Залив из квартиры, хозяин которой отсутствует

(Петров А. Н.)

("Жилищное право", 2007, N 6)

Текст документа

ЗАЛИВ ИЗ КВАРТИРЫ, ХОЗЯИН КОТОРОЙ ОТСУТСТВУЕТ

А. Н. ПЕТРОВ

Петров Алексей Николаевич, адвокат.

На практике встречаются случаи, когда в отсутствие хозяина происходит залив квартир на нижних этажах. Поскольку, на первый взгляд, вопрос о вине собственника квартиры, откуда произошел залив, является спорным, необходимо затронуть такую проблему, как установление виновного лица в причинении ущерба (залитой квартиры) и определение размера такого ущерба.

При заливе квартиры хозяину причиняется материальный ущерб, поэтому вначале целесообразно раскрыть понятие и порядок возмещения ущерба с виновного лица. Отсюда видно, на что сможет рассчитывать пострадавший хозяин залитой квартиры и что грозит виновному лицу.

По общему правилу, закрепленному ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В случае если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Такой вариант возмещения материального ущерба возможен, например, если собственник залитой квартиры на момент залива заключил предварительный договор об аренде (найме) жилого помещения, но вследствие того, что жилому помещению причинен ущерб, проживать в ней в прежних условиях невозможно. Соответственно, если будущие наниматели квартиры отказались от заключения основного договора, то собственник вправе поставить перед виновным лицом вопрос о возмещении ему убытков в виде неполученных доходов от сдачи внаем квартиры.

В то же время необходимо иметь в виду, что судебная практика по делам данной категории идет следующим путем. Так, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п.

Размер же неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые потерпевшее лицо должно было понести в том случае, если бы его право, в том числе право владения и пользования жилым помещением, не было нарушено.

Общие основания ответственности за причинение вреда определены ст. 1064 ГК РФ. В частности, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Неоднозначность определения вины в аспекте рассматриваемой темы заключается в том, что на момент залива собственник квартиры, откуда произошел залив, отсутствует. Является ли он виновным в причинении имущественного вреда?

Закон допускает возложение обязанности возмещения вреда на лицо, не являющееся непосредственным причинителем вреда. В нашем случае отсутствующий собственник не может быть признан непосредственным причинителем вреда. Поэтому следует обратиться к законодательству РФ и выяснить, обязан ли собственник возместить причиненный вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Нормами закона может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Анализируя нормы законодательства РФ, регулирующие ответственность за причиненный имущественный вред, можно прийти к выводу, что такая ответственность возлагается на хозяина квартиры, откуда произошел залив. Однако основания возмещения ущерба зависят от того, каким правом обладают проживающие в квартире лица: правом собственности, правом владения и пользования по договору социального или коммерческого найма.

Поскольку хозяин квартиры отсутствовал в своем жилье в момент залива, то непосредственным причинителем вреда нижним квартирам его признать нельзя, так как у него не было возможности предотвратить залив. Кроме того, умысел в причинении имущественного вреда у такого лица также отсутствует. Поэтому, на первый взгляд, ответственности за причиненный вред за этим лицом не должно быть. В первую очередь необходимо рассмотреть вопрос об ответственности собственника квартиры, откуда произошел залив.

По общему правилу, закрепленному ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма содержится в жилищном законодательстве РФ. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из приведенных норм закона усматривается, что ответственность в любом случае должен нести собственник квартиры.

В связи с этим особый интерес представляет такой аспект права собственности, как владение имуществом (квартирой) на праве общей совместной собственности супругов. Зачастую (если не сказать повсеместно) при покупке квартиры супругами она оформляется и регистрируется в соответствующих органах как частная собственность одного из супругов. Например, право частной собственности на квартиру зарегистрировано на имя жены, и в ее отсутствие (но в присутствии мужа) произошел залив.

Гражданское и семейное законодательство РФ предусматривает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Таким договором может быть брачный договор, заключенный супругами, однако практика заключения таких договоров в РФ не распространена. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Исключением из данного правила является имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Кроме того, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т. п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.

Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.). Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное.

Если один из супругов в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода, то за ним признается право на общее имущество супругов.

Режим общей совместной собственности супругов предполагает, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Соответственно, по смыслу закона, ответственность за имущественный вред, причиненный заливом из квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, должна лежать на обоих супругах, и исковые требования в данном случае пострадавшее лицо должно предъявлять к ним. При рассмотрении гражданского дела по такому делу супруги-собственники должны отвечать как за совместно причиненный вред солидарно. Как следует из судебной практики, несмотря на то что один супруг отсутствовал дома во время залива, ответственность должна быть возложена и на него.

Однако необходимо иметь в виду, что право совместной собственности супругов должно быть зарегистрировано в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество именно как совместная собственность.

В случае если на квартиру зарегистрировано право частной собственности на одного из супругов, то, несмотря на то что этот супруг отсутствовал в момент залива и не является непосредственным причинителем ущерба, ответственность законом возложена на него. В такой ситуации право совместной собственности на квартиру предполагается, закон говорит о том, что такая квартира является совместной собственностью. Однако преимущественное значение имеет то, как зарегистрировано право на квартиру (как право частной или совместной собственности).

Пример 1. В качестве примера можно привести случай, когда по вине мужа (во время ремонта водопроводного крана) произошла течь под большим напором, в результате чего затопило квартиру, расположенную ниже этажом. Супруга в это время дома отсутствовала. Собственник залитой квартиры предъявил иск о возмещении материального ущерба, причиненного заливом его квартиры, указав при этом в качестве истца супругу-собственника. В возражении на исковое заявление она указала, что квартира, откуда произошел залив, куплена ей и ее супругом в период совместного проживания в браке, поэтому она является совместной собственностью супругов, и за вред, причиненный заливом, она должна нести ответственность совместно с супругом солидарно, поскольку в соответствии со ст. 1080 ГК РФ лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно. В связи с этим просила привлечь в качестве соответчика своего супруга, с которым они фактически прекратили брачные отношения, но проживают в одной квартире. В подтверждение своих возражений ответчица представила свидетельство о заключении брака, договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации за ней права частной собственности на жилое помещение - квартиру. В обоснование своих возражений ответчица полагалась на положение семейного и гражданского законодательства РФ о том, что имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов.

Суд, вынося решение по данному делу, удовлетворил исковые требования истца и взыскал с ответчицы денежные средства в счет возмещения материального ущерба, причиненного заливом квартиры. При этом решение суда было обосновано тем, что ответчицей представлены доказательства владения и пользования квартирой на праве частной собственности. Доказательств, подтверждающих регистрацию права совместной собственности на квартиру, ответчицей не представлено. Поскольку собственник несет бремя содержания своей собственности, возместить материальный ущерб обязана ответчица.

Анализируя приведенный выше пример, можно дать совет тем супругам, которые фактически прекратили брачные отношения, произвести раздел совместно нажитого имущества. Второй способ снизить размер ответственности в подобных случаях - при покупке квартиры зарегистрировать ее как совместную, а не частную собственность.

Пример 2. Судебная практика по делам о возмещении материального ущерба, причиненного заливом квартиры, исходит из того, что общее правило об ответственности собственника квартиры, откуда произошел залив, является незыблемым, независимо от вины собственника. Так, хозяин квартиры предъявил иск о возмещении материального ущерба, причиненного заливом из квартиры выше этажом. Ответчиком по делу привлечен собственник данной квартиры. В свою очередь, ответчик иск в судебном заседании не признал, сославшись на то, что в момент залива он отсутствовал по месту жительства и на протяжении нескольких месяцев находился в другом городе. При этом он просил привлечь в качестве ответчика жилищный кооператив, в котором находятся обе квартиры, так как у работников кооператива при обнаружении аварии стояка горячего водоснабжения была возможность отключить подачу воды и тем самым предотвратить залив, когда он был обнаружен. В подтверждение своего отсутствия ответчик представил в суд проездные документы, из которых действительно усматривалось, что он в течение нескольких месяцев находился в другом населенном пункте.

При этом ответчик просил применить нормы п. 3 ст. 1083 ГК РФ, согласно которым суд может уменьшить размер возмещения вреда, причиненного гражданином, с учетом его имущественного положения, за исключением случаев, когда вред причинен действиями, совершенными умышленно. Ответчик сослался на то, что его вины в причинении ущерба нет и в настоящее время он имеет тяжелое материальное положение.

Представитель жилищного кооператива, привлеченного по делу в качестве третьего лица, пояснил, что при обнаружении течи из квартиры ответчика работники кооператива, производящие сантехнические работы, пытались проникнуть в квартиру ответчика с целью прекратить течь воды. Но дома у ответчика никого не было на протяжении длительного периода времени. Отключить подачу воды они не имели возможности, так как при этом пострадали бы жильцы многих квартир.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, пришел к выводу, что материальный ущерб следует взыскать с ответчика - собственника квартиры. В обоснование своего решения суд указал, что на собственнике лежит обязанность по содержанию всего имущества, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку собственник, уезжая на длительное время из жилого помещения, не позаботился о том, что его отсутствие может негативно сказаться на жильцах других квартир, не предпринял мер к доступу работников жилищного кооператива к коммуникациям водоснабжения, исковые требования истца признаны правомерными. Исследовав доказательства тяжелого материального положения ответчика, суд счел возможным уменьшить размер взыскиваемых денежных средств.

В связи с этим следует посоветовать собственнику, который уезжает из квартиры на длительное время, обезопасить себя и передать ключи от квартиры доверенным лицам (родственникам или знакомым), уведомив об этом соседей или председателя жилищного кооператива.

Как указывалось вначале, хозяином квартиры может быть не только собственник, но наниматель жилого помещения. По договору коммерческого найма жилого помещения в соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Из смысла данной нормы следует, что при доказанности проживания нанимателя по договору коммерческого найма ответственность за вред, причиненный заливом, лежит на нем. В этом случае при возникновении сомнений относительно того, кто проживает в квартире, истцу можно посоветовать привлечь в качестве ответчика по делу собственника жилого помещения. А если в ходе судебного заседания выяснится, что в квартире проживают лица по договору коммерческого найма, возможна подача заявления о замене ответчика на надлежащего - нанимателя.

Аналогично происходит и привлечение к гражданской ответственности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, который выступает в данном случае в качестве хозяина квартиры. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

В то же время наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Представляется, что в случае отсутствия нанимателя жилого помещения в момент залива, но при том условии, что отсутствие носит кратковременный характер, ответственность за вред, причиненный таким заливом, должна быть возложена непосредственно на нанимателя. В случае сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем хозяином квартиры становится поднаниматель, соответственно он отвечает за сохранность жилого помещения и на него возлагается обязанность по содержанию жилья.

Вместе с тем при подготовке и рассмотрении гражданского дела по иску о возмещении вреда, причиненного заливом, необходимо в любом случае установить виновное лицо. При этом выясняется круг лиц, ответственных за надлежащее содержание коммуникаций водоснабжения. В соответствии со ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Таким образом, в жилых помещениях, предоставленных по договору социального найма, обязанность обеспечивать сохранность оборудования водоснабжения возложена на наймодателя. При установлении вины наймодателя, например, в прорыве трубопровода в квартире нанимателя (пусть даже в его отсутствие) ответственность перед владельцами залитых квартир несет именно наймодатель.

Итак, вопрос об ответственности в случае залива необходимо разрешать исходя из совокупности всех обстоятельств дела, но во главу угла следует поставить вопрос об установлении виновного лица. Если квартира, откуда произошел залив, принадлежит владельцу на праве собственности, то такой владелец, по смыслу закона, автоматически становится пусть и не виновным лицом, но лицом, подлежащим привлечению к гражданско-правовой ответственности.

Статья подготовлена при содействии агентства

деловой литературы "Ай Пи Эр Медиа"

Название документа