Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости

(Терехова О. В.)

("Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1)

Текст документа

ЗАЩИТА ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

О. В. ТЕРЕХОВА

Создание эффективных механизмов защиты прав добросовестного приобретателя является одной из актуальных проблем гражданского права. Как показывает практика применения ст. 302 ГК РФ, содержащей правила истребования имущества от добросовестного приобретателя, при ее применении случается много различных казусов и противоречий.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя, возмездно приобретшего имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, лишь в том случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Данная норма, восстановившая полноценную защиту прав добросовестного приобретателя в гражданском законодательстве, очень долгое время применялась не в полной мере.

Противоречивость правоприменительной практики ст. 167 ГК привела к тому, что проблема приобрела конституционный аспект. Конституционное истолкование было дано Конституционным Судом РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П по делу о проверке конституционности положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ разъяснил, что по смыслу ч. 2 ст. 35 и ст. ст. 8, 34, 45, 46, ч. 1 ст. 55 Конституции РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота.

Добросовестный приобретатель нуждается в правовой защите, поскольку при заключении сделки он проявляет добрую волю и не преследует корыстных целей. Его незащищенность и весьма шаткое положение, вызванное риском неправомерной утраты имущества, противоречат принципам свободы договора и свободы экономической деятельности, приводят к дестабилизации гражданского оборота.

Существует еще достаточно много проблем, наиболее важными из которых являются отказы судов гражданам, не участвовавшим в конституционном судопроизводстве, но обращавшимся за пересмотром дел, в которых п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ были применены в истолковании, расходившемся с конституционным. Это является следствием грубого нарушения ч. 3 ст. 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", которая гласит, что решения судов и иных органов, основанных на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законодательством случаях. Достаточно часто суды оставляют надзорные жалобы без рассмотрения, ссылаясь на то, что Постановление от 21 апреля 2003 г. было принято лишь в отношении дел лиц, которые непосредственно обратились в Конституционный Суд РФ, что свидетельствует о незнании правовой силы решений Конституционного Суда РФ. Между тем Конституционный Суд РФ неоднократно отмечал, что на граждан, не участвующих в конституционном судопроизводстве, но дела которых также были разрешены на основании актов, признанных неконституционными, распространяется положение ч. 3 ст. 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" о необходимости пересмотра основанных на таких актах решений в установленных федеральным законодательством случаях при условии надлежащего волеизъявления заинтересованных субъектов и учета требований отраслевого законодательства.

Следует отметить, что при конкуренции норм ст. ст. 167 и 302 ГК РФ при защите прав добросовестного приобретателя не всегда предпочтение отдается ст. 302. Так, например, в случае, когда собственник передает свое имущество по доверенности, т. е. передает его по своей воле, применению подлежит ст. 167 ГК РФ.

Название документа