Особенности правового режима недвижимости

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 30 марта 2007 года

С. П. ГРИШАЕВ

Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Применительно к недвижимому имуществу можно оперировать таким понятием, как "правовой режим". Говоря о правовом режиме, следует остановиться на раскрытии содержания данного термина. Необходимо отметить, что легального определения указанного понятия не существует. Вместе с тем его можно встретить в работах юристов. Так, С. С. Алексеев определяет его как "итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех управомоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений на конкретном объекте" <1>. По мнению В. И. Сенчищева, правовой режим - это совокупность всех позитивных предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них (или не противоречащих им) субъективно правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены <2>. -------------------------------- <1> Алексеев С. С. Проблемы теории права: Курс лекций в 2-х томах. Т. 1. Свердловск, 1972. С. 124. <2> Сенчищев В. И. Правовое регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. С. 14.

Нельзя не обратить внимания на наукообразность и сложность таких определений, что делает практически невозможным выявление истинной сущности правового режима вообще и правового режима недвижимости в частности. Представляется, что правовой режим - это всегда система определенных правовых норм (правил), отражающих специфику того или иного объекта права. Правовой режим недвижимого имущества - это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика заключается в наличии целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур. Особый правовой режим недвижимости закреплен в различных законодательных актах, образующих определенную систему. Помимо установленных в ГК общих правил, которые распространяются на все виды недвижимого имущества, можно выделить установленные в других правовых актах специальные правила, которые распространяются только на отдельные виды недвижимых вещей. Среди таких правовых актов можно выделить природоресурсовые кодексы (Земельный кодекс, Водный кодекс), а также Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы: 1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты). 2. Объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т. д.). 3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости <3>. -------------------------------- <3> Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. М., 2002. С. 14.

Особый правовой режим установлен отдельно и для земли, и для недвижимости, расположенной на ней (хотя есть и общие правила). В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны таким образом следовать судьбе главной вещи). Правило суперфиция о том, что собственнику земли принадлежит все, что с ней связано, которое было воспроизведено в ГК РСФСР 1922, уже в 1927 г. было принципиально изменено. В частности, жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должно повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут, прежде всего, решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен <4>. -------------------------------- <4> Гражданское право. Том 1 // Под ред. Е. А. Суханова. М., 1996. С. 310.

Однако в настоящее время можно говорить только о гипотетической возможности возврата к такому подходу. Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. При этом можно говорить о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. В целом российское гражданское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельном участке и расположенные на них здания или сооружения, иные объекты недвижимого имущества и оборот этих объектов недвижимого имущества, рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества <5>. -------------------------------- <5> Козырь О. М., Маковская А. А. Цит. раб. С. 96.

Провозглашенная в ЗК (ст. 1) идея "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов" в рамках действующего законодательства нереализуема. Скорее эту идею можно рассматривать как далекую перспективу. Это объясняется следующими причинами. 1. Прежде всего, следует отметить, что их правовой режим различен. Так, на земельные участки в отличие от зданий и сооружений помимо таких вещных прав, как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута, распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (следует отметить, что по действующему земельному законодательству нельзя предоставлять земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения, однако, если указанное право возникло до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, оно сохраняет свою силу). 2. Оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений и исключений, которые не характерны для объектов недвижимости, расположенных на них. 3. Кроме того, согласно п. 1 ст. 271 ГК, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения (в качестве которого может выступать любой субъект гражданского права) имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Таким образом, возникает противоречие между земельным и гражданским законодательством. 4. Следует также учитывать то обстоятельство, что для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый правовой режим, который не распространяется на земельные участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. В отношении аренды земельных участков такого правила нет. 5. Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Так, согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику <6>. -------------------------------- <6> Подробнее см. Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Цит. раб. С. 20 - 21.

В качестве выхода из создавшейся ситуации предлагается закрепить норму, в соответствии с которой как только земельный участок и все, что на нем находится, станет собственностью одного лица, закон должен объявить о необходимости слияния двух объектов недвижимости в один - земельный участок <7>. С таким предложением вряд ли можно согласиться. Как уже было отмечено выше, оборотоспособность земельных участков намного ниже оборотоспособности недвижимости, расположенной на нем. Таким образом, собственник необоротоспособного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке. -------------------------------- <7> Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 128.

Можно говорить об особом правовом режиме так называемой законной недвижимости. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Как писал в свое время Д. И. Мейер: "Нет однако же необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно, и если законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространять и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот <8>. -------------------------------- <8> Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1. С. 141.

Иногда применительно к ней используется такое понятие, как условная недвижимость <9>, или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона. Следует отметить, что понятие недвижимости в силу закона характерно и для законодательства других стран. Так, согласно § 658 Гражданского кодекса штата Калифорния допускается возможность отнесения имущества к недвижимому в силу закона. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья А. М. Эрделевского "О государственной регистрации ипотеки" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <9> Эрделевский А. М. Государственная регистрация ипотеки. Закон. 2002. N 10. С. 40.

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) разными юристами объясняется различными причинами. В частности, существует мнение, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. При этом регистрирующие органы не только регистрируют права на них, но и осуществляют контроль за этими объектами. В литературе высказывалось мнение, что отличительной чертой такого имущества является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них <10>. -------------------------------- <10> Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. N 11. С. 11.

Высказывалось также мнение, что на указанные объекты распространен правовой режим недвижимости в силу необходимости их государственной регистрации, цель которой состоит не столько в подтверждении прав на них, сколько в удостоверении их соответствия технико-эксплуатационным требованиям с точки зрения безопасности использования <11>. Действительно, институт государственной регистрации как институт публичной власти, являющийся средством легализации объектов недвижимости и оснований совершения операций с ними, регулируемый нормами административного и гражданского права, призван выполнять помимо легализующих учетно-контрольные функции <12>. Отнесение к недвижимому имуществу данных вещей объясняют также и тем, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации <13>. -------------------------------- <11> Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92. <12> Тихомиров Ю. А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1. С. 3. <13> Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М., 2000. С. 7.

Наконец, высказывалась точка зрения, согласно которой "речь идет о предоставлении правового статуса недвижимости объектам, которые обладают большой двигательной силой. Делается это в целях создания гарантий безопасности для общества в целом и его отдельных граждан в связи с использованием данных объектов. Управление данными объектами или во всяком случае контроль за управлением ими проводится непосредственно с земли, что свидетельствует об их связи с землей <14>. -------------------------------- <14> Гражданское право. Ч. 1 // Под ред. В. П. Мозолина. М., 2003. С. 214.

Представляется, что отнесение указанных объектов к недвижимости обусловлено тем, что у них присутствует такой признак как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно. В частности, речь идет о том, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту и таким образом они связаны с землей. Однако в данном случае речь идет не о физической, а о юридической связи с определенными земельными участками. В качестве дополнительного признака можно выделить публичность оборота, которая объединяет недвижимые по своей природе вещи и воздушные, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу. Общая особенность правового режима недвижимости заключается прежде всего в том, что для нее предусмотрен особый порядок государственной регистрации прав на нее. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется только к недвижимости, которая является таковой по своей физической сути. Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними. Так, регистрация морских судов, вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляется в Государственном судовом реестре или судовой книге (ст. 376 КТМ). Она осуществляется в соответствии с Правилами регистрации судов и прав на них в торговых портах, утвержденных Приказом Минтранса России от 29 ноября 2000 N 145 и Правилами регистрации судов в рыбных портах, утвержденных Приказом Госкомрыболовства РФ N 30 от 31 января 2001 г. Что касается космических судов, то система их государственной регистрации пока отсутствует. Вместе с тем следует упомянуть о Нью-йоркской конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство от 14 января 1975 г., к которой СССР присоединился 13 января 1978 г. Согласно п. 1 ст. II указанной Конвенции регистрация космического объекта, запускаемого на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, осуществляющим запускающим государством путем записи в соответствующий реестр. Возможность государственной регистрации предусмотрена также Законом РФ от 20 августа 1993 N 5663-1 "О космической деятельности в Российской Федерации". В частности, п. 1 ст. 15 этого Закона предусмотрено, что использование (эксплуатация) космической техники в целом осуществляется ее собственником или уполномоченным лицом при условии государственной регистрации прав на эту технику. Космические объекты подлежат техническому учету, однако следует отметить, что ведется учет только самих космических объектов, но не прав на них. Так, согласно п. 5.3.17 Положения о Федеральном космическом агентстве последнее ведет регистр космических объектов, а также иные необходимые для выполнения функций Агентства реестры, регистры и кадастры. Правовой режим сделок с недвижимыми вещами характерен наличием общих признаков, к числу которых следует отнести соблюдение формальных требований и в некоторых случаях государственная регистрация сделок. В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором по существу осуществляет правомочия собственника. Есть общие положения для совершения сделок с недвижимостью. Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) является договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.). При этом для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов "обязательственный договор + регистрация". Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество как правило облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т. д.). При этом, как отмечено в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований <15>. Закон закрепляет также правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ). -------------------------------- <15> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1996. С. 113.

Вместе с тем для совершения отдельных сделок с недвижимостью установлены особые правила, поэтому можно говорить об особом правовом режиме совершения подобных сделок. Так, ГК РФ отдельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК есть отдельное правовое регулирование для сделок с указанными объектами, и нет для земельных участков. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др., и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в Законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т. е. создана система "двойной" регистрации (удостоверения) объектов недвижимости. Особая процедура предусмотрена для сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии") <16>. -------------------------------- <16> Вестник ВАС РФ. 2005. N 1. С. 82.

Название документа