Два ООО в 2011 г. заключили договор аренды офисной комнаты сроком на 5 лет, однако указанный договор не был зарегистрирован в уполномоченном государственном органе. Стороны при заключении договора не имели возражений относительно условий договора. Взаимных претензий по исполнению договора у арендодателя и арендатора не имелось на протяжении 2 лет. В 2013 г. в связи с нарушением арендатором условий договора аренды (нарушением обязанности по содержанию арендованного имущества) арендодатель предъявил арендатору требование об уплате неустойки

Имеются ли при указанных условиях у арендодателя правовые основания для взыскания с арендатора неустойки за нарушение последним условий договора аренды, заключенного на 5 лет, но не зарегистрированного в уполномоченном государственном органе?

Ответ: Если стороны, заключившие договор аренды недвижимого имущества, не имели взаимных претензий при заключении указанного договора, а также длительное время не имели претензий друг к другу при исполнении указанного договора, то арендодатель при нарушении арендатором договорной обязанности по содержанию арендованного имущества имеет правовые основания для взыскания с арендатора неустойки несмотря на то, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на 5 лет, не прошел государственную регистрацию.

Обоснование: В силу договора аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 ГК РФ не допускаются.

Статья 616 ГК РФ регулирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При разрешении рассматриваемого вопроса необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно п. 14 которого в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, стороны договора аренды могут считаться связанными обязательствами с момента достижения соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, а следовательно, у арендодателя имеются правовые основания для взыскания с арендатора неустойки за нарушение последним условий договора аренды недвижимого имущества, не зарегистрированного в уполномоченном государственном органе.

М. Ю.Мордасов

Юридическая компания "Юново"

26.06.2013