Земельные отношения с иностранным элементом

ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ С ИНОСТРАННЫМ ЭЛЕМЕНТОМ

В. С. МАЛЕНКО

Маленко Виктор Сергеевич - аспирант Российского государственного социального университета.

Вопросы правового положения иностранных юридических, равно и физических, лиц на территории конкретного государства всегда являются принципиально важными в международном частном праве. Характерной чертой в регламентации правового статуса данной категории субъектов права выступает разделение всех лиц, действующих на территории Российской Федерации, на отечественных (национальных) и иностранных. Важным критерием для определения гражданско-правового статуса иностранных лиц выступает то обстоятельство, что здесь требуется обращение к двум регулирующим системам - системе национального права государства, считающегося для данного юридического лица "своим", и государства, на территории которого оно действует или предполагает действовать, то есть в последнем случае речь идет о территориальном законе. Но относительно земельных отношений, отягощенных иностранным элементом, важнейшим источником правового регулирования отношений в рассматриваемой области является национальный закон. Действующий Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 1, ст. 6), определяя объекты земельных отношений, первостепенное значение придает земле как природному объекту и природному ресурсу. Данные коллизионные нормы, регламентирующие земельные отношения, объясняются национальным приоритетом экономических требований и правил при обеспечении рационального использования и охраны земель. Дело в том, что Конституция Российской Федерации в ст. 9 утверждает: "Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории". Международное право признает, что государства обладают суверенитетом в отношении своих природных ресурсов, включая землю. Любое государство вправе самостоятельно принимать решение - препятствовать или разрешать иностранцам приобретать землю в собственность или предоставлять ее только на праве аренды. Однако один аспект земельных отношений - экспроприация земель, процедура проведения которой регулируется международными правилами. В свою очередь, двусторонние соглашения о сотрудничестве, торговле или инвестициях могут предоставлять зарубежным лицам право заключать сделки о приобретении земли в принимающей стране (взаимные обязательства сторон), однако в целом подобные соглашения оказывают очень слабое влияние на регулирования земельного оборота с участием иностранных лиц. Исключением здесь является Европейский союз: страны ЕС ограничены в правах осуществлять собственное регулирование по вопросам собственности на землю для иностранцев, которые являются гражданами стран ЕС. В результате подходы к регулированию прав иностранных лиц на землю в зарубежных странах характеризуются значительным разнообразием. Ограничения устанавливаются как непосредственно в отношении приобретения земли (запрет на все земли или на отдельные их категории), так и косвенно, посредством регулирования инвестиционного, налогового и валютного режима <1>. -------------------------------- <1> Плотников В. Н. Государственное регулирование прав иностранцев на землю // Экономика сельского хозяйства России. 2001. N 8. С. 3.

Прежде чем перейти непосредственно к проблемам гражданско-правового регулирования земельного оборота с иностранным элементом, необходимо обозначить общие правовые параметры статуса иностранных юридических и физических лиц на территории России. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Нормы, посвященные правовому статусу иностранных лиц как участников общегражданского оборота, содержатся в третьей части действующего Гражданского кодекса РФ. Так ст. 1196 ГК установлено положение, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом. Это положение означает, что по общему правилу иностранные граждане и юридические лица имеют те же самые права на приобретение и распоряжение любым имуществом, что и российские граждане и юридические лица. В связи с этим следует отметить, что обращение к такому средству определения правоспособности иностранца, как коллизионная норма, а именно привязке к личному закону, является совершенно новым для отечественного права, ибо в предшествующем регулировании коллизионные правила предусматривались лишь в части установления дееспособности индивидуумов. В число коллизионно-правовых норм, регулирующих правовой статус иностранных юридических лиц в Российской Федерации входят прежде всего коллизионные нормы российского гражданского законодательства. Согласно ст. 1202 ГК РФ личным законом юридического лица считается право страны, где учреждено юридическое лицо. Личным законом иностранной организации, не являющейся юридическим лицом по иностранному праву, считается право страны, где эта организация учреждена (ст. 1203). В то же время правосубъектность иностранных юридических лиц регулируется коллизионными нормами, содержащимися в двусторонних договорах о правовой помощи <2>. -------------------------------- <2> См.: Ерпылева Н. Ю. Правовой статус юридических лиц как субъектов международного частного права // Адвокат. 2004. N 12.

Российское законодательство закрепляет в отношении иностранцев принцип национального режима, что означает установление правила об уравнивании, за некоторыми изъятиями и исключениями, в правах и обязанностях иностранцев и собственных граждан. Следует особо отметить, что иностранный режим предоставляется иностранцам в безусловном порядке, т. е. отсутствует требование о взаимности в отношении предоставления аналогичного режима российских граждан в конкретном иностранном государстве. Согласно ст. 2 ГК РФ, иностранные юридические лица уравниваются в отношении их прав и обязанностей с российскими юридическими лицами. Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Иностранные юридические лица могут осуществлять на территории России следующую хозяйственную деятельность при условии соблюдения ими правил ведения такой деятельности, установленных внутренним российским законодательством: - заключать внешнеэкономические сделки без каких-либо специальных разрешений (имеются в виду сделки купли-продажи товаров, бартерные сделки, лизинговые операции, строительный подряд и др.). При этом не требуется, чтобы иностранное юридическое лицо было зарегистрировано в реестре юридических лиц, состояло на учете в налоговых органах, если оно не осуществляет свою деятельность в РФ через постоянное представительство; - арендовать земельные участки, здания и помещения для офисов, осуществлять производственную деятельность, а также приобретать право собственности на недвижимое имущество (с учетом установленных ограничений). Как видно, в общеправовом отношении иностранные юридические лица могут вести на территории России хозяйственную деятельность, заключать сделки, в том числе в сфере земельных отношений, создавать с участием юридических и физических лиц или юридических и физических лиц третьих государств или без таковых новые образования в соответствии с предусмотренными российским законодательством организационно-правовыми формами <3>. Это лишний раз подтверждает генеральный подход, закрепленный в Конституции РФ и ст. 2 ГК РФ, однозначно распространяющей действия правил, установленных гражданским законодательством, на отношения иностранных лиц, если иное не предусмотрено федеральными законодательными актами. Особо отметим, что последние нормы обеспечивают принцип национального режима в случаях изъятий, которые могут устанавливаться федеральным законом или международным договором. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Л. Ануфриевой, Н. Скачкова "Иностранные физические лица: правовое положение в России" включена в информационный банк согласно публикации - "Российская юстиция", 1997, NN 6, 7. ------------------------------------------------------------------ <3> Подробнее об этом см., например: Ануфриева Л. Иностранные юридические лица: правовое положение в России // Российская юстиция. 1997. N 2; Ануфриева Л., Скачкова Н. Иностранные физические лица: правовое положение в России // Российская юстиция. 2003. N 6.

В настоящее время в регулировании земельных отношений с участием иностранного элемента значительная роль отведена субъектам РФ, хотя и не в силу прямого на то указания, но в условиях несовершенства законодательства. А. П. Анисимов и А. И. Мелихов подчеркивают значимость такой деятельности. В частности, рассматривается вопрос об участии субъекта РФ в определении приграничной территории, на основании соответствующего решения которого иностранному юридическому лицу было отказано в приобретении права собственности на земельный участок, которым данное лицо обладало на праве постоянного (бессрочного) пользования <4>. Норма ЗК РФ о запрете приобретения иностранными лицами права собственности на земельные участки в составе приграничных территорий не содержит определения данной категории. В силу того, что предоставленное Президенту РФ право определения перечня таких территорий не нашло к настоящему времени отражение в законодательстве, субъекты РФ, как было отмечено ранее, вынуждены самостоятельно определять границы соответствующих приграничных территорий. В этой связи интересен опыт других государств: например, в Мексике территория, в пределах которой иностранные лица не могут приобретать в собственность земельные участки, составляет 100 км приграничной зоны и 50 км прибрежной зоны, что в совокупности составляет более 40% всей территории страны. -------------------------------- <4> Анисимов А. П., Мелихов А. И. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц // Право и политика. 2005. N 6. С. 5.

В то же время авторы указывают на возможную угрозу целостности Российской Федерации, возникающую в связи с предоставлением земель в собственность иностранным лицам. Массовое приобретение ими земель может привести к возникновению конфликтов с российскими субъектами, что повлечет вмешательство иностранного государства в целях защиты интересов своих граждан. Таким образом, вопрос о конституционности подобных норм, несмотря на доводы КС РФ, указанные в Постановлении от 23 апреля 2004 г. N 8-П, остается открытым <5>. -------------------------------- <5> См.: Там же. С. 7.

Схожей позиции придерживаются и другие научные деятели. В частности, В. Н. Плотников ставит вопрос о применении в данном случае принципа незыблемости права частной собственности: "как только земля переходит в собственность иностранцев, в отношении нее де-факто снижается суверенитет Российского государства" <6>. -------------------------------- <6> Плотников В. Н. Земля - начало всех начал // Газета "Российская земля". 2006. N 22.

В свою очередь Г. В. Чубуков ставит под сомнение конституционность рассматриваемых норм о правах собственности иностранных лиц на земельные участки в силу того, что "иностранные граждане и их юридические лица, лица без гражданства - это временно проживающие, а иногда и не проживающие на российской территории граждане и лица. По смыслу Конституции РФ они не имеют права иметь земельную недвижимость на праве собственности на территории Российской Федерации" <7>. -------------------------------- <7> Чубуков Г. В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3.

С нашей точки зрения подобные обоснования не находят подтверждения в современном законодательстве РФ. Прежде всего здесь стоит говорить о том же объеме обязанностей, возложенных как на иностранных, так и на российских субъектов землепользования. Государственные органы могут применить любые возможные санкции в отношении иностранного землепользователя, в том числе сам земельный участок может быть изъят на любом из предусмотренных законом оснований. Суверенитет государства в установленных пределах рассматриваемого участка не зависит от факта принадлежности собственника земельного участка к категории отечественных или иностранных субъектов права. Более того, как уже отмечалось выше, в международном праве земельные участки посольств и представительств государства в других странах, обладающие статусом неприкосновенности, не включаются в понятие территории самого государства. Поскольку юрисдикция РФ в полной мере распространяется на участки посольств и представительств иностранных государств, являющихся особым субъектом правоотношений, какие-либо ограничения юрисдикции в отношении земель, находящихся в собственности иностранных физических и юридических лиц, невозможны. Применение в качестве определяющего критерия постоянного или временного проживания лица на территории РФ недопустимо, поскольку в данном случае подвергаются сомнению права тех граждан России, которые постоянно не проживают в России. Изучение опыта развитых зарубежных стран позволяет сделать вывод о том, что долгосрочная аренда земельных участков иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами является наиболее целесообразной для любого государства и выгодной с экономической точки зрения: в этом случае земельные участки остаются в собственности государства и приносят реальный доход в бюджет в виде арендной платы <8>. -------------------------------- <8> Аликиева А. М. Права иностранных граждан и иностранных юридических лиц в сфере земельных отношений в РФ // Налоги. Инвестиции. Капитал. 2003. N 1 - 2.

Отечественное законодательство, устанавливая одинаковое положение иностранных граждан и лиц без гражданства наравне с российскими гражданами, не проводит разграничения между иностранцами, проживающими в пределах юрисдикции Российской Федерации, и таковыми, которые находятся вне ее. И те, и другие могут иметь на территории России тот же объем имущественных, а также связанных с ними личных неимущественных прав и корреспондирующих им обязанностей, основанных на равенстве, автономии воли и самостоятельности участвующих в гражданском обороте субъектов, что и граждане РФ. Получается, что реальное содержание, скажем, прав собственности иностранных физических лиц на территории Российской Федерации рассматривается в тех правомочиях, которыми располагают, с одной стороны, российские граждане, и ограничениях, которыми данные правомочия сопровождаются в случаях их использования иностранцами, с другой <9>. -------------------------------- <9> Международное частное право / Под ред. Т. К. Дмитриевой. М., 2003. С. 216 - 217.

В общем, хотя действующее российское законодательство, как уже отмечалось, базируется в целом на основополагающем принципе национального режима, вопрос о разграничении статуса российских и иностранных граждан имеет существенное практическое значение в силу предусматриваемых законодательством некоторых исключений. В связи с установлением за иностранными субъектами значительного объема прав в хозяйственной сфере, в том числе и сфере землепользования, вопрос регулирования данного вида отношений на территории РФ представляется достаточно актуальным. Возможность приобретения земельных участков на том или ином праве является одним из важнейших факторов увеличения доли участия иностранных инвесторов на российском рынке земли. Вопрос приобретения иностранными лицами прав на земельные участки в РФ может быть рассмотрен в нескольких аспектах, в зависимости от категории иностранного субъекта и, соответственно, предполагаемых целей использования участка. Во-первых, земельный участок может быть приобретен для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли, а также для осуществления предпринимательской деятельности на территории России иностранным физическим лицом - гражданином иностранного государства или лицом без гражданства. Для обеих категорий в отношении их прав на земельные участки российским законодательством установлены равнозначные ограничения. Во-вторых, возможность иностранных юридических лиц приобретать земельные участки на правах собственности и иных правах для осуществления на территории РФ видов деятельности, предусмотренных учредительными документами таких организаций. В данном случае земля выступает как значимый фактор привлечения иностранных инвестиций. В-третьих, участие иностранного государства в качестве субъекта гражданско-правовых отношений, объектом которых является определенный земельный участок. В данном случае возникает вопрос об особом статусе государства в рамках международного частного права как участника соответствующих правоотношений, а также самого земельного участка. Участие в правоотношениях иностранного элемента ставит вопрос о применимости в процессе регулирования права того или иного государства. Центральное место здесь занимает институт права собственности и иных вещных прав на объекты движимого и недвижимого имущества. Исходным началом для разрешения большинства коллизионных вопросов права собственности в МЧП является использование привязки lex rei sitae - закона местонахождения вещи. Именно в соответствии с ней определяется, в частности, круг и содержание вещных прав, условия их возникновения, прекращения, изменения и перехода, субъектный состав собственников и т. п. Практически во всех странах мира коллизионная формула lex rei sitae признается основополагающей в отношении прав и обязанностей на недвижимое имущество. Применительно же к движимому имуществу это правило не является таким безусловным - во многих странах применяется ряд специальных коллизионных положений. В Российской Федерации в отношении как движимого, так и недвижимого имущества также исходным является коллизионный принцип lex rei sitae. В п. 1 ст. 1206 ГК РФ указано, что право собственности на имущество определяется по праву страны, где это имущество находится. Нормами статьи 1205 ГК РФ также установлено, что содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое и движимое имущество, их осуществление и защита определяются по праву страны, где это имущество находится. П. 2 ст. 1213 ГК РФ определяет, что к договорам в отношении находящихся на территории РФ земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и иного недвижимого имущества применяется российское право. Таким образом, действующим законодательством к сделкам в отношении такого имущества не применяется принцип автономии воли сторон и закон наиболее тесной связи, а императивно должно применяться право Российской Федерации. В российской юридической литературе к положительным сторонам Земельного кодекса и Закона о введении его в действие относят то, что на федеральном уровне, а не путем принятия нормативных актов субъектами Федерации определены права на землю иностранных граждан и иностранных юридических лиц, хотя при обсуждении Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в мае 2002 г. этот вопрос опять поднимался и, более того, предлагалось передать его решение на усмотрение субъектов Российской Федерации. В отношении иностранных юридических лиц, прежде всего иностранных инвесторов, обеспечивается большая правовая стабильность, чем раньше, когда соответствующие вопросы определялись многочисленными указами Президента и законодательством субъектов Федерации, часто противоречивых по своему содержанию <10>. -------------------------------- <10> Богуславский М. М. Право собственности на землю по новому земельному и гражданскому законодательству Российской Федерации // Материал сайта: http://www. cis-legal-reform. org.

Ограничительные положения ЗК РФ и иных актов земельного права выполняют роль специальных норм по отношению к общим положениям гражданского законодательства. Таким образом, иностранные лица могут приобрести наравне с российскими субъектами следующие права на земельные участки (за определенными исключениями): право собственности, аренды, сервитут (право ограниченного пользования) и безвозмездное срочное пользование. В отношении двух других титулов, упомянутых в ЗК РФ, - права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, отметим, что со дня введения ЗК РФ в действие земельные участки на указанных правах не предоставляются, однако если данные права были оформлены ранее, такие участки сохраняются на указанном праве за их владельцами. В то же время земельным законодательством в отношении юридических лиц, в том числе иностранных, предусмотрено обязательное переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или право собственности. Земельным кодексом конкретизировано право иностранного лица на получение земельных участков на праве собственности при нахождении на этих земельных участках зданий, строений или сооружений, являющихся его собственностью. В остальных случаях, когда эти объекты, расположенные на земельных участках, используются иностранным лицом на ином праве, эти земельные участки предоставляются в аренду. В то же время, как отмечает В. В. Солдатенков, вопрос регулирования земельных прав иностранных лиц в Земельном кодексе не нашел специальной главы, а положения об их правах отражены в различных пунктах различных статей Кодекса <11>. -------------------------------- <11> См.: Солдатенков В. В. Права иностранцев на землю // ЭЖ-Юрист. 2002. N 9.

Изучение особенностей гражданско-правового регулирования оборота земельных участков с участием иностранных лиц следует начать с рассмотрения оснований приобретения прав на землю указанными субъектами. Основания возникновения субъективных прав на земельные участки - это юридические факты, формой выражения которых являются определенные действия и события. Среди способов возникновения прав на землю принято выделять две соответствующие группы: административно-правовые и гражданско-правовые основания. В настоящее время институт возникновения субъективных прав на земельные участки регулируется ст. 25 ЗК РФ. Так называемый внерыночный земельный оборот является способом государственного регулирования земельно-правовых отношений. Этот способ сочетает удовлетворение интересов граждан и юридических лиц в области земельной собственности, а также соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, связанных с использованием соседних земельных участков. Такой оборот регулируется нормами административного характера, которые образуют административно-правовые основания возникновения прав на землю. Проявлением же рыночного земельного оборота являются гражданско-правовые сделки, характеризующиеся такими общегражданскими принципами, как равноправие участников, свобода волеизъявления сторон, и др. Согласно ЗК РФ можно выделить следующие административно-правовые и гражданско-правовые основания возникновения субъективных прав на земельные участки, равно как в отношении российских, так и иностранных субъектов: - постановления органов государственной власти и решения органов местного самоуправления; решение суда, установившего право конкретного лица на земельный участок; приобретательная давность (не применяется в отношении земельных участки, находящихся в государственной либо муниципальной собственности); договоры и иные сделки с землей между гражданами и юридическими лицами, а также между государственными, муниципальными органами и гражданами, юридическими лицами (в том числе иностранными субъектами); иные юридические факты, с которыми закон или иной нормативный акт связывает возникновение прав на земельные участки и обязанности по их использованию (например, в результате правопреемства - при наследовании по закону, реорганизации юридического лица и переходе его прав к правопреемникам, и т. д.) <12>. -------------------------------- <12> См.: Земельные участки: основания и порядок приобретения / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2006.

В то же время установленные нормами специального законодательства по отношению к гражданскому ограничения определяют и особенность приобретения соответствующих прав. В частности, иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, в отличие от российских субъектов, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду или собственность только за плату. Указанное правило является ограничением действия общей нормы, предусматривающей возможность бесплатного предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Р. Галиева отмечает, что ст. 22 ЗК, посвященная вопросам аренды, начинается с правомочий иностранцев. Думается, такое построение не совсем корректно по отношению к нашим российским согражданам <13>. Только за плату иностранные граждане, иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют право приобрести такой участок в собственность или аренду. Однако Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, на которые это правило не распространяется (п. 5 ст. 35 ЗК РФ). Аналогичным образом может быть выкуплен в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на нем расположены указанные выше объекты собственности иностранных граждан и иностранных юридических лиц (п. 9 ст. 36 ЗК РФ). Также, к примеру, иностранное лицо не может быть стороной в сделке по купле-продаже земельного участка, входящего в состав земель сельскохозяйственного назначения, в силу прямо установленного запрета на приобретение указанных участков в собственность иностранными лицами. Аналогичное правило распространяется на земли приграничных территорий. Свои особенности имеет процесс принятия иностранным лицом наследства, в состав которого входит право собственности на земельный участок в Российской Федерации. -------------------------------- <13> Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

Институт сделок с объектами недвижимого имущества достаточным образом регулируется нормами гражданского права. В отношении земельных участков это касается в первую очередь сделок, сторонами которых являются физические или негосударственные юридические лица (т. е. сделки по приобретению прав на участки, не находящиеся в государственной или муниципальной собственности). Возникающие в правоприменительной практике вопросы регулирования сделок с земельными участками связаны главным образом с общей проблематикой взаимодействия норм гражданского и земельного права. Поскольку иностранные лица признаются гражданским законодательством в качестве равноправных участников правоотношения, к сделкам в сфере оборота земельных участков с их участием в полной мере применимы гражданско-правовые положения. При совершении указанных сделок учитываются следующие ограничительные положения земельного законодательства: - прежде всего предметом такой сделки может быть только земельный участок, имеющий реестровый номер и границы которого должным образом установлены и зафиксированы, не ограниченный в обороте и не исключенный из оборота. Ограничения данного вида применяются в отношении земельных участков определенных категорий, а также в зависимости от объектов, расположенных в территориальных пределах участков; - в зависимости от категории передаваемого по конкретной сделке участка, даже полностью включенного в оборот, в отношении его иностранным субъектом не может быть приобретено право собственности. В первую очередь это относится к землям приграничных территорий. По общему правилу такой перечень должен быть установлен Президентом РФ. В силу того, что указанный перечень к настоящему времени не подготовлен, осуществление указанной функции возложено согласно требованиям ЗК РФ на законодательство о границе РФ. Ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определяет, что иностранные лица, а также российские юридические лица, доля участия иностранного капитала в которых составляет более 50%, не могут приобретать в собственность земли соответствующей категории; - обязательным также является требование о сохранении целевого назначения передаваемого земельного участка. Иностранные лица на основании общих положений могут быть сторонами в сделках купли-продажи, дарения, наследования земельных участков, обмена земельными участками, передачи земельных участков в уставный капитал, а также аренды земельных участков. Более усложненной является процедура приобретения иностранными лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Иностранным лицам предоставление земельного участка производится из государственного или муниципального фонда земли и за установленную плату. Как уже отмечалось, в отношении российских граждан и юридических лиц в случаях, устанавливаемых законом, земельные участки могут быть предоставлены на бесплатной основе. Законом условно разделены процедуры предоставления земли в зависимости от планируемых целей использования: - для целей строительства - в отношении граждан и юридических лиц; - для иных целей - только в отношении физических лиц. В вопросе предоставления земель субъекты РФ в полной мере используют законотворческие возможности согласно принципу нахождения оборота земельных участков в совместном ведении с Российской Федерацией. Так, многими субъектами в соответствующих положениях предусмотрено предоставление иностранным лицам земельных участков только на правах аренды и только за плату на основании проведения торгов. К примеру, в Москве подобные ограничения устанавливаются в целях рационального и эффективного использования земель, включая создание и поддержание благоприятной для проживания городской среды, защиту прав Москвы как собственника земельных ресурсов, вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение их инвестиционной привлекательности <14>. -------------------------------- <14> Орлов С. В., Камаев Р. А. К проблеме перехода отношений землепользования в городе Москве на рыночную основу // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. N 4(13).

Предоставление земли для строительства объектов недвижимости возможно с предварительным согласованием размещения объекта или без такового. Последний вариант возможен только путем продажи на торгах в форме аукциона или конкурса, в результате которого заключается договор купли-продажи. Порядок и существенные условия проведения торгов, являющихся самостоятельным институтом, в свою очередь, в том числе и в отношении земельных участков как объекта недвижимого имущества, регулируются нормами Гражданского кодекса. Важно отметить, что организатором проведения торгов может являться либо собственник имущества, то есть в данном случае орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, либо специализированная лицензированная фирма - организатор торгов. Приватизация государственных и муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения допускается также только на торгах. Приватизация такого земельного участка без проведения торгов разрешена только лицу, арендующему его не менее 3 лет при условии надлежащего использования им такого земельного участка <15>. -------------------------------- <15> Можаровский В. В. Сделки с земельными участками // Право и экономика. 2003. N 1.

Организация торгов возможна в двух видах - конкурс (при наличии публично объявленных, равных для всех участников определенных требований и условий со стороны продавца либо организатора торгов) или аукцион; в качестве единственного критерия при отборе победителя торгов выступает наивысшая из предложенных всеми участниками цена приобретения имущества. Протокол, отражающий результаты проведенных торгов, является основанием для подписания договора купли-продажи либо договора аренды земельного участка между продавцом и победителем торгов <16>. Следует отметить, что в случае продажи на торгах права купли-продажи земельного участка, которым иностранное лицо не может владеть на праве собственности, такое лицо не допускается к торгам после рассмотрения заявки организаторами торгов. -------------------------------- <16> Подробнее об этом см., например: Добрачев Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка // Право и экономика. 2004. N 10.

Земельные конкурсы (торги правами аренды) проводят городская и окружные (при префектурах административных округов) комиссии по земельным отношениям и градостроительству. Организация конкурса может быть поручена специализированной организации, уполномоченной окружной комиссией по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству. К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку, внесшие задаток и предоставившие необходимые документы в срок не позднее указанного в информационном сообщении. Юридическое лицо, заявляющее о своем участии в конкурсе, не должно находиться в режиме банкротства, на стадии ликвидации или реорганизации, на имущество не должен быть наложен арест или экономическая деятельность приостановлена <17>. Процедура подтверждения вышеуказанных фактов законодательно не регламентирована и находится в компетенции организатора торгов. Непредставление участником конкурса хотя бы одного документа из установленных условиями конкурса может стать основанием для правомерного отказа в участии в конкурсе. -------------------------------- <17> Воробьев С. Объявлен конкурс! // ЭЖ-Юрист. 2004. N 37.

Земельный кодекс РФ не устанавливает предельного срока аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем, исходя из положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, можно сделать вывод, что максимальный срок их аренды не может превышать 49 лет. Договор, заключенный на более длительный срок, все равно считается заключенным на максимально установленный срок (ст. 610 ГК РФ) <18>. -------------------------------- <18> Гольцблат А. Кусок землицы бы взаймы... // Экономика и жизнь. 2004. N 14.

Предоставление земли для строительства при согласовании с местными органами власти размещения объекта осуществляется путем заключения договора купли-продажи на основании решения соответствующего органа власти, принимаемого его специальной комиссией по итогам рассмотрения всей необходимой документации по выбранному и сформированному земельному участку и после его кадастрового оформления. Отдельную категорию земельных отношений международного характера составляют гражданско-правовые отношения с участием самого государства. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Федерации, а также муниципальные образования участвуют в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В частности, в силу развитых международных отношений и поддерживаемых дипломатических контактов между странами всего мира, исторически сложившихся, можно рассматривать участие иностранного государства в сфере приобретения прав на земельные участки для представительских нужд. Обычно различают два вида общественных отношений, в которых участвуют государства: - между государствами, между государствами и международными межправительственными организациями; - отношения, в которых государство выступает в качестве только одной стороны правоотношения, а второй являются иностранные юридические лица, международные хозяйственные организации или физические лица. Участие государства в отношениях, регулируемых международным частным правом, второй стороной которых являются юридические или физические лица, не лишает его статуса особого субъекта права и не позволяет отождествлять с юридическим лицом. Дипломатические представительства иностранных государств в Российской Федерации образуют особую категорию землепользователей. Сферу земельных отношений затрагивает прежде всего положение ч. 1 ст. 21 Венской конвенции <19>, согласно которому на государство пребывания возложена обязанность оказать содействие аккредитующему государству в приобретении на своей территории, согласно своим законам, помещений, необходимых для его представительства. -------------------------------- <19> Венская конвенция о дипломатических сношениях от 18 апреля 1961 года.

Важная роль в создании стабильности иностранных инвестиций принадлежит правовому обеспечению земельных прав инвесторов. Особенно это касается несельскохозяйственной сферы, где земля выступает в качестве операционного базиса и служит местом размещения основных производственных и непроизводственных объектов, которые, в свою очередь, с юридической точки зрения являются объектами заключаемых иностранным инвестором гражданско-правовых сделок, а также объектами, на которые может быть обращено взыскание по долгам инвестора <20>. -------------------------------- <20> Иконицкая И. А. Иностранные инвестиции и земельные отношения // Правовое регулирование иностранных инвестиций в России / Отв. ред. А. Г. Светланов. М., 1995. С. 58.

Иностранные инвестиции можно определить как все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вывезенных с территории одного государства и вложенных на территории другого, для ведения в последнем на свой риск предпринимательской или иной деятельности в целях получения дохода или иного социального эффекта от совместного использования сторонами вложенного капитала. Федеральный закон "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" от 9 июля 1999 г. в ст. 2 определяет иностранные инвестиции как "вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег, ценных бумаг (в иностранной валюте или в валюте Российской Федерации), иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальную собственность), а также услуг и информации". В то же время ст. 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. определяет инвестиции как "денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта".

Название документа