Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома

(Скворцов О. Ю.) ("Статут", 2007) Текст документа

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕЖИМА И ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ ИМУЩЕСТВА, ВХОДЯЩЕГО В СОСТАВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

О. Ю. СКВОРЦОВ

Скворцов Олег Юрьевич Родился 23 апреля 1962 г. в г. Камышине Волгоградской области. Закончил юридический факультет Ленинградского государственного университета в 1988 г., по окончании которого работал в прокуратуре Эстонии, старшим партнером в эстонской юридической фирме. С 1996 по 2001 г. - судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. С 1997 г. - преподаватель кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета. Защитил в Санкт-Петербургском государственном университете диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук по теме "Институт кассации в российском арбитражном процессуальном праве (проблемы судоустройства и судопроизводства)". С октября 2001 г. по настоящее время доцент кафедры коммерческого права юридического факультета СПбГУ. В университете читает курсы по коммерческому праву России и по коммерческому праву зарубежных государств. Кроме того, ведет специальный курс в магистратуре, посвященный проблемам правового регулирования сделок с недвижимостью. Основной круг научных интересов - вещные права в коммерческом обороте; вопросы приватизации, сделок с недвижимостью в коммерческой сфере; вопросы защиты прав предпринимателей; третейское судопроизводство. Автор более 100 научных публикаций, среди которых монографии: "Кассационная инстанция в арбитражных судах" (1997); "Вещные иски в судебно-арбитражной практике" (1998); "Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика" (1998); "Приватизационное право" (1999, 2-е изд. 2000); Комментарий к Федеральному закону "О третейских судах в Российской Федерации" (2003); "Третейское разбирательство предпринимательских споров в России" (2005); "Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте" (2006). Выступал в качестве эксперта по российскому приватизационному праву в зарубежных государственных судах и международных коммерческих арбитражах (Швейцария, Голландия, США, Швеция и др.). Ряд работ опубликован в Эстонской Республике, США, Нидерландах.

Как известно, действующее российское законодательство содержит нормы, которые допускают возможность ограничения или даже изъятия из оборота отдельных объектов гражданского права. Так, в ГК РФ указано на то, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Кроме того, в отношении иных объектов содержится указание на допустимость их ограниченной оборотоспособности при условии, что надлежащий порядок установлен законом (п. 2 ст. 129 ГК РФ). Ограниченная оборотоспособность согласно воле законодателя подразумевает, что соответствующие объекты могут принадлежать определенным участникам оборота либо если для совершения сделок с ними требуется специальное разрешение. Между тем фактическое ограничение оборота определенного имущества происходит и в иных случаях, прямо не предусмотренных вышеупомянутой нормой. Так, существуют случаи ограничения оборотоспособности определенных видов имущества. Как правило, соответствующие правовые конструкции, при помощи которых опосредуется ограничение оборотоспособности такого имущества, оформляются в виде условий, при которых допустим его оборот. Закон в этом случае не требует получения специального разрешения для совершения сделок с этим имуществом. Представляет интерес вопрос о степени допустимости и условиях оборота многоквартирных домов и имущества, входящего в их состав. На первый взгляд, ответ на этот вопрос очевиден: поскольку в законе отсутствует запрет и не установлен порядок, ограничивающий оборот многоквартирных домов, то совершение сделок с этими объектами должно происходить в общем порядке. Вместе с тем, как представляется, ответ на этот вопрос не столь уж однозначен. Такая неоднозначность предопределяется обстоятельствами разного характера. Прежде чем ответить на вопрос о допустимости оборота того или иного имущества, следует обратиться к исследованию правового режима этого имущества. В действующем российском законодательстве отсутствует дефиниция понятия "многоквартирный дом". Как следствие, нет полной ясности в представлениях о правовом режиме многоквартирного дома вообще и как гипотетического объекта недвижимости в частности. Многоквартирный дом не поименован в качестве объекта недвижимости в ст. 130 ГК РФ, не рассматривается в качестве объекта недвижимой вещи и в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (ст. 1). Ничего не говорится о многоквартирном доме как объекте недвижимости и в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ); более того, многоквартирный дом не отнесен к жилищному фонду, что в соответствии с ч. 5 ст. 19 ЖК РФ повлекло бы необходимость его технического учета. В то же время отметим, что составляющие элементы этого объекта (прежде всего жилые и нежилые помещения) указаны в упомянутых законодательных актах в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Сделки с этими объектами составляют весьма значительную часть имущественного оборота. Вместе с тем с учетом того обстоятельства, что это понятие является ключевым для наших размышлений, необходимо выяснение критериев для определения этого понятия. Если отталкиваться от общих признаков недвижимой вещи, сформулированных в ст. 130 ГК РФ, то вряд ли возникнут сомнения в том, что многоквартирный дом является таким имуществом, которое прочно связано с землей, причем таким образом, что перемещение этого имущества без несоразмерного ущерба его предназначению невозможно. Будучи вещью, многоквартирный дом подпадает под те признаки, которые сформулированы в общей законодательной дефиниции недвижимости. И все же в литературе, как правило, отрицается, что многоквартирный дом является самостоятельным объектом недвижимости <*>, и, как следствие, делается вывод о недопустимости совершения сделок с ним. -------------------------------- <*> Так, например, И. А. Дроздов пишет: "Многоквартирный дом не является самостоятельным объектом недвижимости и представляет собой совокупность одной "обслуживающей" вещи и нескольких "обслуживаемых" вещей, находящихся в раздельной собственности по крайней мере двух лиц" (Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: Гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 90).

В отличие от ранее действовавшего законодательства, регулирующего отношения по поводу многоквартирных домов и основанного на признании в качестве квалифицирующего признака кондоминиума наличие как минимум двух титульных владельцев, ныне действующий закон основан на иной концепции. Согласно ей в основе признания дома многоквартирным лежит не факт существования нескольких домовладельцев (собственников помещений), а наличие в доме нескольких квартир как структурно обособленных помещений (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). Однако этого для признания дома многоквартирным мало - реалии требуют признания в многоквартирном доме так называемого обслуживающего имущества со специальным правовым режимом. Термин "многоквартирный дом" используется не только в упомянутых законодательных актах, но и в целом ряде иных законов, например, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 74); ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (ст. 27), ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и др. Однако и в этих законодательных актах отсутствует дефиниция этого понятия <*>. -------------------------------- <*> В литературе даются определения этому понятию. Так, А. П. Сергеев рассматривает многоквартирный жилой дом в качестве разновидности жилого дома. Таковым "признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством" (Сергеев А. П. Жилищное право. М.: Кнорус, 2006. С. 20). Попытку сформулировать понятие "многоквартирный дом" мы можем встретить в подзаконном нормативном правовом акте. Так, в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" указано, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Определение многоквартирному дому дается и в нормативно-технических документах. Например, в СНиПе 31-03-2003 "Здания жилые многоквартирные" (утвержден Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 109) указывается, что под таковым понимается "жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы".

В то же время в законодательстве есть понятие "жилой дом", под которым подразумевается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Однако указанного определения недостаточно для отграничения многоквартирного жилого дома от нежилого дома, в котором имеются квартиры. Возможно, что необходимым дополнительным критерием могли бы послужить признаки, формулируемые в продолжающем свое действие Приказе Минстроя России от 30 октября 1995 г. N 17-115 "Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений". Согласно этому нормативному акту строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещения проживания граждан, относится к жилым <*>. Но, видимо, этот критерий не имеет существенного значения, поскольку из смысла норм этого акта следует, что он распространяет свое действие на строительство как многоквартирных жилых домов, так и на строительство нежилых строений, имеющих в своем составе несколько квартир <**>. -------------------------------- <*> В судебно-арбитражной практике этот критерий воспринимается судами, которые в некоторых случаях основывают свои решения именно на нем. См. например: Постановление Президиума ВАС РФ от 27 мая 1997 г. N 1141/97. <**> Впрочем, в юридической литературе отмечается, что, несмотря на то, что для признания объекта недвижимости многоквартирным домом, не имеет значения соотношение в нем площадей жилых и нежилых помещений, этот момент оценивается в качестве отрицательного. Объясняется это тем, что в случае, если площадь нежилых помещений значительно больше, чем площадь жилых помещений, то собственники нежилых помещений могут весьма эффективно, иногда в ущерб интересам разобщенных собственников жилых помещений, влиять на принятие решений (см. Дроздов И. А. Указ. соч. С. 88).

Важное значение для характеристики многоквартирного дома имеет понятие "квартира". Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования <*> в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). На недостатки этого законодательного определения квартиры обращалось внимание в литературе <**>. -------------------------------- <*> Возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в литературе рассматривается как гарантия осуществимости жилищных прав (см.: Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 90). <**> Капица О. Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконинвест, 2005. С. 37.

Действительно, если помещение не обеспечивает прямого доступа к помещениям общего пользования (например, имеет единственный выход на улицу), но находится при этом в доме, в котором имеются иные предназначенные для проживания помещения, является ли это основанием для отказа в признании за таковым помещением статуса квартиры? Напрашивается отрицательный ответ. Из контекста норм жилищного законодательства не ясно, использует ли законодатель термин "жилой дом" как синоним термину "многоквартирный дом". В связи с этим в литературе встречаются рассуждения о том, что в законе формулировкой "жилой дом" охватываются и понятия "индивидуальный дом" и "многоквартирный дом" <*>. То есть понятие "жилой дом" рассматривается как родовое по отношению к понятию "многоквартирный дом". -------------------------------- <*> Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 46.

С таким подходом сложно согласиться. Его последовательное развитие приводит к выводу о том, что многоквартирный дом является самостоятельным объектом прав и самостоятельным объектом имущественного оборота, даже при наличии в нем иных объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений). Подобный подход ведет к тому, что в подзаконных актах можно встретить суждения о том, что при переходе жилых помещений в частную собственность "сами дома... продолжают оставаться муниципальной или государственной собственностью" <*>. В итоге зачастую при оформлении прав собственников на общее имущество в многоквартирном доме предъявляются требования об оформлении передачи этого имущества из государственной или муниципальной собственности в долевую собственность домовладельцев. Между тем, как справедливо отмечается в литературе <**>, общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и ни о какой передаче не может быть и речи. -------------------------------- <*> Приказ Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 28 июня 2000 г. N 149 "Об утверждении рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе" // Бюллетень строительной техники. 2000. N 9. <**> Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: Права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 273 (автор главы - М. Г. Пискунова).

В данном случае более правильной представляется другая точка зрения, согласно которой многоквартирный дом суть не что иное, как комплекс объектов недвижимого имущества, каждый из элементов которого представляет собой самостоятельный объект права <*>. При этом объекты, входящие в имущественный комплекс многоквартирного дома, обладают различным правовым режимом, унификация которого в современных условиях невозможна да и нецелесообразна. Различный правовой режим объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, влечет серьезные правовые последствия, суть которых заключается в том, что государственной регистрации подлежат права и сделки только с теми объектами, которые признаются недвижимым имуществом. Права на иные объекты, входящие в состав многоквартирного дома, равно как и сделки с ними, государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе не подлежат. -------------------------------- <*> См.: Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 258; Симонов В. Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П. И. Седугина. М.: Статут, 2003. С. 172, 176; Симонов В. Н., Гетман Е. С. Общее имущество в многоквартирном доме (новое законодательство) // Нотариус. 2005. N 3. С. 31; Дроздов И. А. Указ. соч. С. 76.

Вывод о комплексном правовом режиме имущественного комплекса многоквартирного дома <*> становится основой для другого вывода: многоквартирный дом не может являться объектом имущественного оборота, не выступает в качестве самостоятельного объекта вещных или обязательственных прав. -------------------------------- <*> В ч. 1 ст. 135 ЖК РФ употреблен термин "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме", однако в данном случае речь идет не об объекте права, а об объекте управления.

Впрочем, ряд норм ЖК РФ дают основания для того, чтобы сделать вывод о том, что многоквартирный дом выступает в качестве объекта гражданских правоотношений. Так, члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ). Эта обязанность возложена на них, даже если они еще не стали собственниками квартир, а право собственности на недвижимость сохраняется (впредь до полной выплаты паевых взносов), таким образом, за кооперативом. В литературе справедливо отмечается, что в данном случае возникает вопрос, требующий своего разрешения: право собственности на многоквартирный дом принадлежит кооперативу, а права владения и пользования на жилые помещения, которые выступают в качестве объектов недвижимости, - членам кооператива. При этом представляется очевидным противоречие, требующее устранения: "Такой дом не может считаться многоквартирным с точки зрения того понятия, которое вытекает из определения жилого помещения и классификации его видов. Либо дом, принадлежащий кооперативу, до выплаты паевого взноса хотя бы одним членом не должен считаться многоквартирным, а жилые помещения в нем - объектом недвижимости, либо кооператив с самого начала приобретает в собственность квартиры и общее имущество многоквартирного дома как самостоятельные объекты недвижимости" <*>. -------------------------------- <*> Иванов А. А. Указ. соч. С. 89.

В целом многоквартирный дом рассматривается в качестве объекта особых отношений, связанных с его эксплуатацией <*>. Эти отношения не опосредуют имущественный оборот и не могут регулироваться нормами вещного и обязательственного права. Указанные обстоятельства влекут некоторую аморфность правового режима многоквартирного дома. С одной стороны, будучи фактом реальной действительности, многоквартирный дом, с другой стороны, представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов с различным правовым режимом. При этом многоквартирный дом по общему правилу (т. е. при наличии в нем нескольких помещений, у каждого из которых есть свой собственник) не может быть предметом сделок. -------------------------------- <*> Пискунова М. Г. Указ. соч. С. 257.

Такая неопределенность в правовом режиме многоквартирного дома спровоцировала законодателя на своего рода мультипликацию этого понятия. В частности, действующее жилищное законодательство допускает создание товарищества собственников жилья, во-первых, при объединении нескольких многоквартирных домов и, во-вторых, при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Поскольку верхние пределы размера комплекса недвижимого имущества законодатель не ограничил, в литературе в связи с этим появились комментарии, согласно которым "объединение нескольких многоквартирных домов должно быть оправдано разумными размерами комплекса недвижимого имущества, признаками общности земельного участка и инженерной инфраструктуры" <*>. Предлагаемый критерий имеет оценочный характер и его выявление возможно только в процессе правоприменительной практики, прежде всего судебно-арбитражной. -------------------------------- <*> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. О. А. Городова. М.: ТК Велби; Проспект, 2005. С. 229 (авт. коммент. - О. А. Городов).

Действующее законодательство не регулирует вопроса о правовом режиме общего имущества, возникающего в случае объединения нескольких многоквартирных домов. Во всяком случае, юридическая формализация отношений по этому поводу в законе отсутствует. Между тем этот вопрос имеет существенное практическое значение, поскольку влечет вопрос о соотношении прав и распределении обязанностей по содержанию такого имущества. Так, в случае необходимости совершения сделки с таким имуществом возникает вопрос о процедуре и принципах принятия соответствующего решения. Очевидно, что в данном случае необходимо опираться на аналогию с регулированием общего имущества в многоквартирном доме. Было бы ошибкой утверждать, что правовой режим общего имущества многоквартирного дома тождественен правовому режиму имущества, находящегося в общей долевой собственности в том смысле, как это предусмотрено в гл. 16 ГК РФ. В частности, оборот общего имущества в многоквартирном доме не может происходить в соответствии с п. 2 ст. 246, ст. 250, 252 ГК РФ. Распоряжение общим имуществом существенно ограничено по сравнению с общими правилами оборота имущества, находящегося в общей долевой собственности (как указано в ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме распоряжаются общим имуществом в пределах, установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством). В соответствии с дефиницией договора долевого строительства объектом долевого строительства является многоквартирный дом <*> (п. 1 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). С фактической точки зрения многоквартирный дом представляет собой комплекс недвижимого имущества, составными элементами которого являются самостоятельные объекты недвижимости (жилые и нежилые помещения), а также объекты, находящиеся в общей долевой собственности (холлы, чердаки, подвалы, коридоры, лифты и т. д.). Задача законодателя по установлению правового режима этих элементов предопределяется тем обстоятельством, что для многоквартирного жилого дома вопрос о праве собственности на объекты, не подлежащие разделу, возникает неизбежно, поскольку наличие общих конструктивных элементов жилого дома - это чисто техническая потребность, которая объективно существует и не зависит от воли проживающих в доме лиц <**>. -------------------------------- <*> Отметим, что в этом же Законе под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение (п. 2 ст. 2). <**> Городов О. А. Жилищное право: Учебное пособие. М.: Юрайт-М, 2001. С. 86.

Анализируя ст. 290 ГК РФ, можно выделить три группы объектов, являющихся общей собственностью в многоквартирном доме: (1) общие помещения дома; (2) несущие конструкции дома; (3) вспомогательное оборудование, предназначенное для обслуживания дома и находящееся как внутри, так и вне квартир. При определении состава общего имущества многоквартирного дома используются сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре <*>. -------------------------------- <*> Пункт 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

При характеристике правового режима имущества многоквартирного дома могут быть предложены различные классификации. Так, согласно одной из классификаций многоквартирный дом как объект гражданских правоотношений характеризуется тем, что его отдельные составные части находятся в двух правовых режимах. Одни его элементы (жилые и нежилые помещения) находятся в состоянии моносубъектной собственности, другие элементы (общее имущество) - в режиме полисубъектной собственности. Как правило, имущество многоквартирных домов находится в режиме полисубъектной собственности. В то же время нельзя исключать ситуаций, когда все имущество многоквартирного дома характеризуется моносубъектной собственностью. Видимо, в современной практике такие случаи экзотичны, но не исключены. Так, если некая коммерческая организация построит многоквартирный жилой дом исключительно с целью сдавать квартиры в коммерческий наем, то подобный дом будет характеризоваться моносубъектной собственностью. Этот режим будет сохраняться вплоть до того момента, когда в качестве отдельного объекта не будет выделена и отчуждена хотя бы одна-единственная квартира, что повлечет утрату многоквартирным домом статуса объекта гражданского оборота. Подобного рода ситуации имеют место и в случаях, когда строительство многоквартирных домов осуществляется в соответствии с заказом публичных властей для нужд государственного или муниципального характера (т. е. не на основе долевого участия в строительстве граждан). Вопрос о вещных правах на возводимый многоквартирный дом неизбежно возникнет в случае расторжения договора строительного подряда. Режим полисубъектной собственности на имущество многоквартирного дома означает, что дом с юридической точки зрения представляет собой совокупность жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов права, а также общего имущества, принадлежащего вышеуказанным лицам на праве общей долевой собственности. У каждого такого объекта есть собственник, который самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением. При этих условиях многоквартирный дом перестает существовать как самостоятельный объект не только оборота, но и права <*>. Дом не может быть не только предметом сделок с ним, но и не существует для права в качестве самостоятельного объекта. У многоквартирного дома в этом случае отсутствует собственник; его нельзя продать, заложить, передать в аренду, безвозмездное пользование. -------------------------------- <*> В современных исследованиях эту позицию распространяют не только на многоквартирные дома, но и на здания в целом. Так, в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечается, что "признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Поэтому необходимо установить режим, который бы не только исключал возможность регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещения в нем), но и предусматривал бы обязательность государственной регистрации права собственности в отношении каждой недвижимой вещи, вводимой в гражданский оборот, в том числе и такой, как помещение в здании" (Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 49 - 50).

При полисубъектной собственности в многоквартирном доме следует отметить и то, что допустимы три правовых режима в отношении различных объектов, входящих в состав такого дома: режим жилых помещений, режим нежилых помещений и режим общей долевой собственности. Неравенство правовых режимов жилых помещений и нежилых помещений до самого последнего времени проявлялось помимо прочего и в их влиянии на судьбу имущества, находящегося в общей долевой собственности. Если жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, признавались "юридически господствующими" по отношению к иному имуществу, являющемуся общей долевой собственностью, то этого же нельзя было сказать с достаточной степенью определенности в отношении нежилых помещений. Если отчуждение жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме влечет обязательное отчуждение и доли в праве общей собственности (каковой, в частности, могут быть обременены и нежилые помещения), то соответствующих выводов в отношении нежилых помещений сделать нельзя. Во всяком случае, именно такого дискуссионного подхода придерживалась судебная практика до принятия нового ЖК РФ. Достаточно вспомнить одно из постановлений Президиума ВАС РФ, в котором обществу - собственнику нежилого помещения было отказано в приобретении права на долю в общем имуществе здания (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т. д.). В основе подхода высшей судебной инстанции находился тезис о невозможности распространения на режим нежилого помещения тех элементов правового режима жилых помещений, которые предусмотрены действующим законодательством (в частности, юридической зависимости доли в праве общей собственности от права собственности на помещение) <*>. В данном случае следует согласиться с мнением В. В. Чубарова о том, что отсутствие норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем <**>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12. С. 13 - 14. <**> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 240.

Следует отметить, что в более позднем своем акте Президиум ВАС РФ несколько изменил свою позицию по этому вопросу, сделав известного рода оговорки. В Обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке <*>, указано следующее: "Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок". -------------------------------- <*> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.

Самостоятельный характер такого объекта, каковым является жилое помещение, казалось бы, делает его независимым от правового режима многоквартирного дома. Однако это не совсем так. Хотя многоквартирный дом и не является объектом гражданских прав, но определенные изменения в его правовом режиме способны оказать влияние и на юридическую судьбу находящихся в нем жилых помещений. Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" <*> правовой режим жилого помещения изменяется вследствие признания его непригодным для проживания, а также вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Общее имущество, принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности, в определенных случаях может выступать в качестве предмета гражданско-правовых сделок. Однако не все имущество обслуживающего характера может выступать предметом сделок - оборотоспособность соответствующего имущества зависит от его функционального предназначения. Так, очевидно, что недопустима передача в пользование лифтов, лифтовых шахт, водопровода, технических этажей и т. п., поскольку указанное имущество имеет строго целевое назначение и функционально предназначено исключительно для обслуживания многоквартирного дома, в первую очередь его жилых и нежилых помещений <*>. В этом аспекте понятен критический пафос К. И. Скловского, который при характеристике общей собственности в объектах недвижимости отмечал, что "в отличие от полноты собственности, ограниченной только законом, это пользование ограничено целями, вытекающими из назначения принадлежащего лицу объекта недвижимости, и осуществляется лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации права на объект недвижимости (жилое помещение в кондоминиуме и т. п.)" <**>. И далее он же подчеркивал, что такое имущество "не может быть отчуждено, не имеет самостоятельной ценности и потому не в состоянии выступить отдельным предметом договора, пока оно сохраняет свое функциональное назначение" <***>. -------------------------------- <*> Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в связи с этим отмечают, что "существование иных правовых режимов, допускающих, например, принадлежность на праве собственности какому-либо одному лицу системы водопровода, лифтов или парадного подъезда, должно быть законодательно исключено" (Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. С. 53). <**> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2000. С. 177. <***> Скловский К. И. Указ. соч. С. 180.

В то же время нет серьезных препятствий к тому, чтобы передавать в пользование крыши, стены для размещения рекламы, чердаки, подвалы. При этом подобного рода незапрещенные и непротиворечащие основным началам гражданского законодательства сделки нельзя рассматривать как сделки с недвижимостью, поскольку указанное имущество является конструктивными элементами иных объектов <*>. Вместе с тем фактическое выделение и фактическое использование подобного рода имущества делают возможным и постановку вопроса о юридическом обособлении этого имущества, которое может произойти путем установленных кадастровых процедур и процедур государственной регистрации прав на эти объекты. -------------------------------- <*> Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что "крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды" (Вестник ВАС РФ. 2002. N 3).

Отметим, что при совершении сделок с подобного рода имуществом существует принципиальный императивный запрет, согласно которому недопустимо распоряжение таким имуществом, приводящее к его отчуждению (продажа, мена, залог). В то же время, как представляется, нет никаких препятствий к тому, чтобы совершать с указанным имуществом сделки по имущественному найму, безвозмездному пользованию, обременению сервитутами и т. п. К числу подобного рода сделок, видимо, должны быть отнесены и сделки, влекущие изменение состава общего имущества, возникающего вследствие реконструкции многоквартирного дома или его перестройки (в том числе в связи с его расширением или надстройкой). Порядок заключения сделок в этом случае основан на ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ, согласно которым распоряжение общим имуществом отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом в случае, если реконструкция приводит к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, то для принятия соответствующего решения необходимо согласие всех собственников помещений в этом доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В законодательстве предусмотрен и такой частный случай совершения сделок с общим имуществом, как его сдача в аренду или внаем товариществом собственников жилья (п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ). Однако указанную норму, с нашей точки зрения, не следует толковать ограничительно. Допустимо и совершение иных сделок с общим имуществом многоквартирного дома, но, повторимся, при условии, что такая сделка не имеет распорядительного характера, т. е. не повлечет и не может повлечь отчуждения указанного имущества. На совершение сделок с оборотоспособным имуществом многоквартирного дома должны быть распространены и те ограничения, которые сформулированы в отношении содержания общего имущества многоквартирного дома <*>. Заключение и исполнение договоров в отношении такого имущества не должно негативно сказываться на соблюдении характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; влиять на безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; на доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; на соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, на поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. -------------------------------- <*> Раздел II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Название документа