Организация силами третьего лица установила на принадлежащем ей земельном участке ограждение, не являющееся временным, с целью обеспечения охраны своей территории. Является ли ограждение недвижимым имуществом, право собственности на которое необходимо регистрировать в установленном порядке?

Ответ: Стационарные ограждения, в том числе имеющие заглубленный фундамент, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, поскольку являются составной частью земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, обращаться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности на созданное ограждение не нужно.

Обоснование: В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом ГК РФ не содержит критериев определения прочной связи с землей и несоразмерности ущерба при перемещении таких объектов. Поэтому для ответа на данный вопрос необходимо обратиться к судебной практике.

Как указано в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу N А79-994/2011, по смыслу ст. 130 ГК РФ прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Рассматриваемое сооружение расположено по контуру земельного участка, тем самым определяя его физическую границу. По отношению к зданиям и сооружениям, расположенным на данном участке, спорный объект выполняет вспомогательную, ограждающую и обслуживающую функцию.

Основываясь на положениях ст. 262 ГК РФ, суд указал, что такое ограждение не имеет самостоятельного значения как объект права, и признал правомерным отказ уполномоченного органа в государственной регистрации права собственности на бетонное ограждение.

Арбитрами ФАС Волго-Вятского округа указанное решение оставлено без изменения (Постановление от 29.03.2012 по делу N А79-994/2011).

К аналогичному выводу пришли судьи в Постановлении ФАС Московского округа от 11.04.2013 по делу N А40-75848/12-64-704: заборы и иные ограждения не относятся к объектам недвижимости и, как правило, выполняют функцию по разграничению земельных участков и располагаются на границе смежных земельных участков, то есть не могут использоваться самостоятельно и связаны с обеспечением использования земельного участка. Назначение такого объекта - обозначение границ и ограничение доступа на земельный участок, устройство для защиты или предупреждения проникновения (п. 2 ст. 262 ГК РФ).

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2013 по делу N А32-19215/2011 судьи также заключили, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Организация, которая просила признать незаконным отказ в государственной регистрации права хозяйственного ведения на ограждение, привела следующие доводы:

- статус объекта как недвижимого имущества определен уполномоченным органом при постановке сооружения на кадастровый учет;

- проведенный государственный технический учет является достоверным доказательством того, что спорное строение представляет собой капитальный объект (недвижимость).

Эти доводы были отклонены арбитрами, которые указали, что проведение в отношении ограждения технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, осуществление в отношении его технического учета не может служить самостоятельным основанием для признания объекта недвижимой вещью.

В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2011 по делу N А11-14125/2009 (оставлено в силе Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2011 по делу N А11-14125/2009, а также Определением ВАС РФ от 25.08.2011 N ВАС-6087/11) также содержится вывод о том, что железобетонное ограждение не является недвижимым имуществом. Суд сослался на ст. 135 ГК РФ, согласно которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи. Ограждения относятся к принадлежностям главной вещи, предназначены для ее обслуживания (как устройства для защиты или предупреждения проникновения и т. п.) и сами по себе самостоятельными объектами гражданских прав не являются.

С учетом изложенного считаем, что у организации нет обязанности обращаться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности на созданное ограждение. Более того, регистрирующий орган откажет в проведении этой процедуры.

А. М.Лопатина

Консалтинговая группа "Аюдар"

01.07.2013