Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ЖИЛЬЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ ГРАЖДАН

И. В. ОСАДЧЕНКО

Важнейшим аспектом, определяющим перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, является рациональная правовая регламентация процесса обращения взыскания на заложенное жилье. Существующие правовые нормы, к сожалению, не позволяют говорить о механизме обращения взыскания как о действенном способе защиты интересов кредиторов-залогодержателей. Основания обращения взыскания на заложенное имущество сформулированы в статье 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>. При этом установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Так, например, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При этом формулировка пункта 2 статьи 50 Закона об ипотеке вызывает вопросы. Очевидно, что кредитор не заинтересован в обращении взыскания на квартиру в случае незначительной просрочки заемщика при исполнении последним своих обязательств по возврату кредита и процентов по нему. Данное утверждение становится еще более актуальным, если кредитор уже осуществил рефинансирование и в ипотечный процесс вовлечены инвесторы путем приобретения ими, например, ипотечных ценных бумаг. В таком случае обе стороны кредитного договора заинтересованы в продолжении исполнения должником своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. Практическая же ценность положений указанной выше статьи Закона об ипотеке утрачивается. В то же время подобное положение оказывает негативное воздействие на заемщика при принятии им решения о покупке квартиры с использованием ипотечного кредита. Видится необходимым "смягчить" формулировку данной нормы путем установления четких оснований, при наличии которых допускается обращение взыскания на заложенное жилье, исходя из принципа существенности нарушения заемщиком условий договора. -------------------------------- <1> См.: СЗ РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400.

Особенности обращения взыскания на заложенное жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита (займа), содержатся в статье 78 Закона об ипотеке. С течением времени содержание указанной статьи претерпело значительные изменения. Целью этих изменений являлось, прежде всего, обеспечение интересов кредитора. В то же время нельзя назвать удачной формулировку данной статьи и сегодня. Законодатель устанавливает, что обращение взыскания залогодержателем на заложенную квартиру и реализация заложенного жилого помещения являются основанием прекращения права пользования этим помещением прежнего залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этом помещении. Однако наличие основания для прекращения права пользования недостаточно для выселения заемщика. В этой связи необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство. В соответствии с требованиями статьи 6 Федерального закона от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <2> регистрация граждан по месту пребывания и жительства осуществляется на основании возникновения права пользования жилым помещением. В то же время снятие граждан с учета происходит в случаях выселения из занимаемого жилого помещения или признания граждан утратившими право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда (статья 7 Закона о свободе передвижения, пункт 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации <3>). Таким образом, действующее законодательство фактически предусматривает две отдельные судебные процедуры: обращение взыскания на заложенное имущество в соответствии с положениями Закона об ипотеке и признание заемщика утратившим право пользования жилым помещением (прекращение права пользования). Подобная ситуация создает дополнительные сложности для кредитора, что, разумеется, негативно сказывается на перспективах ипотечного кредитования. Очевидно, что было бы достаточно одного вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье. -------------------------------- <2> См.: Российская газета. 10.08.1993. N 152. <3> См.: Российская газета. 27.07.1995. N 144.

В абзаце втором пункта 2 статьи 78 Закона об ипотеке указывается, что жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание, подлежит реализации путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. По мнению Иванова В. Б., в данном случае допущена редакционная неточность, так как трудно представить себе реализацию квартиры путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого конкурса. Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ <4> выигравшим торги на конкурсе признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Но условия и порядок оплаты реализуемого на торгах предмета ипотеки при обращении взыскания установлены в статье 59 Закона об ипотеке, а условия и порядок использования жилого помещения определяются нормами действующего жилищного законодательства. При обращении взыскания на квартиру залогодатель и залогодержатель заинтересованы лишь в поиске лица, которое может предложить наиболее высокую цену. Следовательно, реализация жилого помещения может осуществляться только путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона. Проведение конкурсов обычно осуществляется при размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг, в том числе для государственных нужд, при продаже предприятий, в иных случаях, когда значение имеет не только критерий цены, но и критерий условий использования имущества или выполнения работ, которые может предложить участник конкурса <5>. -------------------------------- <4> См.: СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301. <5> См.: Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002. С. 291 - 292.

Законом об ипотеке предусматривается 2 основных варианта обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиру: судебный и внесудебный. Причем специалисты отмечают перспективность именно последнего варианта. Указывается, что судебная процедура является гораздо более дорогостоящей и длительной. При принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество суд рассматривает и разрешает ряд вопросов: - суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенной квартиры, за исключением сумм расходов по охране и реализации жилья, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; - являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; - способ реализации жилья, на которое обращается взыскание; - начальную продажную цену заложенной квартиры при ее реализации. Начальная продажная цена жилья на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; - меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Высказывается предположение, что при реализации квартиры через судебное разбирательство ее стоимость выражается значительно меньшей суммой, чем в случае внесудебного соглашения <6>. Однако, учитывая то обстоятельство, что начальная продажная цена заложенной квартиры так или иначе может определяться на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, такой довод не является, на наш взгляд, ключевым в пользу внесудебного решения вопроса. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное жилье подразумевает отсутствие перспективы соглашения между залогодателем и залогодержателем, несение сторонами судебных расходов, в конечном итоге вычитаемых из стоимости заложенной квартиры. -------------------------------- <6> См.: Назаров В. Б., Королева С. О. Ипотека. Руководство к действию. СПб.: БХВ-Петербург, 2005. С. 102.

Немаловажное значение для кредитора имеет указание пункта 1 статьи 54 Закона об ипотеке о том, что в обращении взыскания на заложенное имущество в суде может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Исключение - случай систематического нарушения уплаты периодических платежей по ипотечному кредиту. Иными словами, если неисполнение заемщиком обязательства по возврату части кредита (скорее всего, это может относиться к окончательной стадии исполнения кредитного обязательства) незначительно относительно общего объема подлежащего исполнению обязательства, стоимости квартиры и существует минимальная перспективная возможность погашения суммы долга из других источников, суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество. В случае обращения взыскания на заложенное имущество путем судебного разбирательства у кредитора возникает еще один существенный риск, наличие которого играет часто негативную роль в решении вопроса о выдаче ипотечного кредита и, безусловно, негативно сказывается на перспективах становления двухуровневой системы ипотечного кредитования. Речь идет о предусмотренном пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке положении, согласно которому по просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, в частности, в том случае, когда залогодателем является гражданин, если залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. При этом отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Содержание понятия "уважительные причины" Законом не раскрывается. Судебная практика же оставляет разрешение данного вопроса полностью на усмотрение суда, которое выступает одним из основных принципов современного гражданского процесса. На наш взгляд, существующая судебная практика оставляет суду фактически неограниченные полномочия при решении подобных вопросов. А. Н. Харин отмечает, что действие данной нормы ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода времени лишен возможности удовлетворить свои бесспорные требования к залогодателю <7>. Учитывая динамичный рост цен на жилье, особенно в столичном регионе, подобное положение предоставляет недобросовестному заемщику возможность фактически заработать на ипотечной сделке, не исполняя свои обязательства перед кредитором. Показателен в этой связи пример, приведенный в пункте 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" <8>. Несмотря на то что пункт 3 статьи 54 Закона об ипотеке регулирует вопрос о предоставлении отсрочки при реализации заложенного имущества, процессуальным законодательством может быть установлено самостоятельное основание, при наличии которого суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. Пункт 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения <9>. По сути, указанная норма предусматривает открытый, ничем не ограниченный перечень обстоятельств, наличие которых может привести к отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье. Учитывая данное обстоятельство, долговременность судебного разбирательства, а также тот факт, что суд зачастую идет навстречу заемщику, особенно тому, для которого предмет залога является единственным местом жительства, у кредитора полностью отсутствует уверенность в перспективах судебного варианта обращения взыскания на заложенное жилье. Риски кредитора значительно увеличиваются, если при этом было осуществлено рефинансирование и выпущены ипотечные ценные бумаги, исполнение кредитором обязательств по которым обеспечивается дефолтным ипотечным кредитом. Ставится под большой вопрос стабильный доход инвестора по таким бумагам и даже возврат вложенных средств. Очевидно, что данная ситуация крайне негативно сказывается на интересе инвестора к ипотечным ценным бумагам, являющимся сегодня основным и наиболее перспективным инструментом рефинансирования. Пожалуй, единственным установленным законом ограничением усмотрения суда в рассмотренном случае является положение пункта 4 статьи 54 Закона об ипотеке, предусматривающее, что отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Однако и в этом случае мы сталкиваемся с отсутствием реальных гарантий интересов кредитора, поскольку понятие "существенного ухудшения финансового положения кредитора" нормативно не раскрыто и может быть определено опять-таки судом на основе представленных кредитором доказательств. Некоторая ясность присутствует в том случае, если кредитором выступает кредитная организация, для которой установлены нормативы финансовой устойчивости. В то же время трудно предположить, что неисполнение своих обязательств по кредитному договору одним или несколькими заемщиками приведет к существенному ухудшению финансового положения кредитной организации. В случае же, когда права требования были уступлены третьему лицу, не являющемуся кредитной организацией, ясность отсутствует вовсе и вопрос о существенном ухудшении финансового положения такого кредитора должен, очевидно, разрешаться судом при оценке всей совокупности доказательств. -------------------------------- <7> См.: Харин А. Н. Проблемы обращения взыскания и реализации залога в банковской деятельности // Современное право. N 12. 2002. С. 25. <8> См.: Вестник ВАС РФ. 2005. N 4. С. 90 - 91. <9> См.: СЗ РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4532.

Пункт 4 статьи 54 содержит еще одну норму, устанавливающую случай недопустимости отсрочки реализации заложенного имущества. Речь идет о случае, когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Однако применение данной нормы в целях недопущения отсрочки реализации заложенного жилья представляется маловероятным в связи с актуальным правовым регулированием вопросов несостоятельности должника-гражданина и кредитора. Пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <10> предусматривает, что гражданин считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, и если сумма его обязательств превышает стоимость принадлежащего ему имущества. Другими словами, декларируется принцип неоплатности, лежащий в основе разрешения вопроса о возбуждении дела о банкротстве в отношении должника-гражданина. При этом очевидно, что указанные условия едва ли выполнимы, учитывая то, что квартира находится в собственности заемщика и ее стоимость превышает размер задолженности перед кредитором. Такая ситуация становится еще более очевидной, если принимать в расчет постоянный рост цен на жилье. В то же время вопрос о несостоятельности кредитора также вряд ли может быть поднят. Для инвестора подобная ситуация еще более невыгодна, учитывая незащищенность интересов инвесторов в случае банкротства, скажем, ипотечного агента. Таким образом, действующее законодательство не содержит норм, превращающих судебное разбирательство в реальный способ защиты интересов кредиторов и инвесторов. В связи с этим представляется необходимым внести соответствующие изменения в Закон об ипотеке и Гражданский процессуальный кодекс РФ, направленные на ограничение права недобросовестного заемщика требовать отсрочки исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное жилье. Такие изменения могут состоять в установлении применительно к правоотношениям, возникающим из договора об ипотеке квартиры, приобретенной за счет заемных средств, закрытого перечня случаев, при наличии которых допускается отсрочка. Очевидно, например, исключение из такого перечня основания имущественного положения (неплатежеспособности) заемщика. -------------------------------- <10> См.: СЗ РФ. 28.10.2002. N 43. Ст. 4190.

Для кредитора и заемщика в большинстве случаев существует внесудебная перспектива обращения взыскания на заложенное жилье. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного жилья без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Таким образом, условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, признается недействительным. Одним из главных доводов в пользу внесудебного варианта обращения взыскания выступает взаимная заинтересованность должника и кредитора в сохранении платежеспособности должника. Принимая во внимание такой интерес, вероятно заключение дополнительного соглашения к кредитному договору (договору займа) об отсрочке платежа. Кроме того, неплатежеспособному заемщику по договоренности с кредитором может быть на условиях найма предоставлена в пользование альтернативная благоустроенная квартира на время реализации заложенного жилья. Обращение взыскания в судебном порядке подразумевает предоставление заемщику жилья из маневренного фонда в соответствии с жилищным законодательством. Однако в условиях отсутствия в Жилищном кодексе РФ такого основания для выселения гражданина, как обращение взыскания на заложенное жилье, а также отсутствия нормативной базы, регулирующей вопросы предоставления и использования жилья из маневренного фонда, перспективы выселения недобросовестного заемщика из заложенной квартиры выглядят весьма "туманными". Проблему усугубляет нехватка благоустроенного жилья в маневренном фонде. В связи с вышеизложенным становится очевидной необходимость разработки четких норм, регламентирующих оперативное выделение жилья для заемщика и членов его семьи, не справившегося с погашением полученного ипотечного кредита. При приобретении квартиры с помощью ипотечного кредита соглашение залогодателя и залогодержателя о внесудебном удовлетворении требований залогодержателя должно, по крайней мере, содержать условия о названии заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; суммах, подлежащих уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке; способе реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования. Учитывая положительный внесудебный опыт обращения взыскания на заложенное жилье за рубежом, тезис о перспективности внесудебного варианта погашения ипотечного кредита выглядит обоснованным. В то же время надлежащие правовые предпосылки для использования внесудебного способа обращения взыскания на заложенное жилье в современной России отсутствуют. Так, пункт 1 статьи 55 Закона об ипотеке допускает лишь возможность обращения взыскания указанным путем. Однако для необходимой защиты интересов кредиторов и инвесторов недостаточно подобного диспозитивного посыла, не содержащего никаких обязанностей для заемщика. Кроме того, пункт 2 статьи 55 Закона об ипотеке содержит ряд оснований, при наличии которых внесудебное обращение взыскания невозможно. Среди них особое значение имеют подпункты 1 и 4 указанного пункта, которые могут стать серьезным препятствием на пути внесудебного соглашения. Значительную и очень значимую с точки зрения социальной политики государства часть заемщиков составляют молодые семьи с несовершеннолетними детьми. Необходимость получения согласия органа опеки и попечительства для ипотеки приобретаемой за счет заемных средств квартиры ограничивает возможности указанных заемщиков в вопросе заключения внесудебного соглашения об обращении взыскания на заложенное жилье. С большой долей вероятности можно предполагать, что суд весьма лояльно отнесется к интересам таких заемщиков при обращении взыскания в судебном порядке, что в то же время само по себе не должно влиять на право заемщика заключить соглашение об обращении взыскания на принадлежащее заемщику имущество во внесудебном порядке. С процессом обращения взыскания на заложенное жилье законодатель связывает один из способов обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (договору займа) - страхование ответственности должника перед кредитором за невозврат кредита (пункт 4 статьи 31 Закона об ипотеке). Речь идет о таком виде страхования, как страхование ответственности по договору, которое в данном случае не носит обязательного характера. Согласно пункту 1 статьи 932 Гражданского кодекса РФ страхование договорной ответственности допускается лишь в случае, когда это прямо предусмотрено законом. В нашем случае таким законом выступает Закон об ипотеке. Страхование ответственности заемщика имеет большой потенциал, необходимый для обеспечения интересов кредитора. Однако на сегодняшний день этот потенциал в полной мере не используется в ипотечных сделках. Закон об ипотеке устанавливает, что страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке. Таким образом, рассматриваемый вид страхования представляет собой механизм обеспечения интересов кредитора, не играющий большой и самостоятельной роли при ипотечном кредитовании на приобретение готового жилья (квартиры). В большинстве случаев трудно представить, чтобы при современных стандартах выдачи ипотечных кредитов и постоянном росте цен на жилье средств от реализации заложенного жилья оказалось недостаточно для удовлетворения требований кредитора. В то же время, учитывая актуальные правовые сложности, возникающие у кредитора при обращении взыскания на заложенную квартиру, и заинтересованность кредитора в сохранении платежеспособности заемщика, действующий механизм страхования ответственности заемщика не представляет реального интереса для кредитора. Заемщик, со своей стороны, конечно, также не заинтересован в обращении взыскания на его имущество. Исходя из вышеизложенного, представляется разумным изменить принципы страхования ответственности заемщика. Подобный механизм должен иметь возможность быть задействованным без обращения взыскания на заложенное жилье. В связи с этим необходимо внести изменения в статью 31 Закона об ипотеке, оставив определение страхового случая (перечня страховых случаев) на усмотрение кредитора, заемщика и страховщика и устранив абсолютную зависимость наступления страхового случая от факта обращения взыскания на предмет залога. С точки зрения защищенности интересов кредитора перспективной выглядит идея о создании системы обязательного страхования ответственности заемщика при ипотечном кредитовании. Основные принципы такой системы должны быть отражены в комплексном нормативном акте на уровне федерального законодательства. Примером мог бы отчасти послужить Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств". При этом расходы на уплату страховой премии и другие сопутствующие отношениям страхования расходы заемщика должны быть максимально уменьшены за счет введения механизмов льготного страхования отдельных категорий граждан, а также социально ориентированных ставок страховых премий. Возможно и государственное субсидирование части расходов на страхование. Как было показано выше, проблема обеспечения интересов кредитора и заемщика путем использования страхования ответственности заемщика по договору видится в издержках заемщика, которые приобретают для последнего особое значение при получении ипотечного кредита. Закон об ипотеке не только не решает указанную проблему, но и усугубляет ее, закрепляя формулировку пункта 4 статьи 31. В силу этой нормы заемщик вынужден уплачивать страховую премию единовременно в сроки, установленные договором страхования. Очевидно, что такое условие делает страховой механизм малодоступным для большинства заемщиков. Рассматриваемая норма не соответствует положениям пунктов 1 и 3 статьи 954 Гражданского кодекса РФ, которые допускают внесение страховой премии в рассрочку. В то же время нормы законов должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ согласно пункту 2 статьи 3 Кодекса. Разумеется, что необходимо оставлять на усмотрение сторон по договору страхования вопрос о порядке и сроках уплаты страховой премии. Анализируя формулировку пункта 4 статьи 31 Закона об ипотеке, нетрудно увидеть потенциальные риски, из нее проистекающие. В случае если договор страхования будет реальным, то есть будет вступать в силу с момента уплаты страхователем страховой премии, то неуплата премии будет означать, что договор в силу не вступил и не влечет никаких правовых последствий. Если же в договор включается возможность уплаты премии в рассрочку, то такое условие является ничтожным, поскольку противоречит требованиям закона <11>. Эти обстоятельства негативно сказываются на привлекательности для заемщика ипотечного кредитования на приобретение жилья в целом. -------------------------------- <11> См. также: Дедиков С. В. Страхование в ипотечных отношениях // Жилищное право. 2005. N 6.

Название документа