения и даже от наличности записи у кредитора. Следствием этого правила, вероятно, было то обстоятельство, что кредиторы оставались совершенно беззащитными против недобросовестного отчуждения должником заложенного имущества. Положение кредиторов усугублялось еще и возможностью фактического владения на основании одновременного существования нескольких юридических титулов (кредитор не мог быть уверен, что должник не распорядился своим имуществом на основании другого титула). Таким образом, пока вещь оставалась во владении должника, все гарантии против его недобросовестности оставались недостаточными. -------------------------------- <3> Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.

Передача владения к тому же способствовала возникновению формулы "за рость пахати", означавшей право кредитора пользоваться плодами заложенной вещи вместо процентов. В итоге новая форма залога, сложившаяся в русском праве в XVI в., состояла из двух элементов: наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества в счет процентов по долгу. Также для древнерусского залога была характерна бессрочность. Владение кредитору передавалось на условии "до кунь", то есть до выплаты долга. Это вполне соответствовало экономическим условиям того времени, когда землевладение было главным приложением для капиталов бояр и монастырей. Залогодержатель, получивший в обеспечение земельный участок, совершенно не был заинтересован в обратном получении своих денег. Однако с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, существовала и форма, предусматривающая оставление имущества у должника. Свидетельство об этом мы находим в указе Ивана Грозного от 11 января 1557 г. Данный указ нормирует в основном заемные долги, обеспеченные недвижимостью, с передачей последней в руки кредитора. В нем постановляется, что заложенная недвижимость должна возвращаться залогодателю, который в течение пяти лет обязан будет выплатить долг и установленные на него проценты. В случае просрочки вотчина передается кредитору. Если же недвижимость уже была продана третьему лицу, то она отнимается у последнего и передается кредитору; покупатель мог обратиться с личным иском к продавцу. С большой степенью вероятности можно предположить, что "в эту эпоху такая форма являлась новшеством и что законодательство тогда уже... указывало путь развития нашему реальному кредиту" <4>. -------------------------------- <4> Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 212.

В конце XVI - начале XVII в. в России разразился экономический кризис, последствия которого сказались и на развитии залоговых отношений. Удорожание кредита неминуемо повлекло за собой унифицирование способа обращения взыскания. Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора (ст. 196 главы X). Присвоение имущества залогодержателем в случае просрочки можно рассматривать как характерное явление русского залогового права периода XVII в. Уже во второй половине XVII в. в связи с наметившимся экономическим подъемом и усовершенствованием поземельной регистрации необходимость передачи имущества кредитору отпала.

Название документа