Имеет ли гражданин право на применение льготы по подоходному налогу при приобретении им на основании договора купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом (участок выделен под строительство жилья)? Права ли налоговая инспекция, считая, что покупка такого дома не может быть признана приобретением жилого дома для предоставления покупателю льготы по подоходному налогу? Может ли налоговый орган отказать гражданину в льготе по подоходному налогу на сумму, уплаченную за недостроенный на земельном участке прежним владельцем жилой дом, на том основании, что продавец на затраченные на строительство дома суммы уже использовал льготу?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством льгота по подоходному налогу предоставляется гражданам, являющимся в отчетном периоде застройщиками либо покупателями, на суммы, направленные ими в течение отчетного календарного года из их личных доходов на новое строительство или приобретение жилого дома (пп."в" п.6 ст.3 Закона РФ от 07.12.91 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц").

При этом нормативными актами налогового законодательства не дано вообще никакого, а тем более специального, в целях его применения в налоговых правоотношениях определения понятия "жилой дом". В таком случае при решении вопросов о возможности использования гражданами рассматриваемой льготы необходимо и допустимо пользоваться общепринятым, установленным иными нормативными актами смыслом.

Анализ контекстов действующего законодательства приводит к выводу, что понятие "жилой дом" в равной степени относится как к уже используемому для жилья, так и к возводимому жилому помещению (дому). Например, в Законе РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 12.01.96), а также в утвержденном ВС РСФСР 24.06.83 Жилищном кодексе РСФСР (в ред. от 22.08.95) речь идет о принятых соответствующими органами в эксплуатацию и учтенных в этом качестве уполномоченными структурами (БТИ) домах, зданиях и помещениях, предназначенных для проживания граждан. Необходимо отметить, что такие жилые дома (помещения) выделены законодательством, в том числе и налоговым (см. Закон РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю"), в отдельное, более узкое понятие "жилищный фонд". В другом нормативном акте государственных органов - Постановлении Совета Министров РФ от 20.06.93 N 569 "Об ускорении ввода в действие не завершенных строительством жилых домов" - понятие "жилой дом" относится к не оконченному строительством жилому дому, т. е. строению, возводимому согласно утвержденному проекту (проект предусматривает в дальнейшем постоянное проживание в данном объекте граждан) на отведенном в установленном порядке под строительство жилого дома участке. Аналогичное понятие "жилой дом" использует и вышеуказанный Закон "Об основах федеральной жилищной политики", определяя застройщика как лицо, организующее строительство жилого дома (на любой стадии его строительства!) с целью собственного проживания, предоставления его в наем либо для продажи.

Таким образом, поскольку в Законе "О подоходном налоге с физических лиц" льготируется приобретение (покупка) гражданами именно жилого дома, а не дома, составляющего жилищный фонд, следует признать, что отказ налогового органа в предоставлении покупателю недостроенного жилого дома льготы по подоходному налогу не имеет достаточного юридического обоснования.

То обстоятельство, что на суммы, затраченные на строительство дома, льгота уже могла быть использована застройщиком-продавцом, также не может быть аргументом налогового органа при принятии решения о невозможности предоставления льготы по подоходному налогу новому собственнику-покупателю. Во-первых, потому что Закон "О подоходном налоге с физических лиц" не содержит такой взаимоувязки. Во-вторых, в нем в принципе отсутствуют положения, ограничивающие возможность применения льготы направлением дальнейшего использования собственниками построенного (приобретенного) или недостроенного жилого дома. Другими словами, в настоящий момент законодательством предусматривается лишь льготирование произведенных при строительстве или приобретении жилого дома расходов, а не затрат, связанных с обеспечением граждан местом для непосредственного проживания. Именно этим объясняется и отсутствие в Законе, а также в других нормативных актах Госналогслужбы РФ указаний о необходимой последовательности действий по исчислению (восстановлению льготируемой суммы) налога в случае изменения обстоятельств и невозможности фактического проживания застройщика или покупателя в приобретаемом с использованием льготы по подоходному налогу жилом доме.

В таких условиях юридически исключается требование единоразового использования рассматриваемой льготы гражданами по суммам, вложенным ими в строительство (или приобретение) жилого дома по всем стадиям его продвижения от собственника к собственнику, даже в течение одного отчетного периода. Согласно действующей Инструкции Госналогслужбы РФ (от 29.06.95 N 35 в ред. от 01.09.95) предоставление по месту работы в течение отчетного периода льгот лицу, являвшемуся в этом периоде застройщиком (если им была предоставлена по месту работы копия разрешения на строительство, выданного органом местной администрации, и документы, подтверждающие расходы на строительство) и закончившему строительство жилого дома, совершенно правомерно. Покупатель, который произвел затраты в конце отчетного периода на приобретение этого уже готового жилого дома, также на основании норм Закона "О подоходном налоге с физических лиц" и Инструкции Госналогслужбы РФ имеет право на использование этой льготы. Причем очевидно, что сумма предоставляемых обоим сторонам договора купли-продажи льгот в случае продажи готового жилого дома будет больше (больше расходов по строительству, больше и цена продажи), чем при продаже недостроенного дома, что еще менее выгодно для государственного бюджета.

И если исключать как бы повторное по одному и тому же объекту использование гражданами в одном отчетном периоде рассматриваемых льгот по подоходному налогу, то решение этого вопроса следует искать в ужесточении норм действующего налогового законодательства и создании механизма лишения прежнего собственника ранее полученных им льгот в конце года при завершении налоговых расчетов с ним, но никак не отказывая в рассматриваемой льготе покупателю жилого дома.

10.06.96 О. Лапина

АКДИ