Жилищный кооператив как способ приобретения гражданами права на жилое помещение

ЖИЛИЩНЫЙ КООПЕРАТИВ КАК СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ ГРАЖДАНАМИ ПРАВА НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Е. М. ТУЖИЛОВА-ОРДАНСКАЯ, О. Р. ГИМАДРИСЛАМОВА

Елена Марковна Тужилова-Орданская, кандидат юридических наук, заведующая кафедрой гражданского права Института права Башкирского государственного университета.

Олеся Рамильевна Гимадрисламова, старший преподаватель кафедры гражданского права Института права Башкирского государственного университета.

В п. 4 ст. 218 ГК РФ указан особый способ возникновения права собственности членов жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и иных потребительских кооперативов, а также других лиц, имеющих право на паенакопления. Они приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж и иное помещение, предоставленное им кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество. Необходимо отметить, что "факт полного внесения пая порождает право собственности членов потребительских кооперативов в силу прямого указания об этом в законе без какого бы то ни было волеизъявления как кооперативов, так и самих членов кооперативов" <1>. -------------------------------- <1> Камфер Ю. Регистрация права собственности члена потребительского кооператива: установление или подтверждение права? // Экономика и жизнь. 2001. Вып. 4. Февраль.

Пункт 4 ст. 218 ГК связан со ст. 2 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", которая признала утратившим силу Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. Последний содержал правило, которое стало первым шагом в обширном и разностороннем процессе приватизации "общественной собственности", а именно собственности жилищных, жилищно-строительных, дачных и гаражно-строительных кооперативов. Статья 13 Закона от 24 декабря 1990 г. устанавливала, что член кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за соответствующее помещение или строение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. Пункт 4 ст. 218 ГК РФ в основном воспроизводит норму ст. 13 отмененного Закона. В то же время, анализируя положения старого Закона и ГК РФ, можно обнаружить ряд отличий. В ГК РФ расширен круг субъектов, приобретающих право собственности. Ранее такое право могли приобрести только члены соответствующего кооператива, теперь же к их числу отнесены и другие лица, имеющие право на паенакопления. Кроме того, можно обратить внимание на то, как обозначен объект, на который приобретается право собственности. В Законе указывалось помещение или строение, предоставленное приобретающему в пользование: "Теперь говорится об объекте, предоставленном приобретающему именно кооперативом" <2>. -------------------------------- <2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. Институт государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат: Право и закон, 2002.

Итак, в п. 4 ст. 218 ГК РФ определен момент возникновения права собственности у члена потребительского кооператива на дом, квартиру, дачу или иные объекты, отличающийся от общих правил: после полной выплаты паевого взноса член кооператива приобретает право собственности на квартиру. Статьи 129 Жилищного кодекса РФ и 30 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" момент возникновения права собственности на жилое помещение члена кооператива также обусловливают полной выплатой паевого взноса. "Последующее оформление документации только удостоверяет право собственности, но не имеет правообразующего значения" <3>. Таким образом, государственная регистрация прав членов жилищных кооперативов в отношении имущества, приобретенного путем внесения паевых взносов, только подтверждает их правомочия как собственников. Механизм перехода права собственности от кооператива к члену, полностью выплатившему паевой взнос, несложен. Не все так просто обстоит с государственной регистрацией права собственности на кооперативную квартиру. Для ее осуществления необходимо предоставить следующие правоустанавливающие документы: -------------------------------- <3> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова.

справку из ЖК (ЖСК, ЖНК), содержащую информацию о номере и дате протокола общего собрания о приеме в члены кооператива и о дате полной выплаты паевого взноса за квартиру, подписанную председателем и главным бухгалтером и заверенную печатью кооператива; технические документы, содержащие описание объекта недвижимости; учредительные документы ЖК (ЖСК, ЖНК): устав кооператива, зарегистрированный в органе местного самоуправления, свидетельство о регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица; документы, подтверждающие полномочия председателя и бухгалтера ЖК (ЖСК, ЖНК) (протокол собрания кооператива об избрании председателя и главного бухгалтера); список членов кооператива; образцы подписей председателя и главного бухгалтера, оттиски печатей ЖК (ЖСК, ЖНК) (документы, указанные в последних четырех пунктах, представляются в регистрационные органы единственный раз и используются при рассмотрении заявлений о государственной регистрации права собственности всех членов кооператива). На этом этапе и возникают проблемы у члена кооператива, полностью выплатившего паевой взнос и ставшего собственником квартиры. На практике нередки случаи, когда член ЖК (ЖСК, ЖНК) - собственник квартиры не может предоставить в органы, осуществляющие государственную регистрацию, технические документы, характеризующие жилую площадь. Указанные документы не могут быть выданы государственными предприятиями учета, инвентаризации и оценки недвижимости в связи с тем, что учету подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд, а дома, в которых стали собственниками члены ЖК (ЖСК, ЖНК), не всегда могут быть приняты в эксплуатацию (несмотря на то, что фактически люди уже проживают в них) из-за отсутствия надлежащим образом оформленных документов об отводе земельного участка под строительство, разрешения на строительство, выдаваемого органами местного самоуправления, а также документов, подтверждающих разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи и т. д. Невозможность своевременной государственной регистрации права собственности члена жилищного кооператива в силу тех или иных причин ограничивает собственника в его праве распоряжаться этим имуществом, хотя и не оказывает влияния на сам факт возникновения права собственности. Возникают трудности и другого характера: после полного внесения паевого взноса, став собственником жилого помещения, член ЖК (ЖСК, ЖНК) имеет право получить льготу по налогу на доходы физических лиц - имущественный налоговый вычет (ст. 220 Налогового кодекса РФ). Указанная льгота предоставляется лишь на основании документа, подтверждающего право собственности на приобретенную квартиру (свидетельства о регистрации права собственности). Когда государственная регистрация права собственности члена жилищного кооператива не осуществляется в течение длительного времени, нарушаются права собственника. Единственным выходом из создавшейся ситуации будет обращение в суд о признании за членом жилищного кооператива, полностью внесшим свой паевой взнос, права собственности на квартиру. Возможно, подобные ситуации и не возникали бы, если бы положения п. 4 ст. 218 ГК РФ находили подтверждение в других законодательных актах, в том числе касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а органы, осуществляющие архитектурно-строительный надзор, выполняли свои функции не только во время приемки в эксплуатацию законченных строительных объектов, но и на всех стадиях строительства. Есть сложности при определении правового режима имущества жилищного кооператива. При этом следует обратить внимание на его двойственную природу, обусловленную видами вещных прав на различное имущество, принадлежащее как самому кооперативу, так и его членам. Как правило, под помещением понимают единицу комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых или нежилых целей, находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Из этого определения видно, что во главу угла ставится целевое назначение помещений ("предназначено для жилых или нежилых целей"). Соответственно, все помещения в зависимости от указанного критерия делятся на жилые и нежилые. Определяя "жилое помещение", необходимо отметить, что законодатель довольно четко изложил свою позицию. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания. В п. 1 ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект договора найма жилого помещения характеризуется в качестве изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания. Статья 15 ЖК РФ под жилым признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. То есть, обобщая все приведенные формулировки, можно сказать, что жилым признается такое помещение, которое пригодно для проживания, а также отвечает санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. При этом характерной чертой жилого помещения, принадлежащего членам кооператива на праве собственности, является безусловное признание его самостоятельным объектом права. Самому же кооперативу как юридическому лицу принадлежит лишь право на здание. Понятия "нежилое помещение" как такового сегодня в законодательстве нет. Статья 130 ГК РФ в пределах интересующей нас категории недвижимого имущества выделяет только понятия "здание" и "сооружение", а термин "нежилое помещение" не сформулирован в качестве самостоятельного понятия. Аналогичная позиция содержится и во второй части ГК РФ, в гл. 34 выделен § 4, посвященный аренде зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 1 ФЗ о государственной регистрации прав к указанной группе помимо зданий и сооружений отнесены жилые и нежилые помещения. Но при этом, как уже было указано выше, законодатель, давая определение жилого помещения, закрепляя необходимость его государственной регистрации, комплекс прав, возникающих в связи с этим, признает жилое помещение самостоятельным объектом прав, чего нельзя однозначно сказать о нежилом помещении. Весьма показательно в этом смысле Постановление ФАС Московского округа от 19 января 2006 г. N КГ-А40/13439-05 по поводу спора, возникшего между ЖСК "Чертаново 18" и Департаментом имущества г. Москвы, о признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения. Договором между ЖСК и Территориальным управлением капитального строительства предусматривалось строительство жилого дома. Нежилые помещения (их назначение и стоимость) в качестве объекта строительства не указывались, хотя фактически они были построены и взяты на баланс ЖСК, который нес соответствующие расходы на их содержание. Решение по этому спору не было вынесено, и дело отправлено на новое рассмотрение. Одна из причин этого - неопределенность позиции законодателя относительно статуса нежилого помещения. Однако некоторые нормативные акты, хотя и косвенно, но все-таки обращаются к этой категории. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" рассматривал нежилые помещения как составную часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы). С той же позиции подходил и ЖК РСФСР, где в ст. 4 к нежилым отнесены помещения, находящиеся в жилых домах и предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. ЖК РФ в ч. 2 ст. 16 определяет, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат как места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в этом здании. Обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не говорит о нежилом помещении и употребляет термин "вспомогательное помещение", не раскрывая его сути. В цивилистической науке вопрос о статусе нежилого помещения спорен. Так, И. Исрафилов полагает, что все нежилые помещения уже объединены общим понятием "здание", и потому эти термины можно считать тождественными <4>. А. В. Ерш, в свою очередь, утверждает, "что здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений" <5>. -------------------------------- <4> Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10. С. 113. <5> Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 8. С. 100.

Представляется, что проблема состоит в том, что необходимо доказать не столько наличие у нежилого помещения статуса недвижимого имущества, сколько самостоятельность этого объекта по отношению к зданию. Действительно, вопрос о наличии у нежилого помещения признаков недвижимости не подвергается учеными-цивилистами серьезным сомнениям, поскольку имеется основной признак недвижимости - неразрывная связь с землей. Самостоятельность нежилого помещения, наличие у него статуса объекта права зависят, на наш взгляд, от того, кому принадлежит это помещение. В том случае, если здание в целом находится в собственности одного конкретного лица, вопрос о самостоятельности нежилого помещения не возникает. Необходимость выяснения этого вопроса возникает тогда, когда, как совершенно верно отмечает В. А. Лапач, имеется несколько субъектов (собственников, титульных владельцев, реализующих то или иное право не в отношении здания (сооружения) целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)) <6>. В противном случае здание является единым объектом права. -------------------------------- <6> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 379.

Особенно остро эта проблема возникает применительно к нежилым помещениям в доме, принадлежащем жилищному кооперативу. Сложность ситуации в том, что имеют место нежилые помещения разного функционального назначения. Во-первых, это нежилые помещения, имеющие самостоятельное значение, отличное от зданий и сооружений, в которых они находятся. Во-вторых, нежилые помещения, выполняющие вспомогательные функции. Например, погреба, кладовые не имеют самостоятельного значения, они могут использоваться членами кооператива для своих нужд, возможно, как подсобные помещения для хранения продуктов. И в-третьих, нежилые помещения, основное назначение которых связано с жизнеобеспечением кооперативного дома (лестница, лестничные площадки, лифтовые шахты, лифты и т. п.). Представляется, что правовой режим указанных помещений напрямую связан и, более того, зависит от назначения этих помещений. Говоря о нежилых помещениях первой группы, следует отметить, что они не предназначены для обслуживания жилых помещений в доме, принадлежащем кооперативу, а потому не входят в состав общего имущества членов кооператива. В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо указывается, что нежилое помещение - самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, предполагаются возможность и необходимость государственной регистрации прав на такие помещения и сделок с ними, а также включение их в гражданский оборот. Такой определенности относительно двух других групп не существует. Вторая группа нежилых помещений представляет собой некий промежуточный вариант. С одной стороны, использование этого помещения носит ограниченно самостоятельный характер, поскольку напрямую не связано с обслуживанием кооперативного дома, с другой стороны - зависит от права собственности членов кооператива на принадлежащие им жилые помещения. Именно поэтому на такие нежилые помещения, на наш взгляд, целесообразно распространить режим общей долевой собственности. Весьма интересно по этому поводу пишет М. Пискунова, которая, признавая наличие общей долевой собственности на такого рода имущество и невозможность его отчуждения отдельно от права собственности на жилые помещения, в то же время допускает ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением <7>. -------------------------------- <7> Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // ЭЖ-Юрист. 2004. N 11. С. 14.

При этом автор не поясняет, что означает это "ограниченное распоряжение". Однако далее она пишет, что в отношении такого общего имущества могут заключаться договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашение об установлении сервитута. Следовательно, можно предположить, что "ограниченное распоряжение" отождествляется с правом пользования указанным имуществом, с чем, безусловно, трудно согласиться. В то же время следует отметить, что подобное пользование нежилыми помещениями осуществляется членами кооператива при отсутствии какого-либо законного титула только на основании членства в кооперативе и права собственности на жилое помещение, что превращает это владение и пользование в фикцию. Думается, что такой титул должен быть определен, в противном случае права владения и пользования членов кооператива на общее вспомогательное имущество довольно трудно передать и практически невозможно защитить. Все указанные положения не распространяются на третью группу нежилых помещений. Более того, нельзя допустить даже владение и пользование такими нежилыми помещениями, находящимися в кооперативном доме, в силу того, что это может нарушить возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Как верно отмечает М. Пискунова, технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их нельзя отнести даже к недвижимому имуществу <8>. Именно в связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что конструктивные элементы здания (например, крыша дома) не являются самостоятельными объектами недвижимости, которые могут быть переданы в пользование отдельно от здания (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой) <9>. -------------------------------- <8> Пискунова М. Указ. соч. С. 15. <9> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 17.

Название документа