Преимущества коллективных инвестиций в недвижимость

ПРЕИМУЩЕСТВА КОЛЛЕКТИВНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Е. Г. ОПЫХТИНА

Опыхтина Е. Г., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Института экономики, управления и права (г. Казань).

Россия остро нуждается в инвестиционных ресурсах, которые необходимы для развития отечественной промышленности. Одним из наиболее оптимальных источников денежных средств традиционно выступают сбережения населения. Однако население (после проведенной приватизации имущества, обвала ГКО, финансового кризиса 1998 года) не доверяет государству и предпочитает хранить накопления либо в валюте, либо на счетах в банках, либо вкладывать в недвижимость. Граждане России заинтересованы в краткосрочных и высоколиквидных вложениях для решения жилищных и других проблем, тогда как экономика нуждается в долгосрочных инвестициях. Отмеченные противоречия служат основной причиной возникновения особых финансовых посредников, которые перераспределяют денежные ресурсы в условиях финансового рынка. Такими посредниками и являются коллективные инвесторы. Под коллективными инвесторами понимают финансовые институты, привлекающие средства большого числа инвесторов для объединения их в единый денежный пул с последующим размещением на рынке ценных бумаг и инвестированием в объекты недвижимости <1>. -------------------------------- <1> Гинатулин А. Р. Развитие института коллективного инвестора // Журнал российского права. 2002. N 1. С. 112.

Финансовый рынок России в настоящее время включает следующих коллективных инвесторов: страховые компании, инвестиционные фонды (паевые и акционерные), общие фонды банковского управления, негосударственные пенсионные фонды, кредитные союзы и общества взаимного страхования. Наиболее перспективным видом коллективных инвесторов являются сегодня инвестиционные фонды, которые могут решить проблему накопления ресурсов рядовыми гражданами. В 2006 году средний годовой доход по всем открытым паевым инвестиционным фондам составил 27 - 28%, совокупная стоимость чистых активов фондов выросла более чем вдвое. Также в этом году вдвое увеличилось число паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН). Первые инвестиционные фонды в России были созданы искусственно, в условиях отсутствия объективных причин для их возникновения (к числу последних следует отнести достаточно высокий уровень развития экономических отношений в обществе, соответствующую рыночную инфраструктуру, а главное - наличие свободных денежных средств у потенциального инвестора - населения). Исследуемый институт в России стал одним из наиболее эффективных инструментов в реализации программы массовой приватизации объектов промышленной сферы. Именно необходимость преобразования отношений собственности послужила поводом к появлению особого документа - приватизационного чека, в связи с чем был сформирован и новый рыночный институт, аккумулирующий приватизационные чеки, - чековые инвестиционные фонды. Поэтому с окончанием чекового этапа приватизации институт инвестиционных фондов фактически утратил свои позиции на финансовом рынке страны. В 1995 - 1996 гг. завершение чекового этапа приватизации привело к необходимости преобразования чековых инвестиционных фондов в инвестиционные фонды в виде открытых акционерных обществ. Но несовершенство законодательной базы и недостаточно высокий уровень благосостояния основной массы населения страны не дали акционерным инвестиционным фондам стабильного положения среди других инвестиционных институтов. С принятием в конце декабря 2001 года Федерального закона РФ "Об инвестиционных фондах" <2> начался новый этап развития этого вида коллективного инвестирования. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ (с изменениями от 15.04.2006) // Российская газета. 2001. 4 декабря; Собрание законодательства. 2006. N 16 (ч. 1). Ст. 1780.

В отличие от акционерных инвестиционных фондов паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами. Эта конструкция стала новшеством для российского законодательства и потребовалась для того, чтобы избежать двойного налогообложения, которое душило открытые акционерные общества. Непосредственно диверсификацией и управлением активами паевых инвестиционных фондов занимается управляющая компания. При этом управление собранными средствами выделилось в самостоятельную область деятельности, для осуществления которой управляющей компании необходимо получить специальную лицензию. Эта организация является основным звеном в инфраструктуре коллективного инвестора. Управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего (п. 4 ст. 11 вышеуказанного Закона). Особенности для управляющих компаний устанавливаются постольку, поскольку они выступают стороной договора доверительного управления денежными средствами, который регулируется общими нормами ГК РФ, статьями 1012 - 1026, хотя "доверительное управление" и "денежное доверительное управление", по мнению некоторых ученых, - разные виды договоров" <3>. -------------------------------- <3> Витрянский В. "Доверительное управление" денежными средствами // Хозяйство и право. 2001. N 12. С. 31.

Общие особенности правового положения управляющей компании инвестиционных фондов устанавливаются Федеральным законом "Об инвестиционных фондах". 1. Привлечение средств управляющей компанией возможно при наличии соответствующей лицензии, предусмотренной законодательством. В Законе РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности" указан единственный источник лицензионных требований и условий - положения о лицензировании конкретных видов деятельности, которые согласно статье 5 данного Закона утверждаются Правительством РФ. Управляющая компания может осуществлять деятельность также только на основании специального разрешения (лицензии). Положение о лицензировании деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами утверждено Постановлением Правительства от 4 июля 2002 г. N 495 <4>. -------------------------------- <4> Собрание законодательства РФ. 2002. N 27. Ст. 2707.

2. Организационно-правовой формой ведения деятельности управляющей компании является акционерное общество, общество с ограниченной (дополнительной) ответственностью. Управляющая компания, специализированный депозитарий могут быть зарегистрированы в качестве акционерного общества, общества с ограниченной (дополнительной) ответственностью (ст. ст. 38, 44 Закона РФ "Об инвестиционных фондах"). 3. Управляющей компании запрещается совмещать свой основной, лицензируемый вид деятельности с другими видами деятельности. Управляющая компания инвестиционных фондов вправе совмещать деятельность только с деятельностью по доверительному управлению ценными бумагами, управлению пенсионными резервами негосударственных пенсионных фондов и управлению страховыми резервами страховых компаний (ст. 38 Закона РФ "Об инвестиционных фондах"). 4. Законодательством предъявляются требования к финансовой устойчивости коллективных инвесторов. В соответствии со статьей 38 Закона РФ "Об инвестиционных фондах" размер собственных средств управляющей компании и их соотношение с суммарной стоимостью активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда, находящихся в управлении этой управляющей компании, определяются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг. 5. Законодательством предъявляются требования и к составу учредителей юридических лиц - коллективных инвесторов. 6. Управляющая компания инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов, помимо указанных выше общих требований, обязана заключать договор о проведении аудиторских проверок (ст. 49), иметь инвестиционную декларацию, отвечающую требованиям закона (ст. 40); раскрывать информацию, связанную со своей деятельностью в определенные сроки <5>. -------------------------------- <5> Приказ ФСФР от 22 июня 2005 г. N 05-23/пз-н "Об утверждении Положения о требованиях к порядку и срокам раскрытия информации, связанной с деятельностью акционерных инвестиционных фондов и управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, а также к содержанию раскрываемой информации" // Вестник ФСФР. 2005. N 9.

Нельзя не отметить то обстоятельство, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, должно учитываться и храниться в специализированном депозитарии. Кроме этого, специализированный депозитарий обязан в соответствии со статьей 43 Закона РФ "Об инвестиционных фондах" осуществлять контроль за распоряжением имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, то есть осуществлять контроль и за деятельностью управляющей компании. Таким образом, в целях защиты прав инвесторов в настоящее время законодательно ограничена правоспособность управляющих компаний паевых инвестиционных фондов. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ <6> (далее - Закон N 214) является специальным нормативным актом, который также ограничивает правоспособность юридических лиц - застройщиков. Однако этих ограничений явно недостаточно для защиты прав граждан и юридических лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья по договорам долевого участия. Ко многим фирмам-застройщикам имеются претензии у правоохранительных органов. -------------------------------- <6> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.

В отличие от управляющей компании деятельность организаций-застройщиков по привлечению денежных средств не лицензируется; они могут создаваться в любой организационно-правовой форме, тогда как управляющая компания паевым инвестиционным фондом может быть зарегистрирована в качестве хозяйственного общества; законодательно не установлены требования к размеру уставного капитала, составу имущества, за счет которого он формируется. Законодательно не установлен запрет на совмещение деятельности по привлечению денежных средств с другими видами деятельности. Не установлены требования к деловой репутации учредителей организаций-застройщиков. Таким образом, мы видим, что вложения в паевые инвестиционные фонды более надежны, а по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость менее рискованны. Поскольку доходность инвестиционного пая может быть в несколько раз выше, чем доходность банковского вклада, учредители этого коллективного инвестора имеют определенные преимущества и перед вкладчиками банков.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: ...Организация вновь создаваемому ООО продает завод по производству продуктов питания. 1. Мы создаем ООО, не являясь его участником, и продаем ему новый завод (здание и линию по производству продуктов питания). 2. Мы создаем ООО, становясь его соучредителем, и в качестве взноса в уставный капитал передаем новый завод. Далее мы выходим из вновь созданной организации. Каковы налоговые последствия сделок и документальное оформление? ("Налоги" (газета), 2007, N 14) Текст документа

Вопрос: Наша организация планирует вновь создаваемому ООО передать (продать) завод по производству продуктов питания. Просим рассмотреть следующие варианты. 1-й вариант. Мы создаем ООО, не являясь его участником, и продаем ему новый завод (здание и линию по производству продуктов питания). 2-й вариант. Мы создаем ООО, становясь его соучредителем, и в качестве взноса в уставный капитал передаем новый завод (здание и линию по производству продуктов питания). В дальнейшем наша организация выходит из вновь созданной организации. В связи с изложенным необходимо ответить на следующие вопросы. 1. Какой порядок налогообложения сделки по продаже завода у ООО? 2. Какой порядок налогообложения сделки по продаже завода у вновь создаваемого ООО? 3. Какой порядок налогообложения при взносе в уставный капитал завода у ООО? 4. Какой порядок налогообложения при взносе в уставный капитал завода у вновь создаваемого ООО? 5. Как документально оформляются операции, указанные в 1-м варианте, и каковы сроки оформления документов? 6. Как документально оформляются операции, указанные во 2-м варианте, и каковы сроки оформления документов?

Ответ: 1. Как следует из запроса, ООО продает имущество как движимое, так и недвижимое. В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. По общему правилу право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 223 ГК РФ). При продаже недвижимого имущества существуют особенности перехода права собственности. Согласно пункту 1 статьи 551, пункту 1 статьи 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) установлен порядок государственной регистрации. Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ с момента государственной регистрации. Таким образом, до даты государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю данное здание принадлежит организации-продавцу и числится на ее балансе (пункт 2 статьи 1, пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете"). Налогообложение сделки по продаже имущества (движимого и недвижимого) ООО будет следующим. Налог на прибыль. В целях налогообложения прибыли датой получения дохода от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату (пункт 3 статьи 271 НК РФ). При этом пункт 1 статьи 39 НК РФ устанавливает, что реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе. Соответственно, в налоговом учете организация признает доход от реализации недвижимого имущества на дату государственной регистрации перехода права собственности на него в соответствии с гражданским законодательством. Обращаем внимание, что Минфин России в письме от 3 июля 2006 г. N 03-03-04/1/554 указал, что организация - продавец недвижимого имущества обязана уплатить налог на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав. Следовательно, если Ваша организация не будет придерживаться позиции Минфина РФ, то свою точку зрения, вероятнее всего, придется отстаивать в судебном порядке. Одновременно с признанием дохода в целях налогообложения признается расход в сумме остаточной стоимости реализуемого здания (подпункт 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ). НДС. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ реализация объекта основных средств признается объектом налогообложения по НДС. Момент определения налоговой базы по НДС определяется в соответствии со статьей 167 НК РФ; если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 указанной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат: - день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав; - день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. Согласно пункту 3 статьи 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке. Таким образом, при реализации как движимого (производственной линии, оборудования), так и недвижимого имущества (здания) у Вашей организации возникает НДС с реализации. 2. При приобретении имущества у ООО налогообложение вновь созданной организации будет следующим. Налог на прибыль. В соответствии со статьей 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10000 рублей. Амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями статьи 258 НК РФ и с учетом Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 1 от 1 января 2002 г. (статья 258 НК РФ). Амортизация признается в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, рассчитываемой в соответствии с порядком, установленным статьями 259 и 322 НК РФ (пункт 3 статьи 272 НК РФ). Соответственно, после приобретения имущества организация сможет включать в расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, стоимость приобретенного имущества путем начисления амортизации. При этом организация, приобретающая объекты основных средств, бывшие в употреблении, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (пункт 12 статьи 259 НК РФ). НДС. Пунктом 1 статьи 171 НК РФ налогоплательщикам предоставлено право уменьшить сумму НДС, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на сумму налоговых вычетов, установленных статьей 171 НК РФ, т. е. имеется производственное назначение, счет-фактура, оборудование принято к учету и имеются первичные документы. Порядок предоставления вычетов установлен статьей 172 НК РФ. Таким образом, при приобретении имущества создаваемая организация сможет заявить налоговый вычет. 3. При взносе имущества в качестве уставного капитала у ООО порядок налогообложения будет следующий. Налог на прибыль. Согласно пункту 3 статьи 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде взноса в уставный (складочный) капитал, вклада в простое товарищество. НДС. В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 146 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, в частности передача имущества в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, не признается реализацией и, соответственно, НДС не облагается. Таким образом, при передаче основных средств у ООО объекта обложения НДС не возникает. Следует заметить, что если ранее по основным средствам, передаваемым в качестве вклада в уставный капитал, НДС был заявлен к вычету, то в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 170 НК РФ при передаче имущества, нематериальных активов и имущественных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ суммы налога подлежат восстановлению налогоплательщиком. Восстановлению подлежат суммы налога в размере, ранее принятом к вычету, а в отношении основных средств и нематериальных активов - в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки. Суммы налога, подлежащие восстановлению в соответствии с настоящим подпунктом, не включаются в стоимость имущества, нематериальных активов и имущественных прав и подлежат налоговому вычету у принимающей организации в порядке, установленном главой 21 НК РФ. При этом сумма восстановленного налога указывается в документах, которыми оформляется передача указанных имущества, нематериальных активов и имущественных прав. Кроме того, порядок восстановления налога по объектам недвижимости регулируется пунктом 6 статьи 171 НК РФ. При выходе из состава участников у ООО будет следующий порядок налогообложения. Налог на прибыль. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в пределах вклада (взноса) участником хозяйственного общества или товарищества (его правопреемником или наследником) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества либо при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками. НДС. При выходе ООО из созданного ООО налог на добавленную стоимость не возникает в связи с отсутствием объекта налогообложения (статья 146 НК РФ). 4. При получении имущества в оплату уставного капитала от учредителей у вновь создаваемой организации налогообложение будет следующим. Налог на прибыль. В целях налогообложения прибыли при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав или неимущественных прав, имеющих денежную оценку, которые получены в виде взносов в уставный капитал организации (подпункт 3 пункта 1 статьи 251 НК РФ). Следует учитывать, что основные средства, поступившие в качестве вклада в уставный капитал, учитываются по остаточной стоимости по данным налогового учета передающей стороны с учетом дополнительных расходов, которые осуществляются передающей стороной при условии, что эти расходы определены в качестве взноса (вклада) в уставный капитал (подпункт 2 пункта 1 статьи 277 НК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества также начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. Амортизация признается в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации (пункт 3 статьи 272 НК РФ). Следовательно, после приобретения имущества организация сможет включать в расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, стоимость приобретенного имущества путем начисления амортизации. НДС. Объект налогообложения в соответствии со статьей 146 НК РФ не возникает. При этом согласно пункту 11 статьи 171 НК РФ вычетам сумм НДС у налогоплательщика, получившего в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал (фонд) имущество, нематериальные активы и имущественные права, подлежат суммы налога, которые были восстановлены акционером (участником, пайщиком) в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 170 НК РФ, в случае их использования для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ. Указанные вычеты производятся после принятия на учет имущества, в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав, полученных в качестве оплаты вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал (фонд) (пункт 8 статьи 172 НК РФ). При выходе участника из ООО и выплате ему причитающейся доли налогообложение будет производиться следующим образом. Налог на прибыль. Согласно статье 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Методическими рекомендациями по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ, утвержденными Приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. N БГ-3-02/729 (далее - Методические рекомендации), под экономически оправданными затратами понимались затраты (расходы), обусловленные целями получения доходов, удовлетворяющие принципу рациональности и обусловленные обычаями делового оборота. Приказом МНС России от 21 апреля 2005 г. N САЭ-3-02/173@ данные Рекомендации были отменены, тем не менее это определение раскрывает общий подход налоговых органов к определению экономической обоснованности расходов. Передача имущества участнику при его выходе из общества не является расходом, учитываемым в целях налогообложения, так как расход не направлен на получение дохода и поэтому не соответствует статье 252 НК РФ (пункт 49 статьи 270 НК РФ). НДС. В целях налогообложения НДС не признаются объектом налогообложения операции, указанные в пункте 3 статьи 39 НК РФ, к которым, в частности, относится передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества при выходе (выбытии) из хозяйственного общества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками (подпункт 5 пункта 3 статьи 39 НК РФ). 5. Оформление операций происходит в два этапа. Первый этап - регистрация ООО. Регистрация юридического лица происходит в срок не более пяти рабочих дней согласно статье 8 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" N 129-ФЗ от 8 августа 2001 г. (далее - Закон о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей). Для регистрации юридическое лицо - резидент представляет нотариально заверенные копии следующих документов: - устав; - протокол собрания учредителей о создании юридического лица; - учредительный договор; - свидетельство о регистрации; - свидетельство о постановке на налоговый учет; - справка (письмо) из Госкомстата о присвоении кодов; - банковские реквизиты. В случае если учредителем ООО является физическое лицо - резидент, то для регистрации представляются следующие документы: - паспорт гражданина РФ; - ИНН (идентификационный номер налогоплательщика). Второй этап - заключение договора(-ов) купли-продажи и регистрация договора купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи согласно статье 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Статья 506 ГК РФ закрепляет, что по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. При этом отношения по купле-продаже оформляются следующим образом. Во-первых, должен быть в наличии договор купли-продажи (поставки) имущества (например, оборудования). Во-вторых, приемка передачи документально оформляется актом приема-передачи имущества (по форме ОС-1). Особенности договора купли-продажи недвижимости и его оформления заключаются в следующем. Отношения сторон по договору купли-продажи недвижимости регулируются главой 30 ГК РФ, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся земля, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без ущерба для них невозможно (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно статье 550 ГК РФ несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Необходимо учитывать, что согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ также устанавливается, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом. Кроме того, пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Права собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (пункт 1 статьи 131 ГК РФ). Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122). Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (пункт 4 статьи 2 Закона N 122-ФЗ) и проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (пункт 3 статьи 13 Закона N 122-ФЗ). Перечень документов и требования к представляемым документам установлены разделом II Приказа Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 14 Закона N 122-ФЗ). Таким образом, операция по созданию ООО и заключению договора купли-продажи оформляется в два этапа. 1. Регистрация нового ООО - 5 дней + время на подготовку необходимых документов. 2. Регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества - 1 месяц + время на подготовку необходимых документов. Обращаем ваше внимание, что создание коммерческой организации осуществляется с предварительного согласия антимонопольного органа в случаях, указанных в статьях 27 и 28 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Сделки и иные действия, указанные в статьях 27, 28 вышеназванного Закона, осуществляются без предварительного согласия антимонопольного органа, но с последующим его уведомлением об их осуществлении в порядке, предусмотренном статьей 32 Закона о защите конкуренции, в случае если соблюдаются условия, установленные статьей 31 Закона о защите конкуренции. В течение тридцати дней с даты получения ходатайства о предварительном согласии, предусмотренного статьей 32 Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган обязан рассмотреть это ходатайство и сообщить в письменной форме заявителю о принятом решении (пункт 1 статьи 33 названного Закона). Кроме того, статья 30 Закона о защите конкуренции устанавливает перечень сделок и иных действий, об осуществлении которых должен быть уведомлен антимонопольный орган. 6. Как следует из условий запроса, ООО передает в качестве взноса в уставный капитал вновь создаваемого общества имущество (движимое и недвижимое). В дальнейшем происходит выход из этого общества. В указанной ситуации проведение операций будет происходить следующими этапами. Первый этап - регистрация ООО. Регистрация юридического лица происходит в срок не более пяти рабочих дней согласно статье 8 Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Для регистрации юридическое лицо - резидент представляет нотариально заверенные копии следующих документов: - устав; - протокол собрания учредителей о создании юридического лица; - учредительный договор; - свидетельство о регистрации; - свидетельство о постановке на налоговый учет; - справка (письмо) из Госкомстата о присвоении кодов; - банковские реквизиты. Второй этап - заключение учредительного договора, регистрация перехода права собственности при передаче в уставный капитал недвижимого имущества. Порядок и сроки регистрации указаны в ответе на вопрос 5 настоящего ответа (так, срок на регистрацию права - 1 месяц). Третий этап - оформление документов о выходе из общества и регистрация изменений. В соответствии с пунктом 3 статьи 18 и статьей 8 Закона о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей регистрация изменений в государственном реестре, в частности при выходе из общества, происходит в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Таким образом, операция по созданию ООО и заключению договора купли-продажи оформляется в три этапа. 1. Регистрация нового ООО - 5 дней + время на подготовку необходимых документов. 2. Заключение учредительного договора, регистрация перехода права собственности при передаче в уставный капитал недвижимого имущества - 1 месяц + время на подготовку необходимых документов. 3. Оформление документов о выходе из общества и регистрация изменений - 5 дней + время на подготовку необходимых документов. Обращаем ваше внимание, что создание коммерческой организации осуществляется с предварительного согласия антимонопольного органа в случаях, указанных в статьях 27 и 28 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Сделки и иные действия, указанные в статьях 27, 28 вышеназванного Закона, осуществляются без предварительного согласия антимонопольного органа, но с последующим его уведомлением об их осуществлении в порядке, предусмотренном статьей 32 Закона о защите конкуренции, в случае если соблюдаются условия, установленные статьей 31 Закона о защите конкуренции. В течение тридцати дней с даты получения ходатайства о предварительном согласии, предусмотренного статьей 32 Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган обязан рассмотреть это ходатайство и сообщить в письменной форме заявителю о принятом решении (пункт 1 статьи 33 названного Закона). Кроме того, статья 30 Закона о защите конкуренции устанавливает перечень сделок и иных действий, об осуществлении которых должен быть уведомлен антимонопольный орган.

М. Белоусова Юрист-аналитик методического отдела ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

------------------------------------------------------------------

Название документа