Фирма арендует у НИИ помещение. Какие права имеет НИИ-арендодатель при установлении арендной платы? Может ли арендодатель произвольно, по своему усмотрению, установить стоимость аренды?

Ответ: В связи с тем, что договор аренды имущества является возмездным (ст.606 ГК РФ), основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении платы за пользование арендованным имуществом (п.1 ст.614 ГК).

Таким образом, условие о размере платы за пользование арендованным имуществом является существенным условием договора аренды, отсутствие которого по правилам ст.432 ГК может повлечь признание договора аренды незаключенным.

Между тем отсутствие в арендном договоре положений о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы аналогичных последствий повлечь не может. В этом случае в соответствии с п.1 ст.614 ГК будет считаться, что стороны установили такой порядок, условия и сроки внесения арендной платы, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

ГК РФ в п.2 ст.614 предусматривает несколько видов арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля от полученных в результате использования арендованного имущества плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передача в собственность или в аренду арендодателю обусловленной договором вещи и др., которые могут быть установлены как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей.

Поскольку приведенный в ГК перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим, допускаются как их различные сочетания, так и определение иных не предусмотренных ГК форм внесения арендных платежей.

Кодексом введена новая мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом своих обязанностей по внесению платы за аренду. Так, при существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать досрочного ее внесения, однако, не более чем за два последующих срока подряд (п.5 ст.614 ГК).

Вопрос о пересмотре размера арендной платы в предпринимательской практике вызывает наибольшие сложности. Так, согласно п.3 ст.614 ГК изменение размера арендных платежей может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При этом по требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или его состояние (п.4 ст.614 ГК).

Таким образом, можно сказать, что действующим законодательством не предусмотрена возможность произвольного изменения арендодателем размера арендных платежей (если, разумеется, арендатор в договоре не делегировал последнему таких полномочий) и корректировка размера платы за аренду имущества может производиться только по взаимному согласию сторон.

05.03.97 Ю. Камфер

АКДИ