Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: НЕКОТОРЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

С. Г. ПЕВНИЦКИЙ

Певницкий С. Г., старший юрисконсульт инвестиционно-строительной компании "MR Group", кандидат юридических наук.

Арендные отношения опосредуют использование недвижимого имущества в тех случаях, когда для организации нет необходимости в приобретении здания или помещения в собственность для осуществления коммерческой деятельности. Кроме того, надо учитывать, что базисом для инвестиционно-строительной деятельности являются надлежащим образом приобретенные права на земельный участок, на котором планируется строительство <1>. Собственниками земельных участков за крайне редкими исключениями являются органы государственной власти и местного самоуправления, негативно относящиеся к приватизации земель, что оставляет для инвесторов и девелопера единственную возможность - заключить договор аренды искомого земельного участка. -------------------------------- <1> Подробнее об инвестиционном строительстве см.: Певницкий С. Г. Договор долевого участия в инвестировании: юридическая сущность // Инвестиции & Строительство. 2004. N 15. С. 2; Певницкий С. Г. Инвестиционный договор в строительстве // Недвижимость. Строительство. Право. 2006. N 3.

Возникнув в древности в рамках купли-продажи <2>, locatio-conductio rerum <3> уже в предклассический период был четко выделен как самостоятельный консенсуальный контракт, не претерпевший концептуальных изменений до сего дня. Смысл данного договора состоял во временной передаче держания вещи арендатору (кондуктору) для извлечения из нее пользы способом, ее не изменяющим (по крайней мере не ухудшающим), собственность при этом оставалась у арендодателя (локатора), передавшего вещь <4>. Законодатель устанавливает терминологическое тождество аренды и имущественного найма и определяет, что по данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, однако в зависимости от объекта договором аренды именуется договор о пользовании зданием, сооружением или нежилым помещением, а договором найма - о пользовании жилым помещением <5>. -------------------------------- <2> См.: Муромцев С. А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. С. 281 - 282. <3> Как образно заметил Д. Д. Гримм, "объектом договора найма или аренды может служить все, чем можно пользоваться" (Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права. М.: Зерцало, 2003 // СПС). <4> Интересны предположения С. А. Муромцева о причине, по которой аренда, в отличие от личных сервитутов, лишена черт вещных прав. Данная причина лежит не в области юридической, но в области национальных традиций Рима, когда отсутствие своего жилья считалось недостойным римлянина. Соответственно, недостойный арендатор, не имеющий своего жилья, не достоин вещной защиты. <5> Различение аренды и имущественного найма берет начало в римском праве и производится по критерию использования плодов.

Итак, хотя арендатор владеет и пользуется объектом недвижимости, но это отношение не непосредственно к вещи, а опосредованно - через арендодателя, основывающееся на титульном праве последнего на это имущество. Аренда недвижимости обозначается законодателем как обременение собственности согласно ст. 4 Закона о регистрации прав, однако в ст. 26 того же Закона указывается, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды. Данная ситуация является типичной для отечественной системы регистрации, совмещающей в себе регистрацию прав европейского типа и регистрацию сделок, пришедшую из общего права. Государственная регистрация требуется при заключении договора аренды недвижимости сроком не менее чем на один год. Не требуется государственная регистрация в случае, если договор заключается на неопределенный срок. Также не подлежит государственной регистрации договор, в котором на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ установлено, что его ретроактивное действие распространяется на отношения, возникшие до его заключения, так что срок аренды с момента заключения договора составляет менее года, но с момента, с которого в соответствии с договором возникли арендные отношения, срок составляет более года <6>. -------------------------------- <6> Пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с государственной регистрацией возникает вопрос и фискального характера. Допустим, сторонами подписан договор аренды сроком более года, который предусматривает одновременную с подписанием договора передачу недвижимости и уплату за нее арендных платежей, по общему правилу регистрация договора аренды занимает не менее месяца на год, что создает вопрос с налоговым режимом арендных платежей в этот период как для арендодателя, так и для арендатора. В этом случае, по мнению Минфина (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 12 июля 2006 г. N 03-03-04/2/172, письмо Минфина России от 1 ноября 2005 г. N 03-03-04/1/325), стороны должны установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям с момента подписания договора (передачи имущества), тогда арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с указанного момента. Договор аренды недвижимости, так же как и договор купли-продажи, под угрозой незаключенности должен содержать точное определение арендуемого объекта, позволяющее его однозначно индивидуализировать (как для отдельно стоящих строений, так и для помещений в составе таких строений), а также размер арендной платы. Арендная плата может быть определена и относительно единицы площади, в таком случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактически переданной площади. В этой связи весьма важно отразить в договоре механизм передачи имущества от арендодателя арендатору и обратной передачи. В передаточном акте необходимо указать перечень сопутствующего имущества, являющегося принадлежностью объекта недвижимости, степень его износа и другие обстоятельства, значимые для сторон. Подробно составленный передаточный акт защитит арендодателя от ухудшения имущества, а арендатора - от необоснованных претензий арендодателя, кроме того, оформленный передаточный акт позволяет избежать претензий налоговых органов (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 мая 2002 г. N А42-3113/00-5). Следует заметить, что действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). По общему правилу передача недвижимости в аренду не требует согласия собственника земельного участка, на котором располагается недвижимость. Учитывая неразрывную связь недвижимости с земельным участком, на котором она располагается, одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью от арендодателя к арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если же арендодатель является собственником земельного участка, то, если стороны не предусмотрели иное, арендатор недвижимости становится арендатором земельного участка. В случае отсутствия в договоре определенного указания на передаваемое право на земельный участок арендатор в силу закона наделяется правом пользования частью земельного участка, которая (1) занята объектом недвижимости и (2) необходима для его использования в соответствии с его назначением. Отсутствие в договоре аренды недвижимости условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Однако в таком случае арендатор недвижимости может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, но не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка (п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ. Так, следует иметь в виду, что арендатору земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков <7>) предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Следует заметить, что в большинстве субъектов Федерации, и в особенности в городе Москве, установлены требования обязательного согласия собственника на все действия с арендуемым земельным участком. Так, несмотря на то, что ст. 13 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (с изменениями от 7 июня 2006 г.) указывает, что аренда земли в Москве регулируется нормами ЗК РФ и ГК РФ, однако Законом г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (с изменениями от 7 июня 2006 г.) предусмотрена весьма занимательная сделка - выкуп права аренды земельного участка, только после заключения которой арендатор получает право на совершение сделок с арендными правами. -------------------------------- <7> См.: изменения, внесенные ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 117-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (с изменениями от 10 января 2006 г.).

В практике часто возникает вопрос об аренде недвижимости, принадлежащей публичным собственникам. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного за унитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы <8>. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления. Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. от 18 декабря 2006 г.): отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. -------------------------------- <8> Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492.

Говоря об аренде недвижимости, необходимо соотнести нормы об аренде зданий и сооружений и об аренде их частей - нежилых помещений. Некоторые специалисты указывают, что нормы, предусмотренные § 4 гл. 34 ГК РФ, неприменимы к аренде нежилых помещений, к которым применяются лишь общие положения об аренде <9>. На наш взгляд, договор аренды нежилого помещения, обойденный молчанием в ГК РФ, должен регулироваться согласно п. 1 ст. 6 Кодекса нормами, регулирующими отношения, имеющие наибольшее сходство и сродство, т. е. нормами об аренде иного вида недвижимости. В связи с этим нельзя распространять нормы § 4 гл. 34 ГК РФ на отношения, возникающие в связи с арендой нежилых помещений. Например, права на землю не возникают у собственников нежилых помещений (ст. 652 ГК РФ). Такая позиция воспринята судебной практикой, и в вопросе о минимальных сроках договора аренды нежилого помещения, подлежащего регистрации, была применена норма об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года) <10>. -------------------------------- <9> См.: Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. авт. кол. М. И. Брагинский. М.: Фонд "Правовая культура", 1995. С. 650 - 655. <10> См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // СПС "КонсультантПлюс".

Как уже упоминалось, отношения, связанные с владением и пользованием жилыми помещениями физическими лицами, регулируются договором найма жилого помещения. Данный договор имеет две разновидности: собственно наем жилого помещения и наем социальный. Аналогичные отношения, в которых в качестве нанимателей участвуют юридические лица, опосредуются договором аренды. Так как юридические лица в силу своей природы не могут реализовать основное условие договора найма - использование помещения для собственного проживания, для владения и пользования, жилое помещение может быть предоставлено им лишь на основании договора аренды. Также юридические лица ограничены и в способе осуществления прав на арендуемое помещение: оно может использоваться исключительно для проживания граждан. Представляется, что регулирование данного договора по аналогии осуществляется как общими нормами договора аренды, так и некоторыми нормами, регулирующими договор найма. Так, нормы, конституирующие отношения по пользованию жильем, должны распространять свое действие и на аренду жилых помещений юридическими лицами. В частности, это ст. ст. 673 - 675, 678, 681 ГК РФ, определяющие объект и форму договора, сохранение действия договора при изменении собственника жилья, а также обязанности арендатора, в том числе по ремонту помещения <11>. -------------------------------- <11> Подробнее о найме жилых помещений см.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 56 - 67.

Интересен вопрос о государственной регистрации прав арендатора. Представляется, что поскольку юридическое лицо является участником арендных отношений, то, как и в случае с арендой нежилых помещений, при аренде сроком более чем на один год государственная регистрация договора аренды жилого помещения должна осуществляться <12>. Не менее интересен и вопрос о том, каким договором опосредуются отношения дальнейшей сдачи помещения для проживания граждан: договором о субаренде или договором о коммерческом найме. Хотя логика и здравый смысл подсказывают второе, в силу ст. 671 ГК РФ надлежит придерживаться первого предположения, так как только собственник, а не арендатор может быть наймодателем по договору найма жилого помещения. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов" включена в информационный банк согласно публикации - Юрайт, 2004. ------------------------------------------------------------------ <12> Сами государственные регистраторы признают, что жилые помещения являются предметом договора аренды, когда на стороне арендатора выступает юридическое лицо (см.: Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 192 - 193). Однако умалчивается, каковы основания возникновения данного права: по договору аренды недвижимости (требование государственной регистрации договора согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ) либо по договору коммерческого найма (отсутствие такого требования).

Отдельным видом договора аренды является договор финансовой аренды (договор лизинга), по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором недвижимое имущество, за исключением земельных участков, у определенного арендатором продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей, причем арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Условиями договора лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется самим арендодателем (ст. 665 ГК РФ). Таким образом, договор лизинга, являясь разновидностью договора аренды в силу передачи имущества во временное владение и пользование, имеет существенные отличия от классического имущественного найма. В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (с изменениями от 26 июля 2006 г.) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Статья 20 названного Закона указывает, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Вопрос о порядке государственной регистрации договора лизинга неоднозначно решается в доктрине. Между тем в регистрационных органах существует практика отказа в регистрации в том случае, если лизингодатель не имеет права собственности на предмет лизинга. Такая позиция обосновывается тем, что лизинг является разновидностью договора аренды, а арендодатель должен обладать имуществом на праве собственности (или быть уполномоченным на то собственником или законом). Такая позиция представляется неверной, так как сущностной спецификой лизинга в соответствии с § 6 гл. 34 ГК РФ как раз и является то, что договор лизинга недвижимости заключается до заключения договора купли-продажи недвижимости и является основанием для заключения договора купли-продажи. Соответственно, договор финансовой аренды подлежит регистрации до либо одновременно с регистрацией перехода права собственности от продавца к лизингодателю.

------------------------------------------------------------------

Название документа