Земельный участок как объект гражданско-правовой сделки

(Шпак А. Н.)

("Нотариус", 2007, N 2)

Текст документа

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ СДЕЛКИ

А. Н. ШПАК

В статье автор рассматривает место земельного участка в составе гражданско-правовых сделок. Определяет особенности правового регулирования сделок с землей как отдельной группы в составе сделок с недвижимостью. Анализирует положения нормативных правовых актов с позиции рассмотрения земли как объекта недвижимости и как природного ресурса, имеющего естественное происхождение. Определяет противоречия норм, касающихся оборотоспособности земельных участков и ограничений по их использованию, субъектного состава землепользователей, в части приобретения земельных участков гражданами Российской Федерации. Указывает на порядок согласования сторонами в договоре характеристик земельного участка как условия о предмете договора.

Отношения, складывающиеся по поводу земли, исторически имеют основополагающее значение. Однако характер этих отношений различен в силу изменения порядка и условий хозяйственной и экономической деятельности людей. Одновременно с первоначальным восприятием земли как части природы детерминируется понятие земли как объекта отношений между субъектами права. Формирование земельной недвижимости как составной части недвижимости, включение земли в гражданский оборот, в число объектов гражданско-правовых сделок свидетельствуют о тех потребностях, которые возникают в обществе. Вследствие этого определяется необходимость анализа положений действующих нормативных правовых актов и выявления особенностей рассмотрения земельного участка в составе гражданско-правовых сделок.

Вопросы заключения сделок, их понятия и классификации рассматривали в своих работах В. Ф. Чигир [1], М. И. Брагинский [2] и другие. Земельный участок как объект сделки анализируется такими авторами, как Б. В. Ерофеев [3], Е. А. Галиновская [4], О. И. Крассов [5], А. В. Чернов, Н. А. Казакевич [6]. Комплексное регулирование вопроса оборота земли в российском законодательстве в области гражданского и земельного права не решило проблемы отсутствия четко сформулированных правил о сделках с землей как таковых, о чем отмечают Г. Эйриян [7], Н. А. Сыродоев [8], для белорусского законодательства актуальность рассмотрения подчеркивает Н. Г. Станкевич [9].

Земельные участки включены в гражданский оборот в силу признания земли объектом недвижимости. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

И. Т. Балабанов, характеризуя недвижимость, к одной из ее характеристик как товара относит детальную регламентацию сделок с недвижимостью государственными органами. Это, по его мнению, объясняется тем, что объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы физических и юридических лиц [10, с. 3].

В соответствии с гражданским законодательством сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделкам с земельными участками присущи все требования, установленные законодательством к сделкам в целом. К таким требованиям относятся следующие:

- законность, так как юридическое действие будет считаться сделкой только в том случае, если оно правомерно. По общему правилу сделка, не соответствующая требованиям законодательства, а также сделка, совершение которой запрещено законодательством, ничтожна (ст. 169, 170 Гражданского кодекса);

- установленный статус участников сделки. Сделка может совершаться только дееспособными лицами. Причем для сделок с земельными участками характерным является помимо гражданской наличие земельной право-, дееспособности;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки. Если воля лица не соответствует волеизъявлению, сделка признается недействительной;

- соблюдение формы договора.

Земельные участки отнесены к недвижимости, что предполагает применение к сделкам с землей требования о государственной регистрации сделок, предъявляемого к сделкам с недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс закрепляет правило, в соответствии с которым государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Право на земельный участок возникает с момента государственной регистрации этого права. Несоблюдение требования о регистрации сделки влечет ее недействительность. При осуществлении сделки и переходе прав на земельный участок государственной регистрации подлежат: сама сделка, совершаемая субъектами права, а также возникшее в результате право лица.

Однако нельзя отождествлять порядок совершения сделок с земельными участками с порядком осуществления гражданско-правовых сделок с недвижимостью. Такой вывод следует из общественной значимости земли и принципиальных различий в правовом регулировании. Как отмечает Г. Эйриян, необходимость специального регулирования сделок с земельными участками вызвана разным соотношением частных и публичных интересов [7, с. 62]. Это вытекает из публично-правового характера осуществления прав в отношении земельных участков, использование которых затрагивает интересы иных субъектов права и входит в сферу регулирования охраны окружающей среды.

Сделки с землей можно выделить в отдельную группу. Это вытекает из особого значения земли как природного компонента в первую очередь и как объекта гражданских прав - во вторую. Как справедливо отмечает Н. Г. Станкевич: "Земельный участок должен отвечать как признакам объекта земельного права, так и гражданского права как недвижимого имущества" [9, с. 123]. Такое положение предопределяет комплексное регулирование правоотношений, складывающихся по поводу использования земельных участков, то есть регулируются как гражданским, так и земельным законодательством.

Особенность объекта в сделках с землей вытекает из ограниченности прав на землю и отсутствия в полной мере свободы в отношении принадлежащего имущества.

Оборотоспособность земельных участков ограничена. Следует согласиться с мнением Н. А. Сыродоева о том, что принципиальное различие состоит в том, что оборотоспособность всех (кроме земли и природных ресурсов) объектов гражданских прав презюмируется [8, с. 30]. В соответствии с ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой оборот допускается законодательством о земле.

Если исходить из общего правила оборотоспособности, предусматриваемого ст. 129 Гражданского кодекса, то в отношении земельных участков следует выделять только лишь земельные участки, изъятые из оборота и ограниченно оборотоспособные.

Изъятыми из оборота, или необоротоспособными, являются земли, нахождение которых в обороте не допускается. Например, земли общего пользования, земли сельскохозяйственного назначения.

Объекты ограниченно оборотоспособные могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо их оборот допускается по специальному разрешению.

Именно такое положение применимо к земельным участкам, субъектный состав которых четко определен и чей круг прав и обязанностей законодательно регламентирован. Говорить о свободном обращении земли в республике следует при условии заимствования формулировок российского Земельного кодекса, который устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность. Положения национального законодательства не позволяют в настоящий момент считать земельные участки свободными в обороте.

Статья 87 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс о земле) устанавливает положение о том, что земельные участки могут являться предметом купли-продажи, дарения, залога, обмена, аренды в порядке, определенном земельным законодательством Республики Беларусь.

Из чего вытекает следующее: по отношению к земельным участкам действует правило, что можно все, что разрешено, что является противоположным по отношению к принципу "Разрешено все, что не запрещено" в гражданском праве. Закрепленный перечень сделок с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда - является исчерпывающим и не подлежит расширению.

Предметом сделки может быть земельный участок установленного размера, так как максимальный размер ограничивается. Объяснение видится в предотвращении концентрирования земель в одних руках. Но, говоря об объединении земель, нельзя забывать о возможности дробления земли. И если максимальные размеры земельных участков (например, ст. 70 - 72 Кодекса о земле) существуют, то минимальных ограничений нет, хотя ст. 70 Кодекса о земле предусматривает как верхний, так и нижний предел для размеров земельных участков, предоставляемых гражданам для строительства и обслуживания жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Следует согласиться с мнением Н. Г. Станкевич о необходимости установления минимального размера в зависимости от целевого назначения земельного участка [11, с. 79]. Применительно к делимости земельного участка следует учитывать нормы ст. 17 Кодекса о земле, о неделимости земельного участка в случае нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил.

При совершении сделок с земельными участками необходимо учитывать, что обладателями тех или иных прав на землю могут быть физические и юридические лица, а также Республика Беларусь. Однако в зависимости от вида и объекта землепользования круг субъектов может значительно видоизменяться. Наиболее широким кругом прав в области отношений, складывающихся по поводу земли, обладают граждане Республики Беларусь. Необходимыми условиями для приобретения земли в собственность физическими лицами являются наличие гражданства Республики Беларусь и постоянное проживание на ее территории. Иностранные граждане и лица без гражданства, а также граждане Республики Беларусь, не отвечающие требованию постоянного проживания, могут использовать земельные участки на иных правах, например праве аренды, пользования.

На наш взгляд, неоднозначным по своему пониманию является следующий факт. Законом Республики Беларусь от 17 февраля 1999 г. N 244-З "О ратификации Договора между Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан" предусмотрено, что граждане Беларуси и России пользуются равными гражданскими правами и свободами. Стороны обеспечивают равное право на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на своих территориях.

Нормами и гражданского, и земельного права (ст. 161 Земельного кодекса и ст. 6 Гражданского кодекса) предусмотрены приоритет общепризнанных принципов международного права и обеспечение соответствия им законодательства. А также устанавливается, что нормы гражданского и земельного права, содержащиеся в международных договорах Республики Беларусь, вступивших в силу, являются частью действующего на территории Республики Беларусь законодательства.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что граждане Российской Федерации приравниваются к гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим в Республике Беларусь, в правах на приобретение в собственность земельных участков.

Однако на практике равенство прав на имущество не предполагает тождественности прав в отношении такого объекта, как земля, в силу особой ее значимости.

На один из аспектов такого противоречия было обращено внимание в решении Конституционного Суда Республики Беларусь от 9 января 2006 г. N П-176/2006 "О правовом регулировании наследования земельных участков гражданами Российской Федерации". Но проблему следует рассматривать шире, в том числе применительно к порядку и условиям приобретения земли в собственность. В связи с этим следует привести действующее законодательство в соответствие с подписанными международными документами, а также разъяснить условия и порядок его применения, например условие постоянного проживания на территории Беларуси.

Земельный участок имеет документально определенную цель (цели) использования. Целевое использование земельного участка является одним из ключевых принципов земельного права и представляет собой установленный законодательством порядок, условия и ограничения использования земель, земельного участка для конкретных целей. Использование земельных участков в соответствии с целями, для которых они предоставлены, является в соответствии со ст. 64 Кодекса о земле одним из прав землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков. В то же время ст. 65 Кодекса наряду с иными предусматривает обязанность обеспечивать использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями их предоставления. Подчеркнем в данном случае специфику правоотношений по поводу земли, заключающуюся в единстве прав и обязанностей.

Использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для прекращения права пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком, а также принадлежит к числу случаев, в которых допускается принудительное изъятие земельных участков, находящихся в собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь.

Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. N 87 "О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством, незаконсервированных жилых домов, дач" устанавливает срок, равный трем годам, в течение которого должно быть завершено строительство жилого дома, дачи на земельных участках, предоставленных для целей строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства. При несоблюдении этого срока, непринятии решения о консервации строительства земельный участок по решению суда изымается.

Для сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками, можно определить особенности указания предмета в дхарактер, являясь объектом гражданских прав, он одновременно является объектом природного происхождения. Поэтому правовое регулирование сделок с земельными участками носит комплексный характер со стороны отраслей земельного и гражданского права.

Исходя из естественного характера происхождения и степени хозяйственной, экологической значимости земельного участка, гражданско-правовые сделки, в основании которых находится земельный участок, следует обособить в отдельную группу. Нормы, применимые для регулирования сделок, в том числе сделок с недвижимостью, должны быть конкретизированы применительно к сделкам, объектом которых является земля.

Объектные особенности сделок с землей вытекают из ограничений оборотоспособности земельных участков и регламентации действий по отношению к распоряжению ими.

Характеристика земельного участка как предмета сделок подлежит законодательному закреплению в интересах сторон при индивидуализации земельного участка и в интересах государства для целей контроля и учета земельных участков со стороны государственных органов.

Литература

1. Чигир В. Ф. Сделки // Гражданское право: Учебник для студентов вузов по специальностям "Правоведение" и "Экон. право": В 2 ч. Ч. 1 / Т. В. Авдеева, С. М. Ананич, В. Н. Годунов и др.; Под общ. ред. В. Ф. Чигира. Минск, 2000. Гл. 12.

2. Брагинский М. И. Сделки: понятие, виды и формы (комментарий к новому ГК РФ) / М. И. Брагинский. М.: АО "Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 1995.

3. Ерофеев Б. В. Правовое регулирование сделок с землей // Земельное право России: Учебник для высших юридических учебных заведений / Б. В. Ерофеев. 5-е изд., испр. и доп. М., 2001. Гл. 7.

4. Галиновская Е. А. Граждане, юридические лица и оборот земельных участков // Земля и право. Пособие для российских землевладельцев / С. А. Боголюбов и др.; Отв. ред. С. А. Боголюбов. М., 1997. Гл. 11.

5. Крассов О. И. Правовое регулирование оборота земельных участков // Право частной собственности на землю. М., 2000. Гл. 4.

6. Чернов А. В. Сделки с земельными участками в Республике Беларусь: Лекция для студентов специальностей 1-56 01 01 - "Землеустройство", 1-24 01 02 - "Правоведение" / А. В. Чернов, Н. А. Казакевич. Горки: БГСХА, 2003.

7. Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. N 9.

8. Сыродоев Н. А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8.

9. Станкевич Н. Г. Сделки с недвижимостью граждан: квартира, дача, земельный участок, гараж. Минск: Амалфея, 2002.

10. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

11. Станкевич Н. Г. Раздел земельных участков и определение порядка владения (пользования) ими // Право Беларуси. 2003. N 21.

------------------------------------------------------------------

Название документа