Актуальные проблемы закрепления прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАКРЕПЛЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

С. А. ЧАРКИН

Чаркин С. А., председатель Городищенского районного суда Волгоградской области, кандидат юридических наук.

Конституцией РФ официально признана частная собственность на землю. В обществе фактически исчезла политическая составляющая вопроса о рынке земельных участков. В ходе земельной реформы бывшим членам коллективных (советских) хозяйств было передано право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в обработке этих хозяйств. Граждане фактически получили при проведении земельной реформы не частную собственность на землю в ее узком конкретном понимании, а право на приобретение права собственности на земельные участки. Такие права оформлялись выдаваемыми комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельствами на право собственности на землю. Причем общая площадь полагающегося гражданину земельного участка не была указана в этих документах. В свидетельствах приводилась обобщенная качественная характеристика земли - указывался ее бонитет. Законодатель вооружил граждан правовым механизмом по регистрации прав собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с принятием Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Прогрессивными государственными деятелями и функционерами местного самоуправления осознается необходимость скорейшего образования (межевания) земельных участков, постановки их на кадастровый учет, регистрации прав на них в регистрационных учреждениях. Эти процессы важны по следующим причинам. 1. Исходя из смысла ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ и ч. 1 ст. 261 ГК РФ, земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, при этом территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Из этого следует, что налоговые платежи, уплачиваемые с имущества физических лиц, будут увеличиваться с увеличением находящихся в собственности физических лиц земельных участков как объектов недвижимого имущества. И государство, и органы местного самоуправления, таким образом, заинтересованы в кадастровом учете земельных участков. 2. Одним из провозглашенных Президентом России национальных проектов является развитие агропромышленного комплекса Российской Федерации. Развитие сельскохозяйственного производства немыслимо без обеспечения сельскохозяйственных организаций основным ресурсом - землей. Приобретение агропромышленными компаниями земель для сельскохозяйственного производства в собственность, в аренду и т. п. требует первоначального оформления земельного участка как объекта недвижимого имущества, т. е. выделения земельного участка, его кадастрового учета <1>. В свете этого развитию сельского хозяйства также способствует оформление земельного рынка. -------------------------------- <1> Часть 1 ст. 554, ч. 3 ст. 607 ГК РФ требуют от сторон по договору при заключении договоров купли-продажи, аренды указывать в договоре данные, позволяющие безусловно идентифицировать объект недвижимого имущества, подлежащего передаче при совершении сделки. В случае нарушения этого требования соответствующие договоры не считаются заключенными.

3. Земельные участки могут являться предметом залоговых отношений. Так, в Волгоградской области некоторые кредитные организации уже осуществляют кредитование сельскохозяйственных организаций под залог земельных участков <2>. Полагаем, в дальнейшем подобная ипотека будет развиваться все больше и темпы ее развития будут зависеть от надлежащего оформления прав собственности на земельные участки. -------------------------------- <2> Селяне получили возможность закладывать землю // Коммерсантъ - Нижнее Поволжье. 2006. 15 сент.

Исходя из сказанного, государство обязано принимать меры к дальнейшему совершенствованию действующего законодательства. Убеждены, что также все государственные органы на местах должны действовать более слаженно в целях скорейшего кадастрового учета земельных участков. Сроки подготовки землеустроительных дел, утверждения их в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, изготовления кадастровых планов, постановки на кадастровый учет должны быть уменьшены кардинальным образом. Думается, месячный срок для кадастрового учета не отвечает требованиям граждан. Следует помнить, что данный срок указан как предельный для кадастрового учета. При этом указаний на минимальный срок проведения кадастрового учета земельных участков закон не содержит <3>. -------------------------------- <3> См.: ч. 7 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре".

Принятые в последнее время законодательные акты <4>, касающиеся оборота земель сельскохозяйственного назначения, не до конца разрешили давно назревшие вопросы. -------------------------------- <4> Например, Федеральный закон от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ.

В практике Городищенского районного суда Волгоградской области за последние годы резко увеличилось число рассматриваемых дел, касающихся споров, связанных с выделом земельных участков в счет земельных долей, регистрацией прав собственности на них в Управлении Федеральной регистрационной службы. Анализ практики позволяет систематизировать круг часто встречающихся вопросов, выработать предложения по некоторым проблемам, с которыми часто сталкиваются собственники земельных долей в процессе реализации положений Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также связанных с ним нормативных актов.

1. О порядке выделения земельных участков в счет земельных долей

До 31 июля 2005 г. участник долевой собственности в целях выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок извещал других сособственников о намерении выделить участок чаще всего путем опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. В случае если в течение одного месяца с момента опубликования извещения в его адрес не поступали возражения по поводу местоположения выделяемого им участка, а также по поводу компенсации, то местоположение считалось установленным. С 31 июля 2005 г. действует иной порядок определения местоположения выделяемого земельного участка. Первым этапом при выделении участка в счет земельной доли является проведение общего собрания участников общей долевой собственности, которое и должно принять решение о местоположении выделяемого земельного участка. И только в случае непринятия решения общим собранием собственник земельной доли может выделить участок путем извещения остальных сособственников о выделении. Как показала практика, этот установленный Федеральным законом от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" порядок совершенно не устраивает собственников земельных долей, создает трудности при осуществлении правосудия. Получается, что гражданин, желающий "натурализовать" свою земельную долю, в соответствии с действующим законодательством вынужден вначале принять меры к созыву общего собрания участников долевой собственности. Реально с момента изъявления желания выделить свою земельную долю до даты проведения общего собрания участников проходит полуторамесячный срок <5>. Было бы терпимо, если бы общие собрания действительно проводились и на них решались вопросы. К сожалению, в сельских районах общие собрания чрезвычайно редки, а факты принятия на них решений о местоположении выделяемых участков вообще единичны. Как правило, собственник земельной доли после проведения (или непроведения) общего собрания вынужден идти по тому пути, который изначально был урегулирован ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", затрачивая на него еще полтора месяца. Фактически только по истечении трех месяцев гражданин вправе приступить к межеванию своего земельного участка. -------------------------------- <5> В силу п. 1.1 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в действующей редакции.

Другим сложным моментом для граждан является то, что документов о приватизации сельскохозяйственных угодий в отношении всех лиц, участвующих в приватизации, у граждан в наличии нет; а ведь необходимо обеспечить участие в собрании всех пайщиков. Возможность получения соответствующих постановлений местных администраций прямо зависит от степени желания органов местного самоуправления оказывать содействие конкретно взятому гражданину. В целом положения закона о проведении общего собрания участников не работают. При рассмотрении споров в суде гражданину достаточно предъявить объявление в СМИ о выделе, для подтверждения своего намерения зарегистрировать право собственности на земельный участок. Полагаем, что произошедшее изменение порядка выдела земельных участков в счет земельных долей - не совсем удачная попытка облегчить крестьянам регистрацию их прав на землю. В жизни это изменение добавило бесполезных хлопот собственникам земельных долей. Законодателю следует обратить внимание на необходимость устранения неосновательно воздвигнутых барьеров к реализации прав граждан на землю.

2. Об определении местоположения земельных участков

Действующим законодательством предусмотрено, что если собственники земельных долей, будучи извещенными о намерении другого участника общей долевой собственности выделить земельный участок в натуре, не направят ему в течение одного месяца свои возражения, то местоположение выделяемого земельного участка считается согласованным <6>. Если же сособственники направили выделяющему свой земельный участок гражданину возражения, то местоположение земельного участка не считается согласованным. -------------------------------- <6> Статья 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Законодатель не дал судам критерии, по которым должны разрешаться споры о местоположении земельных участков. Статья 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержит общую норму, согласно которой споры при недостижении согласия участниками долевой собственности о местоположении выделяемых земельных участков должны рассматриваться в суде. Типична ситуация, когда лицо, желающее выделить земельный участок, публикует соответствующее извещение в средствах массовой информации и получает письменное возражение. Ему необходимо обращаться в суд. При рассмотрении подобных дел в суде фактически отсутствуют четкие правовые основания для обоснования местоположения земельного участка. Отсутствует устоявшаяся практика областных судов. В сложившейся ситуации рассмотрение таких споров выливается практически в проверку соответствия действующему законодательству землеустроительных мероприятий, проведенных "выделяющимся" собственником земельной доли. Следует отметить, что в судебной практике Волгоградской области встречались споры, когда граждане, являющиеся собственниками земельных долей, направляли возражения на выделение земельного участка не гражданину, выделяющему земельный участок, но в органы, регистрирующие права на него. С нашей точки зрения, эти возражения не являются препятствием для установления права собственности выделяющего земельный участок гражданина, поскольку по смыслу закона юридически значимыми являются возражения, направленные только участнику долевой собственности, выделяющему земельный участок. В ситуации, когда в учреждении, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, имеются возражения от участника долевой собственности по поводу выделения земельного участка иным собственником, без доказательства направления такого возражения самому выделяющему земельный участок гражданину право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано. Думается, что для единообразного применения действующего законодательства необходимы разъяснения Верховного Суда РФ о порядке рассмотрения споров по поводу местоположения выделяемых в счет земельных долей земельных участков.

3. О межевании

В соответствии с действующим законодательством лицо, регистрирующее право на выделенный земельный участок в счет земельной доли, должно предъявить в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в числе прочего кадастровый план земельного участка <7>. Получению кадастрового плана предшествуют юридические действия, предусмотренные Федеральными законами "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве". При этом также возникают серьезные вопросы. -------------------------------- <7> Статья 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С началом действия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выделяющие земельный участок граждане стали осуществлять землеустроительные мероприятия. С учетом разной качественной оценки земель, на которых проводилось межевание, на одну земельную долю в различных местностях приходилась различная площадь земельных участков. Споры по поводу площади земель стали возникать при выделении земельных участков на мелиорированных землях. Кадастровая оценка таких земель выше богарных. Поэтому при выделении земельных участков на таких землях граждане получали в свою собственность земельные участки в несколько раз меньшие, чем на землях немелиорированных. В то же время правовой статус систем орошения (мелиорации) до конца не разрешен. Так, в нашей области большую часть систем орошения строили в период существования СССР. Хотя во многих населенных пунктах от них ничего не осталось, в документах кадастровой палаты все еще содержатся данные о наличии мелиоративных систем. В таком случае граждане, выделяющие земельный участок на таких землях, фактически безосновательно лишаются части принадлежащей им земли. Другой случай. Выделив в натуре земельный участок, участник общей долевой собственности обнаруживает, что система орошения принадлежит какому-либо юридическому лицу. И пусть это юридическое лицо (чаще всего это организации, образованные на базе имущества бывших колхозов и совхозов) не строило и не получало в свою собственность мелиоративные системы, оно фактически использует системы орошения и полностью диктует свои условия собственнику земельного участка. И в том и другом случае человек вынужден обращаться в суд для защиты своих прав. Убеждены, что в отношении выделения земельных участков в счет земельных долей на мелиорированных землях необходимо дополнить Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О мелиорации земель" специальными нормами. По нашему мнению, в случае, если гражданин выделяет себе земельный участок на орошаемых землях с учетом соответствующего большого значения бонитета и если его право зарегистрировано, то он вправе в судебном порядке признать право собственности на находящиеся и неотделимые от орошаемой земли устройства (поливальные машины, водоводы и т. д.) как на части сложной вещи <8>. -------------------------------- <8> См.: ст. 134 ГК РФ.

Наконец, в отношении кадастрового учета земельных участков. При проведении землеустройства лицо, выделяющее земельный участок, обязано провести межевание участка, изготовить землеустроительное дело. Данное землеустроительное дело проверяется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, вносится в реестр землеустроительных дел. Осуществляется государственный контроль за территориальным землеустройством. После этого по действующему законодательству гражданин вынужден обращаться в тот же государственный орган, где чиновники в течение месяца опять же проверяют землеустроительную документацию и изготавливают кадастровый план. Думается, что на этом этапе происходит дублирование функций контроля за проведением землеустройства, а кадастровый учет мог бы производиться намного быстрее. Подводя итоги, невозможно не отметить прогресс в нормативном регулировании земельных отношений за последние годы. Однако практические работники считают необходимым дополнительное совершенствование законодателем положений об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также дачу соответствующих разъяснений Верховным Судом РФ.

------------------------------------------------------------------

Название документа