Выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд: соотношение Модельного земельного кодекса и Земельного кодекса России

ВЫКУП ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД: СООТНОШЕНИЕ МОДЕЛЬНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА И ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИИ

А. И. ДИХТЯР, Е. С. КЛЕЙМЕНОВА

Дихтяр А. И., доцент, заведующий кафедрой гражданского права и процесса Орловского государственного технического университета, кандидат юридических наук.

Клейменова Е. С., помощник адвоката.

15 сентября 1992 г. Межпарламентская Ассамблея СНГ (далее - МПА) приняла Основные направления сближения национальных законодательств государств - участников Содружества <1>. Сближение рекомендовано проводить согласованно, основываясь на общих концепциях. В документе определены также виды модельных законодательных актов, призванных закрепить общие концепции сближения национальных законодательств. За прошедшее время МПА приняла десятки модельных законодательных актов по самым различным вопросам, в том числе и Модельный земельный кодекс (далее - Модельный ЗК), который принят на 24-м пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств 4 декабря 2004 г. Модельный земельный кодекс <2> разработан на высоком уровне, носит комплексный характер и учитывает положительные стороны Земельных кодексов стран СНГ. Согласно ст. 2 Модельного ЗК земельное законодательство составляют земельный кодекс и издаваемые в соответствии с ним другие акты законодательства, а также иные акты. Анализ ч. 1 ст. 2 позволяет сделать вывод, что Модельный ЗК закрепил приоритет норм земельного кодекса перед другими законодательными актами, направленными на регулирование земельных отношений. Аналогичное положение закреплено и в Земельном кодексе России (п. 1 ст. 2). При этом горные, лесные, водные отношения, отношения по охране и использованию растительного и животного мира, атмосферного воздуха регулируются специальным законодательством и иными правовыми актами (п. 2 ст. 2 Модельного ЗК). -------------------------------- <1> Основные направления сближения национальных законодательств государств - участников Содружества (одобрены на заседании Межпарламентской Ассамблеи от 15 сентября 1992 г., г. Бишкек). <2> Модельный земельный кодекс от 4 декабря 2004 г. // Информационный бюллетень МПА СНГ. 2005. N 35.

Непосредственно изъятию в порядке выкупа земельных участков у их собственников для государственных и муниципальных нужд посвящена ст. 103, а также ст. 94 и ст. 102 Модельного ЗК. Хотя Модельный ЗК и не делает по данному вопросу отсылок к гражданскому законодательству, однако указанные его нормы следует рассматривать во взаимосвязи со ст. 284 - 287 Модельного ГК <3>, которые позволяют уточнить отдельные вопросы, касающиеся порядка изъятия, а также определения выкупной цены. -------------------------------- <3> Часть первая Модельного гражданского кодекса. Принята на пятом пленарном заседании МПА государств - участников СНГ 29 октября 1994 г. // Приложение к "Информационному бюллетеню МПА СНГ". 1995. N 6.

Земельное законодательство России, регулирующее соответствующие отношения, согласно Конституции РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Его составляют Земельный кодекс РФ, федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы субъектов РФ. В систему законодательства также входят указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, которые, в свою очередь, не должны противоречить Земельному кодексу РФ и другим правовым актам, с учетом их иерархии. Нормы, непосредственно регламентирующие изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд, закреплены в ст. 49, 55 и 63 ЗК РФ. В ЗК РФ широко используется метод отсылок к гражданскому законодательству, содержащему нормы общего характера. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Положения о выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд содержатся в ст. 279 - 282 ГК РФ. Объекты изъятия. Анализ норм ЗК РФ приводит к выводу, что объектом изъятия для государственных и муниципальных нужд является земельный участок. Статья 6 Кодекса предусматривает, что земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Относительно объекта изъятия присутствует коллизия между положениями ЗК РФ и ГК РФ, поскольку п. 5 ст. 279 Гражданского кодекса РФ допускает с согласия собственника выкуп части земельного участка. Такой выкуп должен производиться с соблюдением предельных размеров земельных участков. Если изъятие части участка предполагает уменьшение минимального размера земельного участка, то ее нельзя изымать даже при наличии согласия его правообладателя. Иначе оставшаяся не изъятой часть земельного участка будет рассматриваться законом как недостаточная для использования по целевому назначению. В отличие от ЗК РФ Модельный ЗК прямо закрепляет в ст. 103 возможность выкупа как всего земельного участка, так и его части. Пункт 3 указанной статьи предусматривает также, что, в случае если собственник участка не сможет по своему усмотрению использовать оставшуюся часть по прежнему назначению, выкупается весь участок. В свою очередь, Модельный гражданский кодекс определяет, что выкуп для государственных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника (владельца) - п. 4 ст. 284. В Российской Федерации для отдельных категорий земель установлены ограничения в отношении их изъятия, в том числе путем выкупа. Ограничения устанавливаются не гражданским, а земельным законодательством (п. 4 ст. 79, п. 3 ст. 83, п. 2 ст. 93, п. 5 ст. 95, п. 3 ст. 96, п. 4 ст. 97, п. 3 ст. 99 ЗК РФ, что согласуется с положениями п. 3 ст. 129 ГК РФ). Кроме того, ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" предусматривает, что в случае необходимости изменения целевого назначения в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, перевод этого участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия (выкупа) <4>. При этом в соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятого лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2004. N 52.

Модельный земельный кодекс, в свою очередь, также предусматривает нормы, ограничивающие изъятие для государственных и муниципальных нужд земельных участков из земель отдельных категорий (ст. 102). Сравнительный анализ показал, что Модельный ЗК воспринимает отдельные положения ЗК РФ, касающиеся изъятия земельных участков, в том числе изъятия земель отдельных категорий. Однако Модельный ЗК в отличие от ЗК РФ имеет более узкий перечень земель, к которым применяются данные нормы. Субъекты права выкупа земельного участка. Земельный кодекс РФ, как и Модельный земельный кодекс, прямо не определяет субъекты выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Однако ГК РФ (в отличие от Модельного ЗК и Модельного ГК) предусматривает, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется соответственно Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (п. 1 ст. 279). Таким образом, анализ соотношения различных норм выявил пробел в земельном законодательстве относительно определения субъектов права выкупа земельного участка, который в России восполняется субсидиарным применением норм Гражданского кодекса и судебным толкованием, содержащимся в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. Основания изъятия земельных участков. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд в Российской Федерации осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. Названная статья предусматривает основания изъятия земель как у юридических лиц, так и у граждан, использующих участок на любом праве - собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или срочного пользования. При этом, признавая необходимость изъятия земель, законодатель указывает на исключительность такого рода случаев. Статья 49 ЗК РФ предусматривает два возможных основания изъятия: выполнение международных обязательств РФ и необходимость размещения, при отсутствии других вариантов, объектов государственного или муниципального значения, и приводит перечень таких объектов. Данный перечень объектов является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Тем не менее основаниями изъятия могут быть иные обстоятельства, предусмотренные федеральными законами, или, по отношению к землям, находящимся в собственности субъектов РФ либо муниципальной собственности, законами субъектов Российской Федерации. В отличие от Земельного кодекса РФ Модельный ЗК хотя и делает оговорку о том, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд возможно только в случаях, предусмотренных Кодексом, тем не менее не устанавливает перечня подобных случаев. Условия и порядок выкупа земельного участка. В качестве основания для выкупа земельного участка или его части для государственных или муниципальных нужд Модельный ЗК называет постановление государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о выкупе земельного участка. Земельный кодекс РФ аналогичной нормы прямо не закрепляет, но не исключает, что решение может приниматься и органами местного самоуправления (п. 2 ст. 63 ЗК РФ). Земельный кодекс РФ определяет, что порядок выкупа регулируется нормами гражданского законодательства (ст. 55 ЗК). В отличие от Земельного кодекса Гражданский кодекс РФ в императивной форме до принятия Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <5> определял, что решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 2006. N 52.

Таким образом, на протяжении нескольких лет имелась коллизия между нормами ЗК РФ и ГК РФ относительно определения субъектов, уполномоченных принимать решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. По поводу коллизии между ст. 49, 63 ЗК и п. 2 ст. 279 ГК Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 27 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что принудительное отчуждение может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (ст. 11, 63 ЗК РФ) <6>. Коллизия преодолена внесением изменений в ст. 279 ГК РФ Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ. -------------------------------- <6> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Анализ норм ЗК РФ приводит к выводу, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в порядке выкупа. Вместе с тем и ГК РФ закрепляет, что земельный участок может быть изъят у собственника только путем выкупа (ст. 279). Модельный ЗК, в свою очередь, в п. 1 ст. 103 прямо предусматривает, что изъятие земельных участков или их частей для государственных или муниципальных нужд у собственников осуществляется в порядке выкупа. Подобное положение содержит и ст. 284 Модельного ГК. Таким образом, модельные и российские кодексы предусматривают выкуп как единственную форму изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника в соответствии с п. 3 ст. 55 ЗК РФ, а также порядок определения выкупной цены земельного участка, порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу, устанавливаются гражданским законодательством. Статья 279 ГК РФ предусматривает, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии земельного участка. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия. В соответствии с указанными нормами выкуп земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия указанных лиц. Аналогичную норму предусматривают также п. 2 ст. 94 Модельного ЗК и п. 3 ст. 284 Модельного гражданского кодекса. В отличие от модельных кодексов ГК РФ закрепляет дополнительную процедуру - решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, т. е. в Федеральной регистрационной службе. К тому же собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. В связи с этой процедурой возникает несколько вопросов. Во-первых, в течение какого срока должна быть осуществлена государственная регистрация? Во-вторых, подлежит ли госрегистрации постановление органа местного самоуправления об изъятии земельного участка путем выкупа? В-третьих, на кого возлагается обязанность уведомления собственника земельного участка, землепользователей, землевладельцев, арендаторов о государственной регистрации соответствующего постановления? Ответы на поставленные вопросы кодифицированные законы не содержат. Государственная регистрация регулируется специальным Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <7>. Федеральный закон N 122-ФЗ не содержит положения, устанавливающего срок, в течение которого орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен представить постановление на регистрацию. Анализ положений Закона позволяет сделать вывод, что изъятие должно регистрироваться как ограничение (обременение) зарегистрированного вещного права конкретного правообладателя на соответствующий земельный участок и находящиеся на нем недвижимые объекты. Поскольку изъятие происходит в публичных интересах, государственная регистрация ограничения (обременения) осуществляется по инициативе органа власти, принявшего решение об изъятии земельного участка. Обязанность уведомления правообладателей объекта недвижимости законодатель возлагает на соответствующее учреждение Федеральной регистрационной службы. Уведомление должно быть осуществлено в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации постановления об изъятии (п. 2 ст. 13 Закона). -------------------------------- <7> СЗ РФ. 1997. N 30; 2005. N 1; 2006. N 30.

Законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица. С моментом уведомления связаны определенные юридические последствия, например право на оспаривание постановления и возможность приостановления его госрегистрации, риск отнесения на правообладателя при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке. Следовательно, имеется пробел в законодательстве по этому вопросу. Полагаем, что государственной регистрации подлежит не только постановление государственного органа исполнительной власти об изъятии земельного участка, но и, по аналогии, постановление органа местного самоуправления, с учетом преодоления коллизии между нормами ГК РФ и ЗК РФ Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 и Федеральным законом N 232-ФЗ от 18 декабря 2006 г. Выкуп земельного участка может осуществляться как во внесудебном, так и в судебном порядке, если с собственником (владельцем) земельного участка не достигнуто соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа либо заинтересованное лицо не согласно с изъятием земельного участка. Возникающие земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Следует отметить взаимосвязанность норм Модельного ЗК и Модельного ГК относительно оснований для судебной процедуры изъятия земельного участка. Допуская возможность судебной процедуры, ст. 287 Модельного ГК предусматривает, что государственный орган, принявший решение об изъятии земельного участка, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собственнику (владельцу) земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии участка в двух случаях: собственник (владелец) не согласен с решением об изъятии либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа. Аналогичные основания для судебной процедуры выкупа предусмотрены ст. 282 ГК РФ. Но в отличие от Модельного ЗК и Модельного ГК российские кодифицированные законы предусматривают, что правообладатели земельных участков должны быть дважды уведомлены о предстоящем изъятии: согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ и п. 3 ст. 279 ГК РФ о принятии решения (уведомляет орган, принявший такое решение) и о государственной регистрации решения в Федеральной регистрационной службе (п. 4 ст. 279 ГК РФ). При этом с первым уведомлением законодатель связывает возможные судебные процедуры. В частности, в случае несогласия собственника земельного участка с решением о его изъятии или недостижения соглашения с ним о выкупной цене органы исполнительной власти, уполномоченные принимать такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником (владельцем) земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. С первым уведомлением связано также определение начала течения срока для оспаривания собственником (владельцем) в суде принятого акта об изъятии земельного участка по нормам процессуального законодательства (ст. 198 АПК РФ). Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению. Модельный ЗК также предоставляет государственному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления право обратиться в суд с иском о выкупе земельного участка, если собственник не согласен с постановлением об изъятии или с ним не достигнуто соглашение о цене или других условиях выкупа. Аналогичную норму содержит ст. 287 Модельного ГК, при этом определяя срок предъявления такого иска в два года с момента направления собственнику (владельцу) уведомления об изъятии. Таким образом, сравнительный анализ законов показал, что нормы, предусмотренные не только Земельным кодексом, но и Гражданским кодексом РФ и направленные на регулирование порядка выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в определенной мере восприняты Модельным земельным кодексом. При этом Модельный ЗК содержит более подробную регламентацию порядка изъятия в отличие от ЗК РФ, поскольку последний делает отсылку по данному вопросу к гражданскому законодательству. Существенным условием изъятия (выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд Кодексы признают его выкупную цену. Однако законодатели неоднозначно подходят к решению данного вопроса. Порядок определения выкупной цены в Земельном кодексе РФ отсутствует, поскольку законодатель делает отсылку по данному вопросу к гражданскому законодательству. Так, ГК РФ в соответствии со ст. 281 устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Выкупная цена включает прежде всего рыночную стоимость самого участка и всех объектов недвижимости. Кроме того, собственнику должны быть возмещены в полном объеме убытки, причиненные изъятием участка, а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Пункт 1 ст. 63 ЗК РФ предусматривает также, что изъятие, в том числе путем выкупа, осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. Следует отметить, что норма ст. 63 ЗК РФ, посвященная предоставлению по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков, нуждается в корректировке, поскольку не учитывает специфику прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного безвозмездного пользования и аренды. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии с п. 2 ст. 55 ЗК РФ может быть проведено только при условии равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. При этом п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 уточняет, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный участок (п. 4 ст. 63 ЗК РФ). Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Собственнику земельного участка согласно п. 3 ст. 94 Модельного ЗК при изъятии его для государственных и муниципальных нужд наряду с вышеописанными гарантиями должна быть возмещена стоимость земельного участка по договорной (выкупной) цене. Пункт 3 ст. 103 Модельного ЗК уточняет, что выкуп земли осуществляется с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков. Порядок определения самой выкупной цены Кодекс не содержит, но это восполняет Модельный ГК, который в ст. 286 устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником (владельцем) участка. Соглашение включает обязательство государства уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются все убытки, причиненные собственнику (владельцу) изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником (владельцем) ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Изъятие (выкуп) для государственных или муниципальных нужд земельных участков у граждан согласно п. 1 ст. 94 Модельного ЗК может производиться после: выделения по их желанию местной администрацией равноценного земельного участка; строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и иных построек, аналогичных по назначению и равноценных, взамен изымаемых; возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду. У юридических лиц независимо от организационно-правовых форм и форм собственности в соответствии с п. 2 указанной статьи подобное изъятие может производиться при условии строительства по их желанию жилых, производственных и иных построек, мелиоративных, рыбохозяйственных и иных объектов взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду. Однако ЗК РФ в п. 3 ст. 63 определяет, что расходы, понесенные собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат. ГК РФ предусматривает, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на участке с момента государственной регистрации до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе земельного участка. Следует заметить, что собственник продолжает нести обязанности по использованию земельного участка, состоящие в необходимости соблюдать целевое назначение участка, его принадлежность к определенной категории земель, не допускать ухудшения плодородия почв на землях определенной категории земель и других требований, предусмотренных ст. 42 Земельного кодекса РФ. В свою очередь, Модельный ЗК подобную норму не содержит, но это восполняет Модельный ГК. В ст. 285 Модельный ГК определяет, что собственник (владелец) несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 283) затрат и убытков, связанных с производством в указанный период на земельном участке нового строительства, расширением и реконструкцией зданий и сооружений, и снижения цены земельного участка вследствие его обременений правами других лиц. При этом собственник (владелец) земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд, до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе земельного участка может использовать свои права на участок по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Российские Кодексы не содержат положения, устанавливающего, на какой момент определяется рыночная стоимость изымаемого земельного участка. Указанный пробел следующим образом преодолен судебным толкованием Пленума ВАС РФ. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, согласно п. 28 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Аналогичное положение предусмотрено в п. 4 ст. 103 Модельного ЗК. Таким образом, положения, касающиеся определения выкупной цены и предусмотренные ЗК РФ, в большинстве своем воспринимаются Модельным ЗК. Некоторые отличия в этих нормах продиктованы различными экономическими, политическими и другими условиями конкретного государства. При этом в Модельном земельном кодексе в основном делается отсылка к гражданскому законодательству, где содержится более подробное регулирование по данному вопросу. Резюме. Модельный земельный кодекс и Земельный кодекс РФ содержат во многом аналогичные положения, касающиеся изъятия (выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом Модельный земельный кодекс практически дословно воспроизводит отдельные статьи не только Земельного, но и Гражданского кодекса РФ. Таким образом, можно говорить о восприятии Модельным земельным кодексом опыта России при правовом регулировании изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В свою очередь, Модельный кодекс должен учитывать положения законодательств и условия других стран, так как является моделью регулирования правоотношений по отношению ко всем странам СНГ.

Название документа