Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика

(Шевченко Е. Е.) ("Закон", 2007, N 3) Текст документа

СПОСОБЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ УСЛОВИЙ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ: ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Е. Е. ШЕВЧЕНКО

Шевченко Е. Е., помощник судьи Высшего Арбитражного Суда РФ, кандидат юридических наук.

Вопрос о содержании договора и способах формирования и определения его условий относится к числу важнейших проблем в современном гражданском праве. В условиях рыночной системы хозяйствования договор становится основным инструментом организации имущественных отношений, а договорное регулирование - самостоятельным способом организации договорных взаимосвязей между субъектами предпринимательской деятельности, существующим наряду с нормативно-правовой регламентацией. При этом нормы договорного права создают правовую основу предпринимательской деятельности, определяют типовые модели, в соответствии с которыми субъекты формируют с учетом конкретных обстоятельств договорные отношения, отвечающие их интересам, в отдельных случаях определяют или предопределяют отдельные условия договоров с учетом общественных интересов. Анализу вопроса о способах определения условий договоров не уделяется должного внимания, однако решение его имеет исключительно важное практическое значение. Обычно субъекты предпринимательской деятельности формулируют условия гражданско-правовых договоров, в том числе условия о предмете, наиболее конкретным образом, например: поставить такой-то товар и таком-то количестве, по такой-то цене. Между тем допускается определять условия в договоре иным, более абстрактным способом - путем указания лишь некоторых признаков товаров, работ, услуг, их цены и других условий договора (которые позволяют отнести тот или иной товар, работу, услугу, их цену именно к данному договору). Так, согласно п. 1 ст. 709 ГК РФ "в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения". Тем самым условие договора подряда о цене будет считаться согласованным и без указания в нем конкретной стоимости выполняемых работ, если установлен порядок, способы ее определения, в качестве которых, как пояснил Высший Арбитражный Суд РФ, могут использоваться, в частности, базисный уровень сметных цен и индекс стоимостных показателей, определенные областным центром по ценообразованию <1>. -------------------------------- <1> Пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3.

В качестве другого примера можно привести распространенную практику определения цены товара путем указания какой-либо суммы в иностранной валюте. Как известно, в соответствии с ч. 2 ст. 317 ГК РФ в договоре, предусматривающем денежное требование, может быть установлено, что "оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах". При этом указывается, что подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. Указанные положения позволяют учесть инфляционные процессы и устранить их отрицательное влияние на сумму платежей. Условие о цене, сформулированное таким способом, нельзя считать определенным конкретным образом. На территории России единственным законным платежным средством согласно ст. 140 ГК РФ является рубль (расчеты иностранной валютой по общему правилу не допускаются). Поэтому для того, чтобы определить сумму платежа по обязательству, валюта долга по которому выражена в иностранной валюте, данную сумму необходимо перевести в рублевый эквивалент, исходя из курса иностранной валюты. Сумма платежа будет зависеть от дня (курса иностранной валюты), в который она будет определяться. В этой связи условие о цене товаров, работ, услуг, привязанной к иностранной валюте, является определимым, но не определенным: в рублевой сумме конкретная цена не указана, но предусмотрен признак (способ), позволяющий ее определить. Зачастую цену товара определяют путем указания иных критериев. Так, по одному из дел Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел спор, связанный с договором аренды бульдозеров, которым арендная плата была установлена в размере суммы, эквивалентной двум килограммам химически чистого золота за один бульдозер в месяц <2>. -------------------------------- <2> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.01.2003 N Ф03-А37/02-1/2933 по делу N А37-1395/02-2 Арбитражного суда Магаданской области.

Таким образом, по способу определения важно различать определимые и определенные условия гражданско-правовых договоров, а также учитывать в целом такую характеристику условий гражданско-правовых договоров, как определимость. Нередко арендаторы рассматривают положение п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, как основание для расторжения договора аренды, устанавливающего размер арендной платы в иностранной валюте (либо для признания недействительными пунктов договора, предусматривающих условие об арендной плате в иностранной валюте), указывая, что изменение курса иностранной валюты влечет изменение размера арендной платы. Как правило, в удовлетворении таких исков арбитражные суды отказывают. Например, по делу о признании недействительными пунктов договора аренды, устанавливающих арендную плату за пользование земельным участком в иностранной валюте, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым арендатору было отказано в удовлетворении заявления, так как ссылка заявителя на п. 3 ст. 614 ГК РФ была сочтена несостоятельной <3>. -------------------------------- <3> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.02.2000 N А56-26580/99 по делу N А56-26580/99 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Разъясняя применение п. 3 ст. 614 ГК РФ, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ <4>. Аналогичным образом следует применять данную норму к отношениям, возникшим из договора, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции <5>. В таком договоре, как отметил Высший Арбитражный Суд РФ, арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (т. е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа), а условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, - согласованным. Другими словами, в случае, когда цена товаров, работ или услуг определяется по соглашению сторон в иностранной валюте, изменение курса последней нельзя рассматривать как изменение условия договора, предусматривающего цену данных товаров, работ или услуг.

Как правило, включение в договор определимого условия дает стороне (сторонам) определенные преимущества (учет инфляции, например). В некоторых случаях определение конкретным образом условия договора является вообще затруднительным, в связи с чем остается лишь один вариант - указать признак или признаки, позволяющие его определить. Так, между предприятием и страховым обществом был заключен договор страхования, по условиям которого был застрахован риск уничтожения либо повреждения транспортных средств (84 единицы) и нанесения физического ущерба водителям данных транспортных средств. По мнению предприятия, обратившегося в суд с заявлением о признании договора незаключенным, при его заключении сторонами не было достигнуто соглашение о застрахованных лицах, поскольку список водителей как застрахованных лиц не составлялся. В удовлетворении иска было отказано: исходя из того что водительский состав истца регулярно менялся, суды пришли к выводу о том, что страховым случаем признается нанесение ущерба водителю конкретного транспортного средства (одному из 84-х), то есть водителю, находившемуся в транспортном средстве в момент наступления страхового случая, без указания конкретных данных о водителе <6>. -------------------------------- <6> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2003 N А19-2265/03-48-Ф02-4427/03-С2 по делу N А19-2265/03-48 Арбитражного суда Иркутской области.

В судебно-арбитражной практике определимость условий гражданско-правовых договоров учитывается применительно к различным договорным конструкциям. При рассмотрении спора о взыскании задолженности за поставленную продукцию и пеней за ее неоплату Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа согласился с выводом суда апелляционной инстанции, признавшим договор поставки заключенным исходя из того, что количество и ассортимент поставляемого товара в соответствии с его условиями являются определимыми, и отменившим решение суда первой инстанции, который, наоборот, счел спорный договор незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения по всем существенным условиям для договора поставки <7>. -------------------------------- <7> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.2002 N А33-4163/02-С2-Ф02-2711/02-С2 по делу N А33-4163/02-С2 Арбитражного суда Красноярского края.

По делу о признании незаключенным договора залога Федеральный арбитражный суд Уральского округа оставил без изменения решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, отказавших заявителю в удовлетворении иска. Ссылка истца на отсутствие в договоре существенных условий о размере и порядке определения обеспечиваемого залогом обязательства, сроках уплаты и размере процентов по кредиту, а также об оценке предмета ипотеки - земельного участка под жилым домом, судами отклонена. В отношении условий о размере и порядке определения обеспечиваемого залогом обязательства суд первой инстанции указал, что пункт договора залога, отсылающий к содержанию кредитного договора, позволяет определить существо и размер обеспечиваемого обязательства. При этом суд руководствовался принципом, в соответствии с которым, если залогодателем является должник в основном обязательстве, условие договора залога об обеспеченном залогом обязательстве следует считать согласованным при условии, что в таком договоре имеется ссылка на договор, определяющий основное обязательство. Ссылку заявителя на неприменимость указанного правила к договору ипотеки в связи с тем, что закон об ипотеке принят позже и отношения по ипотеке подлежат специальному правовому регулированию, суд признал несостоятельной, поскольку данное обстоятельство не препятствует применению вышеизложенного общего принципа к договору ипотеки. Что касается оценки земельного участка общей площадью 593 кв. м под жилым домом, то суд с учетом пункта договора, предусматривающего нормативную цену участка, а также статьи 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора), согласно которой рыночная цена земельного участка не может быть ниже его нормативной цены, пришел к выводу о том, что условие о цене следует считать согласованным исходя из буквального содержания договора. Федеральный арбитражный суд Уральского округа согласился с выводом суда об отсутствии оснований для признания оспариваемых истцом условий несогласованными, а договора - незаключенным, указав на то, что рассматриваемые условия договора залога являются определимыми исходя из содержания договора, иных имеющих непосредственное отношение к нему документов, норм материального права <8>. -------------------------------- <8> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.09.2004 N Ф09-3084/04ГК по делу N А50-6203/04 Арбитражного суда Пермской области.

Наиболее четко об определимости как свойстве договорных условий, критериях установления факта согласованности определимых условий и применении порядка его установления в договоре как соглашении сторон говорится в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.11.2003 N 75 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования" <9>. В п. 15 данного Обзора дано разъяснение по применению п. 1 ст. 942 ГК РФ, согласно которому при заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования. Арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие в договоре страхования точного перечня застрахованного имущества само по себе не может служить основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Если стороны согласовали родовые признаки, общую стоимость и местонахождение имущества, то совокупность этих признаков позволяет четко отграничить застрахованное имущество от незастрахованного и индивидуализировать его в момент наступления страхового случая. "Поэтому отсутствие в договоре перечня конкретного имущества не может служить основанием для признания договора незаключенным, поскольку его условие об имуществе, являющемся объектом страхования, имеет достаточную степень определенности, позволяющую при наступлении страхового случая установить, что страховой случай произошел именно с тем имуществом, которое было застраховано" <10>. -------------------------------- <9> Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. <10> Пункт 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования" // Вестник ВАС РФ. 2004. N 1.

Было бы неверным полагать, что выделение условий договоров по степени определенности основано лишь на расширительном толковании закона арбитражными судами и прямо им не предусмотрено. Анализ ГК РФ показывает, что при его разработке учитывалось разграничение условий договора на определяемые и определенные. В отдельных положениях ГК РФ прямо указывается на возможность включения в договор условий, устанавливающих способы определения предмета, цены, сроков договора и др. Такие указания (помимо уже упомянутого п. 1 ст. 709 ГК РФ, касающегося определения цены работы в договоре подряда) содержатся, например, в п. 3 ст. 455, п. 1 ст. 457, п. 1 ст. 465, п. 2 ст. 467, ст. 485 ГК РФ, касающихся договора купли-продажи, п. 2 ст. 614 ГК РФ, относящемся к договору аренды, п. 1 ст. 826 ГК РФ, применительно к договору финансирования под уступку денежных средств. В соответствии с п. 3 ст. 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Из данного положения следует, что стороны при согласовании наименования и количества товара могут указать в заключаемом договоре лишь отдельные признаки, позволяющие отнести тот или иной товар к предмету купли-продажи по договору, т. е. в договоре не обязательно четко указывать наименование и количество продаваемого товара. В подтверждение указанного вывода также можно привести п. 1 ст. 465 ГК РФ, согласно которому условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения (согласно п. 2 данной статьи договор считается незаключенным, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара). Как следует из п. 1 ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок - в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 настоящего Кодекса. Здесь формулировка "договор не позволяет определить" означает, что ст. 314 применяется в том случае, если условие о сроке не определено либо является не определимым, т. е. определимость этого условия исключает применение указанной статьи. В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса. Таким образом, согласованной цена будет не только тогда, когда она установлена конкретным образом, но и в том случае, если она определима через признаки, предусмотренные сторонами в договоре. Далее, п. 2 ст. 467 ГК РФ устанавливает правовые последствия, возникающие в том случае, когда ассортимент в договоре купли-продажи не определен и в договоре не установлен порядок его определения. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться не только в виде определенных в твердой сумме платежей, но и другими способами, в частности: в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, а также возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. При этом очевидно, что плоды или доходы от использования арендованного имущества, затраты на его улучшение могут быть определены после использования имущества, поэтому на момент заключения договора аренды их точный объем заранее не может быть известен. В связи с этим условие об арендной плате, привязанной к таким показателям, является определимым, но не определенным. Так, с учетом п. 2 ст. 614 ГК РФ арбитражный суд, рассматривавший дело по иску о признании сделок купли-продажи, аренды недействительными, сделал вывод о согласованности условий об арендной плате, определенных в виде суммы амортизационных отчислений за арендуемое помещение <11>. -------------------------------- <11> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2005 N Ф03-А59/05-1/528 по делу N А59-3100/04-С25 Арбитражного суда Сахалинской области.

Согласно п. 1 ст. 826 ГК РФ денежное требование, являющееся предметом уступки, должно быть определено в договоре клиента с финансовым агентом таким образом, который позволяет идентифицировать существующее требование в момент заключения договора, а будущее требование - не позднее чем в момент его возникновения. Данное положение заимствовано из международного законодательства <12> и зарубежной практики, в которой дебиторская задолженность нередко уступается кредитором отдельными статьями (по конкретным должникам, номиналу требований, сфере деятельности и т. п.) либо полностью. К примеру, может быть заключено соглашение об уступке цедентом всех своих требований, вытекающих из договоров продажи нефтепродуктов. В том случае, когда у цедента возникнет право требования из договора продажи недвижимости или оказания работ (услуг), такое требование не будет относиться к предмету договора в силу несоответствия указанному признаку (продажа нефтепродуктов). Если же возникнет право требования из договоров поставки бензина, дизельного топлива, то такие требования будут соответствовать данному признаку и подлежать передаче цессионарию. -------------------------------- <12> Согласно п. "а" ст. 5 Конвенции УНИДРУА о международном факторинге условие факторингового контракта об уступке существующих или будущих прав не может быть признано недействительным на том основании, что контракт их индивидуально не определяет, если во время заключения контракта или в тот момент, когда они возникают, они могут быть идентифицированы в соответствии с контрактом.

При достижении соглашения о полной уступке прав требований первоначальный кредитор передает (обязан передать) новому кредитору любое из своих требований. При всем своеобразии определения подобным образом условия о предмете договора финансирования под уступку денежного требования оно является согласованным, поскольку контрагенты связывают себя обязательством по передаче прав требований, включая в договор условие о способе идентификации, позволяющем однозначно определить возникающие требования <13> как относящиеся к соглашению сторон. -------------------------------- <13> См.: Шевченко Е. Е. Договор финансирования под уступку денежного требования в системе гражданского права Российской Федерации. М., 2005. С. 180.

В России субъекты предпринимательской деятельности нередко предпочитают не предусматривать в соглашении об уступке номинал прав требований, а ограничиваются указанием договора, из которого вытекают требования, и должника. Сведения о договоре-основании и должнике позволяют определить, какое требование уступается, и его номинал. Предмет соглашения в таком случае является определимым, а, следовательно, само соглашение - заключенным. Первоначально такие договоры об уступке признавались незаключенными. Так, по одному из дел, рассмотренных в 1998 г., Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подтвердил решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, признавших ничтожным договор цессии, по условиям которого предприниматель передал истцу все права (требования), возникшие из сделок, заключенных между ним и третьим лицом за определенный период, согласившись с выводами судов о том, что в спорном договоре отсутствует предмет договора, поскольку не определено конкретное требование, передающееся новому кредитору <14>. -------------------------------- <14> Постановление Президиума ВАС РФ от 29.12.1998 N 1676/98 // Вестник ВАС РФ. 1999. N 3.

В последующем практика была изменена. По делу 2001 г. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал необоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций, посчитавших соглашение о передаче права кредитора на получение задолженности от предприятий-потребителей коммунально-хозяйственных услуг в связи с отсутствием в соглашении условия о сумме задолженности. Как указал Президиум, сумму задолженности можно было установить исходя из перечня предприятий-должников, содержащегося в приложении к соглашению <15>. Другими словами, передаваемое право требования и его объем в данном соглашении являлись определимыми. -------------------------------- <15> Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2001 N 4625/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 5.

В гражданском законодательстве не всегда содержатся указания на допустимость включения в договор тех или иных определимых условий договора без их детализированного описания. Между тем возможность определять таким образом условия договоров вытекает из правовой сущности отдельных договорных конструкций. Так, в юридической литературе отмечается, что отсутствие индивидуального определения конкретных юридических и фактических действий, систематическое совершение которых поручается агенту, является основным квалифицирующим признаком агентирования, требующим специфического правового регулирования <16>. В отличие от поручения и комиссии отношения по агентскому договору всегда имеют длящийся характер, что особо подчеркивается в его определении договора (ст. 1005 ГК РФ), согласно которому агент обязуется именно совершать, а не совершить для принципала какие-либо действия <17>. -------------------------------- <16> См.: Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 429 - 431. <17> См.: Авилов Г. Е. Агентирование // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М., 1996. С. 175 - 178.

Следует заметить, что прямые указания на допустимость включения в содержание договора определимых условий не всегда содержатся в положениях законодательства об этом договоре, не всегда вывод о возможности установления в договоре порядка определения того или иного условия можно сделать исходя из сущности договора. Соответственно, возникает вопрос: следует ли допускать в качестве общего правила возможность формулирования в качестве определимых любых условий в любых договорах даже при отсутствии прямого указания на такую возможность в положениях о соответствующем договоре (условии)? Представляется, что п. 2 ст. 421 ГК РФ, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон (кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами), с однозначностью не разрешает его. Судебно-арбитражная практика прямого ответа на указанный вопрос в целом не дает. Соответствующие выводы можно сделать относительно лишь некоторых договорных конструкций. Так, при решении вопроса о согласованности сторонами условия договора страхования об имуществе как объекте страхования в соответствии с п. 1 ст. 942 ГК РФ Высший Арбитражный Суд РФ рекомендовал судам учитывать степень определенности данного условия, несмотря на то что названным пунктом возможность определять объект страхования путем указания каких-либо отдельных признаков не предусмотрена: "При заключении договора имущественного страхования между страхователем и страховщиком должно быть достигнуто соглашение об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования". Следует отметить, что гражданское законодательство лишь в некоторых случаях содержит прямой запрет определять условия договора определимым образом. Так, в силу п. 2 ст. 572 ГК РФ "обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно". Условие договора нельзя отнести к определимым и в том случае, если этим договором установлен порядок определения данного условия, предполагающий в последующем дополнительное его согласование сторонами. Так, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, отказывая со ссылкой на п. 1 ст. 465 ГК РФ в удовлетворении иска по делу о признании незаключенным договора поставки, согласно которому количество товара должно было согласовываться в каждой партии на основании заявки, ошибочно, на наш взгляд, сделал вывод о согласованности порядка определения его количества и такого существенного условия договора поставки, как количество поставляемого товара <18>. Порядок определения условия, установленный договором, должен позволять определять данное условие без заключения дополнительного соглашения (согласования). В приведенном деле можно было признать условие о количестве товара согласованным, а договор - заключенным только в том случае, если заявка покупателя не требовала подтверждения или, как указал суд, согласования, а являлась достаточным основанием для передачи покупателю товара. -------------------------------- <18> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.05.2002 N Ф04/1982-333/А03-2002 по делу N А03-8791/01-27 Арбитражного суда Алтайского края.

Возможность устанавливать в договоре определимые условия, думается, может противоречить не только нормативным положениям, но и сущности той или иной договорной конструкции. Во всяком случае, нельзя исключать, что установление в договоре порядка определения условия без его конкретного указания может в принципе противоречить смыслу каких-либо договоров. В связи с этим может возникнуть вопрос о том, противоречит ли требованиям о государственной регистрации, предусмотренным законом для сделок с недвижимостью, установление в таких сделках порядка, позволяющего определить недвижимое имущество, без точного его указания. Как известно, требования о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также в отдельных случаях сделок с ним обусловлены значительной ценностью объектов недвижимости, которая, собственно, предопределяет особенность сделок с недвижимостью, их выделение в системе договоров, а также правовое регулирование возникающих на их основе отношений. В тех случаях, когда сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации, регистрирующий орган может зарегистрировать договор, а также право (обременение права) относительно конкретного недвижимого имущества - с учетом передаточного акта, в котором объект недвижимости уже должен быть определен исчерпывающим и соответствующим договору образом. Следует подчеркнуть, что право на недвижимое имущество регистрируется не на стадии заключения договора, а при его исполнении - при создании данной недвижимости в том случае, если она относится к договору в силу признаков, указанных в договоре. При создании недвижимости, соответственно, есть все данные о ней, позволяющие провести государственную регистрацию права на эту недвижимость. В связи с этим представляется, что использование в сделках с недвижимостью определимых условий не противоречит правилам о государственной регистрации этих сделок, прав на недвижимость и их ограничений (обременений). Выделение способов определения условий договора представляется важным с учетом последствий признания их согласованными или несогласованными. Как указывает М. И. Брагинский, если условие о предмете "не является ни определенным, ни определимым, очевидно, есть основания считать договор лишенным условия о предмете, признаваемого для всех договоров существенным" <19>. -------------------------------- <19> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М., 2001. С. 472.

Данный вывод правомерен не только для условия о предмете, но и для любых существенных условий, независимо от того, относятся ли они к таковым в силу прямого указания закона либо являются существенными по инициативе хотя бы одной из сторон, заключающих договор. Таким образом, договор считается заключенным, если его существенные условия определены сторонами либо являются определимыми, и, наоборот, незаключенным в случае их неопределимости, поскольку, как известно, при недостижении соглашения по существенным условиям договора последний в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным. К примеру, такие последствия должны наступить, если в договоре купли-продажи не предусмотрено количество товара, подлежащего передаче покупателю, либо не указан порядок его установления (п. 1 ст. 465 ГК РФ). Между тем в качестве определимого в договоре можно сформулировать условие, не относящееся к существенным. Так, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 настоящего Кодекса, если он не определен в договоре и договор не позволяет определить этот срок (п. 1 ст. 457 ГК РФ). Аналогичным образом устанавливаются правовые последствия несогласования условия о цене договора купли-продажи: цену следует определять в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, если она не предусмотрена договором и не может быть определена исходя из его условий (ст. 485 ГК РФ). Установление судом того факта, что предусмотренный сторонами порядок определения условия договора, не относящегося к существенным, не позволяет его определить, влечет необходимость применения правил делового оборота, а также положений закона, восполняющих пробелы в договоре, возникшие при его заключении, как-то: п. 3 ст. 424 ГК РФ (оплата исполнения договора по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), п. 2 ст. 314 ГК РФ (исполнение обязательства в разумный срок после его возникновения) и др., т. е. последствия, отличные от признания договора незаключенным. Соответственно, в случае признания несогласованным такого условия договора стороны получают (предоставляют) несколько иное исполнение по сравнению с тем, на которое они могли рассчитывать при заключении договора. Контрагентами могут быть избраны разные способы определения условий договора в отношении как существенных его условий, так и не относящихся к ним, однако в случае признания тех и других несогласованными наступают различные правовые последствия. С учетом указанного можно прийти к заключению о том, что отсутствие в договоре точного определения какого-либо из условий само по себе не дает основания для вывода о недостижении сторонами соглашения по данному условию и, соответственно, не должно влечь признание его несогласованным. Лишь в тех случаях, когда (1) договором не предусмотрен порядок определения условия договора либо (2) такой порядок предусмотрен договором, но не позволяет выявить такое условие, его следует считать несогласованным, за исключением тех условий, в отношении которых само законодательство устанавливает порядок, позволяющий их определить. Таким образом, представляется необходимым выделять способы определения условий договора, учитывать допустимость согласования данных условий путем установления в договоре порядка их определения. Признание условия договора несогласованным, исходя лишь из отсутствия в нем точного соответствующего указания, может повлечь необоснованное признание договора незаключенным, неправомерное увеличение/снижение срока исполнения обязательства, объема встречного предоставления либо иное несправедливое разрешение спора. С учетом последствий, наступающих в случае признания определимого условия несогласованным, исключительно важной представляется проблема, заключающаяся в том, что не всегда можно четко провести грань между определимостью того или иного условия и его неопределенностью. Другими словами, зачастую нельзя со всей однозначностью выяснить, позволяет ли порядок, установленный договором, определить одно из его условий. Так, по делу о признании недействительным договора купли-продажи, по которому ответчик приобрел железнодорожный подъездной путь протяженностью 700 метров на конкретной железнодорожной станции, суд пришел к выводу об определимости и согласованности условия договора о предмете, несмотря на то что дополнительное соглашение к договору, содержащее исчерпывающую информацию о предмете сделки (кадастровый номер, адрес), было признано недействительным (в связи с подписанием его неуполномоченным лицом) <20>. -------------------------------- <20> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.09.2004 N А29-367/2004-2э по делу N А29-367/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми.

По другому делу суд признал незаключенным договор субаренды, предметом которого являлось помещение площадью 17 кв. м в магазине <21>, указав на то, что из содержания договора невозможно определить конкретное месторасположение в занимаемой арендатором торговой площади в магазине общей площадью 556 кв. м. -------------------------------- <21> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2005 N Ф04-8235/2005(16940-А27-38) по делу N А27-9982/05-1 Арбитражного суда Кемеровской области.

Между тем в последнем примере можно было исходить из несколько иного подхода, а именно из того, что при заключении договора для субарендатора не является определяющим, какое именно помещение в здании ему передадут в пользование (собственность), соответственно, любое помещение обусловленной площади в здании можно идентифицировать в качестве предмета договора. Думается, что такой подход соответствовал бы положению п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (в данном случае любое помещение в здании обусловленной площадью и соответствующее целям аренды). Подобной аргументацией можно было бы руководствоваться при разрешении споров, связанных с признанием незаключенными договоров продажи, аренды недвижимого имущества, даже в том случае, если в данных договорах отсутствует указание адреса объекта недвижимости. Из таких же доводов можно было бы исходить при разрешении спора, по которому суд признал договор охраны арендуемого помещения незаключенным, сославшись на то, что предмет договора не согласован, поскольку в договоре не было указано, какое именно имущество подлежит охране и каким способом <22>. Видится, что здесь правомерен был бы вывод о согласованности условия о предмете (оказываемых услугах) с учетом того, что для арендодателя представляла интерес охрана любого имущества, находящегося в сдаваемом в аренду помещении, и любые действия по охране имущества, которые мог предпринять арендатор. -------------------------------- <22> Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.04.2005 N Ф03-А24/05-1/647 по делу N А24-2638, 3480/03-11 Арбитражного суда Камчатской области.

Проблема более широкого подхода к определимости условий договоров является общей для всех сделок. Она уже затрагивалась в юридической литературе. Так, А. С. Комаров, анализируя договор финансирования под уступку денежного требования, предположил, что "возможно... более правильно... исходить из того, что отсутствие в договоре факторинга прямой ссылки или невозможность использования на основании договора какого-либо иного способа идентификации требований, ставших предметом уступки, означает, что уступка распространяется на все требования клиента, возникающие из его предпринимательской деятельности. Такой подход не будет создавать препятствий для развития данных финансовых операций и в то же время будет стимулировать стороны четко определять предмет договора" <23>. -------------------------------- <23> См.: Комаров А. С. Финансирование под уступку денежного требования // Гражданский кодекс. Ч. 2. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 447.

Не оспаривая данные аргументы, Л. А. Новоселова отмечает, что практика применения норм об уступке показывает, что предлагаемый А. С. Комаровым радикальный подход вряд ли пока может найти поддержку <24>. -------------------------------- <24> См.: Новоселова Л. А. Финансирование под уступку денежного требования // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 108 - 109.

Рассматривая данный вопрос как общий, относящийся ко всем договорам, а не только к уступке права требования, следует привести основания, содержащиеся в отдельных судебных решениях и позволяющие отчасти поддержать точку зрения А. С. Комарова. Так, по одному из дел Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа признал договор аренды заключенным, отметив среди прочего, что при его заключении у ответчика не имелось неопределенности и сомнений относительно передаваемого имущества <25>. -------------------------------- <25> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.02.2005 N Ф04-74/2005(8118-А75-10) по делу N А75-2170-Г/04 Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа.

При возникновении неясности в согласованности сторонами договора того или иного условия необходимо также учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. В случае если в договоре предусмотрена лишь площадь передаваемого в аренду помещения, но не конкретное его расположение в здании, принадлежащем арендодателю, с учетом указанных обстоятельств можно прийти и к выводу о согласованности условия о предмете и заключенности договора. Если у сторон при совершении сделки не имелось неопределенности и сомнения относительно передаваемого (подлежащего) имущества, логичен был бы вывод о том, что стороны достигли соглашения об аренде любого помещения в здании с обусловленной площадью. Исходя из уже упомянутой позиции А. С. Комарова, можно предположить, что такой подход не будет создавать препятствий для развития договорных отношений и в то же время будет стимулировать стороны четко определять условия договора. Выделение определимых условий договоров позволяет занять более определенную позицию по вопросу о правовой сущности договора долевого участия в строительстве. В юридической литературе достаточно длительный период ведется дискуссия о правовой природе данного договора. Высказываются точки зрения о том, что договор долевого участия в строительстве следует относить к договору строительного подряда, договору простого товарищества, договору купли-продажи, так называемому непоименованному договору, т. е. договору, не предусмотренному частью 2 ГК РФ. Судебной коллегией Верховного Суда РФ по гражданским делам в обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов <26>, делается вывод о том, что на основании договора долевого участия в строительстве возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность. Вместе с тем в данном обобщении приводятся доводы, препятствующие, по мнению коллегии, отнесению договора долевого участия в строительстве к договору купли-продажи. В качестве основного аргумента указан распространенный вывод о том, что объект недвижимости до момента окончания его строительства "не представляется возможным конкретно определить". -------------------------------- <26> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2.

Между тем при таком подходе не учитывается, собственно, такое свойство условий договоров, как определимость. В договоре долевого участия в строительстве предмет (квартира, нежилое помещение, здание, сооружение) не обязательно следует определять конкретным образом, допустимо лишь указать отдельные признаки условия о предмете, позволяющие отнести созданную в будущем недвижимость (например, квартиру) к предмету заключенного договора. Как следует из ст. 554 ГК РФ, предъявляющей требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости, в последнем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ допускается заключение договора купли-продажи в отношении товара, который будет создан либо приобретен продавцом в будущем. Вряд ли можно согласиться с тем, что при заключении договора купли-продажи можно было бы исчерпывающим и максимально конкретным образом указать в нем несуществующий товар (в данном случае объект недвижимости), о передаче которого в будущем достигается соглашение. Квартира как предмет соглашения о долевом участии в строительстве создается после заключения соответствующего договора, а само условие о предмете является определимым, но не определенным. Отсутствие четкого указания о товаре не может свидетельствовать о недопустимости отнесения данного договора к купле-продаже. Вышеизложенное свидетельствует об актуальности проблемы выделения и использования различных способов определения условий гражданско-правовых договоров, необходимости ее разрешения в целях совершенствования правоприменительной практики по рассмотрению споров, связанных с заключением договоров.

Название документа