Коттедж как объект недвижимости

КОТТЕДЖ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Е. М. ТУЖИЛОВА-ОРДАНСКАЯ

Елена Марковна Тужилова-Орданская, кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой гражданского права Башкирского государственного университета.

В ст. 130 ГК РФ, как известно, наряду с основными признаками недвижимого имущества перечислены отдельные его виды, такие как земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и т. п. Совершенно очевидно, что данный перечень неполный, да и законодатель не преследовал цели сделать его исчерпывающим в силу, прежде всего, технической невозможности и отсутствия юридической необходимости. Действительно, сегодня появилось много объектов, претендующих на отнесение их к разряду недвижимого имущества в силу соответствия законодательно закрепленным признакам недвижимости, а именно прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В этом смысле одним из таких объектов являются коттеджи, активное строительство которых в последние годы ведется повсеместно. Как правило, они возводятся за чертой города, что обусловливает особенность их правового режима. С одной стороны, это объект недвижимости, который подчиняется общим правилам, установленным для этого объекта, с другой стороны, он физически соединен с другой недвижимостью - земельным участком, выступающим для него местом расположения. В этом случае возникает вопрос: следует ли рассматривать коттедж (жилое здание) и земельный участок, на котором он расположен, как единый объект недвижимости? Этот вопрос в разное время решался по-разному. Так, римское право, последовательно применяя принцип "superficies solo credit", всегда считало землю с постройками одним целым. Причем земля считалась главной частью и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. "И потому неудивительно, - писал Л. А. Кассо, - что римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками: чтение источников показывает нам, что если несколько лиц живут хотя бы в отдельных квартирах, но в том же доме, нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком как таковым, и тогда за этим лицом признается владение домом, входящим в состав участка" <1>. Соответственно, в римском праве довольно просто решался вопрос об определении недвижимости: земля с постройками образовывала единый объект недвижимости. -------------------------------- <1> Кассо Л. А. Здания на чужой земле. М.: Правоведение, 1905. С. 4 - 5.

Однако было и исключение из основного правила. "Несмотря на то, что для права собственности земельный участок и его принадлежности существовали как единое целое, - пишет С. А. Бабкин, - объектом ряда вещных прав могли быть только принадлежности (прежде всего здания). Яркой иллюстрацией здесь служит институт суперфиция (superficies), ограниченного вещного права, применявшегося к тем ситуациям, когда обладатели земельного участка и находящиеся на нем здания не совпадали в одном лице" <2>. -------------------------------- <2> Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 43 - 44.

Древнегерманское право, в отличие от римского права, различало движимое и недвижимое имущество. Здание в германском праве Средних веков могло иметь отдельную от земли участь. В некоторых случаях оно признавалось движимостью, а в некоторых - недвижимостью. В то же время германские юристы, стараясь не отступать от принципа римского права "superficies solo credit", создали своеобразную и довольно спорную конструкцию вещных прав. В городе, когда собственник земли отдавал ее под постройку кому-нибудь из горожан, он сохранял на эту землю и приобретал на вновь возведенное здание голое право собственности, которое состояло в уплате оброка. Строитель же, со своей стороны, тоже признавался собственником тех же объектов, хотя по статусу и ниже первого собственника. Тем самым германское право допускало закрепление права собственности на один и тот же объект за вотчинником и строителем, что порождало неопределенность в отношениях. Как писал Л. А. Кассо, в Германии могли строиться дома, в которых право собственности распределялось горизонтально, причем отдельные жильцы считались собственниками одного лишь этажа. Кроме того, данные жильцы имели кроме отдельной собственности на определенный этаж и кондоминиум на весь земельный участок, занятый постройкой <3>. -------------------------------- <3> Кассо Л. А. Указ. соч. С. 13 - 14.

Нечто подобное встречалось и в законодательстве древней Франции. В прусском земельном праве здание поступало в собственность вотчинника лишь в том случае, когда постройка возведена без его ведома. В том случае, если собственник земли (вотчинник) знал о строительных работах и не возражал, он мог, за определенное вознаграждение, передать землю, находящуюся под зданием, строителю. Таким образом, как отмечал Л. А. Кассо, здесь также устанавливалось единое право собственности на участок и его поверхность, но приращение происходило не в пользу хозяина земли, как у римлян, а в пользу строителя <4>. На практике в некоторых случаях дом признавался отдельной собственностью строителя в качестве движимой вещи. Это создавало ряд сложностей, в частности при получении кредита, при котором требовался залог недвижимости. И потому в законодательстве того периода закреплялось: "К составным частям поземельных участков не принадлежат вещи, связанные с почвой лишь для преходящих целей. То же правило применяется к строению или другому сооружению, которое было бы возведено на поземельном участке управомоченным лицом в осуществление права на чужую недвижимость". Тем самым подчеркивается возможность существования здания на чужой земле без распространения собственности вотчинника на эту постройку, что свидетельствует о юридической разъединенности двух названных объектов. При этом строителю принадлежит jura in re aliena (право на чужую вещь) в отношении земли, полученной под постройку. Данное право подлежало регистрации в поземельной книге с возможностью свободного распоряжения им. -------------------------------- <4> Там же. С. 16 - 17.

Дореволюционное российское законодательство, так же как и зарубежные нормативные источники, неоднократно изменялось. Основная тенденция состояла в намерении устранить ограничения собственности, которые вытекали из стечения прав двух лиц на один застроенный участок. Одна из таких попыток предпринималась в Межевой инструкции Екатерины II от 25 мая 1766 г., где вопрос решался в пользу строителя и его преемника, а не хозяина участка, что было связано с относительной дешевизной земли, чаще всего казенной. Строитель должен был уплатить хозяину участка стоимость земли под зданием. Таким образом, здание и земля принадлежали одному собственнику. Однако эта Инструкция носила временный характер. Впоследствии в Своде Законов 1832 г. застройка чужой земли запрещалась. В силу принципа "superficies solo credit" собственник земли по-прежнему являлся и собственником надстроенных зданий. Но в этом случае следовало определить статус возводимого здания. Будет оно движимым или недвижимым имуществом? "Бесспорно, - писал Л. А. Кассо, - что дом по своей природе не есть движимая вещь, когда он носит постоянный характер и прочно связан с землей. Дом без земли, дом, лишенный, так сказать, реального субстрата, до некоторой степени расходится с тем, что мы обыкновенно называем недвижимостью" <5>. -------------------------------- <5> Кассо Л. А. Указ. соч. С. 44.

Аналогичную позицию занимал и К. П. Победоносцев: "...дом вообще закон признает за недвижимое, но дом теряет значение недвижимого, когда отделяется от неразрывной связи с землей" <6>. Соответственно, следует вывод о том, что постройки признаются принадлежностью той земли, на которой они возведены, а потому являются собственностью того, кому принадлежит сама земля, "если не будет доказано, что частный владелец, удержав за собой право собственности... на землю, отделил от этого права владение и передал таковое другому" <7>. -------------------------------- <6> Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 112. <7> Там же. С. 117.

В то же время К. П. Победоносцев писал, что если собственник на своей земле осуществил постройку из чужих материалов или застроил чужую землю своими материалами, то это надо рассматривать как приращение движимого к недвижимому <8>. Если здесь речь идет о соотношении главной вещи и принадлежности, то возникает вопрос: почему здание, построенное на чужой земле, приобретает статус движимого имущества? -------------------------------- <8> Там же. С. 300.

Более четко по этому поводу высказывался Д. И. Мейер: "Здание, воздвигнутое на земле, представляется имуществом недвижимым, но сам материал, из которого строится здание, представляется имуществом движимым. Этот-то материал мы и имеем в виду, говоря о застроении как способе приобретения права собственности по приращению движимого имущества к недвижимому" <9>. С такой позицией спорить трудно. Действительно, материал является движимым имуществом, а здание, из него изготовленное, - недвижимостью, прочно связанной с земельным участком. -------------------------------- <9> Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 частях). М.: Статут, 2000. С. 418.

Несколько иным образом рассуждал Г. Ф. Шершеневич, используя опыт германского законодательства (§ 95 ГГУ) и ряд положений русского права. Он полагал, что "недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения" <10>. -------------------------------- <10> Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 131.

Данная точка зрения представляется весьма спорной. Очевидно, что здесь отрицается общепризнанный критерий для определения недвижимости - неразрывная связь с землей. Основание возникновения данного строения, на наш взгляд, будет иметь значение лишь для выявления его собственника, но не для установления категории (статуса) вещи. Движимая вещь (строительные материалы) соединяется с недвижимостью (земля), в результате возникает новый объект, который приобретает фактические и юридические признаки недвижимости: вначале как незавершенное строительство, а затем как законченный строительством объект. Как верно отмечает В. А. Лапач, в результате присоединения, сочетания, скрепления, смешения вещей возникают разнообразные правовые эффекты: движимая вещь приобретает статус недвижимости и т. д., - что он предлагает именовать как проблему правосоздающего или правоизменяющего соединения вещей <11>. -------------------------------- <11> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2002. С. 345, 350.

В советский период взгляды на проблему регулирования взаимоотношений земли и строений изменялись в зависимости от отношения к ним как к объектам права собственности. Так, Гражданский кодекс 1922 г. сохранил классический римский принцип "superficies solo credit", закрепив в ст. ст. 71 - 84 право застройки, согласно которому владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных землях, предоставлялись по договору на началах срочности и возмездности. Постройка могла быть предметом залога и купли-продажи. После прекращения права застройки строитель имел право на денежную компенсацию стоимости строения. Но уже в 1927 г., как пишет К. И. Скловский, учреждено право бессрочного пользования земельными участками для жилищных кооперативов, с возникновением у них права собственности на возведенные строения. Таким образом, было нарушено правило о строении как принадлежности земли <12>. -------------------------------- <12> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 2000. С. 398.

В 1948 г. институт застройки был окончательно отменен. ГК РСФСР 1964 г. вообще не имел норм, регулировавших земельные отношения, понятия "земля", "земельный участок" ни разу в нем не упоминались. Это и понятно, поскольку земля исключалась из гражданского оборота, а правовому регулированию подлежал только оборот строений. Современное российское законодательство занимает весьма противоречивую позицию по этому вопросу. С одной стороны, оно рассматривает землю и здания, возведенные на ней, как самостоятельные, независимо друг от друга участвующие в обороте объекты, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой стороны, - как физически и юридически связанные между собой виды недвижимого имущества. Сложность регулирования состоит еще и в наличии ряда противоречий между нормами гражданского и земельного права. Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р, предусмотрено реформирование правоотношений в сфере оборота земли и других объектов недвижимости, которое предполагает в числе прочих мероприятий "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" (п. 3.1.7). Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства провозглашено "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами". Соответственно, п. 4 ст. 35 ЗК РФ закрепляет, что здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением тех случаев, когда отчуждение части здания, сооружения, строения не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка и когда здания, строения находятся на земельном участке, изъятом из оборота. При этом следует отметить неточность формулировки указанного положения, поскольку возможно обратное толкование смысла закона: здание определяет юридическую судьбу земельного участка, и оно не может отчуждаться без земли. Есть и другие взгляды на эту ситуацию. О. И. Крассов, комментируя п. 4 ст. 35, предлагает понимать его как запрещение раздельного отчуждения зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и, соответственно, земельного участка без зданий, строений и сооружений <13>. -------------------------------- <13> Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002. С. 200.

Несмотря на такой комментарий, позиция законодателя остается довольно туманной и противоречивой. Тем более, если учитывать положения п. п. 3, 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которым собственник здания, сооружения, строения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором находятся эти объекты. При переходе права собственности на означенные объекты к новому собственнику переходит и право на данный земельный участок, которое обозначается как "право на использование соответствующей части земельного участка". Часть 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ также предоставляет собственникам зданий, сооружений, строений исключительное право на приватизацию земельных участков. О. И. Крассов называет это гарантией соблюдения прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке <14>. -------------------------------- <14> Там же. С. 288.

На наш взгляд, все это свидетельствует о том, что в некоторых случаях законодатель отступает от провозглашенного принципа и признает главной вещью не земельный участок, а расположенные на нем здания. В гражданском законодательстве прослеживается та же тенденция: приоритет зачастую отдается именно постройкам, а не земельному участку, на котором они находятся. Это следует, в частности, из ст. 271 ГК РФ, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. Это право устанавливается законом и не требует согласования с собственником. Если же строение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник этого строения приобретает право, именуемое "правом постоянного пользования земельным участком". Собственнику строения предоставлена возможность не только пользоваться земельным участком (ст. 269 ГК РФ), что логично, но и распоряжаться землей. На основании ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, правда, с согласия собственника участка. Однако есть случай распоряжения земельным участком, который Гражданским кодексом не регулируется и, соответственно, выходит за рамки ст. 270. "Кроме полного права на строения, - пишет К. И. Скловский, - он (собственник строения. - Примеч. авт.) имеет и право на передачу вместе со строением пользования землей, не спрашивая земельного собственника (если собственник земли не догадается, конечно, запретить такую передачу, но любой запрет в сфере гражданского права означает вывод имущества из оборота и потому всегда сопряжен с потерями). Следовательно, налицо не только пользование землей, но и довольно своеобразное распоряжение ею, как это, кстати, и происходило на базе известного правила ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., позволяющего под видом отчуждения построек уступать земельные участки" <15>. -------------------------------- <15> Скловский К. И. Указ. соч. С. 400.

Замечание К. И. Скловского справедливо, поскольку п. 2 ст. 271 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Это нельзя не признать хотя и косвенным, но распоряжением земельным участком, и оно осуществляется без разрешения собственника участка, что подчеркивает первенство права на постройку и право следования для земельного участка. Подобное положение не способствует эффективному использованию объектов недвижимости и не служит полноценной правовой гарантией справедливого осуществления прав на данные объекты. На наш взгляд, идея первенства строений, возведенных на земельном участке, неплодотворна. Как верно подчеркивает У. Маттеи, коммунистические режимы, исключая землю из круга отношений собственности, одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике <16>. Также противоречат логике и отказ от учета интересов собственника земельного участка, и доминирование прав собственника строения. Поэтому "нет достаточных оснований для обособления правовых режимов обеих разновидностей недвижимого имущества" <17>. -------------------------------- <16> Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 127. <17> Там же. С. 128.

В этом смысле весьма интересной представляется концепция "единого объекта" недвижимости. Для нормального использования объектов недвижимости и для упорядочения оборота весьма важно, чтобы земельный участок и расположенная на нем недвижимость подчинялись единому правовому режиму. Смысл этой концепции в том, чтобы с помощью норм права обеспечить равноправие указанных объектов. Существует ряд причин, объясняющих такой подход. В связке "земля - здание" нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в особом доказывании. Однако и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность. Можно возразить, что здание приобретает статус недвижимости, а следовательно и значительную стоимость, только благодаря неразрывной связи с землей. Однако нельзя отрицать и тот факт, что наличие строений на земельном участке преобразует его и "возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли" <18>. Таким образом, налицо фактическая и юридическая связь предметов материального мира. -------------------------------- <18> Там же. С. 128.

Суть правового режима "единого объекта недвижимости" в данном случае состоит в том, что эти связи не могут быть разорваны: отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого. При этом не имеет значения, какой из них предполагается к отчуждению - здание или земельный участок, - во всех случаях должно соблюдаться указанное правило. Несколько по-иному понимает вопрос о "едином объекте" С. В. Киселев, который считает, что вопрос о неделимости объекта недвижимости пытаются решить однобоко, с позиций того, что земельный участок всегда является главной вещью по отношению к строению. "Такая постановка вопроса заранее обречена на провал, - пишет он, - хотя бы потому, что не только в России, но и во многих странах мира строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, - в пользовании или аренде, а не в собственности" <19>. Здесь автор неверно трактует указанную концепцию, которая как раз и предполагает установление равноправия объектов. -------------------------------- <19> Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Правовое регулирование рынка недвижимости. N 1. С. 88.

Представляется необходимым обратить внимание на точку зрения В. В. Витрянского. "Следует заметить, - пишет ученый, - что идею "единого объекта" (т. е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости) реализовать невозможно. Огромное число зданий и сооружений находятся в собственности частных лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота. Однако данные обстоятельства не могут служить препятствием для собственника здания или сооружения отчуждать его по своему усмотрению..." <20>. -------------------------------- <20> Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 16.

Такая позиция представляется обоснованной. Полагаем, что только в том случае, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица, с точки зрения правового режима следует говорить о "едином объекте недвижимости". Соответственно, в дальнейшем собственнику целесообразнее было бы распоряжаться этими объектами только одновременно, не разделяя их, за исключением случаев, когда это сделать невозможно по причине, обозначенной в законе. Так, в соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Иная ситуация складывается в том случае, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем строение (коттедж) принадлежит разным лицам. Речь идет о наличии соответствующих вещных прав. По нашему мнению, законодатель должен четко обозначить, каким правом будет обладать каждый из участников данных отношений, поскольку здесь будут чаще возникать именно вещные, а не обязательственные правоотношения. Правовое регулирование данного вопроса должно зависеть от того, в чьей собственности находятся указанные объекты недвижимости. В. В. Витрянский вместо теории "единого объекта недвижимости" предлагает проводить в гражданском законодательстве принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем объектов, в частности путем правового регулирования, при котором собственник здания (сооружения) обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание <21>. Думается, что при всей своей актуальности данный принцип более уместен для применения при обороте недвижимости. Мы же имеем в виду установление разумного соотношения прав на объекты недвижимости в их, так сказать, статическом состоянии. -------------------------------- <21> Там же. С. 16.

Анализируя положения нашего гражданского законодательства, становится очевидным, что в нем нет единого подхода к обозначенному вопросу. На земельный участок может возникнуть право собственности (ст. 261 ГК РФ), постоянного или срочного пользования, в том числе аренды (ст. 264 ГК РФ), пожизненного наследуемого владения (ст. 265 ГК РФ), постоянного бессрочного пользования (ст. 268 ГК РФ), сервитута (ст. 274 ГК РФ). На здание, возведенное на чужом земельном участке, возникает либо право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления. То есть гражданское законодательство предусматривает довольно широкий спектр прав, предоставляемых собственникам земельных участков и строений на основе закона или договора. Однако законодатель отдает предпочтение именно договору. Статья 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Как отмечает К. И. Скловский, взаимоотношения участников застройки могут пока что регулироваться лишь посредством обязательства, что создает немало проблем <22>. Действительно, стороны могут просто не достигнуть консенсуса, не говоря уже о целом ряде возможных нарушений. Для решения вопроса К. И. Скловский предлагает использовать вещно-правовые институты, в частности институт суперфиция, обосновывая его введение последовательным претворением принципа "земле следует все, что к ней прикреплено" <23>. -------------------------------- <22> Скловский К. И. Указ. соч. С. 400. <23> Там же.

С этим предложением не согласен В. В. Витрянский, считающий, что такие вещные права, как узуфрукт, суперфиций, эмфитевзис, не могут быть использованы для вышеозначенных целей, так как предоставляют очень широкие права их обладателю (например, право на извлечение плодов и доходов из земли). В свою очередь, он предлагает ввести новое вещное право, именуемое "правом ограниченного владения земельным участком". Данное право предполагает, прежде всего, платное владение и пользование земельным участком со стороны собственника здания в пределах необходимости пользования указанным зданием (сооружением) <24>. В целом соглашаясь с идеей, заложенной в данной концепции, следует в то же время заметить, что установление платного пользования земельным участком собственником здания предполагает наличие договора между собственником земельного участка и собственником возведенного на нем строения, а следовательно, утрачивается вещно-правовой характер отношений, к чему в данном случае следует стремиться. -------------------------------- <24> Витрянский В. В. Указ. соч. С. 16 - 17.

На наш взгляд, совершенно очевидно, что отношения между собственником земельного участка и расположенного на нем здания (строения) требуют четкого правового регулирования, причем путем использования вещно-правовых, а не обязательственных институтов, закрепленных непосредственно в Гражданском кодексе. В связи с этим весьма полезным представляется использование института суперфиция, состоящего в вещном праве на строение, возведенное на чужой земле на определенный срок. Следует оговорить пределы пользования земельным участком, которые должны обеспечивать необходимое и разумное пользование зданием (сооружением), а также не должны нарушать интересов собственника земли. Основное условие - использование указанной части земельного участка в строгом соответствии с назначением, под которым должно пониматься обслуживание здания (строения), возведенного на чужой земле. Вопрос о плате за пользование землей, как уже было указано выше, выходит за рамки суперфиция и регулируется соглашением сторон на основе договора. При прекращении суперфиция суперфициарий сохраняет за собой право собственности на строительные материалы, строение же поступает в пользу собственника земли. Суперфиций охраняется вещно-правовыми исками. Этот институт должен применяться как к уже построенным зданиям (коттеджам), так и к строящимся объектам.

Название документа