Объект долевого строительства: правовые проблемы определения понятия

ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЯ <1>

Н. БУНИНА

Бунина Н., аспирант кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии.

1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действующий в настоящее время в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Принятие этого Закона давно ожидалось и профессиональными участниками строительного рынка, и гражданами, стремящимися максимально обезопасить вложенные в строящееся жилье средства. Однако Закон об участии в долевом строительстве не решил всех накопившихся проблем и продолжает оставаться одним из самых обсуждаемых. Не останавливаясь подробно на всех достоинствах и недостатках принятого нормативного акта, мы ставим целью проанализировать данное Законом об участии в долевом строительстве определение понятия объекта долевого строительства и установить его соответствие иным нормативным актам. Согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства является "жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства". Важно отметить, что в первой редакции Закона общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости не было включено в определение понятия "объект долевого строительства". Таким образом, были неясны основания приобретения права собственности на общее имущество многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, на что указывали многие авторы <2>. -------------------------------- <2> Например: Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к ежемесячному юридическому журналу "Хозяйство и право". Приложение к N 4, апрель 2005. С. 22 - 25.

Итак, остановимся более подробно на определении понятия "объект долевого строительства", которое приводится в ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому Закону объектом долевого строительства является "жилое или нежилое помещение". Единственное легитимное определение понятия "помещение" содержалось в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который был отменен после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанном Законе, в ст. 1, помещение определялось как "единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования как жилых или нежилых помещений, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований". Однако такое определение понятия, на наш взгляд, нельзя признать корректным. Во-первых, определение касалось только помещений, находящихся в жилых зданиях или связанных с ними объектах недвижимого имущества. Во-вторых, в законодательстве отсутствовало (и отсутствует до сих пор) определение понятия "комплекс недвижимого имущества". При этом в соответствии с указанным определением комплексом недвижимого имущества является жилое здание (многоквартирный дом). В соответствии с определением понятия жилого помещения, данного в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 16), к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации "жилым помещением признается изолированное помещение, которое является НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ (выделено нами. - Н. Б.) и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)". Корректность формулировки понятия "жилое помещение" и определение его видов вызвали дискуссию в юридической литературе. Не останавливаясь на ней подробно, тем не менее отметим, что в Законе об участии в долевом строительстве речь вряд ли идет о каком-либо ином виде жилого помещения, кроме квартиры. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которые подлежат государственной регистрации. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в том числе жилого или нежилого помещения, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, происходят с помощью кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, что сопровождается присвоением объекту кадастрового номера. Таким образом, исходя из деловой практики и имеющегося определения понятия, можно сделать вывод, что жилым и нежилым помещением считаются объекты недвижимого имущества, которые прошли процедуру кадастрового и технического учета и право собственности на которые подлежит государственной регистрации. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <3> в перечень недвижимых вещей, который дан в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, предлагается включить как жилые, так и нежилые помещения. -------------------------------- <3> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 12.

Итак, согласно действующему законодательству Российской Федерации жилые и нежилые помещения представляют собой такие объекты гражданских прав (вещи), которые существуют материально, могут являться объектами гражданских прав с момента их индивидуализации и оформления на них государственной регистрации права собственности. Отсюда можно сделать следующие выводы. Во-первых, жилые и нежилые помещения, представляющие собой в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объект долевого участия в строительстве, на момент заключения соответствующего договора не могут быть индивидуализированы, поскольку не построены и не прошли процедуру кадастрового и технического учета. Во-вторых, жилые и нежилые помещения, будучи объектами долевого участия в строительстве, не являются объектами недвижимого имущества, а следовательно, и не могут считаться объектами гражданских прав. Таким образом, определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам и, в сущности, является юридической фикцией. Кроме того, как следует из Закона об участии в долевом строительстве, объектом долевого строительства является "жилое или нежилое помещение, общее имущество В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И (ИЛИ) ИНОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ... И ВХОДЯЩИЕ В СОСТАВ УКАЗАННОГО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ... (выделено нами. - Н. Б.)". Первое, на что в данном случае следует обратить внимание, - это утверждение, что многоквартирный дом является объектом недвижимости. Однако в законодательстве указаний на это нет. Определение понятия многоквартирного дома в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом в п. 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, устанавливается, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Таким образом, как следует из указанного определения, многоквартирный дом - это совокупность двух и более квартир. Следовательно, многоквартирный дом состоит из одного вида жилых помещений - квартир, что также подтверждает ранее высказанную мысль о том, что, по сути, при определении объекта долевого строительства законодатель имеет в виду не все различные виды жилых помещений, а только квартиры. Во-вторых, многоквартирный дом, не являясь объектом недвижимости, представляет собой совокупность объектов. Признание же многоквартирного дома объектом недвижимости привело бы к признанию необходимости государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости, иными словами, к необходимости признания многоквартирного дома объектом гражданских прав. Также достаточно часто на практике возникают следующие вопросы: что именно понимается под иным объектом недвижимости в Законе об участии в долевом строительстве, распространяется ли действие Закона, к примеру, на строительство коттеджных поселков и прочих комплексов жилой застройки, состоящих из отдельных жилых домов и иных зданий и коммуникаций, составляющих, по сути, общее имущество владельцев жилых домов? Представляется, что, хотя в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом является одним из видов жилого помещения, однако, поскольку сам комплекс таких жилых домов не считается объектом недвижимого имущества, жилой дом не может входить в состав другого объекта недвижимости (а следовательно, не может являться объектом долевого строительства). Очевидно, что участие в долевом строительстве коттеджных поселков должно также регулироваться Законом об участии в долевом строительстве, поскольку, во-первых, как правило, привлечение средств граждан на строительство дома в коттеджном поселке осуществляется застройщиками по тем же самым договорам и на тех же ранних этапах строительства, что и при строительстве многоквартирного дома, а в некоторых случаях лишь при наличии прав застройщика на земельный участок. Во-вторых, в процессе строительства коттеджного поселка создается общее имущество: инженерно-технологическое (например, котельные) и иное оборудование, коммуникации, проходные и т. п. После окончания строительства и реализации всех построенных жилых домов (причем, как правило, с одновременным отчуждением земельного участка, расположенного под этим домом) нередко возникает вопрос, кому же принадлежит такое общее имущество, в том числе и земельные участки, расположенные под построенными объектами. Кроме того, ранее действовавшей редакцией Закона устанавливалось, что "к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения". В настоящее время такая детализация в Законе об участии в долевом строительстве отсутствует, однако Закон предусматривает, что к иным объектам недвижимого имущества, на строительство которых застройщик в соответствии с Законом вправе привлекать денежные средства физических и юридических лиц, не относятся объекты производственного назначения. На практике же их не всегда легко отграничить от объектов непроизводственного назначения. Так, если строится комплекс объектов недвижимого имущества (завод, фабрика), то часть зданий будет предназначена для размещения производственного оборудования, другая часть - для офисов. Некоторые здания, возможно, будут жилыми помещениями (например, общежитиями и т. п.). При этом производственное оборудование и, например, офисные помещения могут находиться в одном здании. Какое помещение в данном случае должно рассматриваться как объект производственного назначения? Закон об участии в долевом строительстве, к сожалению, не позволяет ответить на этот вопрос. Здесь, вероятно, следует согласиться с Л. Зуйковой, которая отмечает, что "по-видимому, определять, какой из объектов может, а какой не может подпадать под сферу действия Закона, придется в каждом конкретном случае" <4>. Вместе с тем, на наш взгляд, необходимо уточнить редакцию ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, указав, что действие Закона не распространяется на строительство комплексов недвижимого имущества технологического назначения. -------------------------------- <4> Зуйкова Л. Старые проблемы нового закона // ЭЖ-Юрист 2005. N 19. С. 2.

При этом представляется целесообразным различать понятия "комплекс объектов недвижимого имущества" и "единый имущественный комплекс" (или "комплекс недвижимого имущества") <5>. -------------------------------- <5> С. А. Степанов, исследуя понятие "имущественный комплекс", приходит к выводу, что имущественный комплекс как объект гражданского права не должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких вещей. Правоприменитель и законодатель, некорректно используя термины "недвижимый имущественный комплекс", "технологический комплекс" и т. д., вносят неопределенность в квалификацию сущности объекта. См.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 223.

Комплекс недвижимого имущества <6> представляет собой сложную вещь, которая состоит из объектов движимого и недвижимого имущества, объединенных единым хозяйственным назначением, и земельного участка (прав на земельный участок), на котором указанные объекты расположены (например, заводы, газо - и электростанции и пр.). При этом вещи, включенные в состав комплекса недвижимого имущества, во-первых, связаны общим назначением (организационно и технологически) и расположены на едином обособленном земельном участке, во-вторых, не имеют самостоятельной юридической судьбы. Государственная регистрация права собственности осуществляется уполномоченными органами на весь комплекс недвижимого имущества (без регистрации права собственности на объекты, входящие в комплекс недвижимого имущества). -------------------------------- <6> В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 12) статью 134 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества, который для признания его таковою должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время представляется, что комплекс объектов недвижимого имущества, во-первых, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, во-вторых, состоит из двух видов объектов недвижимого имущества: объектов недвижимого имущества, являющихся самостоятельными объектами гражданского оборота (принадлежат на праве собственности отдельным собственникам), и объектов, составляющих общее имущество комплекса, которые лишены оборотоспособности (принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам самостоятельных объектов). Комплексами объектов недвижимого имущества, на наш взгляд, могут считаться: во-первых, многоквартирные дома, которые включают в себя жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома (вспомогательные (служебные) помещения и иное общее имущество, указанное в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), во-вторых, единые комплексы жилой застройки (например, коттеджные поселки), состоящие из отдельных жилых домов и земельных участков (права на земельные участки), на которых они расположены (самостоятельные объекты), а также иных объектов недвижимого имущества и общего имущества данного комплекса (вспомогательных (служебных) помещений, инженерных коммуникаций и т. п.). Касаясь вопроса общего имущества, необходимо отметить, что согласно п. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает ДОЛЯ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (выделено нами. - Н. Б.), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Отношения, касающиеся возникновения собственности на общее имущество в ином объекте недвижимого имущества, Законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Более того, сама конструкция общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома вызывает в правовой литературе <7> множество дискуссий. В частности, обсуждаются следующие проблемы. -------------------------------- <7> См., например: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 26 - 37; Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к ежемесячному юридическому журналу "Хозяйство и право". Приложение к N 4, апрель 2005. С. 35 - 41; Дроздо И. А. О правовой природе общей собственности // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 4. М., 2005. С. 182.

Во-первых, структура общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не соответствует понятию традиционной общей долевой собственности. Это связано с тем, что у лиц, обладающих правом долевой собственности, отсутствует право совместного распоряжения объектом права долевой собственности, или право каждого из долевых собственников требовать выдела своей доли, или право преимущественной покупки доли другими сособственниками. Во-вторых, для того чтобы у лица возникла доля в праве общей собственности на какое-либо имущество, необходимо, чтобы существовал объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации: нельзя зарегистрировать долю в праве собственности на объект, который не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В-третьих, не существует единообразного понимания состава жилого помещения. Согласно одному подходу <8>, жилые помещения относятся к сложным вещам, состоящим из главной вещи - самого помещения и принадлежности - доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Другой поход <9> основан на том, что право не является вещью, а следовательно, не может являться составной частью сложной вещи. -------------------------------- <8> Крашенинников П. В. Жилищное право. Издание четвертое, перераб. и доп. М., 2005. С. 9. <9> Фогель В. А. Особенности осуществления прав общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 24.

Не останавливаясь подробно на видах объектов общей долевой собственности участников долевого строительства, предусмотренных ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отметим, что вопрос о праве общей собственности на земельный участок, пожалуй, самый сложный в предлагаемом Законом об участии в долевом строительстве определении понятия объекта долевого строительства. Так, нередко бывает, что застройщик возводит несколько жилых домов (в том числе так называемых многофункциональных жилых комплексов) на одном земельном участке. Следовательно, после того как объект будет сдан в эксплуатацию, собственники могут требовать выдела земельного участка, расположенного под их домом. Порядок оформления права собственности на земельный участок в настоящее время не урегулирован. Если единый земельный участок, который является предметом договора аренды, будет размежеван, это будет означать юридическую гибель самого объекта недвижимого имущества (земельного участка), что приведет к прекращению договора аренды и невозможности осуществления строительства других объектов недвижимости. Кроме того, на наш взгляд, касаясь вопроса о понятии объекта долевого строительства, необходимо остановиться и на понятии "объект незавершенного строительства" - в случае если строительство не будет завершено в установленный срок и/или застройщик осуществит регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Во-первых, необходимо отметить, что в настоящее время Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разрешен многолетний спор о порядке регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства. Так, ст. 25 указанного Закона предусматривает, что в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Иными словами, в Законе нет указания на необходимость расторжения договора подряда при регистрации права собственности. Более того, из норм Закона можно сделать вывод о том, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит именно застройщику (для регистрации права собственности заявителя необходимы документы, подтверждающие его права на земельный участок). Во-вторых, Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возможности выделения (наличия) объекта долевого строительства внутри объекта незавершенного строительства (что логично, учитывая терминологию Закона). В случае если строительство не будет завершено, интересы участника долевого строительства защищаются с помощью института законной ипотеки, рассмотрение которого не является целью настоящей работы.

Название документа